幕張ベイパーク スカイグランドタワー

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.makuhari-sky.com/shinchiku/G1871001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

価格：未定
専有面積：64.98㎡～111.34㎡
総戸数826戸
48階建て
京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
所在地：千葉県千葉市　美浜区若葉３丁目１－１（地番）
竣工予定：2020年12月下旬

駐車場：589台
駐輪場：1652台
バイク置場：40台
トランクルーム：305区画

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

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[5687: マンション検討中さん]

>>5682 匿名さん
柏の葉は三井単独で、ここはJVにしてますからね。リスク分散しているのかも。

[5688: マンション検討中さん]

別に竣工前に完売しなくても良いけど。
特に気にしませんよ。

[5689: 検討者]

>>5687 マンション検討中さん
今は大規模開発はJVが常識ですよ

[5690: マンション検討中さん]

駐車場は最上階から高層階順であり、くじ引きにて決められていく様なので車通勤の方は駐車場早めに確認しておいた方が良さそうです。

[5691: マンション検討中さん]

クロスの中層階南向きはほぼ分譲価格で出てますね。
手数料引いたら実質残債割れかな。2018年竣工のタワマンでこれは中々ない(普通は儲かる)。

ポジからは１割高く売れた話ばかり出てきますが(笑)。

[5692: 匿名さん]

>>5691 マンション検討中さん
分譲価格で中低層階買った人悲惨だわな。こんな時期に売るなんて何かしらの理由あるんだろうけど、ここまでベイパーク自体が売れないなんて思ってもみなかったんだろう。

[5693: マンション検討中さん]

マンマニさんもブログでおっしゃってましたが
ここは高層階と低層階の価格差が他のタワマンに比べて小さいという点ではお得だけど、
売却となると高層階は1割上がって低層階は1割下がるのが問題のようです。
なので資産価値を考えると、高層階以外はおすすめトーンが下がってしまうとブログで書かれてました。

[5694: マンション検討中さん]

東西線や総武線の込み具合から船橋や津田沼を選ぶ気持ちがわからない。町も雑然としてさばさばしている。不動産は、周辺環境や通勤電車の混み具合も含めて評価される。

[5695: 匿名さん]

>>5694 マンション検討中さん
不動産って立地が全てだから。
ベイパークもいつか評価される日がくるかもよ？

[5696: マンション検討中さん]

>>5694 マンション検討中さん

評価の結果が即完売マンションと売れ残りマンションなんですけど。
ベイパークは不便さと資産価値に眼を瞑って環境を好んで買う方が多いとの理解ですが。

いつか評価が見直される時が来るといいですね。

[5697: マンション検討中さん]

>>5693

階差あたり20万円弱しかかわらなかったんですね。
たしかにそれなら高層階選ぶかも・・・・

今残ってるのって20階前後の中層階と低層階だけだから、停滞しているのは納得です。

[5698: マンション検討中さん]

最近も相変わらず似た話で盛り上がっていますね。不動の☆5をキープしていて素敵です。リアル検討者は、インスタやTwitterでも写真や近況集まるので、ぜひ試してみてください！

[5699: マンション掲示板さん]

この掲示板にも価格は載ってますよ。
階差あたり10万円しか変わらない部屋が多かったみたいです。
この差なら高層階がお得感ありますよね。

もう入居まで1年切ってますが、コロナの影響で間取り、オプション関係の締め切り延長はあるんでしょうかね。

[5700: マンション検討中さん]

同じ郊外のタワマンなのに、北仲と幕張でなぜこうも格差が着いてしまったのだろうか。

[5701: 検討者]

>>5700 マンション検討中さん
北仲を郊外だなんて、でかい釣り針を垂れましたね

[5702: 匿名さん]

>>5694　マンション検討中さん

立地的には船橋、津田沼のほうが京葉線しか乗り入れのない海浜幕張より便利なのは自明。
町が雑然としてるかどうかはそこに住む住民個人の価値観により違うし、船橋、津田沼からすれば海浜幕張こそ何もない雑然としたところになるかも知れないね。
これだけは言えるのは津田沼、船橋より立地面で不便なところが海浜幕張であって、しかも
駅から遠いとなると・・・
またテレワークが進むと那須高原や軽井沢のほうが環境面でもいいしね。

[5703: 検討板ユーザーさん]

>>5702 匿名さん
言ってることは正しい。
どっちの意見も主観の投げ合い。
私から見れば徒歩何分論議と大差ない。
無意味。

[5704: マンション検討中さん]

