オープンレジデンシア千駄木ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア千駄木についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ohd.co.jp/mansion/sendagi/

所在地：東京都文京区千駄木2丁目170-2他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.58平米～70.41平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社ナカノフドー建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[21: 匿名さん]

駅近で広々とした間取りもあり、良さそうなところだと思いました。
内廊下なしという情報があるようですが、どこに書かれていました？
ホームページを見る限りではそのような情報を見かけられなかったように思いますが。

[22: 匿名さん]

>>21さん

間取り図見ると玄関の外の共用廊下部分見てみるとだいたい分かるかなと。
各間取りで共用廊下側に窓があるものもありますよね。
あとはデザインとGタイプの間取り図形状を見ると外廊下である事は明らかかと。

もしこの物件に東側ベランダ住戸があったら陽当たりが悲惨になってしまう同じ高さの建物が隣にありますよ。

だから外廊下で全戸西向き設計は妥当であろうと思います。

[23: 匿名さん]

外廊下の設計にするのは日当たりなどの関係から作られているんですね。
素人的な発想ですが全て内廊下にすべきでは？と思っていましたが、
そのような事情があるとは。勉強になりました。

[24: マンション検討中さん]

もし内廊下だったら積極的にＰＲするはずで、ホームページに書いていない時点でお察しなんだよね。
内廊下は必ずしもメリットばかりではないんだけど、高級感は出てくるし今のように寒くなってくると内廊下は暖かくて快適みたい。
ここは共用廊下側に窓をつくらなければならない間取りがある以上、外廊下はやむを得なかったんでしょう。外廊下も換気面ではメリットがあるから。

[25: 匿名さん]

外廊下もそれなりにメリットがありますので、そんな悪いものでもないんですよね。
分譲なら内廊下が良いですが、賃貸であれば個人的には外廊下で良いとも思っています。
換気面もそうですが、天気の良い日はそれなりに気持ち良いんですよね。

[26: マンション検討中さん]

内廊下のデメリットが空調運転による管理費増加なのですが、逆に外廊下のデメリットが風雨や日照の影響を受ける事による大規模修繕時の工費増加でしょうか。
最近の都心の物件はホテルライクな高級感を謳えるので内廊下を採用する事が多いですよね。
この辺りの過去分譲マンションだと、プラウド文京千駄木やサンウッド文京千駄木フラッツが内廊下を採用しているようです。
おっしゃるとおり、春や秋の天気が良い日の外廊下は気持ちいいので、どちらも一長一短ですね。

全然話は変わっちゃうのですが、ここって管理委託は日勤じゃなくて巡回なんですね。
最近の物件にしては管理費が少し安めかなと思って、ディスポーザーが無く外廊下だからかなと勝手に理解していたのですが、巡回だったからなんですね。

[27: 匿名さん]

このくらいの戸数なら巡回でもＯＫなのかな？大規模ではないし

[28: 評判気になるさん]

オプレジは総戸数や内廊下、外廊下問わずなんでも巡回よね。20戸とかならともかく52戸で巡回はかなり、、、

[29: 匿名さん]

ありがとう
オプレジは巡回多いんだね
ちゃんと管理してくれるかは巡回の回数や時間にもよるけど一応巡回頻度は確認した方が良さげだね
もし駄目な管理会社だったら最悪リプレースしちゃえばいいんだろうけど(笑

[30: 匿名さん]

>>29
通勤の場合管理人室がちゃんとあるかが重要。まさか風除室に椅子置いて座らせるわけにもいかないだろう。休憩だって取らせなきゃいけないし、湯茶や冷蔵庫、電子レンジぐらいは使わせてやらんと人権問題だ。ひょっとしてオプレジがどこも巡回なのは、こういうことなのかも、ね。要確認だね。

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん
そこは盲点でした
たしかにちゃんとした管理人室がないと後から日勤に変えたくても変えられないかもしれませんね
勉強になります

[32: 検討板ユーザーさん]

積極的にこのマンションのアシストをしたいわけではないが、、、

>> 東京でマンションを今買うなら「山手線の内側北部」
　　https://www.news-postseven.com/archives/20181205_817846.html
>> つまり、坪単価400万円あたりにかなり強力な壁が形成されているのだ。

榊氏の記事は？？？な事も時々あるが、
この記事に関してはファクト･ロジック的にみても十分に納得できる。

[33: 検討板ユーザーさん]

ひまだから昔の見てたら、ちょっと前はすぐ近くでもこんな値段だったんね、、、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560149/
地価の上昇＝用地入札の競争激化、建築費の増加、共働きの増加による職住近接ニーズの高まり＝ペアローンの増加、いろいろ理由はあるんだけど、最近の上がりっぷりには本当に驚く。

