ザ・パークハウス 神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-sannomiya/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
名称：ザ・パークハウス 神戸三宮
所在地：兵庫県神戸市　中央区八幡通４丁目323番2(地番)
交通：
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪急神戸線「神戸三宮」駅(A13口よ徒歩6分
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅（中央口より）徒歩7分
阪急神戸線「神戸三宮」駅(東改札口より)徒歩8分
阪神本線「神戸三宮」駅(A10口より)　徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅(出口3より)徒歩4分
神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅(東出口より)徒歩4分

総戸数：105戸(事業協力者住戸5戸含む)、他に社務所
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：57.82m2～76.41m2
バルコニー面積：4.81m2～7.46m2

販売予定：2019年2月下旬販売開始(予定)
完成日または予定日：2021年2月上旬(予定)
入居(予定)日：2021年3月中旬(予定)


早く詳細が知りたいですね


【公式URLと物件概要を追加しました。2018．9.28 管理担当】

[121: マンション検討中さん]

面白いですね。三宮の中古もつられて暴落してくれたらこれから購入する身には有り難い。w

[122: マンコミュファンさん]

土地二束三文で取得したんですかね。建築建材費が上がった分呑み込んでも低層140から高層260くらいになると。

[123: 匿名さん]

住友がワコーレシティみたいな価格で売り出すわけないですよ。
竣工時に完売させずに、ちびちびと売っていくのが販売スタイルですから、土地取得価格が安かった分、最近のコストダウンタワマンではなく、かなり凝った仕様で価格を上積みしてきますよ。

[124: 検討板ユーザーさん]

土地でコストダウン出来た分部屋の仕様や共用部を他のマンションと別格にしてくれるなら納得かな

[125: 匿名さん]

>>123 匿名さん
イメージバースみましたか？
私はみましたけど凝った仕様とは思いませんでしたけどね

ワコーレシティとはロケーション甲乙つけがたいですが、好みの問題かなと
和田と住友を比べるべくもないですが、東棟西棟により1割程度差はつけてくるでしょう

ちなみに東と西では若干建物構成が異なります

[126: 匿名さん]

>>122 マンコミュファンさん

建築費がいくらくらいかご存知ですか？

[127: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん

その可能性は低いです
駅には遠いですし、騒音等環境の違いからです
もし、新港が坪250などという数字になると三宮界隈のタワーはむしろ上がるでしょう

[128: 匿名さん]

140だと50平米の部屋があれば2000万弱ですね。
駅から徒歩20分の埋め立て地マンションならそのくらいだと思います。
駅遠なので、1人暮らしのビジネスパーソン向きではなく、
ファミリー向けの間取りが主流になるなら70平米以上3000万円台メインと予想しています。

[129: 匿名さん]

新港の話の方が盛り上がる。
やっぱり定借マンションで何も新情報がないと皆さん興味薄ですね。

[130: マンション検討中さん]

山手のジオ買うより家賃何年か払ってもツイン待つ方がコスパが良さそうね。ここも値段次第ですが。

[131: マンション検討中さん]

これだけ期待さしといてツイン300やったら怒るでw

[132: 匿名さん]

坪300はあり得んわ
戸数も700売りさばくのは大変
ちなみにこうべ小学校は増員に対応する気はありません
27階建二棟を考えると平均平米数は60前後とみています
なので広めのファミリータイプは少なめと思われます

[133: 匿名さん]

間違えて神戸タワーのほうに投稿してしまった。恥ずかしい。
再度上げます。
坪300万はの出どころは
東京都千代田区丸の内1-6-5　丸の内北口ビルディング6階
第三企画㈱　RBA事務局の牧田司という東京の人間が、適当に言っているだけだろ。
署名記事だから、個人名だしてもかまわないよね。
あの記事読んでも神戸のマンションには全く知識が無いの自白してるんだから。
　牧田氏のザパークハウス神戸タワーの記事から抜粋

