オープンレジデンシア千駄木ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア千駄木についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ohd.co.jp/mansion/sendagi/

所在地：東京都文京区千駄木2丁目170-2他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.58平米～70.41平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社ナカノフドー建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[1: マンション検討中さん]

閑静なところで駅も近いし立地はよいですね。いくらなのか発表が楽しみです。50平米で6000、70平米なら8500くらいには乗せてくるでしょう。

[2: 匿名さん]

前スレは↓ですかね？

（仮称）オープンレジデンシア千駄木２丁目
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/633824/

小学校も中学校も本当にすぐ近くなので、子どもがいる世帯には特に良い立地。
通勤も大手町や霞ヶ関なら地下鉄１本、ドアtoドアでもあっという間で楽だし、
この辺りは山の手的な閑静さと下町的な利便性を兼ね備えている
住みやすくて良いエリアだから、プライシングさえ間違えなければ、サクっとすぐ売れるだろうね。

プライシングさえ間違えなければ。

[3: 匿名さん]

駅までの道のりはわかりやすくてその上、徒歩4分程度の近距離という立地条件は魅力的です
駅から近いという条件付きなので価格は高価格になってしまうのかしら。

確かに小学校も近いので、ファミリーには安心できそうですが、
住める間取りタイプはAタイプに絞られてしまいますね。ファミリーだけというわけではなさそう。

その他のタイプは２LDKと１LDKなので、単身者や夫婦二人暮らし用でしょう

[4: eマンションさん]

千駄木住民だけどここの物件、陽当たりは期待できないよ。道路は南と東にはマンション隣接してるし。そういった意味で、どこまで安くなるか。

[5: 匿名さん]

２LDKでも、子ども１人なら十分許容できそうな間取り・面積なので、
都心でこの小学校の近さが魅力的な一次取得層にとっては
グロス価格抑えられるし、２LDKでも十分選択肢に入ると思います。
スーパーも小さいながらとても近いし、ちょっとした買い物はとても楽ですね。

でも、現地見ましたが確かに日当たり・眺望はあまり期待できないですね。
閑静ではありましたけど。
このマンション、６階と言っても高さ規制的に５階・半地下ということに
なるでしょうから、一番上の６階でも眺望は期待薄でしょうね。
日当たりは隣地との空地をどれだけとるかによると思いますが、
あのOPですから、空地は法律上の最低限しか確保しないでしょうね。
これはデメリットです。

そうなると、ますます都心へ通勤し、日中はあまり家に居る事がない
共働きファミリーがメインターゲットという感じなのでしょうか。

都心勤務なら通勤はとても楽ですし、学校も通わせやすい、買い物も便利、
土日でもやってる飲食店が多い（都心だと休日は閑散としている所が多いが、
ここは谷根千＝観光地的な場所でもあるので、オフの土日も開店している店がほとんど。）
など、共働きにはメリットが多い場所だと思います。

ただ、今のマーケット的に、価格は正直全く期待できないでしょうね。。。。。
同じOPの千駄木ヒルズより、気持ち安くなるくらいかなと、個人的には思っています。
あと、根津のクレヴィアは、さらに都心側、駅１分なので、そっちよりは安いかなと。

[6: 匿名さん]

日当たりが期待できないという程のことはないと思うけどねえ...
住戸によっては半地下もあると思うので注意が必要だけど、その分安くなるなら買う人はいるでしょうね。パンダ部屋になるかも

[7: 匿名さん]

1戸1戸プランを見ていくと、けっこう細長〜い感じなんですね。
建物の形からするとそんなものなのかもしれないですけれど。
柱の凸凹が全くないわけではないですが、
開口部に面している方は一応、最小限にはしてあります。
リビングは細長いので、キッチンセットとソファとの配置はしやすそうではありました。

[8: 匿名さん]

リビング細長いとテレビ小さいのしか置けないのがなぁ…

[9: 匿名さん]

言われてみると、テレビのサイズに関しては、大きいのは難しいですね。
しかも配置も難しそうです。
動線との兼ね合いもあるし…^^;
スクリーン作って、プロジェクターで映画を見るみたいな感じだとできなくはないけれど、毎回は面倒でしょうし。

[10: 匿名さん]

千駄木の辺りで、日当たりが抜群に良いマンションっていうのが逆に難しいように思います。
同じような高さの建物が本当にひしめき合っているというかんじ。
道を歩いていても、
結構密集しているなぁっていうのは感じますから。
だから、そもそもが日照にプライオリティを置いている人はそこまでここはいないんじゃないか、と思いました。