無意味で一度すれば済む議論が、延々と、これからも続いていくんでしょうね。ここに限らず色んな掲示板覗いてますが、晴海フラッグはこのご時世、識者も何人かいて勉強になります。ここと違って住民板になるので書き込めないのですが、役立ちます。

[5705: 通りがかりさん]

https://twitter.com/Tower_on_Monday/status/1252578475304554497?s=19

これは

[5706: ご近所]

検見川の浜からです。

[5707: マンション検討中さん]

熊谷組、工事中断を示唆してますがここはもう中断ですか？

[5708: マンション検討中さん]

>>5707 マンション検討中さん

だとしたら神風ですね。
半分売れ残って竣工してしまうよりはずっと良いのでは、と思いますが。

このままでは伝説のプロジェクトになってしまいます。

[5709: 匿名さん]

>>5708 マンション検討中さん

神風？？
竣工か未竣工なんて、あまり関係ないでしょう。
それより中断となると工期が延び入居も延期となるので、契約者個々の予定もくるいますね。特に現在、賃貸に住んでる人は賃貸料とローンを二重に払う期間が長くなるのでは。

[5710: 検討者]

>>5707 マンション検討中さん
https://www.kumagaigumi.co.jp/news/2020/n%EF%BD%97_20200417_1.html
スレ既出の段階は、施工主の要望次第でしたが、中断に向けた協議開始と一歩踏み込んだ形になっています。

ただし中断時期が現状は5月6日になっていますので、延長有無はコロナ次第ではありますが、竣工までに影響は吸収できると思います。

[5711: マンション検討中さん]

>>5709 匿名さん

入居時点からローンの支払いが発生するので、二重はありえないですね。
ただ余分な賃料やローンの金利が上がるリスクはあります。

[5712: マンコミュファンさん]

竣工後も過半数以上は売れ残ると思うし、コロナ不況で値下げは不可避でしょう。
ただ、以下のような記事ではテレワークメインでかつたまにマイカー勤務であれば海浜幕張も良いと書いてありますね。
都心への遠距離通勤はコロナ感染リスクが大きいので避けるべきですが。

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20200421-00174046/

[5713: マンション検討中さん]

>>5712 マンコミュファンさん

海浜幕張は木更津と同じくくりということがわかりました 笑

[5714: 匿名さん]

毎日近くに通勤していますが、クレーンの位置は動いているようです
工事についてはわかりません（細々とやってる？点検？）

[5715: マンション検討中さん]

https://www.jma.co.jp/works/urban-planning-for-makuhari/
ベイパークの完成予想ＣＧが見れます

[5716: 匿名さん]

>>5715 マンション検討中さん

かっこいいですね！
少しずつ完成に近づく街づくりはワクワクしますね！

[5717: マンション検討中さん]

10数年後に完成するのですね
楽しみです

[5718: 匿名さん]

https://www.jma.co.jp/wp/wp-content/uploads/2019/06/works_13_3-2560x13...
左手前の展望デッキみたいなのってありましたっけ？
レジデンス棟のデザインも実物とは全然違うような気がします。
このイメージCGをどこまで鵜呑みにしていいのやら

[5719: 検討中さん]

>>5715 マンション検討中さん

ありがとうございます。
街全体のイメージをすることができました。
マンションだけではなく街全体デザインされて創られるので素敵ですね！

[5720: 匿名さん]

駅との距離・都心との距離に影響うけない人なら、ここはいい物件ですよね
この値段でこのスペック・環境手に入るのだから中層階・下層階でも十分
ただ、そんな人はごく少数でしょう
供給数が多すぎるのが問題かなあ

[5721: 検討中さん]

>>5720 匿名さん

都心通勤だけど、近い将来的テレワーク化が進むことを考えれば、環境良くて広い方が良いな。
眺望楽しみながらテレワーク。
海も近くて最高のロケーションだと思います。

[5722: 検討板ユーザーさん]

85㎡以上あれば、広さは許容範囲。他は妥協。

[5723: マンション比較中さん]

>>5720　匿名さん

まったく同感です。テレワーク中なので駅、都心との距離は問題ないですが
今悩んでいるのは、夫婦ともタワマンが好きではないので、ここが普通のベイタウン
のようなマンションであれば即決していたと思います。

[5724: 検討板ユーザーさん]

>>5723 マンション比較中さん

板マンはこの後できるんじゃなかったっけ？
駅から一番近いロケーションに。

[5725: マンション検討中さん]

5723さん
都心からも遠くて良くて駅からも遠くてもいいのなら、いくらでも板マンションあるのでは？

[5726: 検討者]

