シティタワー葵ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティタワー葵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00144439

所在地：愛知県名古屋市東区葵一丁目205番（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線「新栄町」駅から徒歩4分
　　　名古屋市営地下鉄桜通線「高岳」駅から徒歩6分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.87平米～88.68平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[722: マンション検討中さん]

確かに駐車場のハイルーフが増えるのはありがたい。
最近の新築マンションは駐車場が全体の30%から40%程しかなく、新築で買ったはいいものの、駐車場は周辺の月極を探して下さいパターンがめちゃくちゃ多い。
それに比べてここは駐車場が全体の80%もあるのでその心配がないのはかなりアツイと思う。
今車持ってなくて、将来的に買おうと考えてる人も、後からでも駐車場が取れるのもかなり魅力的だと思う。
また、忘れてはいけないのが仮に10年後に売却や賃貸に出す時に駐車場が空きありますで募集できるのは他のマンションには中々できない事なのでその部分はだいぶアドバンテージになるだろうね！

[723: 匿名さん]

駐車場って足りなくても余っても問題になる。車離れの昨今、多いのがいいってわけじゃない。アンケートで駐車場利用希望の有無を取っているのでその結果の確認くらいはしないとね。

[724: 匿名さん]

ハイルーフを増やすことによって駐車場数は少なくなると思うけど、それが丁度良い塩梅になりそうですね。管理費、修繕費の算出は利用率50%でしてるみたいだけど、名古屋であればそれは超えるでしょう。ファミリー層も多いでしょうし。

[725: 匿名さん]

車必須の人がハイルーフ対応で駐車場少なくなって抽選に外れたら悲惨。販売開始してからの変更ってどうなんだろうね。

[726: 匿名さん]

入居後だと共用部分の変更って管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。今回みたいな場合、契約者の同意取る必要があるような。

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん
入居前ですからね…。
追加の重要事項説明で対応されます。
そして、中層階以下は基本的に竣工後の販売なので駐車場の抽選に今の購入者が外れる可能性は低いです。
仕様変更前はミドルルーフ、ハイルーフの駐車場希望者が外れる可能性はあったと思います。比率がそれほど大きくなかったので。

[728: 匿名さん]

重要事項って対面の説明が必要だよね。そのために呼び出されるのもどうかと。

[729: 匿名さん]

>>728 匿名さん

今回は書面と電話で対応されるみたいです。

[730: マンション検討中さん]

>>714
東向き10階だと価格は？

[731: 匿名さん]

＞729

重要事項って法律で対面が義務付けられてるはず。リモート対応できないんだよね。

[732: 匿名さん]

>>731 匿名さん
いや、できるようになったんですよ。
↓日経の記事
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO59832790R00C20A6XQ1000

[733: 匿名さん]

オンライン重説ができるのは大手ディベロッパーでは住友不動産だけなのですね。
このあたりはさすが。コロナ対策にもなるし。

[734: マンション検討中さん]

>>732 匿名さん

間違った事実に対して懇切丁寧に教えてくれているのに、それに対しては一切リプがないですよね…。
他の物件スレでもそうですが物件に対して単にネガティブな印象を与えたい人は何が目的なんでしょうね。
他のディベロッパーの営業であればわかるのですが。

[735: マンション検討中さん]

ここは売れているからレスが多い。
誰も興味がない売れない物件であれば、掲示板にすら見に行きもしない。他社もネガレス必死にするしね。

なので、ポジレスでもネガレスでも書き込み数が多いのは人気があるということ。

葵は人気があるのは、立地、価格のバランスが今回良いので売れている。設備も揃ってるし、この周辺であればここが1番良いのは間違いないだろう。特にCの東向きは割安なので、1番最初に完売するだろう。

[736: マンション検討中さん]

ノリタケにできるマンションの価格が出ていますね。
同条件の部屋ですとほとんど価格が変わらないです。
名古屋に長く住んでいると新しいイオン隣接とはいえ西区の則武新町と東区の葵が同じ価格になるとは俄かには信じられない。
投資用ならまだしも住むとなると地盤、学区、周辺環境など比べるまでもないと思うのですが。
ノリタケが高いのか、ここが安いのか。興味深い。

