シティタワー葵ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティタワー葵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00144439

所在地：愛知県名古屋市東区葵一丁目205番（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線「新栄町」駅から徒歩4分
　　　名古屋市営地下鉄桜通線「高岳」駅から徒歩6分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.87平米～88.68平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[682: マンション検討中さん]

設備面で色々と比較しておりましたが、この記事ですと外廊下の縦型の柵は最低ランクみたいですね。
https://www.sumu-log.com/archives/16820/

確かに外から丸見えで、見た目も安いっぽいかも。それと雨の日は廊下が濡れるのは間違いないと思います…

[683: マンション検討中さん]

>>682 マンション検討中さん

記事にあるスカスカの縦格子には笑いました。

>>676 匿名さんの言われる
たいしたコストダウンにならない縦格子を
どうして採用したんでしょうかね？

[684: 匿名]

大したコストカットにはならないのになぜ格子にしたか、頑張って好意的な理由を推察してみます。

写真に写ってるメーター類にカバーがされるのであれば、もしかしたらあえて見える作りにするために、格子にしてるのかもしれないと思いました。
廊下側の壁面もバルコニー側の色と合わせた色で仕上げてありますし。
完成した姿を見ないとなんとも言えませんけど。

あと、透明ウォールは模型制作上の素材なだけで、実際の物件にははられないのではないかと思います。

[685: 検討板ユーザーさん]

雨降ったら、この外廊下は危ないね。
まぁ、廊下の幅がどれくらいかにもよるけど。

柵は大規模修繕のときにでも直した方がいいんじゃないかな？

[686: 匿名]

通気は良さそう

[687: 匿名さん]

掃除がしやすいですね。
そもそも、この物件に関しては外部から外廊下が見えないので、外観は気にしなくても良いとか…。
それでもモヤモヤする（笑）

[688: 匿名さん]

私の場合は物件を選ぶ時の判断材料には入らないけど、「えー、なんでー？？」とはなる。

[689: マンション検討中さん]

タワーパーキングの入出庫は何箇所あるんでしょうか？

284台だと朝の通勤時に大行列しそうで怖い。
土日の家族でお出かけも大行列しそう。

あとは車の入庫と出庫のどちらが先かで
揉めなきゃいいですけど。

[690: 匿名さん]

>>689 マンション検討中さん さん

タワーパーキングは3つなので3箇所かと思います。
284台といっても管理費算出で出した利用率は5割なのでそこまで多くはならないかもしれないですね。

あと、この立地で通勤に車を使う人は少ない気がします。

[691: 匿名さん]

>690

管理費の算出に使う想定稼働率はそれを割ると赤字になるので硬い数字を設定してる。

[692: 匿名さん]

すみふは数年売れ残る前提の販売から、想定稼働率高めに設定すると赤字確定。

[693: マンション検討中さん]

>>691 匿名さん
栄近辺は車使わないかもしれませんが
豊田方面に勤務している人は車通勤してます。

この近辺に住んでいる会社の同僚と
取引先の人は車通勤でした。
また2台持ちされてる家庭も多いと小学校ではよく耳にします。ここはどうなりますかね？

[694: 匿名さん]

>>692 匿名さん

営業さんは未入居分の駐車場も押さえて、その分はすみふが払うって言ってましたよ。

[695: 匿名さん]

>694

それ、販売に使う分だけでしょ。騙されないようにしないと。

[696: 匿名さん]

>>695 匿名さん
想定稼働率までの未入居分は払うという意味ですかね？

[697: 匿名さん]

>696

使ってない駐車場の利用料払ったら住民に対する利益供与になる。実際にそれやったら株主に突っ込まれる。

[698: 検討板ユーザーさん]

>>696 匿名さん

管理費、修繕積立金なども未入居物件はすみふ持ちと聞いたけど、気になるようなら営業に聞いてみたら？
掲示板は本当に聞いてもないのに憶測で言ってる人もいるから、自分で確かめるのが一番ですよ。

[699: マンション検討中さん]

>>697 匿名さん
いや、ディベロッパーも今後の購入者のために駐車場の権利を取得し、入居までは駐車場代を払い続けるんですよ。
また、未入居者分の管理費の積み立てが赤字にならないように管理費もディベロッパーが払いますよ。

[700: 匿名さん]

管理費、修繕積立は区分所有法で所有者に支払い義務がある。未販売住戸の所有者は売主だから売主負担。違いが判るかな。

[701: マンション検討中さん]

