ザ・パークハウス 神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-sannomiya/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
名称：ザ・パークハウス 神戸三宮
所在地：兵庫県神戸市　中央区八幡通４丁目323番2(地番)
交通：
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪急神戸線「神戸三宮」駅(A13口よ徒歩6分
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅（中央口より）徒歩7分
阪急神戸線「神戸三宮」駅(東改札口より)徒歩8分
阪神本線「神戸三宮」駅(A10口より)　徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅(出口3より)徒歩4分
神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅(東出口より)徒歩4分

総戸数：105戸(事業協力者住戸5戸含む)、他に社務所
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：57.82m2～76.41m2
バルコニー面積：4.81m2～7.46m2

販売予定：2019年2月下旬販売開始(予定)
完成日または予定日：2021年2月上旬(予定)
入居(予定)日：2021年3月中旬(予定)


早く詳細が知りたいですね


【公式URLと物件概要を追加しました。2018．9.28 管理担当】

[51: さ]

売れ残り一択

[52: 匿名さん]

結局は価格次第かな

[53: 検討板ユーザーさん]

ここは免震耐震じゃないタワーなんですか？
それとも話題のダンパーで工事中止なんですか？
気になります。

[54: マンション検討中さん]

低いマンションですよ。

[55: 匿名さん]

非分譲が5戸ありますけど、最上階だったら笑える

[56: 評判気になるさん]

社務所は神社の事務所でしょ
神社とマンションが一体になるんでしょ
マンション管理組合が面倒くさいですね
数十年先には何代か代替わりしますよね
神社が破綻してしまうとややこしいですね
誰が調整役になるんでしょうか
神戸市が認可した責任を果たせますかね

[57: マンコミュファンさん]

神戸の都会マンション高層階に住みたいです
神戸駅のパークハウスはダンパーが心配
三宮のパークハウスは神社関係が心配で19階は割と高層だけど免震じゃないならそれも心配
中古も含めて検討中です

[58: マンションやめて]

今日は朝からここの工事現場から爆撃のような音と振動がきます。
仕事ができません
こんなひどいことあるんでしょうか？
鼓膜が破れそうなんですが。

[59: 匿名さん]

たしかに地盤改良工事で今日はすごいうるさいな
モデルルームがだいぶできてきました
年明けからオープンでしょうか

[60: 検討中さん]

>>57 マンコミュファンさん

ゆっくり検討してる間に神戸駅パークハウスの方が全て基準内のダンパー取り付けられた状態で完成すると思いますよ。ここは確かに19階で免震制振でないとかなり揺れるでしょうね。それに隣に古いとはいえ目立つタワーがあるのがなあ。。

[61: 地元住民]

>>60 検討中さん
神社の裏に隣接するビルは震災で傾いたから、次にくる大きな地震で揺れるのは間違いないですね。

[62: 名無しさん]

再開発も期待できない神戸駅の選択肢なんてないでしょ。

[63: 買い替え検討中さん]

イヤイヤここか神戸駅パークか選べと言われれば神戸駅選ぶ人の方が多いでしょ。

[64: 匿名さん]

神戸駅だと格下感かあるのが。

[65: マンション検討中さん]

駅が全ての人ばかりじゃないという事。

[66: 名無しさん]

再開発外れの寂れた神戸駅よりも三宮のほうがいいです。マンションなんて立地なので。
ただここはないかな。

[67: 匿名さん]

ほんま神戸駅がいいというのはよくわからん

[68: 匿名さん]

お決まり、営業さんがお休みの水曜日ですね。ww
どこのスレもネガキャン一色です。

[69: マンション検討中さん]

現地見ました
ここは南に15階ホテル建設中ですね
隙間なく重なるので昼間は上層階以外は日当りなしです
上層階は関係者向け
寝にかえるだけの交通機関と買物便利なマンションです

[70: 匿名さん]

ここは南向きではなく東と西にバルコニー＝開口部をもってきますから南は関係ないよ

[71: 70匿名さん]

あくまで70は私の予想です
すみません
南側があるかもしれません

[72: 匿名さん]

ここは、手狭ですね。
年配の方と宿泊ビジネスマンションとなってしまうのでしょうか。

[73: 通りがかりさん]

>>72 匿名さん
勝手な妄想はやめましょう

[74: 匿名さん]

掲示板は妄想や疑問、意見を共有する場所なのでは？

[75: マンション検討中さん]