[11: 匿名さん]

外観等のデザインが出ましたね。
やはり、１階は一部半地下のようですね。
さて、どのくらいの価格で出してくるか。

たしかに、日当たりは期待できないは言い過ぎましたね。
ただ、向きや階数によっては前建ての関係で、多少のダメージはあると思います。

あと、この辺りは、不忍通り沿いにずらっとマンションが建ち並んでいますが、
ベランダや窓が不忍通りと反対側なら、意外と眺望は抜けてて日当たりは良いんですよ。
何故かというと、不忍通りから30ｍを境に、高さ規制・用途地域が変わるからです。
眺望重視ならば、中古でも良ければ、結構選択肢はあると思います。
いわゆる新耐震なら耐震性は問題無いし、
専有部分はリフォームすれば新築と同じになりますからね。

でも、どうしても新築じゃなきゃっていう人もいますし、
千駄木の二丁目では数年ぶりの新築分譲です。
駅から近い割には大通りから一歩入った奥まった立地で落ち着いた場所ですし、
小学校もすぐなので、共働きファミリーに特にお勧めできる物件だと思いますね。

ディスポーザーが無かったり、内廊下で無かったりと、
都心物件ではよく見られるスペックは無かったりしますが、
OPにしては珍しく、50戸越えと中程度の規模がありますし、
逆に、管理費や修繕積立金もそこまで高いものにはならない事が期待できますね。

[12: 通りすがりさん]

ヒルズ売れたみたいね

[13: 評判気になるさん]

ヒルズよりはお安めだけど、それでもやっぱり高い印象あるね。55平米で7000予想。こんなもん？

[14: マンション検討中さん]

西向きですが、確かに西側が住宅地で制限がかかっているので陽射しは確保できそうですね。
半地下と二階は微妙かもしれませんが。
不忍通りから入っているので、通常の車の音は聞こえなそう(現地も見てみて実際聞こえていない)ですが、近くの病院の救急車の音はどうでしょうねぇ。
サイレン響きそうだし、少し離れた裏手側が病院なので、、、
千駄木の水準がわからないのですが、坪単価400万円くらいが相場でしょうか？

[15: 評判気になるさん]

さすがに救急車のサイレンの音は避けられないです。まぁでもそれが我慢できないほど煩わしいかどうかは個人差ありますよね。

[16: 評判気になるさん]

全然更新されないけど、この物件人気ないのかしら、、、

[17: 匿名さん]

一本入ってるけど、周囲も高い建物があるので、囲まれ感あり。
外廊下も隣の建物の壁で暗いかもしれない。
オープンは都内何処に建てるマンションでも最大70平米程度で価格8000万〜1億2000万くらいの値づけ。

もう少し広さを取るか、または価格を下げるか、頑張って欲しい感じ。

[18: 匿名さん]

抜け感に難はあれど、都心近接、谷根千、
駅からまあまあ近い割に環境が良い立地で、
戸数も50戸そこそこあり、
マンションとしては良い部類に入ると思います。
ディスポーザー＆内廊下無しは残念ですが。

まあ、いかんせん相場が上がりすぎて
実需層がついてこれないのかもしれません。
グロス7000万円を越えると、
日経定義のいわゆるパワーカップルでも
手を出しにくくなるのが実情です。
何となくですが、ここは2LDKは7000万前後な
気がします。3LDKは8000万以上！？
しかも、このくらいの価格帯だと戸建とも競合する気が。
OPは増収増益予想を宣言していますが
果たしてどうなるか。

ちなみにこの辺り、日医だけじゃなく、
駒込病院や東大もあるためか、
確かに救急車はたまに不忍通りを通りますが、
このマンションは大通りから奥まった立地ですし、
そもそも病院近くに来るとサイレン止めてますよ。
人にもよると思いますが、そこまで気にならないかと。

[19: 匿名さん]

ご存知かもしれませんが、2年くらい前の分譲事例です。
http://mansion-madori.com/blog-entry-4510.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-4511.html

[20: 通りがかりさん]

見かけた記事情報だと，１期は10戸，35.58～70.41平米，4,388～9,588万円なんだってね

オプレジもそうだけど，伊藤忠も最近文京区に集中して建ててるね
すごい勢いだわ･････