マンション派vs一戸建て派【第6ラウンド】

[匿名さん]

450レスの上限を遥かに超えて白熱する水掛け論。
さあ、第6ラウンドです。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6389/

[161: 匿名さん]

>>150
>少子化で、戸建用地が売れなくなるとすれば、そのときマンションも空き室が
>出てきますよ。そうすると、治安問題や管理費滞納も出てくるでしょう。
基本的に分譲マンションには「空き室」は存在しません。

[162: 匿名さん]

>154
>戸建ての方が転居しやすいのではないか
購入価格が高い分、「売却額＞残債」を実現するためには相当の年数が必要なのでは？
利息を含めて考えたらどうかな？

[163: 149]

>>160
マンションの方が築浅の時の売却損って多くない？
戸建ては数年の築浅なら、購入時とほぼ同額に近い価格で売れるよ。
もちろん手数料等もあるので、今どき、全く損益ゼロにはならないが。

あと賃貸の件だけど、手元に次の買換え資金1000万くらい残している人以外は、
ダブルローンはなかなか組ませてもらえないと思うが。
住んで数年だと、そこまで余裕ある人は少ないのでは？ある人は無問題。

[164: 149]

>>162
残債ベースで考えると、頭金たくさんいれてマンション買った人は
買って数年での買い換えは可能かもね。
しかし売却損は結構大きくなりそうですが。どうですかね？

[165: 匿名さん]

>>164
あなたも物件購入したんですよね？
残存価格を計算して頭金なり繰上げ返済しますよね？
それが出来ていれば買い替えに支障は無いでしょうに。
戸建でもマンションでも。

[166: 匿名さん]

>>163
>ダブルローンはなかなか組ませてもらえないと思うが。
返済額と年収のバランスが取れていれば難しくないですよ。

[167: ?1/2?1/4?3]

>>165
ごめん、ごめん。訂正しておく。
頭金を少なめ（20％以下）でマンション購入した人は、
数年後やっぱ違った！となった場合、買い換えが難しい。残債＞売却額
頭金や繰り上げで売却額＞残債の場合は買い換えできる。

それとは別に全体の売却損の観点もあるよね？
買って2〜3年後の売却の場合は、

新築マンション購入価格＞＞＞2〜3年後売却価格
新築戸建て購入価格＞2〜3年後売却価格

だと思うがどう？

[168: 匿名さん]

>>163
>マンションの方が築浅の時の売却損って多くない？
>戸建ては数年の築浅なら、購入時とほぼ同額に近い価格で売れるよ。
逆の立場で考えてみなよ。
数年経った上物に新築時と同じ評価をするのかね？
訳有り物件だと考えて交渉するのが常識なのでは？

[169: 149]

↑は149です。

>>166
それって各々返済比率15％以下とかの場合でしょ？
一般的な年収では難しい、で良いのではないかな？
あっ、都内で考えています。

[170: 149]

>>168
いえいえ、これは現実的に訳ありではない場合（単に購入者の趣味にあわなかった場合）
は安くなりません。調べてみたら？

[171: 匿名さん]

>>169
「一般的な年収」とは？
最低レベルの年収層でなく平均的な年収層なら
やはり難しくはないのでは？

[172: 匿名さん]

>>170
？？？
赤の他人との売買に
>単に購入者の趣味にあわなかった
だけの理由で購入者が納得するんですか？
それなら他所に土地買って好きな注文住宅建てるのでは？

[173: 149]

>>171
世帯年収1000万程度で考えてる。

4000万35年で一般に返済比率計算用に銀行が用いる4％の利息で計算すると、
年収1000万で21.25％。
これをダブルローンすると返済比率42.5％。

都内で考えているので、こんな計算でどう？
新築マンションだとやや郊外でも5000万くらいだよね？ファミリータイプ。

貯金2000万、世帯年収1000万で上の状態。

[174: 149]

>>172
あのね。仲介業者が入るでしょ。意味もなく安い値付けはしないよ。＞訳ありでない場合。
建物や立地環境に一般的な問題が無いのに、ただ築浅ってだけで値引きをする訳ないでしょ。
一般的な問題がある場合は新築時購入価格にすで折り込まれている。

[175: 匿名さん]

>>174
売出価格は自由に決めればいいよ。
ただ実勢価格より高ければ売買が成立しないでしょ。

[176: 149]

>>175
実勢価格よりも売り出し価格を高く設定するなんて言ってないよ。

新築マンション購入価格＞＞＞2〜3年後売却価格
新築戸建て購入価格＞2〜3年後売却価格

売却価格=実勢価格
戸建ての方が目減りが少ないと思うのだが…
少なくとも自分の足で色々見た限りではね。
築浅戸建てって玉数少ないから、結構な額で取引されているよ。

