幕張ベイパーク スカイグランドタワー

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.makuhari-sky.com/shinchiku/G1871001/
売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

価格：未定
専有面積：64.98㎡～111.34㎡
総戸数826戸
48階建て
京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
所在地：千葉県千葉市　美浜区若葉３丁目１－１（地番）
竣工予定：2020年12月下旬

駐車場：589台
駐輪場：1652台
バイク置場：40台
トランクルーム：305区画

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
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[14271: マンション検討中]

>>14269 マンション検討中さん
つまり借地権でも不利にならないということ？
論点ズレてるけど。

[14272: 匿名さん]

>>14269 マンション検討中さん

新築ならまだわかるがベイタウンを今買うなら中古だから残期間を考えら必要がある。
そうなると所有権の方が資産性としては良いが、その分借地権なら安いという明確なメリットがあり、ベイパークとは違い完成された街、概ね秩序ができた住民、広い部屋、賃貸分を償却できると考えたら十分に検討としての選択肢には入るだろう。

[14273: 匿名さん]

>>13512 匿名さん
個人的に海チカで一戸建ては不安
ベイエリアに住むならマンションの高層階がいい

[14274: マンコミュファンさん]

>>14273 匿名さん
ホントそう。戸建は津波で流されますよ

[14275: 匿名さん]

>>14274 マンコミュファンさん
津波が来たことありますか？

[14276: 匿名さん]

>14274
まあその通りだけど、そもそも東京湾岸最深部の美浜区は戸建てを含め津波のリスクは低い。

[14277: 匿名さん]

大手デベロッパー・コンシェルジュ付き・セキュリティ◎・ゴミ出し24h可・階数によっては眺望◎で虫とほぼ無縁、木造建築密集地より火災リスクも低いマンションは駅から多少距離があっても魅力的。
アウトレットやモールなどの、子連れやペット連れも楽しめるような商業施設が多くあるのも良い。
場所柄、教育熱心な30代40代のご夫婦が多く住むことになるだろうし住民の質もそれほど悪くはならなそう。
新浦安とは違い海浜幕張はリタイヤ組も多いとのことなので、別荘や車を手放した小金持ち老夫婦なども多いのではないかと予想。
歩道幅もしっかり確保してあり安全、東京駅まで快速30分、空港までのリムジンバスありと環境も良い。

そんなタワマンを庶民が建てる一軒家と比較する意味はないかと。
広大な土地を持ってるなら開発などで地主になる可能性もあるけど、このマンションと同額の戸建て(土地＋家)を持ってたところでって話だと思うので。
築年数が古い戸建ては売るときは地代だけになるし。
マンションよりも高くなる戸建ての固定資産税やセキュリティにかかる費用を考えると、毎月の管理費の支払いも高いとは感じないので自分はマンション一択ですね。

不安要素は、進学に伴う子育て世帯の引っ越しとリタイヤ組が亡くなられた後に空き部屋が増えそうな点。
街に魅力があるのでそれなりに需要はありそうだけど、少子化や、単身者やDINKsが増えて3ldk需要の減少が予想され、物件が余るの可能性も否定できないのではとは思います。
そうなった場合、想定していた以上の修繕積立金の増額などがあるかどうか。
皆さんその辺りはどう予想されてますか。

[14278: 匿名さん]

越後湯沢の10万円マンションになるとは言わないけど、この戸数で築15年も過ぎてくると、売りたいと思っても買い手が現れず思うように売れなくなるだろうね。

[14279: 匿名さん]

戸建ては最悪ケースでも、所有者の判断で建て替えたり売って土地大規模だけでももらえたりするけど、
区分所有のマンションの最悪ケースは、売れない、建て替えられない、管理修繕だけ永遠に取られる、お金あげるから誰か引き取ってくれ状態

[14280: 匿名さん]

>>14277 匿名さん
5年後はまだ売れると思うが10年後は悲惨なものだと思う
少子化プラス金利の引き上げで不動産価格は暴落、いざ売るとなっても
ベイパーク、ベイタウンが競合するから条件の悪い部屋はどんどん値下げしないと
売れない状況、フルローンで買った人は残債だけ残って破産に追い込まれるかも

[14281: 匿名さん]