73は
社務所付き定借免震無しなんて
とても素敵だわー
って書いて貰わないと
怒られちゃうのかな
皆本音で意見するサイトのはずだが
何熱くなってるんだろ
とにかく間取りと開口は気になりますね

[76: マンション検討中さん]

価格がでないことには、なんとも言えない。
次のように悪条件がある、それよりもメリットが大きければ良いが。
・消費税10%
・免震、制震なし
・校区悪い(中央小学校)
・神社
・定期借地権
・地代
・解体準備金

[77: 匿名さん]

来月にいよいよモデルルームがオープンとなります。
最寄り駅が三宮で５駅もあり、徒歩５分という好立地。
かなりの人気物件になるでそろうと予想できます。
もちろん価格帯はそれなりの高さでしょうけれど、それだけの値打ちはありそう!

[78: 検討板ユーザーさん]

宣伝ご苦労さま
駅５分なんて、販売会社に叱られるよ

[79: 匿名さん]

安い部屋で2500万きるくらいじゃないと買う気になりません

[80: 匿名さん]

この前の道が再開発でキレイになりますね。

[81: 匿名さん]

？もうなってるやん

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん
は？なってないし

[83: マンション掲示板さん]

用地前の道路改修ずみですよ
グーグルマップは古いよ？

[84: 匿名さん]

>>83 マンション掲示板さん
現地見ましたか？
工事の為、張替えてないよ

[85: 匿名さん]

それ一部やろ
工事車両が入るから変えてないだけ

[86: 匿名さん]

間取りを見て色々と考えるのが好きなんですが、Aタイプの2LDKプランがいいですね。LDKがあって、ベッドルームが2つ。夫婦2人のDINKSか、子供1人の家族か。このくらいコンパクトでもいいかもしれないと感じます。玄関横の収納もあるし、主寝室のクローゼットも広そう。洋室2の収納はウォークイン。コンロも3口あります。

マンションを見ていると、できるだけ広い部屋がいいかなとか収納が多い方がいいかなと思ったりするのですが、このくらいコンパクトな部屋も掃除がしやすくてすっきり暮らせそうな気がします。

[87: 匿名さん]

86さんのような考え方もいいなと思いました。とにかく広い方がいいとばかり思っていたのですが、コンパクトながらの利点もあるのだなと。収納が十分足りていれば家具を置く必要もないし、部屋自体が少し狭くなってもかえって広々と使えるかもしれませんね。ウォークインクローゼットと細かく区切られたクローゼット、2つのタイプがあって使いやしかもしれません。

[88: 評判気になるさん]

話題にならないからか関係者っぽい自作自演の宣伝が続きますね
東京では世田谷のマンションも売れ残りとビジネス誌に出る時代ですから、営業する方も大変ですね
周りの賃貸よりもお得感がないと定期借地権マンションは買わないわよ

[89: 職人さん]

建設が決定した時からここを買うつもりで販売が開始されたら一番に行って、良い部屋をおさえようと思っています。
今の住まいがムダに広く生活スペースは限られているのに掃除やメンテが負担なので間取りも86さんと同じ理由でコンパクトに暮らしたくAタイプが希望にピッタリです。
ただ、別のパークハウスのモデルルーム見学予約を入れたのに、当日来場すると予約はないと言って見学を断られたことがあるので、自分は三菱の客層ではないのだと思います。
パークハウス神戸の2千万台の部屋を買いに行って営業さんにあなたに売る部屋はないと言われたと言う書き込みを見て、やっぱり客を選ぶんだと思いました。
また、定期借地権だと住宅ローンも扱う金融機関が限られていて、いささか不安でもあります。
営業さんが書き込みされているのでしたら、客に断る基準も教えて欲しいです。
内見予約などお互いのムダを省く意味でも参考にします。

[90: 匿名さん]

モデルの見学を断ることはないように思いますけどね

[91: 職人さん]

それが、ネットからモデルルーム見学予約して営業の方から連絡が来て、職業や年齢、家族構成を返信して、来場したら当日に予約は頂いていませんと断られたんですよ。

[92: 匿名さん]

>>建設が決定した時からここを買うつもりで
マンションによっては予約できる物件もあると聞いています。購入希望者は先約できる物件じゃないということですね。89さん、91さんは同一人物でしょうか。
Aタイプが希望なんですね。買えるといいですね。

