ザ・パークハウス 高輪フォートってどうですか？

[匿名さん]

ずいぶん前から塩漬けになってた土地ですが、ようやく販売するようです。9/10にＨＰがアップしました。
皆様のご意見、ご感想をお聞かせください。


売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業
管理会社：三菱地所コミュニティ
交通:品川駅徒歩9分、泉岳寺駅徒歩11分
総戸数:43戸
専有面積:68～141平米

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

周辺空撮、カッコイイ！最高のロケーション。
新駅周辺再開発後、さらに近代的に！

[52: 匿名さん]

東京湾に近いが津波は大丈夫かな？

[53: 匿名]

>>52 匿名さん
港区津波ハザードマップ見れば一目瞭然ですが、全く問題ないです。
津波の心配があるのは、芝・浜松町・芝浦・港南の一部で、高輪で対象地域はないです。

[54: 匿名さん]

山手線を境に港南側と高輪側は標高が大きく異なる。
高輪は、いわば丘。地形面でも山手線内側と外側では大違い。
防災面では良いが、逆に考えると高輪は自転車だと辛い街。みんな坂道で自転車を降りて押している。あるいは電動自転車。

[55: 匿名さん]

高輪は江戸藩邸としても有名です。地盤もしっかりしてます。高輪ブランドの所以でもあります。

>こうしたお金持ちが好むエリアには、実は共通点がある。
>
>「基本的に東京は古いお屋敷街（江戸藩邸）がいいんです。大手町、高輪、番町、文京区の本駒込や本郷、青山あたりも旧屋敷街です。これらの場所はだいたい地盤がよく丘の上にあります。富裕層の方は古いお屋敷街だからという理由で選んでいるわけではなく、結果的にそうなるだけです。とにかく見る目が肥えていますから。（後略）」

https://president.jp/articles/-/26713?page=2
より

[56: 匿名さん]

血筋ある方々は、津波や浸水被害のない地盤がしっかりした場所を好んでいたようだ

歴代総理 
伊藤博文＿＿＿＿＿港区高輪 
松方正義＿＿＿＿＿港区三田 
桂太郎＿＿＿＿＿＿港区三田 
黒田清隆＿＿＿＿＿港区三田 
山本権兵衛＿＿＿＿港区高輪 
原敬＿＿＿＿＿＿＿港区芝大門 
吉田茂＿＿＿＿＿＿港区六本木 
東久邇宮稔彦王＿＿港区六本木 高輪 
西園寺公望＿＿＿＿港区六本木住友邸　駿河台
高橋是清＿＿＿＿＿港区赤坂 
東條英機＿＿＿＿＿港区南青山 
田中義一＿＿＿＿＿港区南青山 
米内光政＿＿＿＿＿港区白金 
芦田均＿＿＿＿＿＿港区白金 
加藤友三郎＿＿＿＿港区南青山 
橋本龍太郎＿＿＿＿港区南麻布 
森喜朗＿＿＿＿＿＿港区六本木 
石橋湛山＿＿＿＿＿港区高輪　芝　 

皇族 
北白川宮邸＿＿＿＿港区高輪 
竹田宮邸＿＿＿＿＿港区高輪 
東久邇宮邸＿＿＿＿港区六本木→高輪 
高松宮邸＿＿＿＿＿港区高輪 
朝香宮＿＿＿＿＿＿港区白金台 
華頂宮邸＿＿＿＿＿港区三田 
梨本宮邸＿＿＿＿＿港区六本木 
有栖川宮＿＿＿＿＿港区南麻布 
久邇宮邸＿＿＿＿＿港区六本木 

[57: 匿名さん]

他の土地はいざ知らず、このマンション敷地は二本榎や高輪察署や高野山別院等のバス通り尾根道からは河岸段丘状にガクン～と見降ろされた下側にあり、桂坂途中からも低位置なので海抜はかなり低いね。
江戸時代は近くまで海が来てたと言われている。

[58: 匿名さん]

５１や５４の写真や地図を見ても、海が近くまで迫っているな。
３・１１級の津波だとヤバイんじゃない？。

[59: 匿名さん]

はい、やばい。検討やめてね

[60: 匿名さん]

なにこのネガ。
なんか嫌なことでもあったのかい？

[61: マンション検討中さん]

>>60 匿名さん
ほら。高輪界隈の他社様は絶賛苦戦中だから頑張らないと。
事前案内会も既に年内満席な訳だし、我々は先手を打ちましょう。

[62: 匿名さん]

プランの種類がとても多いですね。
特に3LDKでも、70～100㎡までかなりのいろいろあるので
家族の生活スタイルや好みで選べていいなと思います。
縦型の間取りが多い中でDタイプやPタイプは使いやすそうだと感じました。
価格などの詳細がオープンになるのは、2月になってからでしょうか。

