今回はJR総武線、都営大江戸線の両国駅、都営新宿線の森下駅にある「リビオ両国ザ・レジデンス」のモデルルーム見学に行ってきました。
公式ホームページ https://nskre.jp/ryogoku/index.html
「概要」
■所在地 東京都墨田区両国4丁目46-2、46-4（地番表示）
■交通 都営大江戸線「両国」駅A5出口徒歩4分、都営新宿線「森下」駅A5出口徒歩6分、
JR総武線「両国」駅東口徒歩7分
■総戸数 43戸
■構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建
■完成 平成31年6月下旬（予定）
■入居時期 平成31年7月下旬（予定）
■間取り 3LDK
■専有面積 68.62m2～72.00m2
■駐車場 6台（車イス用使用者用1台含む※月額使用料：25,000円～28,000円）
■駐輪場 82台※月額使用料：100円～300円
■ミニバイク置場 5台 ※月額使用料：1,500円
■売主 新日鉄興和不動産株式会社
■施工会社 新日本建設株式会社
■管理会社 株式会社日鉄コミュニティ（予定）
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「両国1〜4丁目というこのマンションが建つ一角は、昔ながらの由緒ある場所で、歴史のある街となっていて、地主さんが土地を手放さないためにマンション自体建設されることが非常に珍しい場所になります。近隣の両国小学校と双葉小学校ともう一つの小学校は、この界隈で非常に評判の良い学校で、この学校に入れたい親御さんが非常に多くいらっしゃるようです。中でも通学校である両国小の評判はかなり高くなっております」
全戸南向きで、残り3部屋3LDKのみが残っている状態で竣工前の売り切れは必至だと思います。 「南側の一方通行の道路と、東側の清澄通りの角地になっております」 角地ですが東側の清澄通りの交通量はかなり多いので、洗濯物や小さなお子さんがいるご家庭では気になるところではあるかもしれませんが、T2防音サッシが3LDKの清澄通り側の部屋には全部屋に入っているので、窓を閉めていれば問題ないでしょう。 ・目の前の清澄通り。 
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「残りのお部屋が1階の角部屋と最上階の中部屋、13階の角部屋になっております」
1階のお部屋が72平米5,198万円と他の部屋も15階68平米6,388万円、13階70平米6,418万円と3LDK70平米平均でこの価格はこの辺りの相場としてはかなり安いですので理由を聞いてみたところ以下のような説明がありました。 「このマンションは一部借地権となっておりますために、コストが安くなっております。1階住戸は、この辺りのハザードマップで、荒川が決壊した場合に3mの浸水の可能性があるために、他の階よりはお安くなっている次第です」 荒川が決壊することはほとんど考えられないようですが、ハザードマップ通りになると1階の部屋では天井まで浸水することになるので、一部借地権も含み、この値段とのことでした。 このマンションの一部分の借地は、定期借地権とちがい普通借地権ですので、更新が可能のために一定の時期が来ても出ていかなければならない、ということはないようです。 「この借地権は30年ごとに更新することが前提となっている普通借地権です」 「例えば地主さんが出て行ってくれというようなことはないのでしょうか？」 「地主さんがそういったことを言うことはできますが、借地借家法で保証されておりますので、住民は守られていて出て行く必要はございません。定期借地権は期限が来た場合には地主さんに必ず土地を返さなくてはいけませんし、更新もありません。当マンションの普通借地権では30年ごとの更新ありきで、更新料を払って更新して行くことが前提になっております」 「更新料はいくらぐらい「ですか？」 「500万円ということになっております。しかし43戸ありますので1戸あたり30年間で12万程度になります。30年後に更新するために毎月積み立てをするのですが、月1戸322円ほどになります」 これ以外に地代もかかりますが、各部屋共に管理費や地代、更新料、修繕積立金などを含めた合計は約3,2000円ほどになっています。 マンションの寿命がだいたい60年ほどと担当の方が言っていましたので、二度目の更新時には建て替えなどの問題が出てくる感じであると思います。 借地権ではありますが、この場所から出ていかなくてはならない場合というものは、限りなく0%に近いとのことですので、所有権とほぼ変わりがないとのことでした。 借地権ということで価格を安く抑えられ、しかし所有権とほぼ変わらないという部分も人気の秘密ではないでしょうか。 「清澄通りから 20m入ると高さ制限がでてきますので、その内側にこのマンションは建っております。それ以外の土地は駐車場と自転車置き場になっています」 駐車場は6台あり、駐車料金は2,5000円から2,8000円で、近隣の駐車場は約3,0000円程度が相場のようです。 駐輪場は82台で、2台目になると抽選になるようです。 まだ建設中とのことで、駐輪場のタイヤ幅を聞いてみましたが、電動自転車のタイヤ幅が入る置き場は5台程度しかなく、ファミリーマンションとしては、ちょっと厳しい駐輪場かと思います。建設中なので変更できないか聞いてみたところ変更の予定はないとのことなので、契約された方で気になる方は問い合わせてみると良いと思います。 構造は二重床二重天井で、スラブの厚さは20〜23cm、壁は18cmなので構造的には問題ないと思います。 「近くで買い物をする場合はどこになりますか？」 「まいばすけっとのような小さなスーパーやコンビニはありますが、大きなスーパーになると菊川のライフになります。それ以外ですと買い物は錦糸町にいっていただくようになるかと思います」 近隣の大きなスーパーが自転車の距離にあるライフのみで、ほかは小さなスーパーしかないので、日常の買い物の選択肢が非常に少ないことがネックになると思います。 両国には商店街もなく、買い物には不自由する街のようです。 それ以外では、相撲部屋が多くお相撲さんが日常的に街にいて、治安も非常に良いとのことでした。 買い物環境以外は都心へのアクセス含め良い場所ですが、日常の買い物というのはネックになる方は多いのではないでしょうか。 ・ 横綱横丁。飲屋街ですが風俗店などは無いように思います。 
