ザ・パークハウス 神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-sannomiya/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
名称：ザ・パークハウス 神戸三宮
所在地：兵庫県神戸市　中央区八幡通４丁目323番2(地番)
交通：
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪急神戸線「神戸三宮」駅(A13口よ徒歩6分
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅（中央口より）徒歩7分
阪急神戸線「神戸三宮」駅(東改札口より)徒歩8分
阪神本線「神戸三宮」駅(A10口より)　徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅(出口3より)徒歩4分
神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅(東出口より)徒歩4分

総戸数：105戸(事業協力者住戸5戸含む)、他に社務所
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：57.82m2～76.41m2
バルコニー面積：4.81m2～7.46m2

販売予定：2019年2月下旬販売開始(予定)
完成日または予定日：2021年2月上旬(予定)
入居(予定)日：2021年3月中旬(予定)


早く詳細が知りたいですね


【公式URLと物件概要を追加しました。2018．9.28 管理担当】

[350: 口コミ知りたいさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[351: 匿名さん]

マンションって最近は雑誌とかを見ていると、70㎡に4人家族で暮らすって想定していろいろと記事が書かれていることが多いように思います。
ですので、76㎡少々の面積って、最近の傾向から見ると、まだ広い方なのかもしれないです。
戸建てと比べてしまうと、
76くらいはあってほしいよね！というのは子持ちの正直な気持ちではありますが。
ただ、戸建てだと普段のメンテナンスなども自分たちでしなければならないので、
管理会社に丸投げできるマンションはとても便利だと思います。

[352: マンション検討中さん]

>>347 匿名さん

差別的発言。最低！

[353: 匿名さん]

公立小学校を考えているって、そんなにマイナスとは思いません。
小学校や中学校まで塾にも通わせながら
近所の子たちと遊ばせてのびのびと育ててから、高校大学とというのは普通なのかなと思います。
金銭的なことではなく、近くに友達がいないのは大人になってかわいそうだとはよく聞きます。
何を優先に考えるのか、それぞれの考え方だと思います。

[354: 匿名さん]

このマンションの最大のネックは７０年ですね。
ある時期から大半の部屋が賃貸になります。
売ろうにも売れなくて賃貸に回すしかなくなるからです。

[355: 匿名さん]

中古で格安で手に入れての賃貸が理想ではないでしょうか。資産価値は無いものとして計算するのがMUST。

[356: 匿名さん]

一人っ子高校生、親も現役だったらかなり魅力的な物件ではある

[357: 匿名さん]

高校生なら一生は住めないですよね。
医療の発達した現在においては人生１００年時代ですからね。
９０代で追い出されたら悲惨だな。
男女比の問題や価値観の変化で一生結婚しないひとも増えていますしね。
子供が結婚しない（できない）ケースも想定すると
しっかりしてない出来の悪い子がいる場合その子がせめて３０歳ならOKかな。
などといろいろ考えると７０年物件は手を出しづらいですね。

[358: 匿名さん]

70年と区切りが最初からわかっている、というのはそれはそれでありだとは思います。
土地が所有権の物件だと
かなり揉めることは予想されるので…建替えるにしても大修繕するにしてもいずれにしてもお金はものすごくかかってきて
しまいますので。

[359: 匿名さん]

ある程度計画はできるとはいえ将来のことってそんなにきっちりはわからないですから、70年という区切りをどう考えるか難しい気もしますが、はっきりわかっていることでもあるので、準備というのはできるかもしれませんね。そのときにどうするか考えるとか、資金をためておくとか、それくらいのことはできるだろうなと思います。賃貸にするにしても借り手さえいれば収入になるのでそれはそれで良いのではないでしょうか。

[360: 匿名さん]

賃貸もラスト１０年を切るとなかなか客付けも厳しそう。
そもそも築６０年なんて物件を借りる人がいるかという問題もありますが
普通の賃貸と違って期限付きの賃貸物件となると借りる人はかなり限られそう。
結果として自分の都合で数年で引っ越しするのと
数年で引っ越しを必ずしなければならないという縛りではまったく違います。
此処を買うなら最後の数年は賃貸すら無理という覚悟も要りますね。
しかもその間も毎月の管理費や借地権の賃料、加えて固定資産税はかかってきますから
準備といっても大変そうですね。
亡くなった方がちらほら出てきて未払いになってもほかの住民が補填？
そのあたりはどうなっているのでしょうか。

[361: デベにお勤めさん]

たとえ所有権が有ったとしても、70年も経てば売るに売れないし、そうこうしている内に建て替え問題も発生してきますので、かえって借地権の方がはっきりしていて動きやすいかもしれません。この先1940-1950年頃竣工のマンションの建て替え問題が続々と出始めるので、今後の定借の見方も変化する事も考えられます。

[362: デベにお勤めさん]

マンションの場合、所有権であれ定借であれその価値観の違いだけであって、どちらも経年劣化の時期が来れば同じようになる事です。
そして資金を投資して復活させるのか、そのまま返却するのかですよね。

[363: 名無しさん]

所有権にしろ定借にしろそれぞれにメリット・デメリットが有り
その人のライフスタイルに合わせて選択すればいいと思います。
それぞれの利点を最大限にどう活かせるかどうかがポイントです。
優劣や損得は偏見の目で見ると、判断を見誤りチャンスを逃す
事につながります。

[364: 匿名さん]

>>363　名無しさん
選択肢が増えてきていますよね。

定借、前は所有権が自分のものにならないことにデメリットを感じていましたが、転勤族の人と話をするにつれ、他の土地に移り住むのもメリットがあると感じるようになりました。
また、最近では老後にマンション型の老人ホームに引っ越す人もいて、地元に残るにしても空き家を残さない方がいいのかもしれないとも考えています。
定借も資産価値が高いとリセールしやすいそうですよ。
市役所近くでフラットアプローチ、駅にも近く、繁華街にも近く、街並みも素敵なので資産価値はあるんじゃないかと予想を立てています。

[365: マンション検討中さん]

>364
定借で資産価値あるのは東京都心部ぐらいでは。
阪神間は野村などが定借マンションを幾つか建ててるけど、中古相場は散々。
唯一の利点、三宮に近いというだけで定借の不人気を覆すだけのパワーがあるかな？

