幕張ベイパーク スカイグランドタワー

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.makuhari-sky.com/shinchiku/G1871001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

価格：未定
専有面積：64.98㎡～111.34㎡
総戸数826戸
48階建て
京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
所在地：千葉県千葉市　美浜区若葉３丁目１－１（地番）
竣工予定：2020年12月下旬

駐車場：589台
駐輪場：1652台
バイク置場：40台
トランクルーム：305区画

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

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[8356: マンション検討中さん]

[No.8341～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[8357: 検討中]

>>8325 入居予定さん
なんとかなくわかります。買いたい要素はたくさんあるけど、駅13分とか資産性で不安な要素がいくつかあるので購入取りやめたパターンですね。
ここは私も見にいきました。とてもカッコよくて魅力的でしたが街の感じが少し合わなかったのと将来的な資産性が不安でした。

[8358: 匿名さん]

>>8357 検討中さん

ここは永住するつもりでないと買ってはいけない物件だと思いますよ。もし、計画が頓挫して街造りが縮小したら(タワー6棟建たなければ)、大幅に資産性は低下するでしょう。千葉ニュータウンのようになるでしょう。

[8359: 幕張くん]

ちょっと悪いこと言うとすぐ噛みつかれてますねこのスレ。私も見に行きました。物件はいいし営業の対応も良かったし街も色々あって車あれば便利そうでしたが何かが足りない。
なんだあの感じ。見に行く前は1番欲しい物件だったのにというのはあります。もしかしたら運転時間が長くて疲れていたのかもしれません。

[8360: 評判気になるさん]

>>8358 匿名さん

千葉ニュータウンと比較？
なかなか斬新な発想ですねー

[8361: マンション検討中さん]

都内勤務です。海浜幕張、駅徒歩13分、っていうと5人中4人から「遠い」「住めない」って言われますねー それが一般的な反応だと思うから、リセールはここで言われる通りあまり期待はできないのかと。

でも契約します。何か足りないと書いた方がいましたが、私はその逆で何か惹かれる。何だろ？

[8362: 名無しさん]

みなさん資産性ばかり言われますが、まずは自分がどのような場所と環境で家族と生活したいが為に家を買う決断をする事が最優先である事を忘れるべきではありません。資産性なんてあてにならないし、資産性が高い場所、すなわち都内、駅近、便利だが密集地等が嫌でこのマンションを検討しているのでは？人生一回ですよ。私はあてにならない資産性よりも、ワークライフバランスを重視します。別にこのマンションだって資産性がかなり悪いわけなんてありませんよ。投資家を気取らず、買いたいマンションを買うだけ。初心に戻れば何でもシンプルになりませんか？

[8363: マンション検討中さん]

>>8362 名無しさん

資産性は大事ですよ。
一家の大黒柱に何かあった時、家を売らなければならい事情があった時…
そんな時に資産性なんて関係なかった！なんて思える人は僅かではないでしょうか。

かりにベイパーク が良いのであればその中で出来るだけ資産性の高い部屋を狙った方がいいと思います。
無責任なことは私は言えません

[8364: 名無しさん]

>>8363 マンション検討中さん
資産性なんて関係ないとは全く言ってはないですし、考え方の優先順位の話です。また、私は当然資産性も大事と考えますし、それに対してこのマンションに資産性が全くないとは思いませんと記載してます。
何をもってあなたには無責任なことになるかよくわからないのですが、別にどうでもいいです。

[8365: マンション検討中さん]

何かが足りないと思われてる方が多いようですね。私も何かが足りないという感じを強く受けました。建物は良かったですよ。でも愛着の湧く環境じゃないなぁ

[8366: 匿名さん]

好みは人それぞれ違うから意見もそれぞれ。資産性がどの程度重要かもその人それぞれの収入や貯蓄状況によって違うと思います。資産性が大事だという人は収入や貯蓄に対して購入しようとしている部屋の価格が高いから重要度が高くなるし、逆であれば資産性の重要性は下がってもおかしくないんですよ。もちろん何より資産性が重要という人もいるかと思いますが。

このマンションは資産性が一番重要という人には合わないのでは？と個人的には感じています

[8367: 評判気になるさん]