>>5724 検討板ユーザーさん
今のサッカー場のところにできるよ

[5727: 匿名さん]

>>5723 マンション比較中さん

私の野望はスカイまたは次のタワマン購入して
１０年前後で売却からの今のZOZOサッカーパーク跡土地の板マンへの移りすみです

[5728: マンコミュファンさん]

自分は3棟目か4棟目狙いです。ここが大量売り残りだし、更に駅遠になるから70平米で2000万円台の部屋もあるはず。元々、海浜幕張の駅遠マンションの相場はその程度だし。
今は都内のタワマンに住んでいるので、セカンドハウスとして安く買いたい。

[5729: 匿名さん]

>>5655 マンション検討中さん
場所が一緒のクロスタワーとスカイグランドタワーで売れ行き比べたらどういう結果でしょうかね。。似たようなものかな。。

千葉県北西部ってなんなんですか？柏とか？クロスタワーの掲示板で千葉っ子で田舎者とか書き込みしてた方ですか？

[5730: マンション検討中さん]

>>5728 マンコミュファンさん
ベイタウンの新築板マンションでも70㎡で2千万円台では出てない。相場はその程度って書いてるけど中古低層階のことですよね？
借地権のベイタウンでも今まで新築価格では出てないのに所有権のベイパークの新築でその価格はありえません。
スカイの65㎡は低層階でも3.800万円台～ということを考えてもスカイのすぐ隣の3棟目で1.000円落ちは無いでしょう。

予算が2千万円台…海浜幕張で新築は無謀ですね。
でも、希望を持って待つのは自由です。

[5731: 検討者]

>>5730 マンション検討中さん
そうそう、意外にベイタウンが借地権ということを忘れがち
別に借地権が切れてもよほどのことがなければ再延長するだろうから、気にしないのであればいいのだけど

[5732: 名無しさん]

>>5730 マンション検討中さん
釣れた釣れた

[5733: マンション検討中さん]

>>5728 マンコミュファンさん

おれもそんな感じだわ。
ここに永住は無理だけど、土日のセカンドハウスくらいなら2LDKで2000万円台だな。
どうせ車でくるし、もっと後発の投げ売りでもって感じ

[5734: マンション検討中]

3棟目なんかは、立地もですし、コロナショックの影響もあって、2000万円台の部屋が出る可能性はあると思います。
あとは残る部屋も値下げ値下げで2000万円台になったりするのでは？

[5735: マンション検討中さん]

あ

[5736: マンション比較中さん]

>>5734　マンション検討中さん

もともと2000万円台が妥当な立地だけど、売れなくてそうなればベイパークの計画自体
大失敗と評されるよね。あとは3棟だけでゴーストタウン化するなんてことになったら
たいへんだよね。

[5737: 匿名さん]

結局、予算ない人が買えなくて妬みでネガレスしてるだけなのかな。
予算2千万円台の人が検討する物件じゃないでしょ。

[5738: マンション検討中さん]

>>5736 マンション比較中さん

ゴーストタウンにはならんでしょ。
無理にでも供給して価格を下方修正。

[5739: 匿名さん]

ここの安い部屋は3600万円だから、コロナ不況で2割くらいの値下がりもありえる。そうすれば2900万円程度だから、2000万円台も十分ありえますね。三井もこんな大量売れ残りの状態で竣工するとは思ってなかったでしょうね。
一棟目も長期売れ残りだし、もし、ハルミフラッグが今回の混乱で値下措置を取りはじめたら郊外のベイパークは更に苦境に陥る。

[5740: 検討者]

>>5737 匿名さん
晴海フラッグの価格発表の時の阿鼻叫喚は凄かったな…

[5741: 検討板ユーザーさん]

>>5739 匿名さん
新築マンションで2割引って、何を意味するのか考えてみな。

[5742: マンション検討中さん]

>>5741 検討板ユーザーさん

後発は同じ立地ではないので、値引きではなく適正価格が下がるということですね。
駅から離れて安くなるのは当たり前ですから、そこに景気の影響も反映される。

[5743: マンション検討中さん]

2000万円台の予算の人が一生懸命ですね。
スカイの値引き願望、後発マンションの安価設定願望…

結局の所、条件満たさないと住めないけどここが気に入ってるのね。

[5744: eマンションさん]

>>5743 マンション検討中さん
かわいいですよね。
URとか入ればいいのに、プライドだけ予算の何倍も高そうで、現実では絶対に関わりたくない。。笑

[5745: マンション検討中さん]