物件は小規模家庭の2LDKの57.82㎡の間取りから、一般的なファミリータイプのCタイプ、Eタイプがあります。CやEは70㎡台。子供ができた家庭が購入する率が高いでしょうか。

物件概要では2LDKと3LDKとあって、4LDKはないみたいでした。販売価格も未定とあったのですが、資料請求すると価格はわかりますか？

[93: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん

マンションによってはモデル見学断られることもあり得ると思いますよ。神戸タワーは見学予約するだけでも年収や金融資産書き込まないといけないし、希望の間取りと予算がかけ離れていれば見学無駄だとみなされるのでしょう。冷やかしも排除したいでしょうし。それがデベの方針なら仕方ないですね。

[94: マンション検討中さん]

プラン見ましたが、いまどき見たことない狭い部屋ですね。しかもアウトポールならぬ、柱が部屋にめり込むインポール。
この部屋で３年後に賃料上げられるリスクを負うなんて、どんな人が買うのか興味あります。
私は三宮でマンション探していますが、見送ります。
投資家の賃貸マンションでしょうか？

[95: 職人さん]

狭いですか？
ワコーレトアロードやパークハウス神戸タワーは一番狭い部屋で50平米なかったですよ？
ペットが3匹居るのでストレスにならないよう4LDKを買いましたが、結局3匹はいつも一緒に居るので、寝室とペットルームとたまの来客用にソファが置けるリビングがあれば充分でした。

ここは三宮研修センター辺りで地下に降りれば、雨や真夏の強い日差しを避けて通勤できるので、居住にも需要あるんじゃないでしょうか。

[96: マンション検討中さん]

4LDK自慢ですか？ここも4LDKあるんですか？営業さんお願いします

[97: 職人さん]

4LDKは不要だったのでこの物件の2LDK位の部屋がちょうど良いのではないかと思いました。
2LDKをいまどき見たことない狭い部屋と言ったり、4LDKだと自慢と言われたり狭い広いの感覚は人それぞれですね。

[98: 匿名さん]

一部屋が狭かったりするからでしょう
柱のめり込みは予想以上に使いにくい間取りですよ
55平米なら1Lでないと狭っくるしく感じるのでは

[99: 匿名さん]

マンション内に社務所って珍しいなと思いました。神社はお隣になるのかな？なんとなく住み心地の良さそうな環境ではないかと想像しています。
たしかに室内に柱が出ているあたりは残念な感じですね。デザインが複雑だったりするのかな。もう少し工夫すれば何とかなったのではと思えなくもないです。
Eタイプはあまり柱が気になる部分は無いですね。リビングとバルコニーがちょっとすっきりしないけど。

[100: マンション検討中さん]

12月中にモデルルームオープンを予告していたのにしませんでしたね。

[101: マンション検討中さん]

定借でなければ買ってた。

[102: 匿名さん]

定借はネックですよねぇ。
12月にモデルルームオープン予定とのことで選択肢として考えていましたが何の発表もなく、所有権でないなら検討するだけ面倒かなと。
水族館の辺りの着工が4月から順次とのことでここはスルーしても後悔しなさそうに思えてきました。
わざわざ発表を遅らせてますが、1500万円位で買える衝撃の価格にでもしてくれるんでしょうか。

[103: 匿名さん]

定借でやすくなるといっても、１戸当たり持分は平均で３坪弱。
分譲よりせいぜい500万安くなるくらいでは。
価格競争力はないですよ。三宮駅に近いだけが取り柄。
住友のツインタワーが出たらおわんこ物件。

[104: 匿名さん]

この辺って50平米の分譲マンション4000万円台なんじゃないでしょうか。
毎月の地代月3万円?となると、3万円x70年で2520万。最初に保証金も要ることだし物件価格は1500万円以下でないと相当高い買い物になりますね。

[105: マンション検討中さん]

住友ツインの値段次第かな。坪300超える噂もあるみたいなんで、ココも値付け悩むでしょうね。

[106: 匿名さん]

借地料が高ければ、相当価格を抑えないと割高物件になりますね。
借地料と販売価格のバランス次第では購入者が後々泣きを見て、地主は貸地収入でホクホクという結果になるかも。
将来、中古で売るときは投資用に安く買いたたかれる可能性が考えられるので、相応の覚悟は必要かと。

[107: 匿名さん]