[177: 匿名さん]

>>176
あれ？あなた>163で
>戸建ては数年の築浅なら、購入時とほぼ同額に近い価格で売れるよ。
って言いましたよね？
あなたにとっての「購入時とほぼ同額」が幾らなのかは解りませんが
同額=購入価格なのでは？

>築浅戸建てって玉数少ないから、結構な額で取引されているよ。
だからそれは売出価格ですよね。あなたは提示額で購入されますか？値引きもせずに。

[178: 匿名さん]

戸建の方が売り主の趣味や思い入れなどを感じて、よっぽど安くないといやだけどな。
やっぱり戸建は自分の好きなように建てたいし。
マンションなら工業製品なので、きれいに使っていれば良いかな。

[179: 匿名さん]

戸建ての資産価値は土地価格がたよりなのに、郊外の地価が暴落したら、上ものは期待できないし、何にも残らないじゃん。

[180: 149]

>>179
とりあえす2、3年後に限定して話しているので、暴落した時の資産価値うんぬんは別の議論で。
それに築2、3年後の戸建ての建物はそんなに無価値ではないよ。

>>178の言いたいことは分かるが、
一般論としてはちと強引かな。趣味の合う人が買いますよ。色々な人がいる。
建売とかで比較した方が分かりやすいのかもね。
極端に趣味的な建物はこの議論では一般性を欠くので、除外しましょう。

>>177

>同額=購入価格なのでは？

勝手に「ほぼ」を抜かないで（笑）
200万〜300万程度のマイナスは家賃分と考えて「ほぼ」の中に入れていました。
この辺りは誤解があったらすみません。

>だからそれは売出価格ですよね。あなたは提示額で購入されますか？値引きもせずに。

適正価格以上には値引き交渉されても売らないです。私の場合。売り急がなければそれで売れるよ。
値引き率が高い物件は売り出し価格をふっかけている持ち主の場合のみ。
すべて値引きできると考えるのは、最近の中古購入者の悪い傾向。不動産屋も嘆いていますよ。
それと、成約価格を調べて言っています。売り出し価格だけで判断していませんよ。

[181: 匿名さん]

>>180
築数年で200万〜300万程度のマイナス？
売れないでしょ、それじゃあ。

[182: 149]

>>181

売れてるよ。
例えば5500万の建売戸建ての土地3900万で建物1600万の場合。
この例は郊外ですな。都心の例ならば、もっと土地代をプラスして考えれば良い。
建物は建売ならばこんなもん。1600万でも高く見過ぎかも。

築数年で20％建物価格が下がったとしても1600万X0.8=1280万。
-320万だよ。実際は2、3年で20％も値下がりしない場合も多いけどね。

[183: 匿名さん]

>>182
あの〜「数年」って「4・5年」の事じゃないんですか？

>実際は2、3年で20％も値下がりしない場合も多いけどね。
ソースお願いします。

[184: 149]

>>183

よく考えて購入したはずの物件が、実際に住んでみると合わなかった場合を想定しての議論ですので、
4、5年まで経過してしまうと、それはかなり我慢した状態ではないのかな？
本当に自分に合っていないのかどうか？を慎重に考え、やはり合っていない、という結論になった後、
すぐに買い換えをすることを思えば、2.3年という設定は、まぁ適正だと思うのですが…どうですか？

>>実際は2、3年で20％も値下がりしない場合も多いけどね。
>ソースお願いします。

自分で足を使って得た感想なので、特にソースはありません。あくまでも個人的感想です。
しかし、築三年以内の建売戸建てを検索し、その分譲価格を調べれば、
私の言っている事があながちデタラメではないことを、お分かりいただけると思われます。
この方法だと売出価格しか分かりませんが。

[185: 匿名さん]

勝手に自分の話に合うように条件を設定しないでよ。戸建てがそんなに高く売れるわけないでしょ。
休み休み言ってください。

[186: 149]

↑追加ですが、
戸建ての場合、立地（特に物件直近の住環境）で探している人が多いので、
建物が2、3年しか使用していない綺麗なものであれば、
新築分譲時の価格そのままでも買いたい層は多いです。
同じ立地は2度とありませんから。

[187: 149]

>>185
どうしてそう思われるのですか？
私が実際物件探しをした過程ではそう思いました。

とは言うものの私は素人なので、不動産関係者等の業界人のレスがつくと良いのですが。

[188: 匿名さん]