他社、営業のネガレスがかなり増えてきましたね。とても多いですね。
それだけ、ここにお客さんをたくさん取られてるんだろう。
人気物件の場合、この掲示板のレス数はかなりの数になる傾向があり、ここら名古屋でトップ3に入るレスの数。それにネガレスしてる他社営業は貢献してる事に気付かないのですかね。
本当に微妙なマンションであれば、誰もこの掲示版に、書き込みしないでしょうに。

[702: マンション検討中さん]

>>701
検討してる人が多い物件だから様々な意見が出るのは仕方ないんじゃないかな。注目度が高いのは間違いないと思う。

だからこそ少し前にあった外廊下の柵の話とか、設備面での比較とかは話題になってもおかしくないと思う。

誰でもある程度の比較はするだろうし。
こういうのも他社のネガとか言ったら褒める部分の会話しかできなくなっちゃうよ。

[703: マンション検討中さん]

>>701 マンション検討中さん

直近の書き込みが他社営業？
そんなに無茶苦茶な書き込みはないと思いますよ
的を得た内容だと思いますけどね。
購入後もこのまま平和なスレになればいいですね、

みなとアクスルや茶屋ヶ坂のメガシティのように戸数多いところはトラブルの書き込みをよく目にします。
立地のいい場所なので常識ある方々に住んでもらいたいです

[704: マンション比較中さん]

外廊下が縦格子???
高層階、雨風大変？
下見ると怖い？

[705: 匿名さん]

外廊下の黒い縦格子はシティテラス高岳、メガシティテラス、シティタワー丸の内も同様なので標準仕様でしょう。住友不動産はダーク調のデザインなので、コストダウンにもなるでしょうがデザインが理由だと思います。黒いコンクリートだと重すぎる。
ここの外廊下は外部からは見えませんけど。

[706: マンション検討中さん]

>>705
最近の標準というか、コストダウンしていった結果、縦型スカスカの柵になっているだけでしょう。

街中のマンションの外廊下を見ればこの仕様がいかに少ないかよく分かります。

今は建築コストが高く、少し前に比べて設備にお金がかかってないのは仕方ないですが…
https://wangantower.com/?p=14892
この辺りも読めばよく分かります。

[707: 検討板ユーザーさん]

ポーチあるの有難い
ドア空ける時気をつけなくていいから

[708: 匿名さん]

>>706 マンション検討中さん
縦格子からガラスウォールの外廊下にしたって、1戸あたり10万円も変わらないでしょうから、たいしたコストダウンにならないでしょ。プラウドのようにスロップシンクなくす方がよっぽどコストダウンになる。
単純にコストダウンのみで考える方が短絡的な気がするけど。

[709: 検討板ユーザーさん]

プラウドがスロップシンク省いたのはすごいね…

[710: 購入経験者さん]

スロップシンク無しなら格子の方が
まだいいなあ。

[711: マンション検討中さん]

ここの建物メリットは
ディスポーザー
スロップシンク
あと、梁が全く無い部屋の構造
駐車場がたくさんある

[712: 購入経験者さん]

↑結構当たり前のようで
最近はそれが無くなってきてますよね。

[713: マンション検討中さん]

やっぱり、低層階は住友不動産得意の値上げパターンになるっぽいね。これだけ売れてる感じみると、東京のタワーマンなどと一緒のパターンでしょうね。

[714: 検討板ユーザーさん]

昨日、栄のモデルルーム行きました。
コロナ対策できっちりテーブル卓にもパーテーションもされており、流石大手の対応だと感じました。
営業の方も丁寧に説明頂き、かなり好印象でした。
他にも何組も、検討客がいる感じで賑やかでした。
肝心の売れ具合もかなり部屋は埋まっており、今後販売する下の階は値上げされる感じなんでしょう。
けど、値上げした頃に買う人は実物見れる頃だろうからそれはそれでいいのかなと。このマンションも完成したらそうとうかっこいいから売れるんだろうな。
検討している部屋はやはり割安の東向きの10階あたり。一戸買っといても、今後値上げするだろうし、損はしないだろう。前の建物との距離も、かなり離れていて（マンションの周りが庭園みたいになるからより離れてるようです）、日当たり問題なさそうなので割と悪くなかったです。名古屋市内で何件かマンション見学しましたが、ここが立地、建物、価格のバランスが1番良いと感じました。

[715: 匿名さん]

完成在庫ペースで好調って、すみふかな。

[716: 匿名さん]

＞711

梁あるけどね。モデルルームは造作家具で隠してるだけ。

[717: 匿名さん]

