公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-sannomiya/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
物件概要
名称：ザ・パークハウス 神戸三宮
所在地：兵庫県神戸市 中央区八幡通４丁目323番2(地番)
交通：
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪急神戸線「神戸三宮」駅(A13口よ徒歩6分
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅（中央口より）徒歩7分
阪急神戸線「神戸三宮」駅(東改札口より)徒歩8分
阪神本線「神戸三宮」駅(A10口より) 徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅(出口3より)徒歩4分
神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅(東出口より)徒歩4分
総戸数：105戸(事業協力者住戸5戸含む)、他に社務所
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：57.82m2～76.41m2
バルコニー面積：4.81m2～7.46m2
販売予定：2019年2月下旬販売開始(予定)
完成日または予定日：2021年2月上旬(予定)
入居(予定)日：2021年3月中旬(予定)
早く詳細が知りたいですね
【公式URLと物件概要を追加しました。2018．9.28 管理担当】
[スレ作成日時]2018-09-28 12:39:21
現在の物件
ザ・パークハウス 神戸三宮
ザ・パークハウス 神戸三宮
| No.151 |
by 匿名さん 2019-01-16 17:45:20
投稿する
削除依頼
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| No.152 |
ここで最低価格が坪200以上と言っている人は分譲のマンションの事業のやり方を何も理解していない人だな
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
117の黙祷しようとしたら
ここの重機搬入？の騒音！ 神社さん、ゼネコンさん すぐ近くで黙祷してるの知らないの怒 |
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| No.156 |
そんなに早くから工事しているんですか？
リーガルの6Fが54㎡が5060万。 投資用分譲マンションですよね。 とてもじゃないが実需でも1000万は下げないと売れんと思う。 どうせ住まなくなれば賃貸で収益物件になりますというセールストークだろうけど。 間取りは違うが同等の広さの賃貸が4Fで管理費込み15万。 再開発で値上がりするかもしれないが、投資物件としては利回り5パーで3000万程度の市場価値しかない。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
リーガルの実物見たら分かります。
自分が住むためのマンションではない。 投資用だから中古価格は厳しく査定される。 あんなしょぼいマンションに誰が坪300万以上だす？ |
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| No.159 |
今日は小野八幡さんイベントですね。
屋台が出ていて太鼓が鳴り響いていました。 |
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| No.160 |
リーガルは借りる側からするとコスパいいんだけどね
投資物件としてはノーセンキューだわ |
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| No.161 |
コンパクトなＡタイプの間取りを見ています。
柱がかなり大きく食い込んでいますが、うまい具合に収納などでカバーされていて ストレスはあまりなさそうな感じがします。 玄関と廊下のクランクも、無駄なスペースが無くてプライバシーも守られていいと思ます。 トイレと浴室の位置もリビングや寝室から離れていて良いかも。 リビングダイニングもスッキリしていて、広さは無くても使いやすい空間に思えます。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
86と161は営業の人？
コンパクトでスッキリ住まう 以外にセールスポイントがないのかね。 見に行こうと思ってたけどムダ足になりそうだな がっかり。 |
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| No.164 |
モデルルーム行ってきました。76㎡の部屋ですが広い感じで、柱が部屋に出ないようにしているため80㎡の雰囲気でした。月々の地代が高いし、月々取り壊し費用も徴収されるし、前払い地代もあって割高感はあります。ただ、70年の借地権なので、最後は所有権の場合と大差はなるなるのではないかと思います。70年後は、老朽化した物件は土地所有権を持っていても、人口減と重なって、捨てるしかなくなるだろうからです。まだ、構造も何もわからない状態ですので、様子見です。
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| No.165 |
価格表は有りましたか？
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| No.166 |
参考ということで、価格表はありましたが、まだ決定ではないので、公開してほしく内容でした。
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| No.167 |
一番低層の狭い部屋で4000万切るぐらいから。
質はワコーレシティよりちょっと上、トラッドタワーより遥かに下。値段はトラッドより高い。 眺望はどの部屋もほぼゼロ。採光窓もなさすぎて真っ暗。 よって、アーバン、ベリスタ、ディーグラ、ライオンズのリフォームでオッケー。 |
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| No.168 |
たしかにそうかも。縦横の向きをかえただけのバルコニーのコストカット鉄格子を日本伝統文化うんぬんというのは笑ってしまいましたね。要は藤和物件ですかね。
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| No.169 |
地代と取り壊し準備金いくらくらいでしたか？
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| No.170 |
本当に低層の一番狭い部屋が4000弱なら坪220万越えで平均で270万以上でしょう
土地代なくてこれなら非分譲の5戸だけでなく神社の建て替え費用など一切合切購入者が負担する格好です これは売れません |
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| No.171 |
それでも売れるよ
騙されて買っちゃう老人が対象 だからひっそり売出してるんだよ |
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| No.172 |
なんといっても神社と一体ですからね
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| No.173 |
神社としてももはや意味不だよね。
マンション横の狭い通路が参道ってのもきっついし、神社本体の真横にもっと背の高い機械式駐車場がむき出しでそびえてて、趣ゼロ。 廃業すればいいのに。 マンションとしては不特定多数が敷地内を出入りするわけで、なんだか。。 |
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| No.174 |
トラッドタワーの未入居物件70平米でついこの間3880万だったよ。
ワコーレシティも今売ってる中古の1LDKが2580万。 57平米の定借が4000万って。 新港一択ですね。 |
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| No.175 |
新築ではなんやかんやで売れちゃうだろうけど、中古ではかなりディスカウントしないと売れない価格。定借でこの金額だと、中古の住宅ローン組む時に査定額が低くて苦労しそう。
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| No.176 |
