ザ・パークハウス 神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-sannomiya/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
名称：ザ・パークハウス 神戸三宮
所在地：兵庫県神戸市　中央区八幡通４丁目323番2(地番)
交通：
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪急神戸線「神戸三宮」駅(A13口よ徒歩6分
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅（中央口より）徒歩7分
阪急神戸線「神戸三宮」駅(東改札口より)徒歩8分
阪神本線「神戸三宮」駅(A10口より)　徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅(出口3より)徒歩4分
神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅(東出口より)徒歩4分

総戸数：105戸(事業協力者住戸5戸含む)、他に社務所
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：57.82m2～76.41m2
バルコニー面積：4.81m2～7.46m2

販売予定：2019年2月下旬販売開始(予定)
完成日または予定日：2021年2月上旬(予定)
入居(予定)日：2021年3月中旬(予定)


早く詳細が知りたいですね


【公式URLと物件概要を追加しました。2018．9.28 管理担当】

[401: 匿名さん]

解体費用の積み立てでしてるから心配ないって思ってるけど大丈夫？
最期は解体費用不足分を一括請求されて、相続者にかなりの負担を負わせるのは目に見えている。
わざわざそういう心配するなら定借では無く賃貸にしとけば。

[402: マンション掲示板さん]

解体費用積み立て500万はあるだろうから積み立て0の所有権よりは解体時はその分マシかなぁ

[403: 匿名さん]

10年、20年後ならまだしも、築50年超の借地物件を投げ売りでも誰が借りるし買うんだよ。
その頃になると空き家だらけな上に修繕費、管理費も今より数倍になってて、地代も上がりその負担を解体までしなくてはいけない。
所有権より子孫に迷惑がかからないなんて事は無い。

[404: 名無しさん]

いや、他に無い立地で、相場より確実に安ければそれなりに借り手はいると思うけど。
タワマン規制外の辺鄙な場所の築浅物件よりはずっと、賃貸出しやすいよ。
ここの場合は三宮の凋落に加速がかからなければ、だろうな。
ま、70年前と言えば今から1950年頃でしょ。
そんなに言う程、昔じゃない感じするよね。

[405: 匿名さん]

今の状況ではマンション相場は下落確実。
相場が最高値の時に値付けされた定借マンションは、高値掴みの負債マンションになるのが目に見えている。
三宮に拘るならもうしばらく待って、安くなった築浅の中古分譲マンションを買うのが、一番賢いと思う。

[406: マンション掲示板さん]

中古相場は厳しいだろうね

賃貸だと綺麗なうちは70平米で18万ぐらいは取れるんじゃないかな
賃貸相場は崩れにくいし
ただこの辺は築浅分譲賃貸が多いのが難点か
長い目で見るとずっと住むなら賃貸より安くて部屋のオプションとか選べるから、70年永住構想ならいいんじゃないかな

[407: 匿名さん]

地代っていうのが定借だとかかってくるのですよね？これってずっと同じ金額なんでしょうか。
他のところでちらりと聞いたことがあるのが
定期的に改定があるという場合もあるとか。こればかりは、地権者さん次第なところが
大きくなってくるのでしょうか。
仮に今よりも安くなることもあるのかなぁ、と思いまして。

[408: 匿名さん]

阪神大震災を思い出さずにはいられません。
あのときもバブルがくすぶっていた時期だったので
新築マンションの価格はダダ下がり。
売ってもローンの方がおおいので
まだ借金をしなければならない本当に苦しい状態でした。
この物件も同じでしょう。
バブルの高値でつかんだので（しかも定借）
入居時にはすでに資産半減ですよ。

とんだ高値掴み定借マンションになったものです。
手付ぐらいすむなら放棄した方がトータルでは必ず安くすみますよ。

[409: 匿名さん]

景気悪くなったら定借はホントローンつかなくなるからな

[410: 匿名さん]

新築同様で半額で売りに出たら現金で即買いします

[411: 匿名さん]

住むつもりで買ったわけですから
すぐに売り物件はでないでしょう。

そこが不動産の難しいところなんですよね。
内在的には下がっているのに目にはみえない。
でも完成在庫は確かに存在する。

デベにすればぽつぽつ売って
中古扱いになってから一気に下げるか
一度賃貸にまわす。
そうやって一般人にはわかりづらいやりかたで
少しずつ少しずつ処分。
ただし、気が付いたらどうにもならないところまで下がっている。