下はより下を見るんだねぇ

[5746: 通りすがり]

2000万円台が妥当って何平米の話してるんですか？
妥当かどうかわかる人なのに坪単価で話さないんですね。

[5747: マンション検討中さん]

武蔵小杉タワマン坪300万と較べればベイパークは、安い。年収1千万あれば、無理なく買えるはず。

[5748: マンション検討中さん]

>>5747 マンション検討中さん

なんで武蔵小杉と１駅1路線のここと比べるのか。

[5749: マンション検討中さん]

>>5743 マンション検討中さん

契約者？

[5750: マンション検討中さん]

独身ですがこのマンションを検討しています。
10年から15年住んで売るのとアパートの家賃7万を払い続けるのはどちらがお得でしょうか？
車は持つつもりはありません。

[5751: 匿名さん]

>>5746　通りすがりさん

ですよね！　坪単価で話さないと意味ないのになんか、2000万の予算がどうのこうのと
低レベル同士で応酬してますね。ここの住民のレベルを表してるのでしょう。

[5752: 匿名さん]

>>5750　マンション検討中さん

独身なら都心の便利なところに住んだほうがいいでしょう？
私なら都心の中古マンションを検討しますね。駅近い立地なら30～40㎡台で十分あると思いますよ。

[5753: マンション検討中さん]

政令指定都の千葉市海浜幕張と川崎市武蔵小杉で断然町施設の、買い物施設など差が大きい。
武蔵小杉に球場や映画館、オフイス街もないし、都市ホテルもない。通勤も朝はすごい行列。

[5754: 評判気になるさん]

>>5751 匿名さん
ほんとそうですね、低レベルもいいとこ。
私達のようなレベルの高い人間は、もっとみんなに認めて欲しいし、寂しくてたまらないですね！

[5755: 匿名さん]

ベイフロントタワーは新築時83平米が2900万円台でした。ここは単純比較できなけど、販売不振が続けば70平米以下の部屋なら2000万円台もありえるでしょう。ここの安い部屋は坪単価180万円だけど、これが坪単価150万円くらいまで下がるということ。ちなみに千葉だと坪単価150万円以下の新築マンションは珍しくない。

[5756: 匿名さん]

>>　匿名さん

ここの地価からして坪単価150万円が妥当なところでしょう。賢い検討者は相場を理解してますから、今の価格では手を出さないでしょうね。

[5757: マンション検討中さん]

なぜ、坪単価150万が妥当なのか？
周囲の相場調べてから言って下さい。
ベイタウン、ベイパークではあり得ません。
お隣だったらあるのでどうぞそちらへ！

[5758: マンション検討中さん]

都心では、バブル期を超えてマンション価格高騰。周辺の街にも影響。海浜幕張も新築タワーこれから高騰する可能性大。

[5759: マンション検討中さん]

>>5755 匿名さん
ベイフロントの新築時から探してるのですか？
なぜ買わなかったんだろう。
人気の海浜幕張駅、所有権タワマンで83㎡2.900万円台なんて夢見すぎですよ（笑）

[5760: 匿名さん]

>>5759 マンション検討中さん

後発は坪150万円の部屋も出てくるよね。
そのなかで先発の価格維持が問題

[5761: マンション検討中さん]

後発の坪150万を待ちます！
コロナ不況で間違いないと思います
それまで沢山貯金しておきますね！

[5762: 匿名さん]

>>5757 マンション検討中さん

そちらこそ相場を知らないのでは？
ベイタウンは坪150万円以下ですよ。あまり盲目的にならずにもっと勉強したほうがいいですね。

[5763: 通りがかりさん]

>>5762 匿名さん
どこの世界線で生きてるんですか？

[5764: 不動産屋]

そもそもベイタウンの借地権マンションと、ベイパークの敷地権（所有権）マンションを坪単価で比べること自体が間違い。

[5765: 匿名さん]

借地権が多めで、駅からの距離も値幅も様々なベイタウンをひとくくりにして坪150以下だから！と比較するのはどうなのかなあと思います。
まあ、安いにこしたことないけどね。

[5766: 匿名さん]

>>5764　不動産屋

一軒家ならともかく、土地を共有している限りマンションの借地権も所有権も中古となった場合は大して変わらない。逆に言えば借地権付のマンションであるベイタウンが建物だけで坪150万円近い評価を受けること自体がそれを証明してるでしょう。マンションの場合はあくまで土地の区分所有なので極端に言えば借地代を払うか、固定資産税を払うかの違いのようなもの。