[63: 匿名さん]

Trタイプのキッチンの位置はちょっともったいない。

[64: 匿名さん]

名前は、ザ・パークハウス高輪ゲートウェイの方が良かったかもね。

[65: 匿名さん]

「最寄りは高輪ゲートウェイ駅です。」と言うのが恥ずかしい。高輪駅が良かった。

[66: 匿名]

浜松町駅と田町駅の中間の山手線内側に住んでいる人間だが、新駅は
港南芝浦駅　にしてほしかった。

[67: 匿名さん]

高いんだろうな。きっと(ボソボソ)

[68: 匿名さん]

このブログに敷地について書いてありました。https://www.cocom.fun/entry/2018/09/21/ザ・パークハウス高輪テラス%22旗竿敷地のポイント%22

[69: マンション検討中さん]

>>67 匿名さん 想定内の適正価格だったよ

[70: 買い替え検討中さん]

>>69 マンション検討中さん
80-90前後のお部屋はいくら位だったでのしょうか？

[71: 匿名さん]

想定内って坪700とか?

[72: 匿名さん]

何か、やたらと価格吊り上げの人がいるがここの適正はそこまでない筈だ。何故なら白金辺りに比べ場所が良くない。

二本榎通り（高輪警察署があるバス通りの尾根道）と第一京浜に挟まれ二本榎通りの下側一帯（三田３丁目から西にグランドプリンスホテル高輪手前までの一帯）は、大半が低地のベルト地帯である。
特にここの敷地一帯は入り江状に細長く入り込んだ谷戸になっていて、日当たり悪く、ジメジメ感、圧迫感が漂う場所である。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
イニシア高輪プレシアスコートスレにも同じ事書いてます。
物件に対してではなく、高輪に対するネガ投稿ですね。


>イニシア高輪プレシアスコートについて

>75 匿名さん

>二本榎通り（高輪警察署があるバス通りの尾根道）と第一京浜に挟まれ二本榎通りの下側一帯（三田３丁目から西にグランドプリンスホテル高輪手前までの一帯）は、大半が低地のベルト地帯です。 特にここの敷地一帯は入り江みたいに細長く入り込んだ谷戸になっていて、日当たり悪く、ジメジメ感、圧迫感が漂う場所なので、駅近とどんなに突っ張っても高級マンションのイメージには程遠い佇まいになるでしょう。残念ですね。

[74: マンション検討中さん]

>>73 匿名さん 絶賛苦戦中のT京T物さんは高輪フォートが脅威なんでしょ。

[75: 匿名さん]

ここは敷地の場所と言うか位置関係が気になりますね。
以前、ここと連なる三田三丁目の坂下のマンションに住んでいたことがありますが、崖を背負っていたせいか、湿気が厄介でした。
いまは白金方面の平地に建つマンションに引っ越しましたが、湿気とは無縁になりました。

[76: 匿名さん]

>>73 匿名さん
高輪に対するネガではなく、物件そのものに対してネガ投稿をしている積り。

言いたかったのは、ここ一帯の場所は三田3丁目から続くベルト地帯で海に近く、入り江の奥の谷戸形状で、後に桂坂を背負った低地であるから、高輪４丁目や白金４丁目の高台の高級住宅地物件に比べると、どんなに高級だと背伸びをしても、高価格設定には無理があるんではと指摘した。

[77: 匿名さん]

＞＞76
そんなだめなベルト地帯ですが、江戸時代には武家屋敷が建ち並び、泉岳寺、東禅寺などがありました。
ここの周りも大名の屋敷や東禅寺などで囲まれてます。
隣の東禅寺は最初のイギリス公使館が置かれた場所です。
ここは江戸時代、伊勢神戸藩(一万五千石)の藩主が隠居後住んでたようです。
最近までソニー国際会議場でした。
プリンスの敷地まですぐですしね。

[78: 検討板ユーザーさん]

近くに当時坪単価3000万円以上したドムス高輪があります。億ションどころか10億円、20億円の世界で、富裕層が住んでます。
この付近一帯の立地が悪ければそんな価格設定にはなりませんね。

[79: 匿名さん]

江戸時代は東京下町だって武家屋敷が大半だったし、昔の話を持ち出してもそうなんだ程度で説得力ない。
彼我の比較をするなら、東京の３０年前と現況とでは、地下鉄が張り巡らされ再開発やオリンピック等で土地も大変貌し高騰したエリアがあり、建物も仕様や床面積等が異なるので、現況で相対的に論じないと、あまりにも次元が異なり噛み合わない。０／１００みたいな結論にはなりにくいだろうけどね。

[80: 匿名さん]