住友ツイン坪300超えるんですか？
立地が不便なんでポーアイ並の価格を期待してたんでビックリです。

[108: マンション検討中さん]

本土なんで仕方無いでしょうね。ツインが300超えると現在販売中の物件も割安に感じます。

[109: マンション検討中さん]

ツインの場所は、潮風と不便な場所にしか感じられない。三宮再開発をどう見るか

[110: 匿名さん]

住友の坪300万のエビデンスは、どうせ神戸駅の三菱タワマンのスレにあったやつでしょ。
あれ三菱ヨイショの提灯記事ですよね。勝手に想像しているだけで信憑性無いですよ（笑）

[111: マンション検討中さん]

住友だし強気でホンマに３００つけそうw

[112: 匿名さん]

***　一個人の考えです　　***
ツインタワーの西棟のポートタワー方面は低層階でも300万あるかもだけど、反対向きの低層階は200万前半スタートで無いと売れんでしょう。
人気の出るポートタワー方面の高層階はプレミアムで400万行くかもしれないけど、一般人には関係のない世界。

[113: 匿名さん]

>>104 匿名さん

地代は1万くらいと思う

[114: 匿名さん]

住友のツインは平均200くらいと思う

[115: 検討板ユーザーさん]

それはあり得ない

[116: 匿名さん]

パークハウス神戸タワーに2980万円の部屋があったことを考えるとパークハウス神戸三宮もツインタワーも目玉部屋があるかもしれません。
とにかく早く情報が欲しいので、皆さまがご存知のことは書き込んで下さいね?

[117: 匿名さん]

住友の平均200は十分ありえる
土地の取得価格知ってるから
むしろ200なら買わない高すぎるから

[118: マンション検討中さん]

200あり得て200買わない?検討外?水族館もあるし開発次第で300の価値出るかも。

[119: 匿名さん]

新港の様な大規模再開発は、駅から少々離れているとはいえ、買い、ですよ。
ザパークハウス神戸タワーはプレミアムフロアは410万から530万というすごい坪単価だったが低層階のパンダ部屋は200万切っていた。
住友も似たような価格設定でくると予想。

[120: 匿名さん]

>>118 マンション検討中さん

200あり得るというのは控えめの予想です
控えめというのはもっと安く予想してるけど未知数なので高めにいってるということです

平均と関係なく自分が買うなら140以上の部屋は買いませんね

それは土地の取得価格とこのプロジェクトの成り立ちから考えてのことです

[121: マンション検討中さん]

面白いですね。三宮の中古もつられて暴落してくれたらこれから購入する身には有り難い。w

[122: マンコミュファンさん]

土地二束三文で取得したんですかね。建築建材費が上がった分呑み込んでも低層140から高層260くらいになると。

[123: 匿名さん]

住友がワコーレシティみたいな価格で売り出すわけないですよ。
竣工時に完売させずに、ちびちびと売っていくのが販売スタイルですから、土地取得価格が安かった分、最近のコストダウンタワマンではなく、かなり凝った仕様で価格を上積みしてきますよ。

[124: 検討板ユーザーさん]

土地でコストダウン出来た分部屋の仕様や共用部を他のマンションと別格にしてくれるなら納得かな

[125: 匿名さん]

>>123 匿名さん
イメージバースみましたか？
私はみましたけど凝った仕様とは思いませんでしたけどね

ワコーレシティとはロケーション甲乙つけがたいですが、好みの問題かなと
和田と住友を比べるべくもないですが、東棟西棟により1割程度差はつけてくるでしょう

ちなみに東と西では若干建物構成が異なります

[126: 匿名さん]

>>122 マンコミュファンさん

建築費がいくらくらいかご存知ですか？

[127: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん

その可能性は低いです
駅には遠いですし、騒音等環境の違いからです
もし、新港が坪250などという数字になると三宮界隈のタワーはむしろ上がるでしょう

[128: 匿名さん]

140だと50平米の部屋があれば2000万弱ですね。
駅から徒歩20分の埋め立て地マンションならそのくらいだと思います。
駅遠なので、1人暮らしのビジネスパーソン向きではなく、
ファミリー向けの間取りが主流になるなら70平米以上3000万円台メインと予想しています。

[129: 匿名さん]

新港の話の方が盛り上がる。
やっぱり定借マンションで何も新情報がないと皆さん興味薄ですね。

[130: マンション検討中さん]

