ザ・パークハウス 神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-sannomiya/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
名称：ザ・パークハウス 神戸三宮
所在地：兵庫県神戸市　中央区八幡通４丁目323番2(地番)
交通：
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪急神戸線「神戸三宮」駅(A13口よ徒歩6分
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅（中央口より）徒歩7分
阪急神戸線「神戸三宮」駅(東改札口より)徒歩8分
阪神本線「神戸三宮」駅(A10口より)　徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅(出口3より)徒歩4分
神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅(東出口より)徒歩4分

総戸数：105戸(事業協力者住戸5戸含む)、他に社務所
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：57.82m2～76.41m2
バルコニー面積：4.81m2～7.46m2

販売予定：2019年2月下旬販売開始(予定)
完成日または予定日：2021年2月上旬(予定)
入居(予定)日：2021年3月中旬(予定)


早く詳細が知りたいですね


【公式URLと物件概要を追加しました。2018．9.28 管理担当】

[201: 通りがかりさん]

神社に寄進するつもりで購入される方もおられるかと。御利益に与れると思います。

[202: 匿名さん]

>200
収益事業なので課税でしょう。

[203: 口コミ知りたいさん]

神社関係者以外の方が買われると
明らかに損なマンションのようです
なぜ公園や神戸市の建物を撤去移動してまで
このマンションに神戸市さんが許可したのか？
なんか胡散臭いですねえ

[204: 匿名さん]

>>200
>>202
宗教法人は儲かるって言われていますよね。業界によって儲かる、儲からないの違いがありそうです。

Aタイプの2LDKがいいなと思います。LDKとキッチンを合わせて13畳なのですが、洋室の2部屋はリビングスルーで、子供部屋としても子供の顔が見えます。主寝室は6畳、洋室2のWICも広いです。子供1人なら2LDKでもコンパクトに過ごせていいんじゃないかなと思いました。
ファミリータイプのマンションだと、子供が成長すると手放してコンパクトマンションに移ることもあるといいますし、そこまで広くないなら、このマンションもいいかなと思います。

[205: eマンションさん]

このマンションは手放すときに、売る苦労がありそうやねえ。解体までのカウントダウンが近づくとただで売れるかどうか。

[206: デベにお勤めさん]

なんで建設中のタワマンスレで100年後の解体や権利関係の話が出てくるのか？
いいかげんにしろよ。レトロ建築オタは。
そんなにファミリアホールが解体されたのが恨めしいのか？

[207: 通りがかりさん]

>206
レトロ建築オタがファミリアホールのタワマン買ってたと思っていたけど違ってた？

[208: デベにお勤めさん]

違うよ、入居させないように色々工作してるみたい。

[209: 評判気になるさん]

ここってファミリアとなにか関係あるんでしょうか？
意味不明な書込不愉快です

[210: マンション掲示板さん]

ここは定期借地権マンションですよね

[211: 通りがかりさん]

朝5時15分から工事すんな
やかましいわ
あと、JRや地下鉄への徒歩何分も表現うますぎるやろ
阪神の駅からJRまで瞬間移動するんかいな

[212: マンション検討中さん]

少し値下げしたかな

[213: 通りがかりさん]

立地でからしてこんなモン？

[214: 匿名さん]

146で55平米3980万と予想した者だけど、売れるかどうかは別にしてこんなものでしょう。
この地域には今後マンションできる可能性が低いので仕方ないかな。
定借のなのと神社関係に生活が耐えられるかがカギ。

[215: 匿名さん]

>>210
>>ここは定期借地権マンション
定期借地権、70年だそうです。70年、自分が生きているのかどうか。医学の発展でギリギリ生きている場合が厄介なのかな。老人ホームに入居すると今から決めていればいいのかもしれないですけど。

立地がいいので売れそうですが、リセールはしにくそうだし、とりあえず70年と思って住むのかしらと考えています。

[216: 検討板ユーザーさん]

築50年過ぎのタワマンなんか賃貸なら考えるが、定借じゃなくても誰も買わない。
処分してくれるだけ有難い

[217: マンション検討中さん]

定期借地権70年分は別に払う必要がありそうです
恐らく1000万円くらいかな
足すと高いマンションですね

[218: マンション検討中さん]