[366: 周辺住民さん]

三宮近隣であれば、子供や孫など相続人が（７０年の期限近くまで）どなたかに賃貸できそうな感じがしますが、甘いでしょうか？

[367: 検討板ユーザーさん]

最後まで貸すことはできると思うけど、ライバル物件が多すぎるから思い通りの家賃にはならないかもね
定借のメリットはなかなかでないレアな土地を利用できるところにあるけど、ここの周りには築浅マンションがそれなりにあるし微妙じゃないか

[368: 周辺住民さん]

３６７さん　アドバイスありがとうございます。　３６６より

[369: デベにお勤めさん]

未だ日本全国でそれほど70-80年経年のマンションが出ていないので、いずれ社会問題化すると思われますが、所有権のマンションでも最終段階では、取り壊し費用とか再建費用等が掛かります。どうするにしても、その物件の処遇は住民の全員の話し合いと同意がなければ進められないし、とてつもなく時間のかかる問題を抱えています。もちろんマンションの規模にもよりますが、とても気の遠くなる話ですね。

[370: 匿名さん]

そうですね、取り壊しと再建は例えば、300軒のマンションであれば、300通りのその家庭の事情がある訳ですから、とりまとめるには相当な苦労があると思われます。そう考えるとマンションの場合、所有権も定借も行き着くところは同じで、その最終の対処方法が全く違うと考える事です。定借のマンションはその概念も見直され、偏見がなくなる事でこれからも増え続けると思います。

[371: 匿名さん]

40～50年後の管理状態がどうかだな。
定借物件はどうせ取り壊しだからと言って大きな修繕をしなくなって人様に貸せるような代物では無くなるのじゃ無いか？

[372: 周辺住民さん]

定借の場合、大規模修繕時、地権者の決定権は？
区分所有者の決定権は？
管理組合の運営次第だと思われますが、どうでしょうか？

[373: 匿名さん]

Ｅタイプは面積も広くて使い勝手よさそうだと思います。
今販売中の物件にあるかどうかですよね。
せっかくホームページがあるのに、どの物件が販売中なのか
もう少し詳しい掲載されていたら良いのにと思いました。

[374: 匿名さん]

定借は計画が立てやすくていいなんて本気で思っているの？
中古の定借は何年残ってようがローンはほとんど厳しいですよ。
新築は提携ローンがありますが、
中古は無いので資産価値が低くローンを借りれる人は
よほどほかに担保があるひと。
そんなひとがローン組んで定借の中古を買うはずもなし。
よって資産価値0（ゼロ）

[375: マンション検討中]

>>374 匿名さん
確かにネット銀行で対応してるの楽天銀行だけでしたっけ？
築10年まででリセールするなら考慮する物件ですが、定借の割にここは割高ですよね。
しかし神戸市のタワマン規制で販売は好調のようです。もう70%は売れてるようです。

[376: 口コミ知りたいさん]

このマンションの東に住んでいますが、東横インの看板が厄介ですよ。家は夜中部屋の中まで看板の東側と南側の文字を照らす青い光で真っ青。このマンションの南側に隣接して看板があるから、南側の部屋は最悪だと思います。カーテンすれば大丈夫ですけど事前説明はあったのかしら。

[377: 匿名さん]

便利な立地にあるマンションだなと思ったら借地権物件。

借地権かぁとは思いましたが

子供たちもいつかは巣立っていくわけで

いつか売って別の場所で夫婦のんびりと考えるとそんなに気にしなくてもいいのかも。

いろんな目線で考えると、借地権を避けて考える必要はないのかなと思いました。

[378: 通りがかりさん]

三ノ宮は土地安いし
資産価値はあまりないんだから借地権でいい

[379: 匿名さん]

>378
逆逆。
地価の高い土地こそ定借が生きる。
東京都心部は定借でも希少価値があるので資産価値すごいよ。
土地の安いところは定借の意味ない。

[380: 匿名さん]

>>377 匿名さん
いつか売りたい時に売れたらいいけど…
定借が足引っ張ることあるのも事実

上手くいけばいいね

[381: 匿名さん]

芦屋の一等地にある（大原町）定借マンションは、まだ残存期間がかなりあるのに
一向に捌けませんよ。ちなみに売り出し価格はバナナのたたき売りのように安い。
怖い怖い。
それとここ営業がちょいちょい成りすましで書き込みするのやめてもらえませんかね。
そういう場でないでしょう。掲示板って。

[382: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[383: 購入経験者さん]

少なくとも一生住むような場所じゃないなあ

[384: 匿名さん]

アクセス面はかなり良い場所のようですね。
それだけでも資産価値は高いのだろうなと思いました。

定借のことは正直よくわからないので皆さんのご意見を参考に読ませていただいてます。
377さんの考えに近いです。

ひとつの部屋に何代も住み続けるってあまり聞かないです。
最近では戸建てでさえ祖父母の代で終了って感じの話も多い気がします。
定借でないマンションでも建て替え前に住み替えなんてこともけっこうあるのでは。

[385: マンション検討中さん]

>>384 匿名さん
だから定借は買いにくいのだと思います。
売れるか分からないので。

都心部は築10年ぐらいまでは買い手がついてるみたいですが、当時と比較すると定借マンションの値段もあがっています。
ここは定借のメリットである低価格があまり反映されていないと思います。あと1-2割低価格なら買って損はないと思いますが。

[386: 匿名さん]

定借は中古になったときにローンが通りにくいから売れない。
新しい内は良いから引越は10年以内やね。

[387: 匿名さん]

定借だと、建物のおしまいっていうのがわかりやすいというのがメリットだと思います。ただ他の方が書かれているように、年数が経てば経つほどリセールがしにくくなってくるといのは確かにあることなんですよね。それがどうなのかっていうのがポイントなんでしょうけれど。ここの場合、三ノ宮の駅に近いっていうのが大きなポイントなんですけどね?。

[388: 匿名さん]

70年一度も引っ越しをしないで「住みつぶす」覚悟があれば買えばいいと思いますが
普通は何かが起きて引っ越しせざる得ない状況というの考えられるので
敬遠するでしょう。売りたいときにはおそらく売れないですからね。