ソースソースというやつはウザイな。
自分で反論できるソースもってくりゃいいだろ。

[189: 匿名さん]

最近思ったのだが、マンション営業の方が頭が良いよね。
結構、洗脳されてるお客が多い。
「一戸建てのほうが、売りにくい。」
「マンションは賃貸しやすい。」
なんて、うそ。
ただの営業トークだよね。

まあ、大手のマンション営業なんて結構大卒が多い。
反面、建売の営業は高卒ばかり。
この辺りで差が出てくるのかな。

[190: 匿名さん]

>189
どっちが売りにくいとか、貸しやすいということはないだろうね
でも手持ちを貸し出すならマンションかな、数年たって別の人を入れる時のリフォームは
やりやすい（柱とかないから内装でしだいで古さが目立たない）
戸建ては、居抜きで住むなら良いけど建て直しが検討される場合は売りにくい事が多い
マンションなら大規模リフォームもありだが、戸建てで建物に問題がある場合はほんとに困る

[191: 匿名さん]

>>190
戸建ても数年だったら、建て直しはしない客が付くでしょ。
なんでマンションの例が築数年で、戸建ての例が築古なのかね？
しかも欠陥住宅が多いような書き方。
矛盾だらけで話にならん。

[192: 匿名さん]

戸建は築古でも建て直ししない客が付くからね。
戸建に欠陥住宅が多いのは事実。
だからしょうがないよ。

[193: 匿名さん]

戸建てはいざとなったら更地にして売るしかないでしょう。
土地を探してみると分かるけど古家付きより更地のが数もないし全然高いよ。
うちも人気エリア徒歩１０分なのでいざとなれば更地で売ります。

[194: 匿名さん]

みんな数年や10年で売ることを前提に家やマンションを買うの？

子ともができたり、長期間住むとよほどのことがない限り引越す気が
なくなるから、私は基本的に永住を前提で選んだんだけどねー。

つーか2、3年後とか言っている人たちは買う気がないか、買えないかのどっちかでしょ？

[195: 149]

>>194
23区外周区戸建て契約して入居待ちだが…
もっと都心よりのマンションも買えたので、本当にこれで良かったのか？
または、老後にはマンションに住み替えた方が楽なのだろうか？等、色々考える所があり、
この掲示板で、マンション、戸建て双方の色々なリスクについて勉強しようと思って、書込んでいる。

2、3年後の資産性について問題提起したのは、
どんなに慎重に選んでも失敗する可能性がないとは言い切れない、という慎重な発想から。

あなたはしばらく腰を落ち着けることのできる住宅を購入して満足しているのだろうが、
今購入を検討中で、色々不安な人も多いと思う。
ので、議論を茶化してまわないで欲しい。

もちろん普通は2、3年後にすぐ売ったりはしないだろう。
が、もしそういう事態になったら、どうなるのか？という議論をすることは自体は無駄ではないでしょ？

[196: 149]

>>192
>>193
は恐らくどちらも戸建て所有だろうが、全く反対の事を言っている。
興味深いので、もう少し突っ込んで議論していただけませんか？

私の疑問は↓

>>193
更地にして売った方が高い、と書かれているが（築古の場合を言っているのだと思うが）、
30坪更地にする費用は200万弱ですよね？
更地にした方が200万以上高く売れるのですか？なんか変な気がする。

>>192
更地にしないでも客はすぐに付くのですか（築古の場合）？
確かにとりあえず古家にしばらく住んでから建て替えする層の意見もちらほらネットで見かけるが。

また、欠陥住宅は住宅性能保証制度で、全く無くなった、
とは思わないが、かなり減ってきている（業界に構造改革があった）と理解している。
これから新築を購入する人は、以前よりかなりリスクが減ったと思うが、どうかな？

[197: 匿名さん]

>>196
>また、欠陥住宅は住宅性能保証制度で、全く無くなった、
>とは思わないが、かなり減ってきている（業界に構造改革があった）と理解している。
以前に外講工事をしていた者です。
一般的にマンションと戸建を比較した場合、施工がし易かったのはマンションでした。
戸建は現場による違いが大きく、やり辛い時はイライラするほどでした。
結果的に出来不出来の波は戸建の方が大きかったかと感じます。
「欠陥」とまでは言えないまでも仕上がりに不満を感じるユーザーは戸建に多いのでは？と思います。
この差は制度が導入されてもそれ程改善されていないのでは？

[198: 149]