三宮の再開発が今後すごく盛り上がりそうなのに、この掲示板は閑散としてますね。
本物件は重点なんとか区域内にあり、本物件以降はタワマン建てられなくなるかもしれないとのことですが。
みなさま、神戸市の発展に対しての期待値は低いのでしょうか。

[219: マンション検討中さん]

本物件を検討していましたが
物件に対するローン以外の解体費とか
ランニングコストかかり過ぎなのて
ヤメました

[220: マンション検討中さん]

立地は申し分ないけど、外観が正直なところ微妙。。
神社との復興再建プロジェクトと言われても、ピンと来なくて微妙。。（笑）
なにか目玉になるものがなければと、思います。
そう言いながら検討中な我が家ですが

[221: マンション検討中さん]

この価格、定借でなければ即決だったんですけどね。
地代を勘案すると、これより、支払いは1000万円多くなるってことだから割高かな。

[222: マンション検討中さん]

地代1000万円以上
さらに
解体費用は基礎工事から想像するとかなり高いものになりそう
これらを加えると普通の人は買わない価格ですね

[223: 匿名さん]

ローン以外の費用が必要なんですね。
知識が少ないので単純に安いなら良いのではと思ってしまいました。

ただ、物件概要を見てみると管理費、修繕積立金という項目が無くて、代わりに「敷地が借地権の場合その月賃料」「借地権の場合その他の費用」という項目があります。
それらが、管理費だったり解体費用だったりするのですか？
いずれ明記されるなら、資金計画は立てやすいですね。

[224: 匿名さん]

>223

定借の場合でも、管理費、修繕積立はあるよ。所有権マンションと違うのは地代と解体積立がある。

地代を含めたトータルの支払い費用って所有権マンションと変わらないし、定借の場合、新築時以外だとローンを扱う金融機関が少ないから買い手が限られて売れにくい。

初期費用の安さに惑わされると失敗するからきちんとメリットデメリットを勉強してから判断したほうがいいよ。

[225: マンション検討中さん]

>>223 匿名さん
管理費修繕費と地代と解体費が毎月5万円超だったと思う。
5万円超のランニングコストかかるなら中古のエルグレース買った方が老後安心だと思った笑

[226: 匿名さん]

１９階で、もうおわってる

[227: マンション検討中さん]

いい部屋残ってるかな?4人で住めるようなお部屋。

[228: 匿名さん]

大規模なタワーマンション。
外観デザインもとてもおしゃれだなと思います。
最寄り駅がいくつもあることもかなり魅力を感じます。
上階はかなりの高額になるでしょうけれど、
中階であれば買いやすい価格帯になるかも?

[229: 評判気になるさん]

タワーではない
免震ではない
地代と解体費がかかる
社務所付き
神社関係者が上層階

[230: 匿名さん]

ファミリー向けの物件はあるかどうか調べてみました。

公開されているのは

・2LDKのAプラン
・3LDKのCプラン
・3LDKのEプラン

です。Eだと76㎡なので広さとしてもそれなりなのかと思いました。

主寝室7畳、部屋は6畳、4畳。子供が2人いるなら洋室2と洋室3のどちらにするかでケンカになりそうなので、洋室2に2段ベッド置いて使うとかでしょうか。性別が一緒なら3LDKでもいいのかな。だったら狭くてもほぼ同じ広さの洋室があるCタイプの方がいいかなと考えてしまいました。

[231: 匿名さん]

どうぞ、悩んで決めてください

[232: 匿名さん]

4畳の部屋は物置か予備スペースにしたほうが。
最低5畳ないと人が住む部屋にはならないよ。

[233: 匿名さん]

４．５畳の部屋（Aタイプ）ですが、ここは柱が邪魔していなくて、真四角の形の部屋なので、ベッドとデスクくらいは置くことができそうだなと思いました。置いても、特にクローゼットの開閉の邪魔にもならないかと思います。
ただ、本当にきっちり置く形になるので、あまり余裕はないかもしれませんが…。

[234: マンション検討中さん]