高台か低地かが物件を評価するにおいて、最も優先順位が高いということでしょうか。
相対的に低地は高級と背伸びしていると。
地歴は標高に比べて優先順位が低いと。
高級と背伸びしているというか、高級かどうかはどうでも良く不動産の価値がどれくらいかという観点です。
高台にこだわるのは年配の方には多いのかもしれませんが、不動産の価値の評価をする上でより優先順位が高いのは利便性だと思います。
ここは品川駅にも新駅にも近くフラットなアクセスで、高輪四丁目より利便性にまさる。
高輪4より緑も多い。
プリンスにも非常に近い。
公園も目の前。
相対的に論じるとそうなります。

[81: 匿名さん]

昨日現地に行ってみました。
東禅寺の緑や高輪公園など、都会の喧騒を忘れさせてくれそうです。
それでいて品川駅や高輪ゲートウェイ駅にも近く便利。映画館にも徒歩10分圏内。
すぐ近くにカーシェアリングを含む駐車場もあり、車の利用頻度が少なく車は所有していないが、たまには車を利用したい人には便利。
ターミナル駅に近い割には騒音も少なく静寂。環境は抜群だと思います。
第一京浜から緩やかな上り坂を歩いてると、なんだか優雅な気分になります。そんな印象を受けました。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん
ここらの上り坂レベルでなんだか優雅な気分なんて、Yourセレブ度なんだかだな。港区内は坂の町、優雅なセレブ坂はもっともっと沢山。も少し見聞を広めてみたら？
更に最悪、航路直下に飛行機飛べば、優雅な気分もフッ飛んじゃう。

[83: 匿名さん]

脇にある洞坂は東京名坂の一つだな。
クランクした急坂で由緒もある。

[84: 匿名さん]

名前からして、穴ぽこか～。　
桂坂からの急坂を降る時は,下はまさに谷底、洞（ホラ）に落ち行く感覚だったんでしょう。名は体を表すですな。

[85: 匿名さん]

江戸～明治時代には坂の両側や谷底一帯は、門前コツジキや河原００００、漁師、職人達がひしめき軒をつらねていたんでしょうが、時がきれいサッパリ洗い流して今に至るということか。
谷底一帯が、第一京浜からくるとなんだか優雅な気分かー。時も変われば、だな。

[86: 匿名さん]

>>82 匿名さん
>>81で投稿した者ですが、優雅な気分になるというのはあくまで主観です。高輪公園と東禅寺（中まで入ったので）の雰囲気に惹かれました。
>>82さんは資金も潤沢にお持ちのようですので、3A地区を含めあらゆる選択肢の中からチョイスする事が可能なのかと思いますが、私はそうはいきません。
予算と交通の利便性、今後の街の発展性などを鑑みた結果です。他に検討したのはブリリア高輪レフィールとイニシア高輪プレシアスコートです。

[87: 匿名さん]

>>80 匿名さん
品川駅へのアクセスや新駅への近さという観点では間違いなく高輪3丁目です。
高輪4丁目（高台）はお屋敷が多く町の雰囲気は勝ると思います。
後、反対側に下がると大崎や五反田がすぐ側というのは結構なメリットだと思います。

[88: 匿名さん]

不動産屋は肌感覚で把握しながらも、アドバンテ－ジにならないから絶対口外しないが、マンション市場はタワマンを筆頭に高額マンションが頭打ちになっています。
理由は多々あり複雑に絡んでいますが、ザックリ纏めると米中貿易戦争のあおりを受け中国富裕層が様子見で手を出してきません。２～３年前だと中国富裕層はタワマンや高額物件というだけで見極めもしないでまとめ買いしていたし日本人も引きずられ買い急いだがそれがなくなりました。現況は建物だけではなくトータル的に優れた物件しか買わない選別状態に突入しています。選抜マンションは売れるが、高額居室が売れ残っている様な今一マンションは要注意。既に勝ち組、＊＊＊の差が歴然となってきています。ババマンションを引けば将来まで影響するので見極めが肝心。　ここはどちらに入るかな。

[89: マンション比較中さん]

>>85
江戸城は目の前が海(入り江)で埋め立てた(丸の内)歴史があります。
江戸前の海は穏やかで、海沿いに幕府御用地、大名屋敷等、ほとんど警戒されてこなかった歴史がありますね。
明治以降も財界人、政府要人等も普通に住んでます。

[90: マンション比較中さん]

>>85
素晴らしい階級意識ですね。
さぞ人格も素晴らしいのでしょう。
もしかして南青山の方？
例の児相の説明会場にいました？

[91: 匿名さん]