[737: 検討板ユーザーさん]

>>736 マンション検討中さん
価格は土地取得の時期の違いですかね…

[738: 購入経験者さん]

でも葵も散々、高い時期に取得してしまったと
言われていたんですけどねえ。
最終的にはこういう評価になりましたね。

[739: 評判気になるさん]

今日散歩がてら見てみました。
大きいですね。
周辺環境も落ち着いた感じで良さそうでした。

[740: マンション検討中さん]

>>737 検討板ユーザーさん
土地の取得は2016年から2017年頃ですから大きな値上がりの前ですね。
葵一丁目の公示価格で1.7倍、ここの路線価でも1.3倍にはなってますから、
これから土地を購入すると、このあたりも値上がりは避けられないでしょうね。
それでも、2017年のこのあたりの土地価格と今の則武新町周辺の土地価格は比較にならないぐらい違いますが・・。
ノリタケは高い印象です…。

[741: 匿名さん]

>>740 マンション検討中さん
ノリタケの方が土地の取得は早いけど。
正式な売却時期はともかく、
売却決定は13年以前なはずだよ。
14年春には更地だったんで。

[742: マンション検討中さん]

>>741 匿名さん
そうすると、ノリタケは値上がり前の土地取得なんですね。
土地は比較的安く購入できているとしたら、仕様が良いのか地盤工事にお金をかけたんですかね。

[743: 検討板ユーザーさん]

>>741 匿名さん
それだと土地代はかなり安いように思えるが、なんでこんなに高いんだ？

[744: 口コミ知りたいさん]

戸あたりの区分所有面積がノリタケは大きいんじゃない？　葵はタワー型だから小さい。結果、土地価格はトントンと想像した。

[745: マンション検討中さん]

>>744 口コミ知りたいさん
そうかもしれないですね。ノリタケは自走式駐車場ですし。
タワーパーキングは修繕費などは高くなるけど土地代は安くなるのか。当たり前だけど。

[746: 匿名さん]

ノリタケとの比較が出ていますが名古屋駅に徒歩圏内というよりは久屋大通公園中心に再開発された栄が徒歩圏内の方が個人的には魅力的に映りますね。
特に一本南の道を栄に歩く道は綺麗でした。

[747: マンション検討中さん]

葵小学校の評判ってどうなんでしょうかね？この話題既出ですかね

[748: マンション検討中さん]

>>747 マンション検討中さん
新栄町ですからね。
冷静になりましょう。

[749: マンション検討中さん]

校区は錦通りより北、代官町あたりまで。いわゆる新栄の繁華街は入ってない

[750: マンション検討中さん]

>>747 マンション検討中さん
教育関係者に聞いたところ、東区内では普通。ただ、東区全体のレベルが他区よりかなり高いので名古屋市全体ではもちろん良い。
特に学区としてレベルが高いのは、冨士中学、神丘中学、駒方中学学区とのことです。ただ、このレベルになると内申が取れなくて苦労するみたいです。

[751: マンション検討中さん]

皆さんコメントありがとうございます。錦通北を見ると比較的新しいマンションが多く立っていますね。地元っ子というよりも他所から来た人の集まりって感じですかね

[752: 口コミ知りたいさん]

私も県外からです。グロスの価格で東向検討。隣のローレルと迷ってます

[753: 匿名さん]

近くを通りがかりましたが南側のカバーも取れてました。
すみふのマンションはやっぱりデザインが良いですね。ダーク調でスタイリッシュ。
シティタワー久屋大通公園には及ばないけど。

ホームページのイメージより実物の方が良いけど、わざとやってるのかねー。

[754: 買い替え検討中さん]

久屋大通りより洗練されてますよ。
私はこちらの方が絶対良いですね。
１０年位住む予定ですがシティタワー
のネームバリューがありますし。
完成後の売り出し買います。

[755: マンション検討中さん]

私も植栽含めた外観はシティタワー久屋大通よりも素敵になると思います。
公開空地の植栽は周辺の都心マンションでは一つ抜けている印象があります。

[756: 通りがかりさん]

