シティタワー葵ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティタワー葵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00144439

所在地：愛知県名古屋市東区葵一丁目205番（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線「新栄町」駅から徒歩4分
　　　名古屋市営地下鉄桜通線「高岳」駅から徒歩6分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.87平米～88.68平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[642: 匿名さん]

>>641 マンション検討中さん

都心マンションの中では植栽が豊かですし、周辺の雰囲気も良いので低層階でも価値は感じやすいでしょうね。営業さんから基本的に8階以下は竣工後の販売予定と聞きましたが、完成後の方が売りやすいのでしょう。すみふのダーク調のマンションは見栄えしますし。

[643: マンション検討中さん]

最初の酷評は
何だったの 笑

[644: 匿名]

すみふは建つと評価が変わることが多いですね

[645: 匿名さん]

酷評は一部のアンチが頑張ってただけじゃないですかね。

[646: 匿名さん]

酷評のおかげで販売価格を下げてくれたかもしれないので有り難いですね（笑）。
販売価格を下げたために周辺の中堅ディベロッパーの物件と価格が変わらなくなってしまい、それらの物件はかなり苦戦していると聞きます。
理由はわかりませんがレーベン葵は分譲中止になりました。

[647: 匿名さん]

>642

単純に売れてないから時間かけてるだけ。すみふはいつものことだから最初からそう言ったスケジュール。

[648: マンション検討中さん]

>>647 匿名さん
ショールームに行かれてないですよね？
販売中の部屋はほとんど売れてましたよ。

[649: 匿名さん]

>648

売れる分売ってるからだよ。

[650: マンション検討中さん]

>>649 匿名さん
？？
ごめんなさい。ちょっと仰っていることが理解できません。
売れていないのと、売れる分を売ってるとは意味が違う気がするのですが？
期分販売は今では当たり前ですし。
補足いただけますか？

[651: 匿名さん]

売れる分を小出しにしてるから時間がかかってる。ただそれだけの事。

[652: 通りがかりさん]

たくさん売れているように見せながら、小出し&期間延長延長でがんばってます。応援しましょう。

[653: 通りがかりさん]

価格とは合ってない作りだと思うけどね。
他に売り出してる物件で良いのがないのも、時代の運が味方してるかと。

[654: 匿名さん]

>>652 通りがかりさん

ショールームにも行ってなくて、営業にも会ってないでしょ？
行けば第1期での販売戸数も売れ行きも分かるのに…。状況を教えてくれますよ。

[655: 匿名さん]

期分け販売で各期完売で人気のように見せかけて完成在庫ってのがすみふの得意技。今はその完売も遠い夢。

[656: 匿名さん]

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きは慎重に判断しないと。ただ、コロナの影響、特に第二波は誰にも読めないかな。

[657: 匿名さん]

>>655 匿名さん
言い争うつもりもないので、これで終わりにしますが期分け販売なんかどこでもやってますし、ここは第1期でかなりの戸数を販売してました…。恐らくご存知ないのでしょうが。
今契約しても7月入居ですよ、ここ。売れてなければ3月末に入居させるでしょ。管理費も修繕費もディベロッパーが負担するのに。

[658: マンション検討中さん]

第1期は、わずか30戸の販売じゃなかったでしたっけ。。

[659: 匿名さん]

＞管理費も修繕費もディベロッパーが負担するのに。

すみふは完成物件も引き渡し渋りしてるんだよね。不思議。

[660: 検討板ユーザーさん]

>>659 匿名さん
総合マンションギャラリーを作ってるし、すみふの様々な物件を比較してもらいたいんだと思うよ。
そちらの方が新築の売れ行きが良くなるし、運営母体がしっかりしてるとそのような販売方法ができる。

[661: マンション検討中さん]

こちらのマンションを検討しているものです。

近くまで実物を見に行ったのですが、マンションの外廊下を確認したところ写真のようにスカスカの縦型の柵になっていました。
(北側の弁当屋さん付近からズームして撮影してます)

これだと下からも丸見えですし、設備的に賃貸マンションのように感じますが、これはここから壁の様なものが工事で追加されるのでしょうか。

[662: 匿名さん]

>>661 マンション検討中さん

なかなか外から見えない場所だと思いますが、よく撮りましたね（笑）。
モデルルーム見学の時に撮影した模型を確認してみると、透明なウォールはつけるようですね。
まぁ、建物の配置から外部からは廊下が見えないと思いますので、外からの視線はそれほど気にする必要はないかもしれませんね。

[663: マンション検討中さん]

>>662 匿名さん
ありがとうございます。
透明な壁がつく予定なのですね。

この縦型の柵は安全面でも心配なのと、ひと昔前の賃貸マンションのように見えてしまいちょっとショックでした。
透明な壁でも良いですが普通に壁を作ってもらえたら良かったなぁと思います。