[389: 匿名さん]

なんだか難しいですよね…。普通の所有権マンションだって、本当はおしまいがあって、建て替えしない限りは
大きな修繕をしても真新しくというのは70年とか経ったときにはかなり厳しそうなんですけど、
定借だと確実に終点がわかっての状態なので。
建て替えも、かなり揉めるというのは予想できるので、むずかしいでしょう。
ある意味定借はさっぱりしているけれど、長く運用していくにはどうするのか、というのを探る形になりますね。

[390: 中古マンション検討中さん]

戸数105戸は少なすぎる。タワーならせめて300は必要。将来積立金が暴騰し幽霊化は必至だわ。

[391: 匿名さん]

コロナショックでここの売れ残りどうするんだろうな。
条件のいい部屋なんて残ってないだろうし、
ボーナスもどうなるかって状況でこんなリスキーなマンション買えない

[392: マンコミュファンさん]

タワマンはいずれ廃墟になるっていわれるが、こここは入居すら集められず竣工当初から廃墟みたいな感じになるかもな。もう賃貸一択かもね

[393: マンション検討中さん]

ココってタワマン？

[394: 匿名さん]

定借マンションは年数があるから、マイホーム信仰があると買いにくいです。
ある人がマンションは資産価値があるから、不景気でも値崩れしにくいと言っていましたが、それは多分所有権マンションだと思うので。。。
コロナショックでマンションどころじゃない人がほとんどになるでしょうね。
リーマンショック級かと思っていたら、リーマンショック以上の下げ幅なのだそうです。株もドルも全てがわからない状態に。。。

[395: 匿名さん]

昨夜のNY市場の下げ幅は過去最大らしいですね。
本当に心臓が止まるかと思いました。

[396: マンション掲示板さん]

築年数70年のマンションなんて残されても処分にむしろ金掛かるし、子孫は大迷惑だし、売る目的じゃないなら借地でもええんじゃね

[397: 匿名さん]

所有権のマンションって、ある程度年数が経ったときのことを思うと、
結構大変なんじゃないかと思います。
建て替えるか、取り壊すかという議論になるし、
簡単に決めることは難しそう。
ある程度、エンドが見えているのは気楽といえば気楽なような。
賃貸アパートと違って、
建物自体はしっかりしているし。

[398: 検討板ユーザーさん]

借地権はランニングコスト高いのは間違いないけど、確かに所有権も70年後にほんとに価値があるかは疑問ではある
マンションの一室分の土地なんて平面だとあっても駐車場1台分程度だし
ともあれ今現在中古市場では所有権が好まれるのは間違いないから売却をすでに見据えての購入なら所有権かなぁ

[399: 匿名さん]

売却を見据えてなくても、将来相続が発生した際に売れない、貸せないでは子供達は困るよね。

[400: マンション掲示板さん]

売却は投げ売りしたら値はつく場所で、賃貸も相場より安く出せば必ず借り手はいるでしょうね。
買った本人は損しても、相続する側は特に損はせず迷惑にはならないかと。
所有権の場合は解体費用の積み立てが無い分建て替え問題が出た場合、相続側が思わぬ出費を強いられる可能性はありますね。
なので子孫に迷惑をかけたく無いという点では所有権よりむしろいい気がします。

[401: 匿名さん]

解体費用の積み立てでしてるから心配ないって思ってるけど大丈夫？
最期は解体費用不足分を一括請求されて、相続者にかなりの負担を負わせるのは目に見えている。
わざわざそういう心配するなら定借では無く賃貸にしとけば。

[402: マンション掲示板さん]

解体費用積み立て500万はあるだろうから積み立て0の所有権よりは解体時はその分マシかなぁ

[403: 匿名さん]

10年、20年後ならまだしも、築50年超の借地物件を投げ売りでも誰が借りるし買うんだよ。
その頃になると空き家だらけな上に修繕費、管理費も今より数倍になってて、地代も上がりその負担を解体までしなくてはいけない。
所有権より子孫に迷惑がかからないなんて事は無い。

[404: 名無しさん]

いや、他に無い立地で、相場より確実に安ければそれなりに借り手はいると思うけど。
タワマン規制外の辺鄙な場所の築浅物件よりはずっと、賃貸出しやすいよ。
ここの場合は三宮の凋落に加速がかからなければ、だろうな。
ま、70年前と言えば今から1950年頃でしょ。
そんなに言う程、昔じゃない感じするよね。

[405: 匿名さん]

今の状況ではマンション相場は下落確実。
相場が最高値の時に値付けされた定借マンションは、高値掴みの負債マンションになるのが目に見えている。
三宮に拘るならもうしばらく待って、安くなった築浅の中古分譲マンションを買うのが、一番賢いと思う。

[406: マンション掲示板さん]

中古相場は厳しいだろうね

賃貸だと綺麗なうちは70平米で18万ぐらいは取れるんじゃないかな
賃貸相場は崩れにくいし
ただこの辺は築浅分譲賃貸が多いのが難点か
長い目で見るとずっと住むなら賃貸より安くて部屋のオプションとか選べるから、70年永住構想ならいいんじゃないかな

[407: 匿名さん]

地代っていうのが定借だとかかってくるのですよね？これってずっと同じ金額なんでしょうか。
他のところでちらりと聞いたことがあるのが
定期的に改定があるという場合もあるとか。こればかりは、地権者さん次第なところが
大きくなってくるのでしょうか。
仮に今よりも安くなることもあるのかなぁ、と思いまして。

[408: 匿名さん]

阪神大震災を思い出さずにはいられません。
あのときもバブルがくすぶっていた時期だったので
新築マンションの価格はダダ下がり。
売ってもローンの方がおおいので
まだ借金をしなければならない本当に苦しい状態でした。
この物件も同じでしょう。
バブルの高値でつかんだので（しかも定借）
入居時にはすでに資産半減ですよ。

とんだ高値掴み定借マンションになったものです。
手付ぐらいすむなら放棄した方がトータルでは必ず安くすみますよ。

[409: 匿名さん]

景気悪くなったら定借はホントローンつかなくなるからな

[410: 匿名さん]