ここはどうしてこんなに高いのでしょう？
今日たまたまSUUMOを街頭配布していたので、受け取って見たのですが、大阪難波の定期借地権マンションは56平米2900万円からでした。
難波の方が便利なのに何故？？？

[235: 匿名さん]

三宮の希少性でしょ。大阪は物件多すぎ

[236: マンション検討中さん]

なんばだからでないかな。梅田第二期のマンションは、ここよりかなり高くなるけど、即完売するよ。

[237: 匿名さん]

アウトフレームだと、比較的住みやすいのかと思います。
1LDKか2LDKのプランが中心で、3LDKはEタイプのみ。メニュープランにすると2LDKにもなる広さです。76.41㎡、他の人がいうように洋室1、2はベッドや机が置けそうですが、洋室3の4.0畳は狭そう。LDKは15.5畳でつなげて使って2LDKにするのが理想的なのかもしれません。もうちょっと広い部屋があるとよかったですよね・・・

価格だけだと、もうちょっと安い部屋があるとよかったのにと感じます。三宮マンションはあんまりないので、人気ありそうです。

[238: 匿名さん]

神戸はタマが少ないからなんやかんや言ってても売れるでしょう。

[239: マンション検討中さん]

ワコーレじゃないマンションは少ないですね。

[240: マンション検討中さん]

>>230 匿名さん
調べた結果報告しなくても興味ある人は自分で検索するでしょ。
具体的に子供部屋がどうだとか、やたらとこのマンションの投稿には部屋のセールストークが書き込まれていますが、売れてないんですか？

[241: 評判気になるさん]

書くなら地代と取壊し費用を調べて欲しいです

[242: マンション検討中さん]

ルネ旧居留地が2780万円で出ていますね。
ワコーレシティもこの間、2850万円から400万円値下げしていましたが、三宮もそろそろ頭打ですかねぇ。
パークハウス三宮は新築とはいえ、定借なので、最終的には値下げして完売目指すのでしょうか。

[243: 独身OL]

思ったより間取りが変と言うか、自分好みじゃなかった・・・

[244: 匿名さん]

そうそう最近、中古マンションうれてないよね。今年にはいって

[245: マンション検討中さん]

>>244 匿名さん
やっぱりそう思いますか。
値下がりモード突入しましたよね。
強気で高値のまま頑張るのか今の段階で競合よりお値打ち価格でサクッと売り抜けるか。
高値のマンションは特にチェックしてます。

[246: マンション検討中さん]

適正価格の物件はスーモに載ったと思ったら、すぐ売れて何日もかかっていませんね。
高値で出してる物件はいつまでも掲載されているのでそういうこと。

[247: 匿名さん]

低額物件は売れるけど、高額物件が売れにくくなってる。６千万以上の

[248: マンション検討中さん]

実需でなくて、値上がり目的の購入がへってるね

[249: 匿名さん]

京都が大阪より高いのと同じ
需給が全て
だけどここは高すぎる

[250: マンション検討中さん]

>>247 匿名さん
6千万以上もですけど、50平米以下のコンパクトルームが3千万や2千万後半だったのが2500万以下になってきています。
また、築30年以上の2LDKあたりも2500万以上だったのが1500万ほどで売り出されるなど、急にかなりの値下がりが見られます。
何が起こっているんでしょうね。

[251: マンション検討中さん]

新築タワーの1ldkが2700万台で有るのにまだ高いわ。

[252: 匿名さん]

>>250 マンション検討中さん

対象物件がどれかはわかりませんが、リフォーム済み物件は1000万近く高いです。

[253: マンション検討中さん]

>>251 マンション検討中さん
新築タワーの2700万はどこのことですか？
真剣に2千万台の1LDKマンションを探しています。

[254: 王 昭 德]

三菱神戸塔楼

[255: マンション検討中さん]

>>244 匿名さん
ここの南にあるマンションの円形ルームのある物件が、1年前に1億超えでしたが、未だに売れ残り最近2千万円値下げしています。
周辺が値下げ基調の中、定借で売れ行きはいかほどか。

[256: マンション検討中さん]

梅田駅前再開発や大阪湾岸再開発などに、関西のお金はながれてるので、神戸はきついね

[257: 匿名さん]

定借がすべてだわ

[258: マンション検討中さん]