>>14280 匿名さん

そういうリスクは考えていません。おそらく売れるだろう、むしろ値上がりするだろうと考えているのです。
10年後に売れるのは高層階だけですね。それすらもどうなるかはわかりませんが。マンマニ氏も自社所有物件のために必死にマーケティングしてますがいつ見切るのか見ものですね。流山のクオンを売るために昨年末は必死に流山アピールしてたが、売れた途端うんともすんとも流山言わなくなった。

[14282: 匿名さん]

転売前提でここを買うのはリスク大き過ぎ。不動産投資の経験豊富な人ならともかく、素人は手を出すべきではない。終の住み家にする覚悟を決めて買いましょう。

[14283: 検討板ユーザーさん]

ここが10年後でも売れると考えている人はよく考えてください！
住宅ローン控除の終わる(もしくは残り3年)となる10年で売ろうと思ってるのはあなただけでしょうか？
あなたのマンションは後発の棟より築年数はどうでしょうか？
修繕費はどのくらい上がりますか？
ここの立地はそれほど希少ですか？
あなたの仕事は10年以上安泰ですか？万が一の時に一括返済が可能ですか？また残債割れする可能性はありませんか？
上記の条件含めて10年後のあなたがここの中古を買いたいと思いますか？
決して安い買い物ではないので、安易に売れるだろう考えるのでなくよく考えて買いましょう。安易にこんなところを買ってランニングコストが払えなくて、売れなくて、ローン破産なんてことには誰もなってほしくないです。

[14284: 匿名さん]

皆さんありがとうございます。

街と建物に魅力を感じているので売ることを前提に買うわけではないのですが空き部屋が増えそうな点が唯一の不安要素です。

皆様の予想通り、もし安くしか売れないとなれば、お金持ちや不動産屋などの企業がまとめて買う(自分は住まない)or貧乏な方が買うかのどちらかですよね。
そうなった場合のマンション内の治安も心配になってきました。

お台場のようなプチ観光地となれば良いのですが、どうでしょうか。
温泉や日本代表選手の練習スペースなど魅力的な場所が増えている印象です。
個人的には更に大きなアウトレット(御殿場よりアクセスが良いので集客は見込める)、目玉となるような美術館、巨大ZARAホームなどができてくれたら嬉しいw
建てられる土地はあるのと思うので開発次第だと思いますが、どのような開発の予定があるのでしょうか。
土地開発に詳しい方教えてください。

心配なのは、戸数が多いので空き部屋が増えそうな点だけで、自分は売ることは考えていないので、住むことを前提に考えた場合のご意見も聞いてみたいです。

引き続き宜しくお願いいたします。

[14285: マンション検討中]

ここみたいな郊外で駅遠なら、ファミリーとしては80平米は欲しい。金額も5000万ぐらいならいいけど、5000万後半になってくると割高感があるので、もともとの値段はやや安いという絶妙な感じでした。値上げしたら、タワマン好き以外には少し厳しいかな。。

[14286: 匿名さん]

>>14283 検討板ユーザーさん
売れない理由がないかと思いますが、いかがでしょうか。都内は、もう23区外れまで不動産が高騰し、今は松戸、南船橋、浦安、柏の葉、おおたかの森まで旺盛な需要の波が押し寄せているのが現状ではないでしょうか。
そして、コロナショックで郊外の利便性が高いマンションに注目が集まる中、幕張の再開発が失敗に終わる事の方が説明しづらいです。

[14287: 検討板ユーザーさん]

>>14286 匿名さん

よく考えた上で売れると判断したのなら良いと思います。
都内のように資産性が維持される物件を想像し安直にタワマン＝売れると考える方がいなければ良いと思います。居住していて修繕費が上がり支払いがキツくなることやいざ売却時に予想と違ったなんてことはよくあることですから。

[14288: 匿名さん]

海浜幕張にかなり魅力を感じてはいるものの他の方も書いてらした通り、安くて広いならの話です。
たしかに5000万円台後半なら少し狭い都内の築浅中古を買えちゃいますからね。

ところで今回の3棟目は50から60平米のお部屋タイプの販売予定はあるのでしょうか？

[14289: マンション検討中]

>>14286 匿名さん
ここに限らず、すでに郊外マンションも高騰していますし、成功する理由が良くわからないです。
どこにでもあるスーパーとジム、フランチャイズの飲食店しかないですし駅からも遠い。駅近で大型商業施設併設の一般的な再開発ならまだ可能性あったと思います。

[14290: 匿名さん]