残念、中学校が遠いです。

[757: 匿名さん]

>>756 通りがかりさん
中学校は場所が遠いのと生徒の学力レベルが高いので内申を取るには厳しそうですね。
小学校はベストな距離ですが…。

[758: マンション検討中さん]

写真撮ってきましたが、南側と西側の棟だとなぜか高さが違いますね。
同じ階でも南側のが少し高いのでマンション自体も高くなってます。理由でもあるんかな。

[759: マンション検討中さん]

流石にシティータワー久屋大通の方が上だろ。ここは、長谷工の板状マンションをコの字形に並べた、エセタワー。

[760: 検討板ユーザーさん]

>>758 マンション検討中さん
西は19階までじゃなかったかな。

[761: マンション検討中さん]

建ぺい率とかの制限で西側は高さ低いと思う

[762: 匿名さん]

同じ階でも高さが微妙に違うのは不思議ですね。

マンションは建ぺい率と容積率以外にも「道路」「隣地」「北側」による高さの制限や
日影規制など様々な建築制限があるそうなので、気になる方は営業さんに聞いてみるといいかもしれません。

[763: 匿名さん]

>>762 匿名さん
同じ階では高さは変わらないですよ。同じ階には他の棟に行く通路が通ってますので間違いないかと。
西の棟だけ19階建てです。

[764: 検討板ユーザーさん]

ライオンズタワー葵のような重厚感のあるマンションではないですな。

[765: マンション検討中さん]

西棟と南棟の間を撮影してきました。
確かに実物だと同じ階でも少し高さが違う様に見えるね。

あと残念ながら外廊下は縦型の柵のままで透明な壁などは付いておらず。

[766: 購入経験者さん]

手すりにこだわる方多いですね。購入者は最初に図面
貰ってるから何も思わないです。マンションに完璧は
ありませんよ。しかも昨今コストカットは必須課題ですから
ね。こんな見えないところにここまで執着しますかね　笑

[767: マンション検討中さん]

同じ階で高さ違うなんてことあります？？
今日見てきましたけど、そんなことなかったと思いますよ。
手すりはたしかに壁になっている方が安心感ありますよね。
でも購入を決めたので今後のキャピタルゲインの値動きは興味あります。

[768: マンション検討中さん]

西の棟は19階建て、他は20階建て。

[769: マンション検討中さん]

低層階はいつ売り出すんでしょうか？竣工後？
低層でも気にしないので、安く出すか気になる。

[770: マンション検討中さん]

営業の方が低層階は竣工後に出すと言っていましたよ。ただ、既に売り出している部屋を最近値上げしたところを見ると、あまり安くは出さないかもしれないですね。

[771: 口コミ知りたいさん]

値上げですか。確かに、値下げしすぎて売れすぎたと営業が言ってました。十二分に完成在庫を持つペースなのに。でも、それがスミフの売り方か。

[772: マンション検討中さん]

建物が出来上がると、それなりに見映えもするし値上げしても売れる想定なんじゃないですかね。スミフは体力あるからそういう戦略をとってる。

[773: マンション検討中さん]

>>772 マンション検討中さん
足元みていやな感じ。
ぼったくりやん。

[774: マンション検討中さん]

企業側だって慈善事業してるわけじゃないからね。ぼったくりとは違う。高いと思えば買わなきゃ良いだけ。消費者は情報を集めて取捨選択すれば良い。

[775: 匿名さん]

ここもそうですが名古屋のすみふ物件の価格は安いですよね？
東京ではもっと強気です。たぶん、名古屋でのブランド力を考慮しているのかと。
それに引き換え、野村は強気ですね。どこに建てても周辺相場より高い印象。
やっぱり地域におけるシェアの違いは大きいです。

[776: マンション検討中さん]

そうですよね。
スミフは名古屋でのシェア拡大の為に今は価格を下げてでも売り出して行く必要があります。なので購入者からしたら、今はお得だと思います。名古屋でのスミフのシェアが上がってくれば、東京同様に強気な値段設定になると思います。