そこで聞いた。「わたしは266万円といわれても、神戸の市況が全く分かりません。高いのか安いのか」と。

そして、住友のツインタワーの300万については、これも彼の記事から抜粋すると

着工はこれからで、同社は具体的なことは何も話していないが、記者は坪単価300万円を突破すると読んだ。

これを基にして、あーだこーだ言っても無駄だと思う。

[134: 匿名さん]

モデルルーム出来たからもうそろそろでしょ
凸した人は建築費が坪いくらくらいか聞いてきてほしい

[135: 匿名さん]

小野八幡神社は結構参拝する人が多いから西向きは厳しい
南側が抜けるのは最上階だけかもう一個下まで
非分譲の5戸がもし最上階ならほんとに買う人がいるのだろうか

[136: 匿名さん]

ここは間取りも広さも希望に一致するんだけど定借ってのがどうしても足を引っ張る。
激安じゃなければ、ツインタワー待ちかな。

[137: 匿名さん]

皆さんの意見ではツインタワーは高くないという意見もあるので、希望を持って待つのもありかなと思う。

[138: マンション検討中さん]

ジオのファミリー検討してましたがツインタワー待ち決めましたw数千万は浮きそうですね。

[139: マンション検討中さん]

ここが1980なら考えます。

[140: 匿名さん]

2月下旬販売開始予定で、2021年1月上旬完成予定ってことはけっこう期間的には余裕があるって感じなので、ゆっくり売っていくのかなって気もするけど、早々に売り切ってしまうのかどうか。どちらにしても価格が出るのは2月になってからかなって気がしなくもないです。まる2年ですからね、完成まで。

[141: 匿名さん]

とにかく2千万円を切らないと検討しません。

[142: 匿名さん]

2千万を切ることってあるんでしょうか。逆に物価が上がって値上がりしていくなんてことはないんでしょうか。中古になっても安くならないとか。
交通の利便性がけっこう良さそうなので、資産価値的には低くはないと思うんですけど。デザインもプランも高級路線という感じではなさそうに思うので、それほど高額にはならないのではと予想します。

[143: 匿名さん]

一番安い部屋（57㎡）でも3500万はするでしょうね。

[144: 匿名さん]

3500万からならツインタワー待ちを考える人も少なくなさそう。

[145: 匿名さん]

>>143 匿名さん
大丈夫そんなに高くならないから

[146: 匿名さん]

三ノ宮だと55平米で4500万はしますからね。
借地とはいえ建築費やデベの利益は変わりませんから、土地の借地分が安くなるだけ。下手すると3980万?なんて可能性も。
建物自体はトラッドタワーよりさらに格下の可能性大なので、住友のツイン待ちも有りかな。住友は免震か制振でしょうから、地震には安心感はあります。

[147: 匿名さん]

辺鄙な潮風立地か借地か。どちらにせよ、三宮のマンション規制の方向性で八方塞がり。

[148: 匿名さん]

>>142 匿名さん
逆に値上がりした場合、地代もあがるんだよね。

[149: 匿名さん]

お向かいディスカウントショップで高級感求める人が買うか？

[150: 名無しさん]

このあたりちょっと派手な量販店ビルのお陰でガチャガチャしてるよね
朝は貿易センター方面への通勤客に対向して歩かないといけないのがしんどいかも

[151: 匿名さん]

>>146 匿名さん
3980万？
去年3月竣工の市役所前の売れ残り2件が55平米位で5000万、もうすぐ築1年で2割引位になったら4000万円。
定借と所有権同じ値段になる？

[152: 匿名さん]

ここで最低価格が坪200以上と言っている人は分譲のマンションの事業のやり方を何も理解していない人だな

[153: 匿名さん]

>>151 匿名さん
リーガルのこと言ってんのかな
あれは投資用だから参考にならんよ

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん
自己居住希望で内見行って来たよ。
他にも投資じゃなく、
信号渡るだけで職場に着く人が多数みたいな話もあったなぁ。