[5767: マンション検討中さん]

購入者が色々と言ってますが、
このままの価格だと売れないでしょ。
相場もわからずノリで買っちゃうから、失敗したんじゃないかな。

[5768: マンション検討中さん]

>>5767 マンション検討中さん

ノリではなくしっかり情報集めてます(ブロガーの意見)。
1棟目から2棟目の売れ行きで流れが変わって、頼みのブロガーもあとに引けない感じだろ。

[5769: マンション検討中さん]

坪140万でお待ちしてます(*´-`)

[5770: マンション検討中さん]

売れ行きが良くない理由が価格ではないとすると、やはり駅距離でしょうか？
それとも単に供給過剰なのでしょうか？
価格が理由ではないとなると、更に今後が不安になるのですが…

[5771: 不動産屋]

>>5766 所有権と借地権だと金融機関の担保評価も全くちがいますよ。借地権には残存期間もあるので中古となって売却時は値崩れが大きい傾向があります。（マンションバブルのここ数年は大差ありませんが）又、借地の更新時には更新料もかかります。ベイタウンの借地権マンションの場合、面積にもよりますが平均、借地権更新料は８０～１５０万かかります。ベイパークから見えるタワマン（イースト）も最近は値崩れして中古がほとんど動いてません。

[5772: 検討者]

まぁ、いくらこの掲示板で希望坪単価を行ったところで、デベには何の影響もないので、生温かく見守ればいいよ。

[5773: 匿名さん]

>>5771 不動産屋さん

担保評価はあくまでローン組むときだけでしょ？
それと、ベイタウンの特殊性で借地権のマンションであっても一角にある所有権マンションと売買価格は変わりません。この地区は借地権であってもそれを考慮しなくていい所有権マンションと変わらない売買価格になってる。だから、ベイタウンに関しては所有権マンションと同等に比較しても問題ない。それと更新料は40～50万円です。勉強しなさい！

[5774: 匿名さん]

追伸;ちなみにパティオス85㎡の更新料は平均的に30万円ほど。

[5775: マンション検討中さん]

>>5770 マンション検討中さん

供給過剰でしょう。
ベイパーク自体は素晴らしいエリアだとしても、わざわざ他の地域から引っ越してくるだけの魅力がありますかね。
ないからこういう状況になってるわけで…。

晴海なんかはまだ見知らぬ土地に引っ越してくるだけのメリットはある(都心に安く住める)。
でもここは？

[5776: マンション検討中さん]

>>5775 マンション検討中さん

郊外のタワマンに安く住めるでは売れないってことか。

[5779: 不動産屋]

[No.5777から本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[5780: 匿名さん]

ベイフロントタワーの新築時価格はマンマニさんのブログに掲載されていますよ。83平米は2900万円でした。ここは所有権があるとしても70平米未満の部屋なら2000万円台が妥当ですね。ここの売れ残り部屋や3棟目以降ならこの水準の部屋があっても違和感ない。
柏のような千葉県で大きな街でも駅徒歩10分以上の新築マンションは2000万円台前半で買える。
千葉のマンション価値は低いから、資産価値を求めるなら都心のマンションを買うべき。

[5781: マンション検討中さん]

借地権築20年以上のベイタウンの中古坪単価と、所有権新築タワマンのベイパークが同じ坪単価というのは、相場を知らない人が言っているとしか思えない。

90㎡程度
ベイタウン＝4200～4500万円(築10～15年程度)
ベイパーク＝7000～9000万円

[5782: マンション検討中さん]

>>5780 匿名さん

「～べき」「2000万円台で買える」
なんだかんだ言っても2000万円台でも買ってない人の話はよく分からない。

[5783: マンション検討中さん]

>>5781

スカイグランドタワーも90㎡で5,000万円台からありましたよ。

[5784: マンション掲示板さん]

>>5780 匿名さん
資産価値を求めるなら都内を買うべきは同感です。
ベイフロントタワーとの比較は立地もスペックも違うでしょ。
まあ貴方の2000万台への持論とこだわりはもう充分みんな分かったと思うので、早くそれ以上のマンションを買えるように頑張ってね、としか言えないですよ。

[5785: マンション検討中さん]

>>5781 マンション検討中さん

えっ、なんでベイタウン対比で適正価格なのに半分以上売れ残ってるんですか？

[5786: マンション検討中さん]

買った人のポジトークがすごいですね。
どう考えてもこの売れ残り考えたら、大幅に下げるしかないと思うんですが。

まぁ2000万円台まで行くかどうかはわかりませんが。