＞37.5 度以上のお客様はご入場をお断りさせていただきます

この対策は疑義があるみたいだね。数値基準ではなく熱がある人とすべきみたいだけど。

[718: マンション検討中さん]

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/private02.html
確かに梁が全くないですね。
カーテンボックスが普通出てるのに、そこも出てない。

[719: 匿名さん]

＞718

ぷっ、大梁は部屋の外。梁が無かったら天井近くまでサッシ。扁平梁でもないからサッシ高もそれほどでないし。

[720: 匿名さん]

寝室、しっかり梁出てるしね。角部屋はギロチン梁。

[721: 匿名さん]

タワーパーキングは、駐車場希望者の状況からミドルルーフとハイルーフが入るタイプを増やすみたいですね。ここまで建設が進んでから変更するのは大変な気がするけどありがたい仕様変更。

[722: マンション検討中さん]

確かに駐車場のハイルーフが増えるのはありがたい。
最近の新築マンションは駐車場が全体の30%から40%程しかなく、新築で買ったはいいものの、駐車場は周辺の月極を探して下さいパターンがめちゃくちゃ多い。
それに比べてここは駐車場が全体の80%もあるのでその心配がないのはかなりアツイと思う。
今車持ってなくて、将来的に買おうと考えてる人も、後からでも駐車場が取れるのもかなり魅力的だと思う。
また、忘れてはいけないのが仮に10年後に売却や賃貸に出す時に駐車場が空きありますで募集できるのは他のマンションには中々できない事なのでその部分はだいぶアドバンテージになるだろうね！

[723: 匿名さん]

駐車場って足りなくても余っても問題になる。車離れの昨今、多いのがいいってわけじゃない。アンケートで駐車場利用希望の有無を取っているのでその結果の確認くらいはしないとね。

[724: 匿名さん]

ハイルーフを増やすことによって駐車場数は少なくなると思うけど、それが丁度良い塩梅になりそうですね。管理費、修繕費の算出は利用率50%でしてるみたいだけど、名古屋であればそれは超えるでしょう。ファミリー層も多いでしょうし。

[725: 匿名さん]

車必須の人がハイルーフ対応で駐車場少なくなって抽選に外れたら悲惨。販売開始してからの変更ってどうなんだろうね。

[726: 匿名さん]

入居後だと共用部分の変更って管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。今回みたいな場合、契約者の同意取る必要があるような。

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん
入居前ですからね…。
追加の重要事項説明で対応されます。
そして、中層階以下は基本的に竣工後の販売なので駐車場の抽選に今の購入者が外れる可能性は低いです。
仕様変更前はミドルルーフ、ハイルーフの駐車場希望者が外れる可能性はあったと思います。比率がそれほど大きくなかったので。

[728: 匿名さん]

重要事項って対面の説明が必要だよね。そのために呼び出されるのもどうかと。

[729: 匿名さん]

>>728 匿名さん

今回は書面と電話で対応されるみたいです。

[730: マンション検討中さん]

>>714
東向き10階だと価格は？

[731: 匿名さん]

＞729

重要事項って法律で対面が義務付けられてるはず。リモート対応できないんだよね。

[732: 匿名さん]

>>731 匿名さん
いや、できるようになったんですよ。
↓日経の記事
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO59832790R00C20A6XQ1000

[733: 匿名さん]

オンライン重説ができるのは大手ディベロッパーでは住友不動産だけなのですね。
このあたりはさすが。コロナ対策にもなるし。

[734: マンション検討中さん]

>>732 匿名さん

間違った事実に対して懇切丁寧に教えてくれているのに、それに対しては一切リプがないですよね…。
他の物件スレでもそうですが物件に対して単にネガティブな印象を与えたい人は何が目的なんでしょうね。
他のディベロッパーの営業であればわかるのですが。

[735: マンション検討中さん]

ここは売れているからレスが多い。
誰も興味がない売れない物件であれば、掲示板にすら見に行きもしない。他社もネガレス必死にするしね。

なので、ポジレスでもネガレスでも書き込み数が多いのは人気があるということ。

葵は人気があるのは、立地、価格のバランスが今回良いので売れている。設備も揃ってるし、この周辺であればここが1番良いのは間違いないだろう。特にCの東向きは割安なので、1番最初に完売するだろう。

[736: マンション検討中さん]

ノリタケにできるマンションの価格が出ていますね。
同条件の部屋ですとほとんど価格が変わらないです。
名古屋に長く住んでいると新しいイオン隣接とはいえ西区の則武新町と東区の葵が同じ価格になるとは俄かには信じられない。
投資用ならまだしも住むとなると地盤、学区、周辺環境など比べるまでもないと思うのですが。
ノリタケが高いのか、ここが安いのか。興味深い。