なぜお金持ちはタワーマンションが嫌いか
https://president.jp/articles/-/26713

こうしたお金持ちが好むエリアには、実は共通点がある。
「基本的に東京は古いお屋敷街（江戸藩邸）がいいんです。大手町、高輪、番町、文京区の本駒込や本郷、青山あたりも旧屋敷街です。これらの場所はだいたい地盤がよく丘の上にあります。富裕層の方は古いお屋敷街だからという理由で選んでいるわけではなく、結果的にそうなるだけです。とにかく見る目が肥えていますから。個人的には、東京で一番ステータスが高い住宅地は番町か表参道周辺だと思っています。山手線の外側なら代官山ですね」
上品さや見た目の善し悪しは別にして、榊氏がタワマンをすすめない理由がほかにもある。
「これはタワマンに限らないのですが、いまの新築マンションは全体的に設備・仕様がどんどん落ちています。なぜなら建築費や土地代が値上がりしているため、販売価格が高くなってしまうからです。価格を少しでも抑えるために、デベロッパーは仕様を下げるわけです。さらにタワマンの場合、建物全体の荷重負担を軽減するため軽い素材を使います。だから防音性に難がある。隣の家の生活音が聞こえることもあるほどです」
タワマンといえばハイクオリティーで申し分のない住環境をイメージするが、そう単純な話ではないようだ。

[92: 匿名さん]

１．先ず榊氏がいうタワマンは湾岸地区のタワマン（タワマンとしては最悪クラス）をさしていてタワマンの全てではない。　と明確にしておきたい。

２．>>88 匿名さんも主張しているがタワマンも低層マンション同様に、選別状態に突入し、勝ち組タワマンと００組タワマンとに格差（先々週発売の東洋経済「タワマン勝ち組と００組ランキング」をご覧あれ。高単価１位・六本木ヒルズ　２位・アークヒルズﾞ仙石山森タワー）

３．国土交通省の今年発表の「全国・住宅地の地価高額地点」のランキングを以下に記す。
　　【１】赤坂1-14-11⇒　赤坂の地名地番だが実態はホテル大蔵前／ｽﾍﾟｲﾝ大使館横で
　　　　　あの赤坂とかけ離れた六本木１丁目駅上の尾根一帯を指す
　　【２】六番町６番１外
　　【３】白金台3-16-10⇒自然教育園やドングリ公園前の界隈
　　【４】南麻布4-19-1
　　【５】三番町6番25

[93: マンションはじめました]

>>86 匿名さん

私も、同じような物件内で検討中です。それとフォートの良さについても、あのアプローチというのに大賛成です。それと、現地を見て意外と埋もれないのだな、という感想を持ちました。手前のマンションがあるので、パースのようにかっこ良いファサードは見えないのが残念ですが、まわりは低層の戸建なので視界が抜けないまでもそれなりに明るさは確保できそうです。

ただ、もともとプランで柱が気になっていたのですが、下がり天井も気になりちょっと萎えています。マンションは立地だと思うものの、柱やはりは自分で直せないからなぁ。

[94: マンション検討中さん]

大変魅力的な物件で先日モデルルーム見学し資料もらいましたが
羽田新航路が真上で上空450メートル(東京タワー330メートル位)に飛行予定で住民説明会始まってますね
航路下の不動産は二割低下予想でこの物件に限らず東京の高級地不動産の様相が激変でしょうから様子を見ようかと考え直してます

[95: マンション検討中さん]

旗竿にあまり抵抗感無い人増えたのね。

[96: 匿名さん]

沖式の新築時価平米単価では、
ここが214万
ブリリア高輪レフィールが165万
イニシア高輪が120万
になってますね。

[97: 匿名さん]

>>93 マンションはじめました
まわりの低層の戸建てが安全確保なんて甘い甘い。郊外ではないので今やあっという間にマンションに変貌します。寧ろ、もし隣がマンションなら建替えリスクは当分は無いかもしれないが、戸建てならマンションに建て替わるのは時間の問題ですよ。【港区内居住者で不動産精通者】

[98: 匿名さん]

辛口の沖式の新築時価平米単価214万円って凄いな。青山、麻布、赤坂、六本木、虎ノ門の新築上級物件と同レベル。それら地区の新築でも100万円台前半の物件も多い中、214万円は大したもの。
沖式新築平均では白金が100万円台後半、三田、芝、浜松町が100万円前半。

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん
沖式の評価って、積み上げの根拠があいまいで一時代前の感覚的な数字としか言えない。
何故なら、国土交通省の今年発表の「全国・住宅地の地価高額地点」のランキング第３位の白金台3-16-10界隈の地力を未だ折り込み切れていない。それとも評価した時にタイムラグ（時間のズレ）があったのかな？　白金４丁目三光坂上界隈はこことは段違いに風格が上であるし、実証として、住んでいる政財界人の顔ぶれがトップクラスでこことは雲泥の差がある。

[100: 匿名さん]

以前から白金、白金台推しの人が常駐してるようですが、ここではその情報は特に必要ありません。
該当地域のスレにお書き下さい。