ワコーレシティの1LDK46.41mは6階で2850万。14階の76.85m2で3LDKが4780万。
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| No.177 |
ワコーレシティの46平米は分譲時１９００万くらいだったと思うが。
さらに１００万円のキャッシュバックもあったから、１０００万の黒・・か。いいなぁ。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
https://www.mansion-review.jp/mansion/754810.html
トラッドってぼったくり売り出し価格含めてたった260なんだ。和田より低仕様で小規模の定借が中古より高いなんてありえないかなあ。 |
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| No.180 |
まだ価格未定だから最終いくらで販売されるか分からんけど今より低い金額に見直しは入るだろうな
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| No.181 |
安くなっても数パーセントでしょ。
シティタワー神戸三宮ですら中古が@270-330ぐらいしかいかないんだから、所有権だとしてももっと安くないと。 トラッド中古のの2割安としてし、@205ぐらいが中古市場では妥当ということになるのかな。まあ、他に選択肢あるから買い手つかないだろうからもっと安くなりそうだけどね。 まあ、新築時の利益都合、原価都合はそうはいかないんだろうな。笑 |
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| No.182 |
1戸あたりの前払い地代や毎月の地代家賃、それに解体費用は、神社の敷地も含んでいます。
定期借地権なので、解体費用まで、購入者持ちです。 地権者は前払い地代や毎月の地代家賃の負担、解体費用の負担も無いようなので、購入者は地権者のために、かなりのお金を払い続けさせらせるという構図です。 駐車場も地権者枠があるとすれば、地権者には大変メリットはあるでしょう。 東京の山手線内の極めて立地に希少性があるようなところならばまだしも、地方都市で、これぐらいの立地であれば、全く購入者にはメリットが無いと思います。 |
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| No.183 |
そそ。こんな劣位の立地かつ規模で定借買う意味がないな。
それよりパンフもらってんけど、この下り天井ひどくない？ 
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| No.184 |
これとか。今時こういうもん？
あと、キッチンの一番大きい引き出し、ソフトクローザすらついてなかったで。そんなん、初めて見たわ。 
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| No.185 |
神社関係者専用マンションなのでしょうか？
土地は神社のもの、地代は神社の希望通り。 眺望がある部屋は神社のもの。 取壊し費用は神社本殿も含むのは本当でしようか？ 本当にこんなマンション買う人おられるんですか？ |
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| No.186 |
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| No.187 |
>>185 マンション掲示板さん
ほんとにそうですね。 神社の建て替え費用や、神社関係者の住居提供のためのマンションみたいな印象です。 強制氏子とでもいうか‥ そんなこと言うとバチが当たりそうですし、近寄らないのが無難な気がしています。 |
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| No.188 |
このハリはいただけませんな
ここの部分で高さ2000くらいしかなさそう |
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| No.189 |
2枚目の写真、窓は大きいのに、目線の位置にサッシがきてるやん。何故？外は見るなってってことかいな？
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| No.190 |
外見ても眺望あるんですかね。。
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| No.191 |
重厚な外壁の神戸タワーでさえ2980万円の部屋を出したんだから、目玉部屋で1980万円っていうのは出さないんでしょうか。
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| No.192 |
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| No.193 |
気になるので謄本を調べてみました
販売会社さんが土地に地上権を設定しており月約127万円を地主さんに70年間支払う契約になっています ということは、販売される105戸で計算すると 1戸あたり月1万2000円、年間14万5000円 70年計算ですとだいたい1000万円の支払いが必要です。 （固定資産税は別途） さらに、取り壊し費用も負担するのでしょうから 近隣の同様マンションより1部屋あたり少なくとも1000万円は安く買いたいですね 私は投資対象として検討しておりましたので 販売価格が相場より1500万円安くなければ投資は見送ります 間取りが良くなさそう、日当たりと眺望は明らかに絶望的ですから 自宅にも無理そうです |
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| No.194 |
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| No.195 |
東横インに接している2タイプの部屋は、東横イン側には大きな窓はなく（小さなものはありますが）、そちらからの採光は考えてないかと思います。この二つの部屋は、Dタイプは主として東側からの採光と、西側に風が抜けるように窓があります（採光はあまり期待できないでしょうね）。Cタイプはその反対です。残りに４タイプの部屋は、東横インとは関係がありませんが、2タイプは北側にDグラフォートがあることになりますね。ただ北側の２タイプは、角部屋なので採光はなんとかなるのではないかと思います。東横インが14階建て（15階分はあるかも）なので、C,Dタイプでも、15階以上ならば南側も開けるかと思います。
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| No.196 |
まともな採光がとれる方角がこんな下り天井と目隠しサッシ炸裂では悲しすぎるな
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| No.197 |
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| No.198 |
＞193さん どうもありがとうございます。
1戸あたりに地代は、総戸数105戸で割っていないですね。 地代を問い合わせたところ13,550円からでした。 地権者の5戸は、どういう扱いなんでしょう。 これに、毎年の固定資産税がプラスされます。 そして3年ごとに地代は見直しですが、その規定や基準はどこにも記載がないので、 固定資産税分だけではないみたいです。 各戸が支払う解体費用は固定のようですから、こちらが赤になりそうだったら 地代を値上げするんじゃないのかなと勘ぐってしまいます。 |
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| No.199 |
定借も解体費がないところが増えてるのに、ここはあるんだね。
なんで上物を買わされた上に、それを将来潰す費用までこっちが負担しなきゃいけないのかと。 超好立地以外は定借はやっぱあかんね。 分譲と賃貸と悪いところをかき集めたようなものだな。 固定資産税は建物にしかかからないっていうけど、購入費の大半が建物なんやから、結局高いよな。 なのに、地代まで払うというね。 |
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| No.200 |
神社ってことは、宗教法人で地代収入は、非課税！？
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