山手のジオ買うより家賃何年か払ってもツイン待つ方がコスパが良さそうね。ここも値段次第ですが。

[131: マンション検討中さん]

これだけ期待さしといてツイン300やったら怒るでw

[132: 匿名さん]

坪300はあり得んわ
戸数も700売りさばくのは大変
ちなみにこうべ小学校は増員に対応する気はありません
27階建二棟を考えると平均平米数は60前後とみています
なので広めのファミリータイプは少なめと思われます

[133: 匿名さん]

間違えて神戸タワーのほうに投稿してしまった。恥ずかしい。
再度上げます。
坪300万はの出どころは
東京都千代田区丸の内1-6-5　丸の内北口ビルディング6階
第三企画㈱　RBA事務局の牧田司という東京の人間が、適当に言っているだけだろ。
署名記事だから、個人名だしてもかまわないよね。
あの記事読んでも神戸のマンションには全く知識が無いの自白してるんだから。
　牧田氏のザパークハウス神戸タワーの記事から抜粋

そこで聞いた。「わたしは266万円といわれても、神戸の市況が全く分かりません。高いのか安いのか」と。

そして、住友のツインタワーの300万については、これも彼の記事から抜粋すると

着工はこれからで、同社は具体的なことは何も話していないが、記者は坪単価300万円を突破すると読んだ。

これを基にして、あーだこーだ言っても無駄だと思う。

[134: 匿名さん]

モデルルーム出来たからもうそろそろでしょ
凸した人は建築費が坪いくらくらいか聞いてきてほしい

[135: 匿名さん]

小野八幡神社は結構参拝する人が多いから西向きは厳しい
南側が抜けるのは最上階だけかもう一個下まで
非分譲の5戸がもし最上階ならほんとに買う人がいるのだろうか

[136: 匿名さん]

ここは間取りも広さも希望に一致するんだけど定借ってのがどうしても足を引っ張る。
激安じゃなければ、ツインタワー待ちかな。

[137: 匿名さん]

皆さんの意見ではツインタワーは高くないという意見もあるので、希望を持って待つのもありかなと思う。

[138: マンション検討中さん]

ジオのファミリー検討してましたがツインタワー待ち決めましたw数千万は浮きそうですね。

[139: マンション検討中さん]

ここが1980なら考えます。

[140: 匿名さん]

2月下旬販売開始予定で、2021年1月上旬完成予定ってことはけっこう期間的には余裕があるって感じなので、ゆっくり売っていくのかなって気もするけど、早々に売り切ってしまうのかどうか。どちらにしても価格が出るのは2月になってからかなって気がしなくもないです。まる2年ですからね、完成まで。

[141: 匿名さん]

とにかく2千万円を切らないと検討しません。

[142: 匿名さん]

2千万を切ることってあるんでしょうか。逆に物価が上がって値上がりしていくなんてことはないんでしょうか。中古になっても安くならないとか。
交通の利便性がけっこう良さそうなので、資産価値的には低くはないと思うんですけど。デザインもプランも高級路線という感じではなさそうに思うので、それほど高額にはならないのではと予想します。

[143: 匿名さん]

一番安い部屋（57㎡）でも3500万はするでしょうね。

[144: 匿名さん]

3500万からならツインタワー待ちを考える人も少なくなさそう。

[145: 匿名さん]

>>143 匿名さん
大丈夫そんなに高くならないから

[146: 匿名さん]

三ノ宮だと55平米で4500万はしますからね。
借地とはいえ建築費やデベの利益は変わりませんから、土地の借地分が安くなるだけ。下手すると3980万?なんて可能性も。
建物自体はトラッドタワーよりさらに格下の可能性大なので、住友のツイン待ちも有りかな。住友は免震か制振でしょうから、地震には安心感はあります。

[147: 匿名さん]

辺鄙な潮風立地か借地か。どちらにせよ、三宮のマンション規制の方向性で八方塞がり。

[148: 匿名さん]

>>142 匿名さん
逆に値上がりした場合、地代もあがるんだよね。

[149: 匿名さん]

お向かいディスカウントショップで高級感求める人が買うか？

[150: 名無しさん]

このあたりちょっと派手な量販店ビルのお陰でガチャガチャしてるよね
朝は貿易センター方面への通勤客に対向して歩かないといけないのがしんどいかも