[34: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[35: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[36: 匿名さん]

総戸数のところに、管理人室のことも書いてあるマンションもあるかと思いますが（多くはないけれど）
オプレジだと、そういうのは記載はないのですか。

管理会社は、今住んでいるところでも利用しているところですが、少なくとも定期的に上の人が指導に入るのか、研修みたいなことをしているのを見かけます。

[37: 匿名さん]

駐車場は4台とありますが、
そのうち1台分は来客用ということなので、実質3台だけです。
ここだと駅に近いから、駐車場の数もこれくらいでいいのでしょうか。
小型車が2台、普通のサイズが1台停められると書かれていました。
小型車ということは…駐車場自体広くないのかもしれません。敷地も限られているので仕方がないのかな。

[38: 匿名さん]

千駄木は、坂は多い街ですし、不忍通りの歩道も広くはないです。ですので、実は徒歩が一番暮らしやすい街なのではないかと考えております。
そう考えると、駐車場がそもそも数があっても
停める人がどれだけいるのか…というような状態になってくるのではないでしょうか。

業者さんが来たときに停められる場所が確保できれば、それでいいのではないかしらと感じました。

[39: 匿名さん]

駐車場少ないですが、そもそもここのマンションまでに至る路もそこまで広いわけではないのでそれで良いのかもしれません。
みんながみんな、車を使って出入りするとかなり影響が出てしまうでしょうから。

それにこのへんってそこまで車持たれる方も多い無いでしょう。

ただごく近隣にスーパーはないので、自転車があったほうが良さそうです。

[40: マンション検討中さん]

>>39 匿名さん
すぐ近くに野村屋というスーパーがありますよー帰り道に寄れます。大きくないけど十分なスーパーですよ。

[41: 匿名さん]

車がないことを前提で暮らしているのならば駐車場自体は少ない方がメリットが高いです
借りる方が居ない場合は外部に貸し出すということもあります。そうなった時のセキュリティ等考慮するとすくなくていいのかな

個人的には少ないながらも来客用が用意されているので、知り合いが来た時などは
活用できるので良いですね

[42: 匿名さん]

駐車場、借りる人があまりいなくても、外部に貸すと結構面倒なことになってしまうんですよね…帳簿的に（汗）
マンションの住民に貸せば管理費収入になりますが、
外部の人だと扱いが異なってきてしまうので。

マンションの駐車場に関しては、少し足りないくらいが実はちょうどいいらしいですよ。

[43: マンション検討中さん]

どうでしょう売れてますかね？

[44: マンション検討中さん]

3期に70平米のAタイプが含まれているけれども、8,800万円台ということは価格下げてきましたか？2階物件を出してきたのでしょうか？
強気の値付け過ぎたんでしょうか？

[45: 匿名さん]

お部屋そのものも素敵ではありますが、
個人的にここはロケーションの良さが魅力だと思っています。
駅近で商店街も近隣にありますし、のどかな周辺環境がとても良いです。

[46: 匿名さん]

業者のよくわからんコメントが増えてきたということは売れ行きが芳しくないということか。

[47: 名無しさん]

あら？3期も終わってないのに、70平米台8,800万円?の表示がなくなってますね？
どうなったんでしょうか？

[48: 匿名さん]

駅まで近いし、静かだし、ということで、条件自体は良いことだと思います。

スーパーマーケットのむらやというところが、不忍通り沿いにあります。
外から見た感じだと、お野菜がメインであるのかなと思いますが
肉や鮮魚などの販売もあるのでしょうか。
結構、人が来ているなぁと思って見た記憶があります。

[49: 匿名さん]

それなりに価格の高いマンションなので人気がありますよね。
そういうこともあって、やはり慎重になる人も多いと思います。
後は価格面で折り合いがつけばいいと思っているのですがね。
どうしても値段が高いと手が届きにくいことになってしまいそうです。

[50: 評判気になるさん]

すぐ近くに住んでますが、肉や鮮魚などの生鮮食品もありますよ。仕事帰りに足りない食材を買って帰るにははちょうど良いです。ただやっぱり大きいスーパーではないし安くはないので、買いだめするなら休日に自転車で7～8分のサミットに行くことになると思います。

[51: マンション検討中さん]

どうしても同じオープンレジデンシアの千駄木ヒルズとの比較になっちゃうんだけど、どちらも立地は良いですよね。千駄木ヒルズはちょっと別格の立地ですが。こちらも小学校から近く静かな環境で良いのではないでしょうか。