>>8365 マンション検討中さん

個人の好き嫌いはいいですが、もの足りないで言っても誰でも理解できない、参考にならない。
社会人として、指摘したいポイントをしっかり示してください。
ものを検討したいなら、比較対象や場所、比較条件をリストして比べてから「検討」に言える。
こちらはマンション検討用掲示板です、個人のブログではないと思う。

[8368: マンション検討中さん]

>>8363
行政と組んだ大規模開発で完成に10～15年くらいかかるのに、資産性が低いってどこを見て言ってるの？１０～１５％下がったら資産性が低いって言うの？
あなたは何十％以上ここは下がると見てるの？　ここが大きく値が下がる理由を教えてほしい。

特にコロナでテレワークが多くの企業でも取り入れてるのに（コロナワクチンが出来てもテレワークできる企業はテレワークによってコストダウンできるから推進していくと思う）狭くて高い都内を買うより少し離れた地域で広めの部屋を買ってテレワークしながら家族が生活できる方向にシフトしていくと思っています。（既にシフトしている人も多いとＮＨＫの番組で先日放送していました）

特にベイパークは広さと価格だけでなく整備された区画や公園、学校、医療、商業、ビーチも全て揃っている地域です。
エレベーター降りてすぐ目の前が公園やクリニック、スーパーがあるって、生活するうえでこんなに便利な場所は少ないと思います。

[8369: 名無しさん]

>>8368 マンション検討中さん
8363ではないしここを一期で契約寸前で辞めたものです。
ベイパークも幕張の街も個人的にすごい好きだから私はアンチではないよ。
なんで契約を辞めた理由で資産性の低さがネックだった。
10年とか住んで購入額より上がることがなさそうと判断しました。
現在住んでる豊洲が含みだが30%を超えてることから感覚が麻痺してるのかもしれない。
資産性の高い低いは購入額を上回るか下回るかということだと思います。
またいくらコロナで在宅が多くなったとはいえ、地方が都心の不動産値段を超えることは絶対にないのであるとすれば千葉の市場はキープ、東京は場所により多少下がる程度かと。
ただしプラウド浦安と葛西西葛西周辺価格のような場合は例外として。

[8370: 匿名さん]

無理やりここに当てはめようとしているのかしりませんが、
資産性が高い場所＝すなわち都内、駅近、便利だが密集地等と大きな勘違いしている人もいますね。都内（街中）でなくても、駅近でなくても、密集地でなくても資産性の高い土地はいくらでもあります。高級住宅地といわれる所は駅近でもないし密集地でもないし都心でもないです。ほとんどの方がローンを組むと思いますが将来、資産性のない物件を購入したら大変なことになります。20年後、30年後にどんな家族構成になっているか？　子供達が巣立ち夫婦２人になっている？　家を買い替える必要がでてくることもあるでしょう。その時に売却する価格がローン残高を下回ると悲惨なことになります。資産性の問題は一番重要なポイントだと思いますよ。
整備された区画、公園、ビーチなど環境のいい場所は地方に行けばいくらでもあります。

[8371: マンション検討中さん]

全く同意です。八千代台のマンションは２5年前に5000万だったのに今は500万でしか売れないよ。

[8372: 名無しさん]

>>8371 マンション検討中さん
さすがに八千代台の物件と比べるのはどうなん？八千代市ならせめて八千代緑が丘の物件にしてあげて。

[8373: eマンションさん]

>>8369 名無しさん
そうね、30%値上がりはないでしょうね。
ですが私も同じパターンで結局都内で買い替えてますが、新たに買ったマンションも前のマンションに比べて何割も高く買わされてるので、結果儲かった事になってないんですよね。
私はマンション投資はしてませんが、相場が上がって儲かるのは投資用ですね。
実需は結局利確＝引っ越しなので、空室リスクを抱えて賃貸に回すなら別ですが、値上がる値上がらないはある程度相場がやってくれるので、残価が割れる割れないの見極めが大事と個人的に思いました。
ここが残価割れるか否かは、私は割れないと思いますが占い並に意味ない議論ですね。

[8374: 検討中]