新築同様で半額で売りに出たら現金で即買いします

[411: 匿名さん]

住むつもりで買ったわけですから
すぐに売り物件はでないでしょう。

そこが不動産の難しいところなんですよね。
内在的には下がっているのに目にはみえない。
でも完成在庫は確かに存在する。

デベにすればぽつぽつ売って
中古扱いになってから一気に下げるか
一度賃貸にまわす。
そうやって一般人にはわかりづらいやりかたで
少しずつ少しずつ処分。
ただし、気が付いたらどうにもならないところまで下がっている。

[412: 検討板ユーザーさん]

実需は少ない場所
高級賃貸としていっぱい出るんじゃないかな

[413: 匿名さん]

まずは賃貸で試してみて
気に入ったら買えばいいかも。
数年待てばすっごい安く中古が買えそう

[414: 周辺住民さん]

立地的にワコーレシティ等よりはよいので賃貸だと20万以上からでしょうか
三宮界隈でここと同レベル以上の立地新築がこれから出るかどうかで中古相場も変わってきそうですね

[415: 匿名さん]

梁が落ちてて高級はないな

[416: 匿名さん]

ひと月２０万ということは２年住んでも２４０万。
それに敷金礼金などを加えても
２年後それ以上に中古価格が下回っていれば勝ちと考えれば
圧勝しそう

[417: 匿名さん]

違うわ。２年住むと４８０万。

でも２年落ちだと４８０万ぐらい余裕で落ちると思うので
やっぱり圧勝。
そもそも新築が中古に落ちるだけでも値落ちが大きいからね。

[418: 匿名さん]

実需よりは賃貸投資向けの場所…ということなんでしょうか。スレッドを見ていると、全体的にそうなのかなという印象。
この立地ですし、
賃料が適切だったら便利だから人気は出ると思います。
どこに行くにも便利なのはいい。
あとは今になって思うけれど、食料品や日用品の調達のしやすさも考えていければ。

[419: 検討板ユーザーさん]

実需いうても子育てには向かないし老後に住む場所でもないし、結局は投資要素が強いかな
外資のエグゼクティブは会社の経費でミュージアムタワーに住むだろうから、ここを賃貸用にしても高い家賃払って住んでくれる人は意外と少ないかもしれんが

[420: 匿名さん]

いつのまにか賃貸物件になってる
まあ定借なので賃貸といえば賃貸なのだが。

[421: 匿名さん]

交通アクセスは良いし、立地を優先に考えたらすごく良い物件かなと思ったのですが
借地権物件となると、ちょっと考えてしまうところはある。
リセールをすることになった場合、借地権物件でも買い手は見つかるものなのだろうか。
資産価値ってどうなんだろうか。

[422: マンション比較中さん]

分譲賃貸に関して言えばこの辺は品揃え豊富だから、投資用にもなかなか手が出にくいんじゃないかな
永住するような場所ではないから少々割高でも賃貸のほうが移動もしやすく結果的には安く済む可能性もある

[423: 匿名さん]

駐車場26台、総戸数105戸ということではありますが、駐車場優先権付プレミアム住戸があと2戸あるのだとか。少ない数の駐車場の一部はプレミアム住戸専用だったのですね。プレミアム住戸とはいっても70㎡台なので安い場所に行けば普通の広さではありますが、価格も6千万円台で抑えられているので妥当かなとは思います。モデルルームを見るとたしかにプレミアム住戸らしさは出ているなと思いました。

[424: マンション比較中さん]

あと何戸残っているのだろうー。やっぱり定借に抵抗を感じる人が多いのかな。

[425: マンション掲示板さん]

定借って希少性あってこそ買いが入るけど、ここは同じような立地のものがまたはそれより立地の良いものが周りに過去何度も建っているからね
そういう意味で今更感があるかもしれない

[426: 匿名さん]

神社の境内に建つマンションてどうなのかなと思ったのだけれど、復興のための建設でもあるみたいですね。一階には社務所が入っていて、けっこうなスペースを占めているようです。とてもユニークなマンションだと思います。神社のある土地は安全性も高いような話を聞いたことがあるので、そういう意味でも特別な感じがします。眺望も素敵だなと思いました。

[427: 匿名さん]

青山の青い看板といい、最近できた東横インの青い看板といい、めがちかちかしそう。

[428: 匿名さん]

ある程度駅に近い場所だと、どうしても商業地域になってしまうので
他の建物の看板等は仕方がない部分はありますね。
ほとんど慣れだと思うけど。

神社絡みのマンションなので借地権つきなんだろうなぁというかんじです。
地代が月々約2.3万円
地代は毎年改定とありますが、上がることはあると思いますが
逆に下がることっていうのは現実的にあることなんでしょうか。

[429: 匿名さん]

残り９戸。完売は厳しそうやな

[430: 検討板ユーザーさん]

あと半年で残り9なら自然に売れるか、多少値引きしたら瞬殺やん
苦戦すると思ったが、意外やね

[431: 匿名さん]

借地権がネックなような気がしていました。

ですが、「定期借地権の存続期間:一斉引渡日から70年」。そこまで短い話じゃないし、自分自身が亡くなっている可能性があるなら老後のことを考えなくていいからいいのかも。
30歳の人は100歳、40歳の人は110歳・・・
老人ホームに入る年齢や、老後は移住することを考えると、借地権のマンションでもいいかもしれないですね。
残り9戸は順調な方だと思いましたよ。

[432: 匿名さん]

月2万3000円も地代かかるのか！
中古になったらヤバいな
全く売れないよ

[433: 検討板ユーザーさん]

定期的に色んなスレッドに現れる他人のお財布を心配するマンは一体どんな素敵な物件に住まわれてるんでしょうかね

[434: 匿名さん]

凄いですね。入居前に完売するでしょう。

[435: 匿名さん]

地代23000は大型タワーマンの修繕費とそんな変わらないのじゃないかな

[436: 匿名さん]

建物の固定資産税は別途必要だから、地代と合わせると30万超える。分譲の固定資産税よりも高い。差額は地主の利益。

[437: 匿名さん]

定借て固定資産税払わないじゃありませんでしたか？

[438: マンション検討中さん]