[664: マンション検討中さん]

まぁ、仮に内廊下にすると、24時間空調管理を考えると管理費がざっくり月１万円ぐらい上がるからここは外廊下で良かったのではないでしょうか。
先日モデルルームで説明を受けましたが、ここの3LDKは管理費と修繕費合わせても激安の月／1.7万円程でしたのでやはり、通常のタワマン（3LDK）管理費＋修繕費で3万円くらいかな・・よりははるかに安くなってました。
あと、これから中にタワーパーキングがドンと入るから外からは見えないでしょうね。
ある意味、タワーパーキングが重なる階数は内廊下風になって悪くないかもしれないですね。

[665: マンション比較中さん]

写真ありがとうございます。

それにしても団地感すげぇ。

[666: 検討板ユーザーさん]

>>663 マンション検討中さん
透明な壁がここから付くの？付けるなら、先に付けそうな気がするが…

[667: 検討板ユーザーさん]

メーターボックスにカバー？がついたらもう少しマシになりそうと思うんですけど、どうですかね？

[668: 検討板ユーザーさん]

高級感ないと悲しいですね

[669: 購入経験者さん]

メガシティも上の画像みたいな感じだから、このままでは。
でも別によくないか？こんな部分。外廊下タワーの内側って
こんなもんだよ。いろいろ画像検索してみたら分かるよ。

[670: マンション検討中さん]

売れてると他のマンション営業が頑張ってネガの書き込みをするが、それが逆に売れている証拠になってしまう。正直、ここは価格が安いので廊下がどうであろうと問題ないだろう。
外廊下も部屋の風通しが内廊下よりも断然良いから悪い部分だけではないしね♪
それにしてもここは住友なのに何故こんなに安いんだろうか。3LDKが5000万円切るなんて凄いけどね。

[671: 通りがかりさん]

東向き低層階の極狭3LDKが4,800万で、どこをどう評価したら安いという評価が出来るのか、さっぱりわからない。

[672: 検討板ユーザーさん]

>>669 購入経験者さん
20階でこの廊下は危なくないか？隙間から物落ちたりしない？私は凄い危なく感じてしまう。

[673: 検討板ユーザーさん]

シティタワー品川のような外廊下ならありだが…

[674: マンション検討中さん]

>>661 マンション検討中さん

茶屋ヶ坂のメガシティも
同じ仕様だったと思いますよ

廊下が柵だから安くコストダウン
できたんじゃないでしょうか？

東区葵の立地を求めるか
外観のリッチを求めるか
意見が分かれそうですね

[675: 検討板ユーザーさん]

その通りで高層階の外廊下は風も雨も強いし、端的に怖かったです

[676: 匿名さん]

外廊下の縦格子なんて、たいしたコストダウンにならないでしょ。透明なウォールの方が安いぐらいじゃない？
高層階で縦格子は怖いと思うけど、何で選んだんだろ…。

[677: 検討板ユーザーさん]

>>602 匿名さん
葵小学校は昨年度時点でもすでに校舎が足りなくて増築したので一気に子供が増えるとなると学区外通学も可能性はあるかもしれません。トワイライトスクールはありますが、放課後しっかり面倒見てもらいたければ学童保育です。ですが、学童保育が葵小学校は1カ所しかなくパンパンで断られることもあります。

[678: マンション検討中さん]

では、ここより安い新築タワーマンションはどこですか？流石にないでしょう。

[679: 評判気になるさん]

外廊下の格子が気になり、営業に以前質問しましたが、透明な壁を作るとは聞きませんでした。
その方は、鉄格子にしたのは、中央に駐車場を建てると壁だと風通しが悪くなるため、とは言っていました。特に、西側の棟は駐車場が接近しており、開放感がなくなるとか…。
後は、廊下は広めに作っているため、高所恐怖症でも大丈夫なのでは…と。
実物を見ていないので何とも言えませんが、実際はどうなんでしょう？

[680: マンション検討中さん]

>>676 匿名さん

透明なウォールはガラス？プラスチック？なんでしょうか？
知識ないため教えて下さい。

[681: マンション検討中さん]

>>676 匿名さん
鉄筋コンクリートと鉄の柵を比較して
コストダウンと書きました。

前に住んでた賃貸は鉄の柵で
大雨時に床が酷い水浸しでよく滑ってました。
また錆もあり外観よくなかったです

賃貸ではよく見た鉄の柵で
ここ最近の新築マンションでは見ないため
賃貸同様の仕様にしてコストダウンと思いました。

[682: マンション検討中さん]

設備面で色々と比較しておりましたが、この記事ですと外廊下の縦型の柵は最低ランクみたいですね。
https://www.sumu-log.com/archives/16820/

確かに外から丸見えで、見た目も安いっぽいかも。それと雨の日は廊下が濡れるのは間違いないと思います…

[683: マンション検討中さん]