[777: 匿名さん]

>>776 マンション検討中さん
同感です。
総合マンションギャラリー作った一つ目なので政策的な意味合いもありそうです。
そうでないと周辺にできる中堅ディベロッパーのマンションと同じ坪単価にはならないと思います。

[778: 職人さん]

そんなに安いかここ？坪単価230から程度でしょ。相場並かと。

[779: マンション検討中さん]

スミフ物件が相場並みだから安いんですよ。
スミフは首都圏では相場より高く売り出します。

[780: 匿名さん]

>>779 マンション検討中さん

そうなんですよね。
名古屋の高級物件はプラウドとグランドメゾンのイメージしかないから、そのような反応があるのだと思います。東京ではすみふは高いし、売れ残ってても値引きもしないと叩かれています。

[781: 匿名さん]

すみふが首都圏で価格が高いのは、やっぱりシェアが高いからだと思う。
首都圏のマンション供給数は断トツ。

[782: 匿名さん]

>777

個別モデルルームを作らずに共通モデルルームって耐震偽装したヒューザーのコストダウン手法。危険なにおいが。

[783: 匿名さん]

>>782 匿名さん

野村もやってますけど…。

[784: 匿名さん]

>783

赤信号みんなで渡れば怖くない、ですか。

[785: マンション検討中さん]

すみふに限った事ではないっていうこっちゃ
そこで差別化はできないなー

[786: 匿名さん]

>>785 マンション検討中さん
総合マンションギャラリーでは差別化にはならないですのね。ようやく名古屋で力を入れていこうという姿勢は垣間見えますが。
丸の内にもう一つ30階建てのタワーマンション作るみたいですね。

[787: マンション検討中さん]

>>786 匿名さん
共通モデルルームだから怪しいとはならないってことですよ。名古屋に力を入れてるのは間違いない。
丸の内は条件的に私には合わなそうだったので、詳しく見てませんでした。

[788: 匿名さん]

タワーパーキングの変更に関するお知らせが届いたけど、駐車場のトータル台数は変わりませんでした。タワーパーキングの構成と高さを変更して、ハイルーフ、ミドルルーフの台数を増やしていました。
仕様変更費用は住友不動産持ちになるのにかかわらず、変更を進めてくれたことに好感を覚えました。（もちろん売りやすくするためでもあると思いますが）

[789: マンション検討中さん]

>>788 匿名さん
そうですよね。
3LDK、4LDKの部屋も多いため、ファミリー層の購入が予想されます。ハイルーフやミドルルーフが増える事はプラスですね。

[790: 匿名さん]

>788

駐車場がネックで購入見送る人が多かっただけだからじゃない。すみふはそんな良心的じゃないよ。

[791: マンション検討中さん]

>>790 匿名さん
そうだとしても対応した事は、プラスでしかないと思う。

[792: 匿名さん]

需要をつかめてなかったのが駐車場だけならいいんだけどね。エリアの特徴をつかめてないのなら、入居してからあれってのもあるかもしれない。

[793: 匿名さん]

>>790 匿名さん
抽選前の段階で駐車場がネックで見送る人はいないと思いますよ。そもそも都心マンションでは圧倒的に駐車場数が多いので。

[794: 匿名さん]

駐車場に停められる車種を増やしてもらえたのは嬉しいですね。
ママ友の家ではほとんどがハイルーフ車所有なので、ファミリー世帯の検討が増えるんじゃないかと思います。
駐車場の数は足りなくなりそうですか？
もしマンションに空きがなければ近隣の駐車場を借りる事になりますか？

[795: 匿名さん]

>>794 匿名さん
駐車場は都心マンションにしては珍しく戸数の8割ぐらいありますから駐車場が埋まることは無いと思います。ただ、ハイルーフに希望者が集中した場合はハイルーフの駐車場は借りれなくなる場合はあるかもしれません。

[796: 匿名さん]

空きがなければ住人からクレームが入るし、空きがあれば管理費が赤字になるし、駐車場問題は難しいですよね。
将来住人が車を手放す事を考えれば、今足りないくらいがちょうどいいのかもしれません。