>>14289
横ですが、浦和美園がイオンなどのフランチャイズと埼玉スタジアム、病院(予定)だけでかなり高騰したので海浜幕張もなくはない話かと思います。
塾も含め、徒歩圏内で子育てに必要な全てが揃う場所は都内には少ないため需要があるのかもしれませんね。
街が綺麗な店も共通点ですね。

[14291: 匿名さん]

そもそものマンション規模が違いますよね
4000戸もの需要があるかどうか・・？

[14292: 匿名さん]

>>14290 匿名さん
公園が複数あり、塾も含め、徒歩圏内で子育てに必要な全てが揃う場所は都内には少ないため需要があるというのはそうだと思います。　　　海も近く、海を眺めながらの温泉も今日行ってきましたが良かったです。

[14293: 匿名さん]

環境どうこうよりも安くなきゃ誰も買わないよ

[14294: 匿名さん]

ここは元値が安かったので、多少値上がりしても相対的にはまだ十分安いと思う。
都内や千葉のメジャーエリアの価格を見ていると、最終期の値上げ後の価格でさえも穏当なものに見える。
ここより安いマンションは、主にマイナーな駅の徒歩10分以上の板マンのようだが、どちらがいいかは個人の価値観の違いなので、人それぞれで結論は出ない。

[14295: 匿名さん]

ところで現在まだモデルルームの見学予約不可なのはコロナだからですか？
それとも前回買えなかった人たちから優先されてるからですか？

[14296: マンション検討中さん]

売りたい頃には修繕費が上がってくるので
後発棟に勝つには安くするしかないですよ。
下落幅はかなりでかいでしょう。

[14297: 匿名さん]

>>14295 匿名さん
現地の見学が可能なのでモデルルームを開く必要がないのでは
電話して担当者に予約入れてください。

[14298: 匿名さん]

私も転売目的ではないですが、街としてのランクは上がると思ってます。シムシティ効果ですね。

[14299: 匿名さん]

10年前に海浜幕張で働いてましたがその頃はまだ活気があり発展しそうな雰囲気はあったけど久しぶりに訪れてコロナの影響か随分さびれた印象でした。

[14300: 匿名さん]

次どの街区が着工するのか
計画予定では次はサッカー場跡地になる
このサッカー場は契約を延長したそうで
閉鎖は無いという話

[14301: 匿名さん]

>>14299 匿名さん
ZOZO本社もあり、マリンスタジアムもあるから幕張も若い起業家に人気だと思いますが…

[14302: 匿名さん]

前澤だけじゃないかｗしかも買収されて本社は移転します。

[14303: 匿名さん]

>>14297 匿名さん
https://www.31sumai.com/attend/G1871/?_ga=2.134096203.434843152.162662...

[14304: マンション検討中]

>>14294 匿名さん
タワマンと板マン、どちらが優れているかというと一般的には板マン。タワマンの魅力は立地と眺望。
ここは立地が駅遠で駄目だから、眺望のみ。　眺望も公園大通りのビューからは数段劣る。海浜幕張の不動産屋の評価です。

[14305: マンション検討中]

タワマン以外を板マンと呼ぶ時点で、この掲示板にはタワマン信者しかいない印象です。世間的には少数意見という事に気付けていないw

[14306: 匿名さん]

>>14298 匿名さん
私も同じです。
街に魅力を感じでおり、住むために買うので自分が納得した価格なら良いのかなと。
結局家賃がかかるので、10年後にもし3割ほど価格が下がったとしても「下がるまで賃貸に住みながら待っていればよかった」とは思わないかもしれません。

[14307: 匿名さん]

>>14304 公園大通り沿いに所有権付きのマンションありますかね？

[14308: 名無しさん]

>>14299 匿名さん
10年前とか海浜幕張が一番暗黒期の頃だぞ
駅乗降者数と新都心来訪者数は今よりはるかに少ないし買い物や遊ぶ所なんてほぼ皆無だったよ。イオンモール、ラウワン、島忠、湯楽の里、ZOZOpark、JFA、ベイパークはないしアウトレットも3期増床前でプレナは改装前。新駅や新改札、新病院&学校、戦略特区構想等がない頃と比べれば明らかに今の方が発展してる。企業数、就業者、住民数の指標も今の方が多い。

[14309: 匿名さん]

60平米ほどの部屋の販売の有無が気になります
75平米以上の部屋しかないのでしょうか
広ければその分価格が上がってしまうので、住宅費を抑えて他部分の生活クオリティを上げたい自分に合う部屋はないのかも

[14310: マンション検討中]