>>8362 名無しさん
資産性気にしなくてよければ住みたいマンションいっぱいあります。でも気にしないと後から大変なことになりかねないから気にせざるをえないんです。
ここも将来高い確率で少しでも値上がりするという確信があれば絶対購入してました。でも高くなる可能性が低いと感じたからやめました。決してネガりたいわけではありません。

[8375: マンション検討中さん]

資産性って値上がることが前提なの？
千葉にそんなマンションどれだけあるんだ？
10年後20年後という先の長い不確定要素沢山ある中で値上がることを素人が確信できる物件が千葉にどれだけあるの？（コロナがくるなんて5年前10年前に誰も分からない）

都内と比べたら大きな価格差あるでしょ？資産性が高いマンションなら坪３５０～４５０くらいするんじゃないの？
似たような予算で比べなきゃ意味ないでしょ　予算に制限なければ勝どきでも豊洲でも好きな場所言えるでしょ
でも同じような総支払額で比べたら都内なら４０～５０㎡台しか買えないぞ？
しかもここ以上に修繕管理費かかるしな

高値の都内と比べて資産性がって。。。ここ１８０万～の物件だよ？

[8376: 坪単価比較中さん]

短期での住み替え前提、永住・長期居住前提などの条件で、
その人にとっての資産性は大きく変わるかと思います。

参考までに私の場合を書きますと

■検討対象　①スカイ　5,000万前後
　　　　　　②都内のマンションA　8,000万円前後
　　　　　　　※部屋の広さ、設備グレードなど大体同じ
■頭金　1,000万
■ローン　20年で4,000万程度返済可能
■住み替え予定　ないけど、子供が大学を出る20年後くらいには考えるかも

＜20年後の予想＞
・スカイを選んだ場合、ローン完済で残債0。
　居住用マンションの価格下方硬直性で、街の開発がコケた場合を加味しても
　売却益は最低2,000万くらい。
・Aを選んだ場合、ローン残債3,000万。
　スカイと同等に2,000万円を手元に残すには、5,000万円で売れる必要があるが、、、

自分が売るかもしれない時期を基準に考えてみると、Aがスカイより資産性が高いとは言い切れないと思ってます。

なので、もし私が短期の住み替え前提ならここは選ばなかったでしょうね。。
まだしばらくは都内ならマンション価格も上がる可能性大きいですし。
広さや間取りを妥協しても都内駅近物件を選んだ気がします。

[8377: 匿名さん]

>>8375 マンション検討中さん
いいじゃないの。値上がりする物件が良いといってるだけなのだから。
まぁ、私に言わせれば、、、

[8378: マンション検討中さん]

資産性＝購入価格より下がらない、もしくは残債割れしない。ローン返済価格と同等くらいで貸せる
そういうことなら都内駅近の３０～４０㎡を5千万で買って、引っ越しなどで貸しても持ち出しが少ない勝どきや豊洲などの湾岸や商業一体の亀戸、駅前の金町などの物件が候補か？
売る時も損は無いだろうけど、そんな狭い部屋に住めるの独身だけだぞ
ここはファミリー向けだし価値が下がらないことを重要視するなら、ここを資産性低いから買いませんでしたって言う人ちょくちょく現れるけど、上記のような資産性を好むなら千葉の駅から13分の物件をまず候補にするはずないだろｗ

[8379: マンション検討中さん]

>>8376 坪単価比較中さん

都内の8000万円クラスのエリア見たことないでしょ？
こけようがないから相場も安定してるんだよ。

[8380: 匿名さん]

8376さんの意見ごくごく普通でまともだと思いますけど理解できない人がいるんですね。
ここは値上がりはしないと思うけど、頭金や返済金額にもよるが通常のローンなら残債割れはなさそう。都内の8000万円クラスはもしかしたら数年後1億超えもあるかも知れないけど、それを期待するのはリスキー過ぎる。

[8381: マンコミュファンさん]

>>8363 マンション検討中さん

そのために団信があるのでは？まさか通らない方ではないでしょうし

[8382: 匿名さん]

>>8381　マンコミュファンさん

「一家の大黒柱に何かあった時」とあるけど死亡するとは書いてないよ！
例えば、保険の下りない状態のこというのでは？　精神的な病気とか、交通事故で
車椅子生活とか、働けない状態になることもあるでしょう。