[412: 検討板ユーザーさん]

実需は少ない場所
高級賃貸としていっぱい出るんじゃないかな

[413: 匿名さん]

まずは賃貸で試してみて
気に入ったら買えばいいかも。
数年待てばすっごい安く中古が買えそう

[414: 周辺住民さん]

立地的にワコーレシティ等よりはよいので賃貸だと20万以上からでしょうか
三宮界隈でここと同レベル以上の立地新築がこれから出るかどうかで中古相場も変わってきそうですね

[415: 匿名さん]

梁が落ちてて高級はないな

[416: 匿名さん]

ひと月２０万ということは２年住んでも２４０万。
それに敷金礼金などを加えても
２年後それ以上に中古価格が下回っていれば勝ちと考えれば
圧勝しそう

[417: 匿名さん]

違うわ。２年住むと４８０万。

でも２年落ちだと４８０万ぐらい余裕で落ちると思うので
やっぱり圧勝。
そもそも新築が中古に落ちるだけでも値落ちが大きいからね。

[418: 匿名さん]

実需よりは賃貸投資向けの場所…ということなんでしょうか。スレッドを見ていると、全体的にそうなのかなという印象。
この立地ですし、
賃料が適切だったら便利だから人気は出ると思います。
どこに行くにも便利なのはいい。
あとは今になって思うけれど、食料品や日用品の調達のしやすさも考えていければ。

[419: 検討板ユーザーさん]

実需いうても子育てには向かないし老後に住む場所でもないし、結局は投資要素が強いかな
外資のエグゼクティブは会社の経費でミュージアムタワーに住むだろうから、ここを賃貸用にしても高い家賃払って住んでくれる人は意外と少ないかもしれんが

[420: 匿名さん]

いつのまにか賃貸物件になってる
まあ定借なので賃貸といえば賃貸なのだが。

[421: 匿名さん]

交通アクセスは良いし、立地を優先に考えたらすごく良い物件かなと思ったのですが
借地権物件となると、ちょっと考えてしまうところはある。
リセールをすることになった場合、借地権物件でも買い手は見つかるものなのだろうか。
資産価値ってどうなんだろうか。

[422: マンション比較中さん]

分譲賃貸に関して言えばこの辺は品揃え豊富だから、投資用にもなかなか手が出にくいんじゃないかな
永住するような場所ではないから少々割高でも賃貸のほうが移動もしやすく結果的には安く済む可能性もある

[423: 匿名さん]

駐車場26台、総戸数105戸ということではありますが、駐車場優先権付プレミアム住戸があと2戸あるのだとか。少ない数の駐車場の一部はプレミアム住戸専用だったのですね。プレミアム住戸とはいっても70㎡台なので安い場所に行けば普通の広さではありますが、価格も6千万円台で抑えられているので妥当かなとは思います。モデルルームを見るとたしかにプレミアム住戸らしさは出ているなと思いました。

[424: マンション比較中さん]

あと何戸残っているのだろうー。やっぱり定借に抵抗を感じる人が多いのかな。

[425: マンション掲示板さん]

定借って希少性あってこそ買いが入るけど、ここは同じような立地のものがまたはそれより立地の良いものが周りに過去何度も建っているからね
そういう意味で今更感があるかもしれない

[426: 匿名さん]

神社の境内に建つマンションてどうなのかなと思ったのだけれど、復興のための建設でもあるみたいですね。一階には社務所が入っていて、けっこうなスペースを占めているようです。とてもユニークなマンションだと思います。神社のある土地は安全性も高いような話を聞いたことがあるので、そういう意味でも特別な感じがします。眺望も素敵だなと思いました。

[427: 匿名さん]

青山の青い看板といい、最近できた東横インの青い看板といい、めがちかちかしそう。

[428: 匿名さん]

ある程度駅に近い場所だと、どうしても商業地域になってしまうので
他の建物の看板等は仕方がない部分はありますね。
ほとんど慣れだと思うけど。

神社絡みのマンションなので借地権つきなんだろうなぁというかんじです。
地代が月々約2.3万円
地代は毎年改定とありますが、上がることはあると思いますが
逆に下がることっていうのは現実的にあることなんでしょうか。