[797: マンション検討中さん]

そうですね。
将来の車の所有率は今より確実に下がりますよね。今の20代30代は昔ほど車に執着ない。タクシーで事足りる。

[798: 評判気になるさん]

ここ、値下げしてるって他社営業から聞いたんですが、ほんとうでしょうか？

[799: 匿名さん]

>>798 評判気になるさん
すみふの物件が竣工前に値下げすることはないと思います。
他社営業が仰っているのは昨年8月頃の販売開始前に価格を下げたことではないでしょうか。（過去スレにあります）
私がすみふの営業から聞いたのは、価格を下げたことによって社内で安いって指摘が入ってしまったとのことです。

[800: 匿名さん]

>794

モデルルームのアンケートで駐車場の利用希望の有無を確認してるから営業にその結果を確認。アンケートってこちらの情報をデベに渡すだけでなく、フィードバックを受けて利用しないと。

[801: 匿名さん]

販売開始してからすみふが値下げしたらそれだけでニュースになるくらいの大ごと。売れなくても10年頑張っちゃう。

[802: 匿名さん]

他の物件との2択で悩んでいたので、少しでも値引きしてもらえたらここで決めます！と伝えても、一切値引きはありませんでした（笑）。
ほんとうに下げないですよ、すみふは。

[803: マンション検討中さん]

>>798 評判気になるさん
7月にマンションギャラリーに訪問したら、今年の2月に提示された価格よりも100?200万くらい値上げしてましたよ。営業によると売行きが想定より好調だとか。

[804: マンション検討中さん]

ある意味値下げしないことは、既に購入した顧客にとっては信頼に繋がるし、リセールバリューが低下することを抑制する効果もあるから、一概に悪いことでは無い。

[805: マンション検討中さん]

相手によって値下げしたり、しなかったりされたらたまらないわ。安易に値下げするような物件は価値が下がる。

[806: 匿名さん]

値引きされない物件の方が安心して購入できますよね。
購入後に値引きを知ると気分が悪いですし・・。

[807: マンション検討中さん]

値下げしてくれましたよ。百万ほど

[808: 匿名さん]

>>807 マンション検討中さん
なんと・・・。
今度、担当の営業に対応の違いに関する理由を聞いてみます。

[809: マンション検討中さん]

>>807 マンション検討中さん
よっぽどの理由がない限り、原則値引きしないはずですが。

[810: マンション検討中さん]

>>807 マンション検討中さん
何か大変な理由があるんですよ。

[811: 匿名さん]

>804

すみふ理論だね。長期売れ残りのほうがリセールバリューへの影響は大きい。

[812: 匿名さん]

>>808 匿名さん

私も住友から値下げされたことあります。
部屋によるんじゃないでしょうか？

[813: 匿名さん]

個別値下げは口外しないと念書書かされるみたいだから値下げ情報はどこまで信用できるか。少なくとも値下げしたら売れ行き変わるはずだけどそういった状況にはない。

[814: 匿名さん]

>>812 匿名さん
もちろん値引きはあると思いますが竣工前での値引きは珍しいと思います。
最上階角部屋などの高価格帯の部屋とかなのでしょうかね。

[815: 匿名さん]

>>807 マンション検討中さん
ここの物件での値引きとの認識でよろしいですか？

[816: マンション検討中さん]

竣工前で値引くメリットがディベロッパーにはないからね。

[817: マンション検討中さん]

>>811 匿名さん
なぜ売れ残るっていう設定なんですか？
ロジックが抜け漏れだらけですね。

[818: 匿名さん]

>817

すみふ物件だから。　Q.E.D.

[819: 匿名さん]

>>817 マンション検討中さん

相手にしちゃだめですよ（笑）

[820: マンション検討中さん]

>>818 匿名さん
申し訳ありませんでした。
そういうレベルの方だとはつゆ知らず
話を合わせることができないのは、
一重に私の勉強不足でございました。
誠に申し訳ありませんでした。

[821: マンション比較中さん]

ここ２ヶ月程ブログ更新されてないね。結構楽しみにしてたのに、、、