[737: 検討板ユーザーさん]

>>736 マンション検討中さん
価格は土地取得の時期の違いですかね…

[738: 購入経験者さん]

でも葵も散々、高い時期に取得してしまったと
言われていたんですけどねえ。
最終的にはこういう評価になりましたね。

[739: 評判気になるさん]

今日散歩がてら見てみました。
大きいですね。
周辺環境も落ち着いた感じで良さそうでした。

[740: マンション検討中さん]

>>737 検討板ユーザーさん
土地の取得は2016年から2017年頃ですから大きな値上がりの前ですね。
葵一丁目の公示価格で1.7倍、ここの路線価でも1.3倍にはなってますから、
これから土地を購入すると、このあたりも値上がりは避けられないでしょうね。
それでも、2017年のこのあたりの土地価格と今の則武新町周辺の土地価格は比較にならないぐらい違いますが・・。
ノリタケは高い印象です…。

[741: 匿名さん]

>>740 マンション検討中さん
ノリタケの方が土地の取得は早いけど。
正式な売却時期はともかく、
売却決定は13年以前なはずだよ。
14年春には更地だったんで。

[742: マンション検討中さん]

>>741 匿名さん
そうすると、ノリタケは値上がり前の土地取得なんですね。
土地は比較的安く購入できているとしたら、仕様が良いのか地盤工事にお金をかけたんですかね。

[743: 検討板ユーザーさん]

>>741 匿名さん
それだと土地代はかなり安いように思えるが、なんでこんなに高いんだ？

[744: 口コミ知りたいさん]

戸あたりの区分所有面積がノリタケは大きいんじゃない？　葵はタワー型だから小さい。結果、土地価格はトントンと想像した。

[745: マンション検討中さん]

>>744 口コミ知りたいさん
そうかもしれないですね。ノリタケは自走式駐車場ですし。
タワーパーキングは修繕費などは高くなるけど土地代は安くなるのか。当たり前だけど。

[746: 匿名さん]

ノリタケとの比較が出ていますが名古屋駅に徒歩圏内というよりは久屋大通公園中心に再開発された栄が徒歩圏内の方が個人的には魅力的に映りますね。
特に一本南の道を栄に歩く道は綺麗でした。

[747: マンション検討中さん]

葵小学校の評判ってどうなんでしょうかね？この話題既出ですかね

[748: マンション検討中さん]

>>747 マンション検討中さん
新栄町ですからね。
冷静になりましょう。

[749: マンション検討中さん]

校区は錦通りより北、代官町あたりまで。いわゆる新栄の繁華街は入ってない

[750: マンション検討中さん]

>>747 マンション検討中さん
教育関係者に聞いたところ、東区内では普通。ただ、東区全体のレベルが他区よりかなり高いので名古屋市全体ではもちろん良い。
特に学区としてレベルが高いのは、冨士中学、神丘中学、駒方中学学区とのことです。ただ、このレベルになると内申が取れなくて苦労するみたいです。

[751: マンション検討中さん]

皆さんコメントありがとうございます。錦通北を見ると比較的新しいマンションが多く立っていますね。地元っ子というよりも他所から来た人の集まりって感じですかね

[752: 口コミ知りたいさん]

私も県外からです。グロスの価格で東向検討。隣のローレルと迷ってます

[753: 匿名さん]

近くを通りがかりましたが南側のカバーも取れてました。
すみふのマンションはやっぱりデザインが良いですね。ダーク調でスタイリッシュ。
シティタワー久屋大通公園には及ばないけど。

ホームページのイメージより実物の方が良いけど、わざとやってるのかねー。

[754: 買い替え検討中さん]

久屋大通りより洗練されてますよ。
私はこちらの方が絶対良いですね。
１０年位住む予定ですがシティタワー
のネームバリューがありますし。
完成後の売り出し買います。

[755: マンション検討中さん]

私も植栽含めた外観はシティタワー久屋大通よりも素敵になると思います。
公開空地の植栽は周辺の都心マンションでは一つ抜けている印象があります。

[756: 通りがかりさん]

残念、中学校が遠いです。

[757: 匿名さん]

>>756 通りがかりさん
中学校は場所が遠いのと生徒の学力レベルが高いので内申を取るには厳しそうですね。
小学校はベストな距離ですが…。

[758: マンション検討中さん]

写真撮ってきましたが、南側と西側の棟だとなぜか高さが違いますね。
同じ階でも南側のが少し高いのでマンション自体も高くなってます。理由でもあるんかな。

[759: マンション検討中さん]