[429: 匿名さん]

残り９戸。完売は厳しそうやな

[430: 検討板ユーザーさん]

あと半年で残り9なら自然に売れるか、多少値引きしたら瞬殺やん
苦戦すると思ったが、意外やね

[431: 匿名さん]

借地権がネックなような気がしていました。

ですが、「定期借地権の存続期間:一斉引渡日から70年」。そこまで短い話じゃないし、自分自身が亡くなっている可能性があるなら老後のことを考えなくていいからいいのかも。
30歳の人は100歳、40歳の人は110歳・・・
老人ホームに入る年齢や、老後は移住することを考えると、借地権のマンションでもいいかもしれないですね。
残り9戸は順調な方だと思いましたよ。

[432: 匿名さん]

月2万3000円も地代かかるのか！
中古になったらヤバいな
全く売れないよ

[433: 検討板ユーザーさん]

定期的に色んなスレッドに現れる他人のお財布を心配するマンは一体どんな素敵な物件に住まわれてるんでしょうかね

[434: 匿名さん]

凄いですね。入居前に完売するでしょう。

[435: 匿名さん]

地代23000は大型タワーマンの修繕費とそんな変わらないのじゃないかな

[436: 匿名さん]

建物の固定資産税は別途必要だから、地代と合わせると30万超える。分譲の固定資産税よりも高い。差額は地主の利益。

[437: 匿名さん]

定借て固定資産税払わないじゃありませんでしたか？

[438: マンション検討中さん]

>437
土地の固定資産税と都市計画税は払わなくても良いが、建物は区分所有なので固定資産税が必要ですよ。
営業も聞かないと絶対に言いません。悪質だと説明はさりげなく、定借だから固定資産税はかかりませんで終わりますよ。文章にも土地の固定資産税は…で固定資産税ではありません。

[439: 匿名さん]

販売戸数１２になってる？

[440: 匿名さん]

ここのゴミ捨ては各階にありますか？

[441: 匿名さん]

販売数、7月6日現在で12戸のまま。
最終章とトップページにあるので、12戸で最後なのでしょう。
駐車場優先権付きのプレミアムプランも1戸あるみたいです。
2LDKは完売してて、あとは3LDKだけのよう。

駐車場26台とかなり少ないので、どうしても駐車場が必要なばあはプレミアムプランだったら確実なのかなと思います。
ふと見たら自転車置き場も少ないようです。一家につき二台は置けないみたい。
1階住戸なら庭に置けるのかもしれないけど、残っているのは上の階だけみたいですね。

[442: マンション検討中さん]

やはり三宮はいいね

[443: 匿名さん]

タワマン規制と膨れ上がった容積率で所有権持っててもまともな建て替え不可能と考えると70年で潔く処分できるのも悪くないかもね

[444: 匿名さん]

マンション、管理費として修繕積立金を払っていても、かなり経過すると、修繕費が高くなると聞いたことがあります。
同じマンションでも20年、30年住み続けると修繕費が高くなってしまうので、子供が巣立ったら新たなマンションを探すのもいいかと思います。

フラワーロードはルミナリエで行きます。
ライトアップ、好きなんです。
今年はやるかわかりませんが、電車で行くと混みますし、車で行くと駐車場ないですから、近くのマンションなら自由に見学できていいかなと思いました。三宮の駅にも近いですよね。

[445: 匿名さん]

各階にゴミステーションはないはずです。

[446: 匿名さん]

ライトアップとか、たしかに、地元で気軽に楽しめたらいいなと思います。マンション選びには利便性だけでなく、そういう地域の楽しみも考えていくと幅が広がっていいなと思いました。

物件概要ではまだ12戸販売のままになっています。ただ、7月14日更新予定なのがまだ更新されていないみたいなので、何か動きがあったかもしれません。完成までに完売するといいですね。

[447: 口コミ知りたいさん]

最終8戸の案内、ポストに投函されてました。
場所は魅力だけも、眺望が絶望的なんだよね。

[448: マンション検討中さん]

完売近そう

[449: 検討板ユーザーさん]

建て替え問題は相当めんどくさいだろうし、消耗品として考えればお金ある人にとっては処分も楽でいいかもね

[450: 匿名さん]

お金のある人が定借マンションを買うかって問題