>437
土地の固定資産税と都市計画税は払わなくても良いが、建物は区分所有なので固定資産税が必要ですよ。
営業も聞かないと絶対に言いません。悪質だと説明はさりげなく、定借だから固定資産税はかかりませんで終わりますよ。文章にも土地の固定資産税は…で固定資産税ではありません。

[439: 匿名さん]

販売戸数１２になってる？

[440: 匿名さん]

ここのゴミ捨ては各階にありますか？

[441: 匿名さん]

販売数、7月6日現在で12戸のまま。
最終章とトップページにあるので、12戸で最後なのでしょう。
駐車場優先権付きのプレミアムプランも1戸あるみたいです。
2LDKは完売してて、あとは3LDKだけのよう。

駐車場26台とかなり少ないので、どうしても駐車場が必要なばあはプレミアムプランだったら確実なのかなと思います。
ふと見たら自転車置き場も少ないようです。一家につき二台は置けないみたい。
1階住戸なら庭に置けるのかもしれないけど、残っているのは上の階だけみたいですね。

[442: マンション検討中さん]

やはり三宮はいいね

[443: 匿名さん]

タワマン規制と膨れ上がった容積率で所有権持っててもまともな建て替え不可能と考えると70年で潔く処分できるのも悪くないかもね

[444: 匿名さん]

マンション、管理費として修繕積立金を払っていても、かなり経過すると、修繕費が高くなると聞いたことがあります。
同じマンションでも20年、30年住み続けると修繕費が高くなってしまうので、子供が巣立ったら新たなマンションを探すのもいいかと思います。

フラワーロードはルミナリエで行きます。
ライトアップ、好きなんです。
今年はやるかわかりませんが、電車で行くと混みますし、車で行くと駐車場ないですから、近くのマンションなら自由に見学できていいかなと思いました。三宮の駅にも近いですよね。

[445: 匿名さん]

各階にゴミステーションはないはずです。

[446: 匿名さん]

ライトアップとか、たしかに、地元で気軽に楽しめたらいいなと思います。マンション選びには利便性だけでなく、そういう地域の楽しみも考えていくと幅が広がっていいなと思いました。

物件概要ではまだ12戸販売のままになっています。ただ、7月14日更新予定なのがまだ更新されていないみたいなので、何か動きがあったかもしれません。完成までに完売するといいですね。

[447: 口コミ知りたいさん]

最終8戸の案内、ポストに投函されてました。
場所は魅力だけも、眺望が絶望的なんだよね。

[448: マンション検討中さん]

完売近そう

[449: 検討板ユーザーさん]

建て替え問題は相当めんどくさいだろうし、消耗品として考えればお金ある人にとっては処分も楽でいいかもね

[450: 匿名さん]

お金のある人が定借マンションを買うかって問題

[451: マンション掲示板さん]

娯楽品として買う人もおるやろ
高級車だって消耗品なわけだし

[452: 匿名さん]

むしろお金のある人の方が買うかもね
場所さえ気に入ればそれでいいもん。

[453: 匿名さん]

そこまで割り切ってるお金持ちはまっすぐ賃貸にいくでしょう。
単純な賃貸ならいつでも好きな時まで住めて引っ越しも自由自在。
ここだって賃貸にまわす部屋も出るだろうから
ここに賃貸で住めばすむはなし。
どうしてリセールに苦労する定借をあえてわざわざ選んで買うのよ。
近隣にマンションがないっていうならわかるけど、
分譲賃貸共に競合物件なんていくらでもあるわ。

[454: 検討板ユーザーさん]

あなたは何者？検討者？何故ここにいる？

[455: 匿名さん]

事実上建て替えは無理なんやから
最初から定借権マンションも悪くないと思うが定借権マンションとも思えない価格なんやわ。

[456: マンション検討中さん]

>>455 匿名さん
そうですよね。シティタワーやグラフォートの中古価格に合わせてきた印象です。ここは高すぎます。
1年以上マンション検討してましたが、調べれば調べるほど、リセール考えてる人は、ここは選択肢にないかと。

[457: 匿名さん]

「販売価格4,498万円～5,858万円」ですね。
三宮ですし、フラワーロード近くで立地がいいことから仕方ないのかなと思いましたが、価格は正直高いです……
土地価格が高かったんでしょうか？

新型コロナで色々と歯車がかみ合わなくなっているところがちらほら……
コロナ前は材料費も高騰していたみたいですし。

定期借地権だから割安ならいいと思いますが、他も検討したくなってしまいますよね。

[458: 匿名さん]

定借権マンションで土地代が高いとは
どう云う理屈？

[459: 匿名さん]

前払い地代のことじゃない？

[460: 匿名さん]

もともとかなりの割高なのでよく見てなかったがランドプラン見ても南側から車が入り神社南の機械式駐車場もありえないすし詰め、ピロティ型は地震にも弱い。
スラブ厚も絵を見るとボイドスラブと思うけどボイドなら200はかなり薄い最低250は必要　
ボイドは通常スラブと比較するときに8がけするので通常の場合160ということ。
部屋内の梁の落ち込みもひどいしこれはかなりキツイと思う。

[461: 匿名さん]

三宮でこの物件価格なら高くはないでしょう。
３ＬＤＫプランのみですから。
ただ、借地権物件として考えると高いです。
立地優先で購入するとしても、借地権物件であれば選ばないなと思いました。

[462: eマンションさん]

>>461 匿名さん
借地権物件として考えると？
もとから借地権物件なのに考えるまでもなく、高いものは高い

[463: 匿名さん]

とにかく見るからにキュウキュウなんですよ。
駐車場も出し入れが大変そうで見るだけでもうね、嫌になる。
個人的にはあのスギ薬局がな、
なんていうかエントランス出てすぐ目にするって悲しい

[464: 匿名さん]

ジャパンじゃないの？

[465: 匿名さん]

ジャパンは薬局では無く、生鮮品は無いが薬を置いているスーパーと思った方が良い。日常ではあった方がなにかと便利だけど、、

[466: マンション掲示板さん]

ジャパンはスギグループだね
どうでもいいけど

[467: 匿名さん]