[52: 匿名さん]

3期の販売時期が4月中旬に伸びましたね。
予約はいってないんでしょうねえ。

[53: 匿名さん]

2期6次の申込入ってますね！
売れてますか？

[54: 匿名さん]

それなりに周辺環境であったり、アクセス面であったりと、
条件については整っているところだと思います。
個人的には良いところが多いマンションだとは思っているのですが、
みなさんの目から見て、ここがちょっと気になるというところはどこでしょうか？

[55: マンション検討中さん]

100万値下げしてきましたね！

[56: マンション検討中さん]

インターネットで 情報が誰でも参照できて 誰でも記録できちゃう時代だから ディベロッパーが秘密裏に情報を出したがったり ごまかしたがったりすることはすぐバレんだね。
誠実な仕事をしないとなりませんね。他山の石として。

[57: 匿名さん]

オープンハウスは本当にいい噂聞かないですね・・・

[58: マンション検討中さん]

案内会「開始」！はないですよね？
3月上旬から開始してて、一時は3月中旬に抽選の予定だったんですよね？
どういう了見なんでしょうか？

[59: 評判気になるさん]

>>54 匿名さん
駅近なのに閑静な住宅街、スーパーや食事ができるお店も近くにありとても暮らしやすそうです。内装も謎に高級感を出そうとしたヘンテコダサい感じじゃなく、シンプルで良かったし、トイレもタンクレスのTOTOを採用しているなど、細部も高級感がありました。
私が感じたデメリットは、だいたい細長い部屋で西向きなので午前中暗そうなことと、狭いことですかね。あとオープンハウスっていうブランドイメージかなぁ。営業さんは感じがよくとても誠実だったし、色々教えてくれて助かったのですが、知り合いにデベどこって聞かれてなんとなく言いにくいですよね。オープンハウス。他のデベからも悪口言われるからなぁ。

[60: 匿名さん]

>>58

以前ホームページ上にどのように書いていたか分かりませんが単純に期を分けて、その期が開始したって事だけではなくてですか？

昨今のマンション販売は値付けミスによる即完での利益損失、または大量売残りによるマイナスイメージを避けるため細かく様子見ながら販売しますから。

市況的に価格が高いのでそんなバンバン売れるわけでもないですし、デベは第◯期完売！って書きたいですからね。

オプレジは売れるところは結構早く無くなりますが、売れ残ってるところはずーっと残ってるイメージです。
ここはパッと見では少し苦戦かな？
値段を下げれば勿論売れるでしょうけれど。

[61: 評判気になるさん]

>>60
たしか、はじめは3月上旬には3期がはじまってて おそらく抽選時期であろう販売開始時期も3月中旬と物件概要にちゃんと書いてましたよ！

それがどんどん延び延びになってます！
こんなに延長することってほかにあるんですか？

[62: マンコミュファンさん]

オープンハウス自体が、重要事項の説明充分しないとか、悪い噂ばかりだから、長く住みたくない。
レオパレスみたいなことが起きそう、イメージだけど

[63: 口コミ知りたいさん]

Gタイプ以外は西か北向きですか
Gタイプが人気なんでしょうか？
高層階はもう3期では残ってないんでしょうね、、、

[64: 匿名さん]

>>61さん

そうなると集客が想定よりもという事かもしれませんね。

[65: 評判気になるさん]

2期7次9,388万円でましたね！
Aタイプですか

[66: マンション検討中さん]

東京のオプレジにしては多い51戸なんで、なかなか数は捌けないようだね
他のパッとしなさそうな物件でも20数戸のやつは売り切れてるのに
しかも最近谷中と千駄木ヒルズが売れたばっかりで、この界隈でかつオプレジでも欲しいという層、特に1LDKを欲しがる層はもう既に買っちゃってるという罠
3期売り切ったあとはどういう状況になるかな？

[67: マンション検討中さん]

2期8次でました！
Fの最上階ですかね

[68: 匿名さん]

総戸数が51戸に対して駐車場の数が4台、
しかもその内訳が小型車用が2台に来客者用が1台となっています。
駅近だから車がなくてもそこまで不便はしないのかもしれませんが、
ファミリー向けでもあると思うので、近くで月極探さなければいけなくなりそうですか。

[69: 口コミ知りたいさん]

駐車場を必要としない人が買うマンションでしょうね。
営業に聞いたところだと、駐車場を希望する人は少ないそうなので、希望すれば借りられるのでは？

[70: 匿名さん]

駐輪場は多く確保されてるんでしょうか？坂の多い街なので、電動自転車が停められる駐輪場が必須かと思います。