[8383: 評判気になるさん]

>>8382 匿名さん

>>8371 マンション検討中さん

生命保険をしっかり検討しなさい。
貴方の人生は貴方のですが、人生を考えて計画を立ってください。

[8384: マンション検討中さん]

なんて生産性のない話題。。

[8385: マンション検討中さん]

>>8383 評判気になるさん

生命保険を別途掛けていても、死亡しないと支払われないので同じことでしょ？　話を理解してますか？

[8386: 評判気になるさん]

>>8385 マンション検討中さん
交通事故は対応可能な保険がある、
怪我、手術など生命保険が対応可能。
癌、代謝疾患など生命保険や団信がある、
精神的な病気以外はほぼ保険が対応可能ですが、
心配してしょうがないなら、「資産性」がいい物件を検討しなさい。
いくら資産性が良いで言っても、売買成立した後の話です。
自分のニーズを把握してから検討してください。

[8387: マンション検討中さん]

>>8386 評判気になるさん

話を理解してない、ダメだこりゃ！
資産性と万が一の時の補償とは全く話が別でしょう。資産性が良くても悪くても、ローン残債をどうするかって言う話だからね。
それと働かない状態になった場合、それをすべてカバーできるような保険はありません。もう少し勉強しなさいね。

[8388: 匿名さん]

交通事故は損保だし、怪我、手術、癌などは医療保険だし、何言ってるのかね？
話の流れを見てみると「一家の大黒柱に何かあった時」すなわち死亡時は団信でローンは
チャラになるけど、死亡でなくて働けない状態になった時は団信でも生命保険でもローンの
支払いは続くって話ですよね。　確かに損保や医療保険でもローンの支払いや生活費全部はカバーできないですね。

[8389: 通りすがりさん]

まぁ資産性っていうか売却時に諸費用、手数料がペイできるくらいの含みが出るのが理想ではあるよね。リタイヤ世代でない限り大事なことではあると思う。
テレワークを主にする！って言っててのにオフィスワークに戻すんかい！とか子供が渋幕じゃなく都内の私立に進学したいんだ！とか離婚とかあるかもしれないしねー。

[8390: 評判気になるさん]

>>8387 マンション検討中さん

賃貸でいいじゃない？

[8391: マンション検討中さん]

ほんと将来に不安あるなら団地とかの安い賃貸に住んでマンション買ったら支払う予定だった金額を毎月投信積み立てしなよ　ローンと修繕積立で20万払うとしたら10年で2400万、20年で4800万+利回りになるから、大黒柱になにかあっても安心だね＾－＾

[8392: マンション検討中さん]

>>8376 坪単価比較中さん

■ローン　20年で4,000万程度返済可能
年間元金返済額200万円の返済能力では、8000万円のマンション購入は無理があるのでは？。また比較としてスカイ8000万円の物件は20年後に、都内のマンションA8000万円と比べてどうか？といった視点もあります。

[8393: マンション掲示板さん]

都心マンション８０００万はせいぜい５０平米台

[8394: 通りすがりさん]

>>8393 マンション掲示板さん
銀座とか余程の高級住宅地でなければ8000万出せれば70平米前後は普通にあるぞ？

[8395: 匿名さん]

100平米のマンションに住みたい庶民は都内という選択肢はないですね。

[8396: 匿名さん]

>>8393 マンション掲示板さん

わろた
脳内市場

[8397: 部外者さん]

8393さんは「都心」と言ってるので世田谷区とか江東区じゃなくて千代田区とか港区を思い描いてるのでは？

[8398: 匿名さん]

ここは資産性は考えない方がいいのでは？
しかしながらタワマンで管理費・修繕費を死ぬまで払うのは厳しいと思うので、買うのに躊躇してしまいますね。。

[8399: マンション検討中さん]

ここは上がることはなくても残債割れはしないんじゃないかなーと思ってますが、どうでしょう。
Twitter見てみるとここの情報発信してる人が多くて、資産価値維持にも貢献しそう

[8400: 匿名さん]