[155: 評判気になるさん]

117の黙祷しようとしたら
ここの重機搬入？の騒音！
神社さん、ゼネコンさん
すぐ近くで黙祷してるの知らないの怒

[156: 匿名さん]

そんなに早くから工事しているんですか？

リーガルの6Fが54㎡が5060万。
投資用分譲マンションですよね。
とてもじゃないが実需でも1000万は下げないと売れんと思う。
どうせ住まなくなれば賃貸で収益物件になりますというセールストークだろうけど。
間取りは違うが同等の広さの賃貸が4Fで管理費込み15万。
再開発で値上がりするかもしれないが、投資物件としては利回り5パーで3000万程度の市場価値しかない。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
市役所前が3000万円なら不便な新港はいくらになるんでしょう。

[158: 匿名さん]

リーガルの実物見たら分かります。
自分が住むためのマンションではない。
投資用だから中古価格は厳しく査定される。
あんなしょぼいマンションに誰が坪300万以上だす？

[159: 匿名さん]

今日は小野八幡さんイベントですね。
屋台が出ていて太鼓が鳴り響いていました。

[160: 匿名さん]

リーガルは借りる側からするとコスパいいんだけどね
投資物件としてはノーセンキューだわ

[161: 匿名さん]

コンパクトなＡタイプの間取りを見ています。
柱がかなり大きく食い込んでいますが、うまい具合に収納などでカバーされていて
ストレスはあまりなさそうな感じがします。
玄関と廊下のクランクも、無駄なスペースが無くてプライバシーも守られていいと思ます。
トイレと浴室の位置もリビングや寝室から離れていて良いかも。
リビングダイニングもスッキリしていて、広さは無くても使いやすい空間に思えます。

[162: 匿名さん]

>>86 にも似たようなこと書いてるけど、買えばええんちゃう？
2/2モデルルームオープンやねんから後2日やん。
部屋見てから書き込むんやったらわかるけど。

[163: 匿名さん]

86と161は営業の人？
コンパクトでスッキリ住まう
以外にセールスポイントがないのかね。
見に行こうと思ってたけどムダ足になりそうだな がっかり。

[164: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。76㎡の部屋ですが広い感じで、柱が部屋に出ないようにしているため80㎡の雰囲気でした。月々の地代が高いし、月々取り壊し費用も徴収されるし、前払い地代もあって割高感はあります。ただ、70年の借地権なので、最後は所有権の場合と大差はなるなるのではないかと思います。70年後は、老朽化した物件は土地所有権を持っていても、人口減と重なって、捨てるしかなくなるだろうからです。まだ、構造も何もわからない状態ですので、様子見です。

[165: 匿名さん]

価格表は有りましたか？

[166: 匿名さん]

参考ということで、価格表はありましたが、まだ決定ではないので、公開してほしく内容でした。

[167: 匿名さん]

一番低層の狭い部屋で4000万切るぐらいから。

質はワコーレシティよりちょっと上、トラッドタワーより遥かに下。値段はトラッドより高い。

眺望はどの部屋もほぼゼロ。採光窓もなさすぎて真っ暗。

よって、アーバン、ベリスタ、ディーグラ、ライオンズのリフォームでオッケー。

[168: 通りがかりさん]

たしかにそうかも。縦横の向きをかえただけのバルコニーのコストカット鉄格子を日本伝統文化うんぬんというのは笑ってしまいましたね。要は藤和物件ですかね。

[169: 匿名さん]

地代と取り壊し準備金いくらくらいでしたか？

[170: 匿名さん]

本当に低層の一番狭い部屋が4000弱なら坪220万越えで平均で270万以上でしょう
土地代なくてこれなら非分譲の5戸だけでなく神社の建て替え費用など一切合切購入者が負担する格好です
これは売れません