流石にシティータワー久屋大通の方が上だろ。ここは、長谷工の板状マンションをコの字形に並べた、エセタワー。

[760: 検討板ユーザーさん]

>>758 マンション検討中さん
西は19階までじゃなかったかな。

[761: マンション検討中さん]

建ぺい率とかの制限で西側は高さ低いと思う

[762: 匿名さん]

同じ階でも高さが微妙に違うのは不思議ですね。

マンションは建ぺい率と容積率以外にも「道路」「隣地」「北側」による高さの制限や
日影規制など様々な建築制限があるそうなので、気になる方は営業さんに聞いてみるといいかもしれません。

[763: 匿名さん]

>>762 匿名さん
同じ階では高さは変わらないですよ。同じ階には他の棟に行く通路が通ってますので間違いないかと。
西の棟だけ19階建てです。

[764: 検討板ユーザーさん]

ライオンズタワー葵のような重厚感のあるマンションではないですな。

[765: マンション検討中さん]

西棟と南棟の間を撮影してきました。
確かに実物だと同じ階でも少し高さが違う様に見えるね。

あと残念ながら外廊下は縦型の柵のままで透明な壁などは付いておらず。

[766: 購入経験者さん]

手すりにこだわる方多いですね。購入者は最初に図面
貰ってるから何も思わないです。マンションに完璧は
ありませんよ。しかも昨今コストカットは必須課題ですから
ね。こんな見えないところにここまで執着しますかね　笑

[767: マンション検討中さん]

同じ階で高さ違うなんてことあります？？
今日見てきましたけど、そんなことなかったと思いますよ。
手すりはたしかに壁になっている方が安心感ありますよね。
でも購入を決めたので今後のキャピタルゲインの値動きは興味あります。

[768: マンション検討中さん]

西の棟は19階建て、他は20階建て。

[769: マンション検討中さん]

低層階はいつ売り出すんでしょうか？竣工後？
低層でも気にしないので、安く出すか気になる。

[770: マンション検討中さん]

営業の方が低層階は竣工後に出すと言っていましたよ。ただ、既に売り出している部屋を最近値上げしたところを見ると、あまり安くは出さないかもしれないですね。

[771: 口コミ知りたいさん]

値上げですか。確かに、値下げしすぎて売れすぎたと営業が言ってました。十二分に完成在庫を持つペースなのに。でも、それがスミフの売り方か。

[772: マンション検討中さん]

建物が出来上がると、それなりに見映えもするし値上げしても売れる想定なんじゃないですかね。スミフは体力あるからそういう戦略をとってる。

[773: マンション検討中さん]

>>772 マンション検討中さん
足元みていやな感じ。
ぼったくりやん。

[774: マンション検討中さん]

企業側だって慈善事業してるわけじゃないからね。ぼったくりとは違う。高いと思えば買わなきゃ良いだけ。消費者は情報を集めて取捨選択すれば良い。

[775: 匿名さん]

ここもそうですが名古屋のすみふ物件の価格は安いですよね？
東京ではもっと強気です。たぶん、名古屋でのブランド力を考慮しているのかと。
それに引き換え、野村は強気ですね。どこに建てても周辺相場より高い印象。
やっぱり地域におけるシェアの違いは大きいです。

[776: マンション検討中さん]

そうですよね。
スミフは名古屋でのシェア拡大の為に今は価格を下げてでも売り出して行く必要があります。なので購入者からしたら、今はお得だと思います。名古屋でのスミフのシェアが上がってくれば、東京同様に強気な値段設定になると思います。

[777: 匿名さん]

>>776 マンション検討中さん
同感です。
総合マンションギャラリー作った一つ目なので政策的な意味合いもありそうです。
そうでないと周辺にできる中堅ディベロッパーのマンションと同じ坪単価にはならないと思います。

[778: 職人さん]

そんなに安いかここ？坪単価230から程度でしょ。相場並かと。

[779: マンション検討中さん]

スミフ物件が相場並みだから安いんですよ。
スミフは首都圏では相場より高く売り出します。

[780: 匿名さん]

>>779 マンション検討中さん

そうなんですよね。
名古屋の高級物件はプラウドとグランドメゾンのイメージしかないから、そのような反応があるのだと思います。東京ではすみふは高いし、売れ残ってても値引きもしないと叩かれています。

[781: 匿名さん]

すみふが首都圏で価格が高いのは、やっぱりシェアが高いからだと思う。
首都圏のマンション供給数は断トツ。