>>8399 マンション検討中さん

いま、豊洲に住んでてここを購入予定です。

豊洲で三井の開発の恩恵を受けましたが、資産維持の可能性は高いと思います。残債を切る可能性はかなり少ないのではと考えてます。

結局はどれだけ物件に良し悪しあっても、街の発展で価値は全て変わります。豊洲6丁目なんて、ほんとに何もなかったですが、全く街が変わり、今や70平米後半の3ldk価格は5年前の6000万から8000万です。

立地から豊洲並みの値上がりは期待しない方がよいですが、三井の開発力はなかなかすごいので、全く想像しない街に発展することもあります。そうなれば少なくとも資産維持かなと。

全く関係ない話ですが、過去スレで「値上がりしても儲かる訳ではない」のはその通りです。

2000万儲かっても、次の住替えが都内なら、当然他の物件も値上がりしてるので高値を掴むしかありません。なので分譲時の価格で考えるとほぼトントンです。ただ、トントンでも家賃タダを考えると、賃貸より遥かによいですが。

ここを購入する理由は、
1.まだ坪単価安く、売却益を有効活用可能。
2.残債を割る可能性は低い。儲ける気もない。
3.豊洲より3000万安く100平米が手に入る
週1通勤、接待無で都内タワマンはコスパ最悪
戻っても都内に1ルーム賃貸借りる余裕がある
4.三井の開発力で、資産維持は期待できる。
5.駐車場安い。コロナでマイカーニーズ再燃。

多少の値下がりを許容できる余裕あれば、子どもも伸び伸び育てることができるし、固定費も安くて、最高かなと。仮に10年で1000万値下がっても、月額10万で10年広い部屋に住めたと考えれば、全く問題ないですしね笑

長くなりすいません。

[8401: 匿名さん]

>>8400 匿名さん

同一人物で被せます。

資産価値が上がる下がるの議論は全く無意味です。

豊洲の事例で恐縮ですが、「豊洲なんて埋立地。誰が買うのか。いずれ暴落」がこの様な掲示板の8割でしたが、今の状態は誰もが知るところです。

つまり、誰もわかりません。
買った自分も想定してませんでした。

個人的には、この先のシナリオを考えても「残債を極端に割らない可能性はどうか？」が最も大事だと考えます。

残債を極端に割らないと読むのは、都内と比較した時の間取りの広さと坪単価の安さ。豊洲は明らかに80平米前後の3ldkが動いてます。コロナを機に、居住空間の広さの価値は見直されてるとの考えが一つ。

もう一つは開発する街のターゲット。

豊洲×100平米×1億×駐車場3万?で確保も難
当物件×100平米×6000万×駐車場半額で確保容易

この比較で考えると、固定費が全く変わるので選択肢に浮上します。DINKSは対象外、子ども2人を抱えるファミリーが購入を最も考えるはずです。

その意味では、周辺環境の開発予定を見ると、三井もよくわかってると感じますし、働き方と居住空間の関係性、都内に遠すぎない立地は残債割れリスクは少ないと読んでます。

[8402: 匿名さん]

そりゃ子供が小さいときはいいでしょうけど、大きくなって通学で電車使うことになったときにやっぱり駅遠は大変だと思います。子育ての環境は良いってよく聞きますが、あくまで小さいとき限定ですよね。

[8403: 匿名さん]

>>8402 匿名さん

仰る通りかと思います。
私は10年住んで子どもはが大きくなれば、また都内に住替えようと思います。
10年売却で考えると、残債リスクさえ大丈夫そうであれば、維持費が上がるリスクも考えなくてよいので、よいなと思った次第です。
大きくなったらその時次第ですが、仰る通り駅近ですね。

[8404: マンション検討中さん]

>>8400 匿名さん

5年前と今のマンション価格の比較では、東京圏(東京、千葉、埼玉、神奈川)はほとんどの地区で今のマンション価格の方が高いのでは。
資産価値は個々に判断が異なるが、大手デベロッパーによる大規模開発は一定の安心感(品質、管理、資産流動性など)があります。

[8405: 匿名さん]

三井の開発に期待って、、、ベイパークは三井単独の案件ではなくむしろ主導権は市なんで豊洲や千葉でいうなら柏の葉みたいな街作りはできないんですよ。