現地を見たこともない人が書き込みしてるんだと確信した。
面白いね、掲示板って。

[468: マンション掲示板さん]

まあほんとの購入検討者はほとんど書き込んでないやろね
掲示板なんてほとんどストレス発散の場所
ここに限ったことじゃないけど投稿者のIDと今住んでる物件の開示でもあればたぶん半分以上は分譲とは程遠い賃貸マンションに住んでると思う

[469: 匿名さん]

ジャパンは便利でしょ。ごちゃごちゃした感あるのは否めないけど笑

[470: 検討板ユーザーさん]

>>460 匿名さん
他のパークハウス物件と比べても、スラブ厚かなり薄いです。春日野道よりも薄いですね。この件と異常な梁と低めな天井高が気がかりで、検討したけどやめました。場所は良いです。

[471: 匿名さん]

>>470 検討板ユーザーさん
スラブ厚どんなもんですかね？目に見えないとこまで経費削減されてるとなると、購入がわとしてはゲンナリですね。他がないので、こちらもありかなと思ってましたが、やはりなしかもですね。

[472: 匿名さん]

７０年でつぶす前提だから

[473: 匿名さん]

100年持つ強度は必要無いと云う事やね。
解体費用が安くてよろしいわ。
その為なら多少の居住性能はの悪さは
ガマンしないと。

[474: 検討板ユーザーさん]

所有権でも100年もったところで誰も住まないやろ70年ぐらいが消費期限としてはちょうどええんちゃう

[475: 匿名さん]

スラブ厚は駆体寿命と関係無い。
スラブが薄いと騒音問題を引き起こす、まさに生活に直結する切実な問題になるよ。
階上の住民が少々ドタバタする家族なら、毎日騒音に悩まされる可能性高いよ。

[476: 匿名さん]

70年しか住まない「賃貸物件」にお金かける人はいないってことだよ。
落とせる仕様はトコトン落とす。
お金かけても誰も得しないからね。
賃貸仕様なんてそんなもんでしょう。

[477: マンション掲示板さん]

仕様はそんなに悪いんかね？
賃貸でも分譲でも70年も住めたら充分じゃないの
所有権の方が中古としては売りやすいんだろうな
70年住み続けるなら、所有権だと売却益どころか逆に処分費用が発生しそうだから定借のほうマシかもしれん

[478: 匿名さん]

スラブ圧ってそんなに違うんですか？
クオリティのページには

※1：204・205・206号室の床スラブは在来工法によるスラブで、床スラブ厚は180mmです。上記を除く住戸はボイドスラブです。
コンクリートスラブと仕上げ材の間※屋根を除きます。空間を設けた二重天井となります。

と書いてあって、天井は200ミリ以上と書いてあります。

低床式ユニットバスとか手摺下地などもあり、長く住み続けるための工夫もあるみたいです。

[479: 匿名さん]

今のマンション100年以上持つからな
大規模修繕不要でもコンクリート寿命が100年もつ
ここは知らんけどね笑

[480: 匿名さん]

>>479 匿名さん
100年持つとしても築100年に住みたい人がいるかどうか

[481: eマンションさん]

>>480 匿名さん
住みたいかどうかではなく新築できる土地がほとんどありませんのでね。
時代は変わりますから。

[482: 匿名さん]

100年後の時代もかわりますから。

[483: 匿名さん]

火星にでも住むってこと？

[484: 口コミ知りたいさん]

残り６戸になってます。順調そうですね。

[485: 匿名さん]

dinksなら70年後資産を残す必要なく処分し易い方がかえって都合がいいかもね
70年後も住んだ所有権がまともな資産になるなんてうまい話もないと思うし

[486: 匿名さん]

資産性はなくとも、どんな荒屋であろうと
雨風をし逃げて追い出されずに住める場所があるのとないのとでは
大違いってことでは？
命の方が長られると困るリスクは負いたくありません。

[487: 匿名さん]

30代で購入すれば100歳超え
100歳まで生きてたとしても介護のない普通のマンションに住めんでしょう

[488: 匿名さん]

マンションの建て替えが成功するのは
建蔽率容積率に余裕があり立地に優れてる
事。関西では千里辺りに成功例があるな。
但し全国的に見て200件強位しか成功例がない。既存不適格物件で事実上建て替え不可能の物件も少なくない。いずれ社会問題になるやろ。それなら定借権マンションがいい筈だが六甲道物件同様、価格に定借権マンションのメリットが無いのが致命的やな。

[489: 匿名さん]

50代ですが、子供が20代前半なので考え込みます。
というかちょっと無理かな。
色々考えると所有権のほうが安心。

[490: マンション検討中さん]

2030代で自己消化するような方がいいだろうね
維持費の高い築50年過ぎたマンションが欲しい子孫なんて居ないだろう。
それは所有権でも一緒だけど定借だと中古はさらに厳しい。
自己消化できる見込みなら分譲賃貸を借り続けるよりは安いからいいかとおもいます。

[491: 匿名さん]

こうやって購入や賃貸を選べる人は
最終的には自分が納得してれば好きな物件に住めばいいと思うんですよ。
ですが世の中そんなひとばかりじゃない。
結婚に不向きな子や社会生活に馴染めない子もいます。
そんな子もどんな子も住む場所だけは絶対に必要なわけで
そんな家族の将来を思えばリスクは最小限にと思うわけですね。

まあだったらこのスレに来るなと言われそうですね。

[492: 匿名さん]

死ぬまで住むだの、挙句に相続まで前提にして定借の短所誤魔化そうとしてるの哈哈哈

[493: 匿名さん]

https://www.mecsumai.com/tph-sannomiya/outline/
物件概要｜【公式】ザ・パークハウス 神戸三宮｜JR「三ノ宮」駅徒歩6分、神戸三宮に生まれるレジデンス。｜三菱地所レジデンスの新築分譲マンション

2020年08月24日現在
ザ・パークハウス 神戸三宮

所在地 兵庫県神戸市　中央区八幡通４丁目323番2(地番)
交通 ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪急神戸線「神戸三宮」駅(A13口より(利用時間7:00～22:45))徒歩6分、ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅（中央口より)徒歩7分、阪急神戸線「神戸三宮」駅(神戸交通センタービル出入口より)徒歩8分、阪神本線「神戸三宮」駅(A10口より)徒歩6分、神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅(出口3より)徒歩4分、神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅(東出口より)徒歩4分