>>14307 匿名さん
セントラルパークって所有権じゃなかった？
そもそも公園大通り沿いのパークビューは借地権とか関係なく空き待ちな状況。

[14311: マンション比較中さん]

需要が4000戸ほどで頭打ちとの予測で6本目タワーが老人ホームに変更になったんですよね。
街が完成する頃にその4000戸のうちどれだけの中古が出回るかわかりませんが、はたして購入価格以上で売れるかは未知数ですね。
例えば、駅前の希少立地で供給に対して需要が上回る物件ならリセールも期待できるのですが。

[14312: 匿名さん]

>>14311 マンション比較中さん
京葉線が複々線化するか総武線に繋がる新線が出来なければ難しいんじゃないでしょうか？

[14313: 匿名さん]

>>14308 名無し
イオンはあったからもう少し後かもしれない、期待値が一番高かった頃かな
仕事以外で立ち入ることはなかったけど駅前は明らかに寂れたね

[14314: 通りがかりさん]

>>14313 匿名さん
もし予定通りオリンピックが開催されてればかなり盛り上がってたんだろうね。
遊び所と住宅は増えたけど肝心の企業誘致と駅前開発が停滞したことも原因かも。

[14315: マンション検討中さん]

>>14311 マンション比較中さん

その頃には修繕費が1万→2.5万くらいに上がる計画ですよね？
購入価格以上で買う人がいるとは思えません。
少子化人口減少の衰退国ですよ。
インフレに期待するしかないです。

[14316: 匿名さん]

>14306
その視点は正しいと思う。賃貸で住んでいれば払ったであろう家賃×居住年数>売却時の値下がり額なら充分OKでしょう。都心ならともかくここで値上がり期待するのは考えが甘過ぎる。
>14307
何故所有権付きでなければいけないのか自分の寿命とマンションの所有権の土地の持ち分がどれほどのものかを考えて冷静に考えた方がいいよ。ちなみにベイタウンの借地権は定期借地権ではないよ。

[14317: 検討板ユーザーさん]

ここって確か買い戻しの特約がありましたよね？
マンマニ氏が言う値上がりはなぜ買い戻されなのでしょうか？転売ヤーの勝利じゃないですか？

[14318: 匿名さん]

＞14311
購入価格以上はまずないです
現状では価値は下がると思います
総武線が流れこんでてくれば
話は別ですが　

[14319: 匿名さん]

価格は上がらないに１票です。
希少な土地、駅近でもなくあがる理由が見当たりません。
10年後、設備は時代遅れで管理費等も上がるのに欲しいですか
唯一インフレが進めば上がる可能性はありますが都内含め他はもっと上がります。

[14320: マンション検討中さん]

最近、ネガ連中がまた増えたね。いい加減、ネガ連中は消えて欲しい。ネガティブ意見書き込むなら、ここに来なければいいのに。本当にここを検討しているんですかね？ネガティブ書いている奴らは。

ま、それはさておき、、、購入検討者として僕の意見。
ここが購入時より値上がりするのか？という意見について、僕の考えを書きます。

まず、元値以上の値上がりは無いでしょう。残念ですが、それは期待しない方がいい。不動産市況は、今が天井であり、今後は緩やかな下降に向かうと考えています。

ただ、これは、ここだから値上がりしないのではなく、都心を含め、すべての地域で同じことが言えると思います。ここ数年、マンション価格はコロナもあり非常に上昇しました。

しかし、これは一過性のものであり、一過性のものは元に戻ります。また、元々オリンピックという特殊な事情があり、建築費の高騰や原材料費の高騰などから、マンション価格は上がってきました。

これもオリンピックが終了と共に落ち着くでしょう。コロナの特殊事情が緩和して、平時に戻り始めたら、不動産だけへの集中もなくなり、また、さらには晴海フラッグ、PTKへの買い替え需要から勝どき、晴海、豊洲あたりの中古物件の在庫増によって、中古相場も下げに転じます。

これらを踏まえると、短期的、中期的にみても、この物件が元値以上の値段まで値上がりするというのは期待できないと思います。

しかし、元々不動産なんて、そんなもんです。大きく値上がりしていたこれまでが異常だったまで。減価償却のように、住んでいれば、ゆるやかに値を下げるもんです。

とはいえ、ほとんどの人が買い替え、リセールなんて必要なく、長年住み続けるでしょう。僕もそうです。なので、将来のリセールとか、特に気にしていません。