>>247 匿名さん
旧居留地のタワー77㎡が5180万円で出ているのに高速沿いのマンションが6980万円だったり、定借6千万円だったりとこの辺りの値段は売主の気分次第なんでしょうか。

[259: マンション掲示板さん]

地下一階で地上19階だから建物は実際には20階みたいです
それなのに耐震装置や免震装置はついていないんでしょうか？
高いし地代が上がるのが怖いのも心配ですが、安全面は大丈夫なんでしょうか？
気になるマンションです。。

[260: マンション検討中さん]

大地震がくると言っていますが、もし地震で倒壊して住めない状態が続いても毎月の地代は払うのですよね？

[261: 通りがかりさん]

中古はどんどん値下げしてますね。強気で出し過ぎもありますよね。　
自分がいいなと思った物件は割と早く売れて掲載終了になっていますね。

[262: マンション検討中さん]

ここより南の築浅マンションは新築価格の2千万円乗せで中古販売していますが、新港が発表になるとどうなんでしょうね。

[263: 名無しさん]

内法面積が小さく狭そうです。固定資産税かからないので恩恵なしです。立地は魅力的ですが…。モントレの近くに競合しそうな計画がありますね。

[264: マンション検討中さん]

>>263 名無しさん
タワマン建つの？

[265: 匿名さん]

>>263 名無しさん
モントレの近くだと三宮駅から近そうですね。
あの辺り広い敷地はあまり無さそうなので、戸数少なめのマンションですかね？

[266: マンション検討中さん]

>>265 匿名さん
55戸なので小さいですね。
規模やブランドの競合ではなく
三ノ宮駅近競合ですね。

[267: マンション掲示板さん]

定期借地権でこの価格はちょっと悩みます。

[268: マンション検討中さん]

>>267 マンション掲示板さん
ちょっとですか。
即決で止めました。

[269: 匿名さん]

>>266
あれは賃貸では？

[270: マンション検討中さん]

70年先もうすでに死んでるけど、やっぱり定期借地権が嫌い。

[271: 匿名さん]

定期借地権の場合、こんな良い立地のマンションがこんな価格で買えるのか！という嬉しい驚きが欲しい。
それがないと、やはり苦戦してしまうかも。

[272: マンション検討中さん]

ツインの発表までに売り切れるんでしょうか。

[273: 匿名さん]

>>270
>>70年先もうすでに死んでるけど、やっぱり定期借地権が嫌い。
わかります、感覚的なものじゃないでしょうか。

私の場合はマイホームを購入する時に、自分ひとりのお金では買えないはずなので、親や義両親のお金をアテにしています。もちろん返済はします。
ただ、その時に定期借地権と言ってしまうと「やめなさい」「お金は出せない」と言われそうな気がしています。

70年先は亡くなっているはずだけれど、医療の進歩で生きていたら残酷ですよね・・・子供夫婦の世帯に転がりこむ？
定期借地権が増えてきていますが、抵抗がある人も多いはずです。

[274: 匿名さん]

なんだか地味だな。はやく　ツインの正式発表しろよ

[275: 匿名さん]

検討の余地無し
高すぎる
買う価値無し

[276: マンション検討中さん]

場所便利だけど眺望はまったくダメだし定期借地だし高いしとなかなか厳しい条件ですね。
ツインは眺望が素晴らしいので人気になりそうです。

[277: マンション検討中さん]

もし所有権だと70年後いくらになるんですかね

[278: 名無しさん]

>>277 マンション検討中さん
幽霊マンションの取り壊しの話聞くと70年後に更地に戻した方がいいでしょう。
70年後なんて買い手がつかないと思います。
70年定期は合理的な方法なんだけど、ここは初期費用が高過ぎますね。

[279: マンション掲示板さん]

70年後の解体費用、瓦礫処分費用
想像するだけで恐ろしいコストがかかりそうだね

[280: 匿名さん]

途中必要最低限以外の修繕しかせずに他の同規模のマンションと同額のに修繕積み立て金を積み立てればどうなる？
70年で解体費用は貯まってるのかな？

[281: マンション検討中さん]