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「モデルルーム」
モデルルームは3LDK 72平米の部屋でした。 ・間取り図 
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「セキュリティはどうなっていますか？」
「各お部屋の玄関にはセコムさんが入っておりまして、エントランスは非接触キーのオートロックになっております」 ・ 玄関。 
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「どこの部屋もWICですか？」
「残りのお部屋だと中部屋のBタイプだけ観音開きのシューズボックスになっています」 中の棚が可動式ですので使いやすいと思います。 ・ WIC。 
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「洗面所への出入り口は引き戸ではないのでしょうか？」
「すべて引き戸ではありません。居室への入り口はほとんど引き戸になっています」 鏡は三面鏡のみで、脱衣場が多少狭い感じはします。 ・ 洗面所。 
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「浴室は3タイプとも同じです。ミストサウナはありません」
浴槽は1418のものでした。 ・ 浴室。 
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「こちらが主寝室の6畳のお部屋になります」
「上に梁があるんですね」 「はい。ほかにもアウトフレームではないので柱が出ています」 ・ 洋室6畳。 
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「主寝室にはWICがあるのでしょうか？」
「はい。どのお部屋もWICがあります」 中の棚は可動式ではありませんが、広さは充分にありました。 WIC以外の収納はすべて可動式の棚になっているようです。 ・ WIC。 
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トイレはタンクレスではありません。カウンターや手洗いもないものでした。
・ トイレ。 
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「リビングは真南を向いていて、目の前の建物まで10mありますので日当たりも充分にございます。バルコニーの奥行きは1.55mになっております」
11.2畳ですが、狭さは感じませんでした。各部屋のバルコニーに排水溝もあるとのことでした。最上階のみ柱の出っ張りがかなり少ないので、それほど気にならないかもしれません。 ・リビング。 
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「こちらが5畳の洋室でつり下げ式の扉になっていますので、ウォールドアのような感じになります」
5畳ありますので、リビングと繋げるとかなり開放感もあります。この部屋にもクローゼットはありますし、扉を閉めてもバルコニーへの出入りができますので、単体の部屋としても充分に使えます。 ・ 5畳洋室。 
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「ここは元々壁で引き戸が付いている洋室5畳になります」
クローゼットも充分な収納力がありますし、角部屋なので窓もあり採光性も充分です。 ・ クローゼット。 
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リビングインのお部屋で、キッチンの目の前なので子供部屋としては最適ではないでしょうか。
・ 洋室5畳。 
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「キッチンの天板が天然石になっていますが、実際は人造大理石になります。カップボードもオプションになっております」
通常は立ち上げ式のキッチンですが、オプションでフラットにしてありました。食洗機は標準装備ですがディスポーザーはありません。 ・キッチン。 
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「総評」
JRと都営大江戸線の両国駅、都営新宿線の森下駅が3駅とも徒歩で近く、都心へすぐに出られるアクセスは抜群です。 全戸南向きで、一部普通借地権ですが、定期借地権と違い手放さなくてはならないようなことはありませんし、更新料もほとんど気にならない程度と言って良いと思います。 近隣にスーパが無いことと、借地権、アウトフレームではないこと、目の前に交通量の多い清澄通りがあることがマイナスポイントと言えるところでしょうか。 しかし、価格がこの辺りの相場よりもかなり安く、残り三部屋ですので、かなり人気の物件ですし、資産価値も悪く無い物件だと思います。 「価格」 101 72平米5,198万円 1502 68平米6,388万円 1303 70平米6,418万円 |
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by 管理担当
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現地マンションは、JR 両国駅から徒歩 7分、都営大江戸線両国駅から徒歩4分、都営新宿線の森下駅から徒歩6分と、3駅3路線利用可能で、どの駅に行くにもさほど時間はかかりません。
・現地マンション建設現場。