>>682 マンション検討中さん

記事にあるスカスカの縦格子には笑いました。

>>676 匿名さんの言われる
たいしたコストダウンにならない縦格子を
どうして採用したんでしょうかね？

[684: 匿名]

大したコストカットにはならないのになぜ格子にしたか、頑張って好意的な理由を推察してみます。

写真に写ってるメーター類にカバーがされるのであれば、もしかしたらあえて見える作りにするために、格子にしてるのかもしれないと思いました。
廊下側の壁面もバルコニー側の色と合わせた色で仕上げてありますし。
完成した姿を見ないとなんとも言えませんけど。

あと、透明ウォールは模型制作上の素材なだけで、実際の物件にははられないのではないかと思います。

[685: 検討板ユーザーさん]

雨降ったら、この外廊下は危ないね。
まぁ、廊下の幅がどれくらいかにもよるけど。

柵は大規模修繕のときにでも直した方がいいんじゃないかな？

[686: 匿名]

通気は良さそう

[687: 匿名さん]

掃除がしやすいですね。
そもそも、この物件に関しては外部から外廊下が見えないので、外観は気にしなくても良いとか…。
それでもモヤモヤする（笑）

[688: 匿名さん]

私の場合は物件を選ぶ時の判断材料には入らないけど、「えー、なんでー？？」とはなる。

[689: マンション検討中さん]

タワーパーキングの入出庫は何箇所あるんでしょうか？

284台だと朝の通勤時に大行列しそうで怖い。
土日の家族でお出かけも大行列しそう。

あとは車の入庫と出庫のどちらが先かで
揉めなきゃいいですけど。

[690: 匿名さん]

>>689 マンション検討中さん さん

タワーパーキングは3つなので3箇所かと思います。
284台といっても管理費算出で出した利用率は5割なのでそこまで多くはならないかもしれないですね。

あと、この立地で通勤に車を使う人は少ない気がします。

[691: 匿名さん]

>690

管理費の算出に使う想定稼働率はそれを割ると赤字になるので硬い数字を設定してる。

[692: 匿名さん]

すみふは数年売れ残る前提の販売から、想定稼働率高めに設定すると赤字確定。

[693: マンション検討中さん]

>>691 匿名さん
栄近辺は車使わないかもしれませんが
豊田方面に勤務している人は車通勤してます。

この近辺に住んでいる会社の同僚と
取引先の人は車通勤でした。
また2台持ちされてる家庭も多いと小学校ではよく耳にします。ここはどうなりますかね？

[694: 匿名さん]

>>692 匿名さん

営業さんは未入居分の駐車場も押さえて、その分はすみふが払うって言ってましたよ。

[695: 匿名さん]

>694

それ、販売に使う分だけでしょ。騙されないようにしないと。

[696: 匿名さん]

>>695 匿名さん
想定稼働率までの未入居分は払うという意味ですかね？

[697: 匿名さん]

>696

使ってない駐車場の利用料払ったら住民に対する利益供与になる。実際にそれやったら株主に突っ込まれる。

[698: 検討板ユーザーさん]

>>696 匿名さん

管理費、修繕積立金なども未入居物件はすみふ持ちと聞いたけど、気になるようなら営業に聞いてみたら？
掲示板は本当に聞いてもないのに憶測で言ってる人もいるから、自分で確かめるのが一番ですよ。

[699: マンション検討中さん]

>>697 匿名さん
いや、ディベロッパーも今後の購入者のために駐車場の権利を取得し、入居までは駐車場代を払い続けるんですよ。
また、未入居者分の管理費の積み立てが赤字にならないように管理費もディベロッパーが払いますよ。

[700: 匿名さん]

管理費、修繕積立は区分所有法で所有者に支払い義務がある。未販売住戸の所有者は売主だから売主負担。違いが判るかな。

[701: マンション検討中さん]

他社、営業のネガレスがかなり増えてきましたね。とても多いですね。
それだけ、ここにお客さんをたくさん取られてるんだろう。
人気物件の場合、この掲示板のレス数はかなりの数になる傾向があり、ここら名古屋でトップ3に入るレスの数。それにネガレスしてる他社営業は貢献してる事に気付かないのですかね。
本当に微妙なマンションであれば、誰もこの掲示版に、書き込みしないでしょうに。

[702: マンション検討中さん]

>>701
検討してる人が多い物件だから様々な意見が出るのは仕方ないんじゃないかな。注目度が高いのは間違いないと思う。

だからこそ少し前にあった外廊下の柵の話とか、設備面での比較とかは話題になってもおかしくないと思う。

誰でもある程度の比較はするだろうし。
こういうのも他社のネガとか言ったら褒める部分の会話しかできなくなっちゃうよ。

[703: マンション検討中さん]