>>197
欠陥の議論は上の方でされているが、まだ足りない？

売建てor注文住宅で施工をチェックしていけば、戸建てに関しては問題ない。
戸建て施工後のチェックで欠陥が見つかった場合も、補修が可能な場合は多い。

マンションの場合、基本レベルが高いとしても、欠陥があった場合、補修の難易度は高そう。
またRCの内部はブラックボックスなので、施工後のチェックは難しそう。

よって欠陥はどちらにも降り掛かる可能性のある問題である、というのが上での結論。

[199: 匿名さん]

>売建てor注文住宅で施工をチェックしていけば、戸建てに関しては問題ない。
住宅建設には数多くの業者が関与しています。
その全てに精通している人間は業界内にいるのかな？

>戸建て施工後のチェックで欠陥が見つかった場合も、補修が可能な場合は多い。
不出来な物を補修しても上出来にはなりません。不満に感じない程度なら可能ですが。

>マンションの場合、基本レベルが高いとしても、欠陥があった場合、補修の難易度は高そう。
>またRCの内部はブラックボックスなので、施工後のチェックは難しそう。
憶測ですね。

>よって欠陥はどちらにも降り掛かる可能性のある問題である
程度の問題でしょう。

[200: 匿名さん]

>>149
欠陥の話が出ると何かまずいんですか？

[201: 149]

>>199
という事は…やはり欠陥をつかむ可能性が高いのは戸建てなので、やめとけ、って事ですか？
色々反論が出てきそうです…。もう少し詳しく説明なさった方が誤解がなくて良いと思います。
このスレでは貴重な建築関係者のご意見ですから、もう少し詳細な分析を希望します。

[202: 149]

>>200
まずくないです。興味あります。ただいったん上の方で議論がつくされた感があったので。

[203: 匿名さん]

>>201
>という事は…やはり欠陥をつかむ可能性が高いのは戸建てなので、やめとけ、って事ですか？

あなたの>196での

>また、欠陥住宅は住宅性能保証制度で、全く無くなった、
>とは思わないが、かなり減ってきている（業界に構造改革があった）と理解している。
>これから新築を購入する人は、以前よりかなりリスクが減ったと思うが、どうかな？

を受けての意見です。

ただ「欠陥」とは呼ばれたくないですね。出来が良くないだけなので。

[204: 149]

＞ただ「欠陥」とは呼ばれたくないですね。出来が良くないだけなので。

なるほど。欠陥住宅という程でもないが、出来の悪い戸建ては今だに多い、というご意見ですね。

では、一般人が住むにあたって、出来の悪い戸建て（普段暮らしている分には素人はあまり気づかないような）
っていうのは、どういう問題があるのでしょうか？後に補修費がたくさん必要とか？
色々御教授頂けると参考になります。

[205: 匿名さん]

>>204(=149)
結論ありきで目が曇ってますよ。
もう少し冷静になりましょう。

[206: 匿名さん]

>>204
>出来の悪い戸建て（普段暮らしている分には素人はあまり気づかないような）
>っていうのは、どういう問題があるのでしょうか？

施工する人間ですので住人としての立場の意見は言えませんよ。
気にしないお客さんもいれば何度も補修を求めるお客さんもいます。
ただ本来の寿命よりも短命に終わる(修繕時期が早まる)事は確実かな？

[207: 149]

>>205
そうかもね。無理矢理結論を導き出さなくてもいいんだよね。ちょっと先走りました。
>>206
変な質問に丁寧にご返答頂きありがとうございました。

[208: 193]

>>196
お答えしましょう。
わたしはマンション・戸建両方検討していた者ですが、
注文住宅の場合都内にほとんどまともな土地はありません。
業者が先に買い付けを行うので屑地か高値かです。
土地付き古家より条件なし土地は同等かかなり高い場合もザラです。

以前は規制が甘く、そのため中古では違法建築が多いためローンが通らない・
同じ大きさの家が建たないなど弊害があるため更地が高いのです。

現在はほぼそのような家はないのですが。

[209: 匿名さん]

条件のよい土地って都内にはほとんどないよね。
郊外ならまだあるけど条件のよいところって土地付き古屋、更地に限らず業者が間に入っちゃう。
間にはいっても売れるからなんだろうけど。
結局条件のよいとこは高いんだよね。市場原理ではあるが。

[210: 匿名さん]

>以前は規制が甘く、そのため中古では違法建築が多いためローンが通らない・
>同じ大きさの家が建たないなど弊害があるため更地が高いのです。

>現在はほぼそのような家はないのですが。

今新築で買った戸建ては問題ないって事ですね。無理矢理注文で違法建築でもしない限りは。