長期の定期はむしろリスクもあるよ。
70年を超えたら綺麗さっぱりでも、そこまでは長い間頑張り続けないといけない。
50年越えたマンション、かりにきちんと修繕されてたとしても誰が住みたい？
イヤでしょ。
すると値段が下がって、安いから所得の低い人が住むだけのマンションになる。
するとさらに負のスパイラルになって、結局修繕金や管理費の滞納がおこる。
70年目までは何があっても潰せない。
これなら所有権のリスクとさしてかわらないよ。

50.60年目を越えても是が非でと住みたいビンテージマンションを作っていく。そんなのまあ無理だよね。

[282: マンション掲示板さん]

定借が良いとは思わないが、
逆に所有権付きマンションでもまだ使えるのにたった50年で建て替えなんて住民の同意が得られず無理だろうし、所有権にせよ定借にせよどうせ70年ぐらいは壊せないだろうなとは思う。

[283: 名無しさん]

>>282 マンション掲示板さん
人口が減るのでそんなことはない。
住民がいなくなります。
所有者はいるでしょうが。

[284: マンション掲示板さん]

昔のボロ内装じゃないんだから、今の築50年物件とはモノが全然違う。所有者の4/5の建て替え賛同がすんなり得られるとは到底思えない

[285: マンション検討中さん]

神社が中にあると言うのは家相や風水的には抜群なんでしょうね。

[286: マンション検討中さん]

>>285 マンション検討中さん
風水にこだわる身からすると逆にいろんなものが通過して余計なものをもらいそうな気がします。

[287: 通りがかりさん]

7月1日 ついにタワマン規制条例 成立しました。
このマンションの追風になるのでしょうか？

[288: 通りがかりさん]

多少はなるでショウ。

[289: 匿名さん]

メニュープラン無償は良いですね。ちょっとした違いではあるけれど欲しいスペース、収納や部屋が設けられて希望通りの間取りにできるのではないでしょうか。
とはいえ、完成前なので基本のプランはもちろんメニュープランに変更した場合の部屋はどうなるのか、図面から想像するしかありませんので、慎重に検討したいところです。
メニュープランを利用した場合のリセールへの影響なども知っておきたいです。

[290: 匿名さん]

敢えて資産価値の低い借地マンション買うのだから、リセールの事考えずに自分の好みにした方が良いと思う。

[291: マンション検討中さん]

ここタワマン違うし

[292: 匿名さん]

タワマンって20階以上だから、ぎりぎり違うんですね。
タワマンの定義は色々あるみたいですけど。
ここ再整備計画が進行中だから、完成したら便利になりそうなのに。
定期借地権で残念。
そうじゃなかったら、資産価値も期待できたかも。

[293: マンション検討中さん]

あと一階足しとけばタワーマンション謳えて人気も価値もあったのにね。

[294: 匿名さん]

そういう問題ちゃうけどな

[295: 匿名さん]

たしかにそういう問題でない

[296: 匿名さん]

定期借地権、日本人にはなじみがないため、あまりメリットを感じられません。
もっとメリットを大々的に伝えていった方がいいと思うんですが。

例えば、ここだと「定期借地権の存続期間:一斉引渡日から70年」なので、35歳に購入したら105歳、40歳に購入したら110歳。
リタイアするまで住むと仮定すれば十分な年数です。
あとは外国人の購入者が少ないのも、人によってはメリットだといえます。借地権も長い年数のものがあるため、年数次第ではメリットが多いのかもしれないと感じます。

[297: 名無しさん]

>>296 匿名さん
そんな嘘を平気でつけるんですね。
70年の賃貸契約に過ぎませんよ。 途中解約しようものなら莫大な違約金を取られて引越ししないといけない、そんなイメージが借地権物件です。

[298: 匿名さん]

>297
そんな嘘を平気でつけるんですね。
定借マンションを今一度お調べになってから、訂正のスレだされたほうが良いですね。

[299: 通りがかりさん]

>>298 匿名さん
違約金とられないことくらいしってるでしょう。いめーじとしてそれくらい損をするということでは？

[300: eマンションさん]

ここの工場会社に不信感
8時からって書面配布してるのに、7時からやってるわ
工場遅れてるんでしょうな