[171: 検討板ユーザーさん]

それでも売れるよ
騙されて買っちゃう老人が対象
だからひっそり売出してるんだよ

[172: 通りがかりさん]

なんといっても神社と一体ですからね

[173: 評判気になるさん]

神社としてももはや意味不だよね。

マンション横の狭い通路が参道ってのもきっついし、神社本体の真横にもっと背の高い機械式駐車場がむき出しでそびえてて、趣ゼロ。

廃業すればいいのに。

マンションとしては不特定多数が敷地内を出入りするわけで、なんだか。。

[174: 匿名さん]

トラッドタワーの未入居物件70平米でついこの間3880万だったよ。
ワコーレシティも今売ってる中古の1LDKが2580万。
57平米の定借が4000万って。
新港一択ですね。

[175: 匿名さん]

新築ではなんやかんやで売れちゃうだろうけど、中古ではかなりディスカウントしないと売れない価格。定借でこの金額だと、中古の住宅ローン組む時に査定額が低くて苦労しそう。

[176: 通りがかりさん]

ワコーレシティの1LDK46.41mは6階で2850万。14階の76.85m2で3LDKが4780万。

[177: 匿名さん]

ワコーレシティの46平米は分譲時１９００万くらいだったと思うが。
さらに１００万円のキャッシュバックもあったから、１０００万の黒・・か。いいなぁ。

[178: 匿名さん]

>>175 匿名さん
この間、もっと下の階の3LDKが3880万円であったんですよ。
買っておけば良かった。

[179: マンション検討中さん]

https://www.mansion-review.jp/mansion/754810.html

トラッドってぼったくり売り出し価格含めてたった260なんだ。和田より低仕様で小規模の定借が中古より高いなんてありえないかなあ。

[180: 匿名さん]

まだ価格未定だから最終いくらで販売されるか分からんけど今より低い金額に見直しは入るだろうな

[181: マンション検討中さん]

安くなっても数パーセントでしょ。

シティタワー神戸三宮ですら中古が@270-330ぐらいしかいかないんだから、所有権だとしてももっと安くないと。

トラッド中古のの2割安としてし、@205ぐらいが中古市場では妥当ということになるのかな。まあ、他に選択肢あるから買い手つかないだろうからもっと安くなりそうだけどね。

まあ、新築時の利益都合、原価都合はそうはいかないんだろうな。笑

[182: マンション検討中さん]

1戸あたりの前払い地代や毎月の地代家賃、それに解体費用は、神社の敷地も含んでいます。
定期借地権なので、解体費用まで、購入者持ちです。
地権者は前払い地代や毎月の地代家賃の負担、解体費用の負担も無いようなので、購入者は地権者のために、かなりのお金を払い続けさせらせるという構図です。
駐車場も地権者枠があるとすれば、地権者には大変メリットはあるでしょう。
東京の山手線内の極めて立地に希少性があるようなところならばまだしも、地方都市で、これぐらいの立地であれば、全く購入者にはメリットが無いと思います。

[183: マンション検討中さん]

そそ。こんな劣位の立地かつ規模で定借買う意味がないな。

それよりパンフもらってんけど、この下り天井ひどくない？

[184: マンション検討中さん]

これとか。今時こういうもん？

あと、キッチンの一番大きい引き出し、ソフトクローザすらついてなかったで。そんなん、初めて見たわ。

[185: マンション掲示板さん]

神社関係者専用マンションなのでしょうか？
土地は神社のもの、地代は神社の希望通り。
眺望がある部屋は神社のもの。
取壊し費用は神社本殿も含むのは本当でしようか？
本当にこんなマンション買う人おられるんですか？

[186: マンション検討中さん]

>>185 マンション掲示板さん

ノリとしては単身向けのパークハウスオイコスみたいな感じかな？オーナーとして投資価値はないけど。

[187: マンコミュファンさん]