総戸数 105戸(事業協力者住戸2戸含む)、他に社務所
販売戸数 6戸
駐車場 （総戸数に対して）26台［月額使用料：27,000円～31,500円］
販売価格 4,848万円～5,798万円
最多価格帯 -
間取り 3LDK
専有面積 76.41m2
バルコニー面積 7.46m2

販売予定 先着順申込受付中※先着順のためご希望の住戸が販売済の場合はご容赦ください。
モデルルーム モデルルーム公開中【完全予約制】
完成日または予定日 2021年1月上旬
入居(予定)日 2021年2月中旬

敷地面積 964.1m2(取引対象面積)、1,438.35m2(建築確認対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 敷地:定期借地権の準共有　建物:専有部分は区分所有、共用部分は所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上19階地下1階建
用途地域 用途地域：商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：600%・700%
敷地が 借地権の場合
その種類・期間 借地権の種類:一般定期借地権(地上権) ・定期借地権の存続期間:一斉引渡日から70年　
敷地が 借地権の場合
その月賃料 分割地代：16,430円(月額)、保証金②：6,698円(月額)
借地権の場合
その他の費用 保証金①：295,740円(引渡時一括)

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤）
管理費(月額) 16,810円(月額)
修繕積立金(月額) 8,410円(月額)
修繕積立基金 840,510円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：10,850円(引渡時一括)、駐車場：(総戸数に対して)26台(機械式)、27,000円～31,500円(月額)、自転車置場：(総戸数に対して)140台(小型7台含む)、100円～400円(月額)、バイク置場：(総戸数に対して)3台、1,000円(月額)、ミニバイク置場：(総戸数に対して)8台、500円(月額)、共視聴利用料：330円(月額)、インターネット利用料：1,485円(月額)、※地代の改定：初回2021年9月、以降1年ごとに改定

備考 1,438.35m2(建築確認対象面積)　※建築確認対象面積には北側隣接地の神社および倉庫の敷地（474.25m2）を含みます。※期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買取請求、契約更新および改築等による期間の延長は一切できません。※借地権の譲渡・転貸／可（事前に土地所有者への通知が必要）※販売価格は、建物に係る消費税率10%を含みます。

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社(売主)
施工会社 株式会社フジタ
建築確認番号 第NK17-1212号（平成30年2月27日）

問い合わせ先 ザ・パークハウス 神戸三宮 レジデンスギャラリー
営業時間/（平日）11:00～16:00（土・日・祝日）10:00～17:00、定休日：水・木・第2・第4火曜日（祝日は営業いたします。）
0120-320-833
[e-mail]

次回更新予定日：2020/09/01

[494: 匿名さん]

プラン｜【公式】ザ・パークハウス 神戸三宮｜JR「三ノ宮」駅徒歩6分、神戸三宮に生まれるレジデンス。｜三菱地所レジデンスの新築分譲マンション
https://www.mecsumai.com/tph-sannomiya/roomplan/

[495: 匿名さん]

ザ・パークハウス 神戸三宮　間取り図

[496: 匿名さん]

ザ・パークハウス 神戸三宮　地図　ロケーション

[497: 匿名さん]

【SUUMO】ザ・パークハウス 神戸三宮 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_kobeshichuo/nc_67717686/

ザ・パークハウス 神戸三宮 （価格・間取り）

E
3LDK+WIC
専有面積：76.41m2
価格：4848万円（先着順(一般定期借地権)）
角住戸

F
3LDK+WIC
専有面積：76.41m2
価格：5678万円（先着順(一般定期借地権)）
角住戸

[498: 匿名さん]

分譲賃貸に住むのと比べて、定借の方がメリットがありますか？

分譲賃貸のメリット
→途中で引っ越しができる

定借のメリット
→分譲賃貸より安い？住宅ローンの借り手が死亡した時に払わなくていいなど…

マンション購入の素人だからなのか、定借のメリットがよくわかっていないです。分譲賃貸、定借と比較してのメリットと、所有権マンション、定借と比較してのメリット、どちらも調べておかないといけませんよね。

[499: 匿名さん]

比較の対象が可笑しいわ、

[500: 匿名さん]

三宮で76平米あれば、分譲なら最低でも6000万以上する。
この価格ですぐに完売にならないのは、定借不人気の証と思う。

[501: 匿名さん]

定借だから不人気なのではなく定借なのに
安くないから売れないのだろう。
価格が妥当なら建て替え不可能の通常マンションよりはいいかもわからんわな。
所詮は耐久消費財や。

[502: 匿名さん]

定借は明らかにデメリット
中古になって、景気悪くなったら売りたくてもローンつきません

[503: 匿名さん]

定借、ずっと所有し続けるのであれば、
おしまいがきちんとわかっている分、揉め事はなくて良さそうに思うのだけど、
途中で売るかもしれない、となると躊躇したくなるところはあるのだろうなぁ。
先のことがわからなさすぎて、
なんとも言えないところも。
あと、もう少し定借なので安ければみたいなのはあっても良かったのかもしれませんね。

[504: 検討板ユーザーさん]

>>502 匿名さん
賃貸にしたらええやん

[505: 匿名さん]

いくら立地が良くても
借地権物件は避けたいと思う人がおおいような気がします。
賃貸にしたとしても期限があるわけですし。
他にもいろいろ考えないといけないことがある中で
購入後もマイホームのことで悩むのは避けたいかも。

[506: マンション検討中さん]

また6戸になりました。入居開始までにギリギリ完売ってところでしょうか。

[507: 匿名さん]

ついに外観のネット外れてきました
夜に東横インの光が照らし出されているの何回か見ましたが、ネットが取れたあとどんな風に照らし出されるのか楽しみ
その界隈の購入者はそれをわかって購入したのだろうか
相当強い光なので

[508: マンション検討中さん]

東横インの表側は真横ではなさそうなんですが、ライトが当たるんですか？

[509: マンション検討中さん]