>>185 マンション掲示板さん
ほんとにそうですね。
神社の建て替え費用や、神社関係者の住居提供のためのマンションみたいな印象です。
強制氏子とでもいうか‥

そんなこと言うとバチが当たりそうですし、近寄らないのが無難な気がしています。

[188: 匿名さん]

このハリはいただけませんな
ここの部分で高さ2000くらいしかなさそう

[189: マンション検討中さん]

2枚目の写真、窓は大きいのに、目線の位置にサッシがきてるやん。何故？外は見るなってってことかいな？

[190: 匿名さん]

外見ても眺望あるんですかね。。

[191: 匿名さん]

重厚な外壁の神戸タワーでさえ2980万円の部屋を出したんだから、目玉部屋で1980万円っていうのは出さないんでしょうか。

[192: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん

ないです。
一番下の一番狭い部屋で4000万ギリ切るぐらいからでした。

[193: 匿名さん]

気になるので謄本を調べてみました
販売会社さんが土地に地上権を設定しており月約127万円を地主さんに70年間支払う契約になっています
ということは、販売される105戸で計算すると
1戸あたり月1万2000円、年間14万5000円
70年計算ですとだいたい1000万円の支払いが必要です。
（固定資産税は別途）
さらに、取り壊し費用も負担するのでしょうから
近隣の同様マンションより1部屋あたり少なくとも1000万円は安く買いたいですね

私は投資対象として検討しておりましたので
販売価格が相場より1500万円安くなければ投資は見送ります


間取りが良くなさそう、日当たりと眺望は明らかに絶望的ですから
自宅にも無理そうです

[194: 名無しさん]

>>189 マンション検討中さん
窓を開けると東横インかDグラフォートだからカーテン開けない前提でしょう。東横インが近すぎます。

[195: 匿名]

東横インに接している2タイプの部屋は、東横イン側には大きな窓はなく（小さなものはありますが）、そちらからの採光は考えてないかと思います。この二つの部屋は、Dタイプは主として東側からの採光と、西側に風が抜けるように窓があります（採光はあまり期待できないでしょうね）。Cタイプはその反対です。残りに４タイプの部屋は、東横インとは関係がありませんが、2タイプは北側にDグラフォートがあることになりますね。ただ北側の２タイプは、角部屋なので採光はなんとかなるのではないかと思います。東横インが14階建て（15階分はあるかも）なので、C,Dタイプでも、15階以上ならば南側も開けるかと思います。

[196: マンション検討中さん]

まともな採光がとれる方角がこんな下り天井と目隠しサッシ炸裂では悲しすぎるな

[197: 匿名さん]

>>193 匿名さん

情報提供ありがとうございます。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[198: マンション検討中さん]

＞193さん どうもありがとうございます。

1戸あたりに地代は、総戸数105戸で割っていないですね。
地代を問い合わせたところ13,550円からでした。
地権者の5戸は、どういう扱いなんでしょう。
これに、毎年の固定資産税がプラスされます。

そして3年ごとに地代は見直しですが、その規定や基準はどこにも記載がないので、
固定資産税分だけではないみたいです。

各戸が支払う解体費用は固定のようですから、こちらが赤になりそうだったら
地代を値上げするんじゃないのかなと勘ぐってしまいます。

[199: マンション掲示板さん]

定借も解体費がないところが増えてるのに、ここはあるんだね。
なんで上物を買わされた上に、それを将来潰す費用までこっちが負担しなきゃいけないのかと。
超好立地以外は定借はやっぱあかんね。
分譲と賃貸と悪いところをかき集めたようなものだな。

固定資産税は建物にしかかからないっていうけど、購入費の大半が建物なんやから、結局高いよな。

なのに、地代まで払うというね。

[200: 匿名さん]

神社ってことは、宗教法人で地代収入は、非課税！？

[201: 通りがかりさん]

神社に寄進するつもりで購入される方もおられるかと。御利益に与れると思います。

[202: 匿名さん]