東横の照明は北側以外の3面なので普通にこのマンションのその辺りは青くなるはずですよ
少なくともネットがかかっている時は広範囲にわたり青かったですよ

[510: 匿名さん]

東横インの明かり酷すぎて笑えない。

[511: マンション検討中さん]

今度、夜に見に行ってきます！

[512: 匿名さん]

敷地:定期借地権の準共有

ここって定期借地権なのね。
マンションて、定期借地権が意外と多くないですか？
いろいろ見ていると、偶々なのか定期借地権の文字がよく目立つ。
そんなものなのかな。

[513: マンション検討中さん]

最近は土地がないのか、定期借地権は普通になってきてますね！

[514: 購入経験者さん]

リセールはきついと思うけど、７０年自己処分するにはいいとおもうけどな
所有権もいずれ解体準備金は義務化されないと老朽化した時に社会問題となるだろうし

[515: 匿名さん]

大抵のマンション住まいの老人は処分して老人ホームに入るのが現実なのに老人ホームに入る資金を売却で得られないようでは資産の意味ないと思うがな

[516: 検討板ユーザーさん]

銀行員さんが、ここはいい物件で、定借だと気にすることないと言っていました。場所がいいと、言っていました。

[517: 住民でない人さん]

神戸で定借なんだから3,000万代でやれや

[518: 検討板ユーザーさん]

べつに相場より高く設定してるわけじゃなくて、今の地価からすればこんなもんなんだよ
もしこのまま相場が崩れないのなら、所有権が次この辺ででてきたら目ん玉飛び出る額だと思うよ

[519: マンション掲示板さん]

残り5戸。
なんやかんやで、順調な方でしょうか。

[520: マンション検討中さん]

残り4戸になってますね。
定借で安くもないですが、買う人いるんですね。立地が良いからでしょうか。

[521: 通りがかりさん]

定借増えてきて、普通になってきてるからなー。
立地がよけりゃ、所有権より安いし買おうかという層も一定数いるんでしょ。

[522: マンション比較中さん]

70年売却せず自宅か賃貸として手放さず自分で活用するならまあいいんじゃない
所有権だとしても築70年で売却益がでるとは思えないし

[523: 検討板ユーザーさん]

>>522 マンション比較中さん
35年経っても、立地のよさで売れると、いい物件だと言ってました。

[524: 通りがかりさん]

>>523 検討板ユーザーさん
だれが？

[525: 匿名]

>>524 通りがかりさん
売れるとは言っているが、価格までは言及してい無いのと違うかな？
立地が良いので、35年後には投資家が賃貸目的で叩き売り価格で買ってくれるという意味でしょう。

[526: マンション検討中さん]

叩き売り価格って、半値ぐらいですか？もっと？

[527: マンション掲示板さん]

叩き売るくらいなら自分で賃貸運用にしたらええやんけ

[528: 匿名さん]

半値以下
3掛けくらいちゃうかな
もしかするとまだ下かもね

[529: マンション掲示板さん]

>>528 匿名さん
わぁお！！

[530: マンション掲示板さん]

ただの願望で草

[531: 匿名さん]

じゃあ35年後に買えばよくない？

[532: 匿名さん]

公式ホームページではあと4邸のままですが、更新されたら変わってるかもしれません。どれも5千万円台。76.41m2の3LDK。FタイプとEタイプになるのですね。南西角住戸と北東角住戸。どちらがいいのかな。日当たり的にはやはり南西角住戸かなと思うのですが、価格的には北東角住戸のほうが安くなるのかな？間取りとしては対称になっている感じですね。

[533: マンション検討中さん]

残り３邸になってる。5000万以上で安くないけど、現物見て、欲しくなる人もいるんかもな。
ツインタワーはまだまだ先だし、ワコーレはさらに高いしってとこかな。

[534: 匿名さん]

残りがもう２戸になっています。
人気があるみたいですね。
その２戸も5,158万円と5,638万円で、北西側になりますね。
なかなか良いお値段ですね。
どうせ一番人気は南東側の物件だったんでしょう。

[535: マンション掲示板さん]

残り二戸！？まもなく完売ではないですか！

[536: 匿名さん]

シティータワーより高く、
中古になればシティータワーの3倍の速さで値崩れ確実って思うと迷う

[537: 匿名さん]

残り2戸…
最初は売れないかもしれないと口コミで見ましたが、もうそろそろ完売になりそうです。
思ったよりも（と書くと失礼かもしれませんが）順調でした。

5000万円台の部屋2つですね。

[538: 口コミ知りたいさん]

残り一戸だよー！早い者勝ちだよー！

[539: マンション検討中さん]

売れ残りには理由があるのかな。

[540: 匿名さん]

>>536 匿名さん

タワマンの70年後の価値がどれだけあるかも気になるし、どっちがええんやろ

[541: マンション検討中さん]

ギャラリーが終わりました。

[542: 名無しさん]

売る気ないんかいな

[543: 匿名さん]

もう売れたでしょ。

[544: 匿名さん]

HPでは、もう残り１邸みたいですね。
というか、もう売り切れ御礼ですか？
売り切れじゃ、しょうがないけど、１０５戸全部売れたんですか。
全戸５０００万位なのかな、１０５×５０００万。スゲーなぁ。

[545: 匿名さん]

最後は3割くらい引いて業者が引き取ったのでは？？？

[546: 匿名さん]

ホームページの情報によりますと、まだ最終1邸販売中のようですが。ギャラリーは11月で終了していて、現在はオンライン相談をやっているもようです。昨日更新の情報なのでまだ売れていないと思うのだけど。来年の入居までには完売するといいですね。ポップがひょっこり出てきて、3日間で122人が検討しているとのことです。ほんとかな？13階のEタイプ。良さそうなプランに思えます。

[547: マンション検討中さん]

完売ですってね。おめでとうございます。
目の前を通って気になっていただけに複雑ですが、他の物件に目を向けます。

[548: 評判気になるさん]

今後の定借の行方を占う物件でしたね。

[549: 検討板ユーザーさん]

70年後同じ規模以上のマンションが建てられるなら土地の区分所有にも売却価値はあるだろうけど、人口減少等で実際どうだろうね