>200
収益事業なので課税でしょう。

[203: 口コミ知りたいさん]

神社関係者以外の方が買われると
明らかに損なマンションのようです
なぜ公園や神戸市の建物を撤去移動してまで
このマンションに神戸市さんが許可したのか？
なんか胡散臭いですねえ

[204: 匿名さん]

>>200
>>202
宗教法人は儲かるって言われていますよね。業界によって儲かる、儲からないの違いがありそうです。

Aタイプの2LDKがいいなと思います。LDKとキッチンを合わせて13畳なのですが、洋室の2部屋はリビングスルーで、子供部屋としても子供の顔が見えます。主寝室は6畳、洋室2のWICも広いです。子供1人なら2LDKでもコンパクトに過ごせていいんじゃないかなと思いました。
ファミリータイプのマンションだと、子供が成長すると手放してコンパクトマンションに移ることもあるといいますし、そこまで広くないなら、このマンションもいいかなと思います。

[205: eマンションさん]

このマンションは手放すときに、売る苦労がありそうやねえ。解体までのカウントダウンが近づくとただで売れるかどうか。

[206: デベにお勤めさん]

なんで建設中のタワマンスレで100年後の解体や権利関係の話が出てくるのか？
いいかげんにしろよ。レトロ建築オタは。
そんなにファミリアホールが解体されたのが恨めしいのか？

[207: 通りがかりさん]

>206
レトロ建築オタがファミリアホールのタワマン買ってたと思っていたけど違ってた？

[208: デベにお勤めさん]

違うよ、入居させないように色々工作してるみたい。

[209: 評判気になるさん]

ここってファミリアとなにか関係あるんでしょうか？
意味不明な書込不愉快です

[210: マンション掲示板さん]

ここは定期借地権マンションですよね

[211: 通りがかりさん]

朝5時15分から工事すんな
やかましいわ
あと、JRや地下鉄への徒歩何分も表現うますぎるやろ
阪神の駅からJRまで瞬間移動するんかいな

[212: マンション検討中さん]

少し値下げしたかな

[213: 通りがかりさん]

立地でからしてこんなモン？

[214: 匿名さん]

146で55平米3980万と予想した者だけど、売れるかどうかは別にしてこんなものでしょう。
この地域には今後マンションできる可能性が低いので仕方ないかな。
定借のなのと神社関係に生活が耐えられるかがカギ。

[215: 匿名さん]

>>210
>>ここは定期借地権マンション
定期借地権、70年だそうです。70年、自分が生きているのかどうか。医学の発展でギリギリ生きている場合が厄介なのかな。老人ホームに入居すると今から決めていればいいのかもしれないですけど。

立地がいいので売れそうですが、リセールはしにくそうだし、とりあえず70年と思って住むのかしらと考えています。

[216: 検討板ユーザーさん]

築50年過ぎのタワマンなんか賃貸なら考えるが、定借じゃなくても誰も買わない。
処分してくれるだけ有難い

[217: マンション検討中さん]

定期借地権70年分は別に払う必要がありそうです
恐らく1000万円くらいかな
足すと高いマンションですね

[218: マンション検討中さん]

三宮の再開発が今後すごく盛り上がりそうなのに、この掲示板は閑散としてますね。
本物件は重点なんとか区域内にあり、本物件以降はタワマン建てられなくなるかもしれないとのことですが。
みなさま、神戸市の発展に対しての期待値は低いのでしょうか。

[219: マンション検討中さん]

本物件を検討していましたが
物件に対するローン以外の解体費とか
ランニングコストかかり過ぎなのて
ヤメました

[220: マンション検討中さん]

立地は申し分ないけど、外観が正直なところ微妙。。
神社との復興再建プロジェクトと言われても、ピンと来なくて微妙。。（笑）
なにか目玉になるものがなければと、思います。
そう言いながら検討中な我が家ですが