>>701 マンション検討中さん

直近の書き込みが他社営業？
そんなに無茶苦茶な書き込みはないと思いますよ
的を得た内容だと思いますけどね。
購入後もこのまま平和なスレになればいいですね、

みなとアクスルや茶屋ヶ坂のメガシティのように戸数多いところはトラブルの書き込みをよく目にします。
立地のいい場所なので常識ある方々に住んでもらいたいです

[704: マンション比較中さん]

外廊下が縦格子???
高層階、雨風大変？
下見ると怖い？

[705: 匿名さん]

外廊下の黒い縦格子はシティテラス高岳、メガシティテラス、シティタワー丸の内も同様なので標準仕様でしょう。住友不動産はダーク調のデザインなので、コストダウンにもなるでしょうがデザインが理由だと思います。黒いコンクリートだと重すぎる。
ここの外廊下は外部からは見えませんけど。

[706: マンション検討中さん]

>>705
最近の標準というか、コストダウンしていった結果、縦型スカスカの柵になっているだけでしょう。

街中のマンションの外廊下を見ればこの仕様がいかに少ないかよく分かります。

今は建築コストが高く、少し前に比べて設備にお金がかかってないのは仕方ないですが…
https://wangantower.com/?p=14892
この辺りも読めばよく分かります。

[707: 検討板ユーザーさん]

ポーチあるの有難い
ドア空ける時気をつけなくていいから

[708: 匿名さん]

>>706 マンション検討中さん
縦格子からガラスウォールの外廊下にしたって、1戸あたり10万円も変わらないでしょうから、たいしたコストダウンにならないでしょ。プラウドのようにスロップシンクなくす方がよっぽどコストダウンになる。
単純にコストダウンのみで考える方が短絡的な気がするけど。

[709: 検討板ユーザーさん]

プラウドがスロップシンク省いたのはすごいね…

[710: 購入経験者さん]

スロップシンク無しなら格子の方が
まだいいなあ。

[711: マンション検討中さん]

ここの建物メリットは
ディスポーザー
スロップシンク
あと、梁が全く無い部屋の構造
駐車場がたくさんある

[712: 購入経験者さん]

↑結構当たり前のようで
最近はそれが無くなってきてますよね。

[713: マンション検討中さん]

やっぱり、低層階は住友不動産得意の値上げパターンになるっぽいね。これだけ売れてる感じみると、東京のタワーマンなどと一緒のパターンでしょうね。

[714: 検討板ユーザーさん]

昨日、栄のモデルルーム行きました。
コロナ対策できっちりテーブル卓にもパーテーションもされており、流石大手の対応だと感じました。
営業の方も丁寧に説明頂き、かなり好印象でした。
他にも何組も、検討客がいる感じで賑やかでした。
肝心の売れ具合もかなり部屋は埋まっており、今後販売する下の階は値上げされる感じなんでしょう。
けど、値上げした頃に買う人は実物見れる頃だろうからそれはそれでいいのかなと。このマンションも完成したらそうとうかっこいいから売れるんだろうな。
検討している部屋はやはり割安の東向きの10階あたり。一戸買っといても、今後値上げするだろうし、損はしないだろう。前の建物との距離も、かなり離れていて（マンションの周りが庭園みたいになるからより離れてるようです）、日当たり問題なさそうなので割と悪くなかったです。名古屋市内で何件かマンション見学しましたが、ここが立地、建物、価格のバランスが1番良いと感じました。

[715: 匿名さん]

完成在庫ペースで好調って、すみふかな。

[716: 匿名さん]

＞711

梁あるけどね。モデルルームは造作家具で隠してるだけ。

[717: 匿名さん]

＞37.5 度以上のお客様はご入場をお断りさせていただきます

この対策は疑義があるみたいだね。数値基準ではなく熱がある人とすべきみたいだけど。

[718: マンション検討中さん]

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/private02.html
確かに梁が全くないですね。
カーテンボックスが普通出てるのに、そこも出てない。

[719: 匿名さん]

＞718

ぷっ、大梁は部屋の外。梁が無かったら天井近くまでサッシ。扁平梁でもないからサッシ高もそれほどでないし。

[720: 匿名さん]

寝室、しっかり梁出てるしね。角部屋はギロチン梁。

[721: 匿名さん]

タワーパーキングは、駐車場希望者の状況からミドルルーフとハイルーフが入るタイプを増やすみたいですね。ここまで建設が進んでから変更するのは大変な気がするけどありがたい仕様変更。

[722: マンション検討中さん]

確かに駐車場のハイルーフが増えるのはありがたい。
最近の新築マンションは駐車場が全体の30%から40%程しかなく、新築で買ったはいいものの、駐車場は周辺の月極を探して下さいパターンがめちゃくちゃ多い。
それに比べてここは駐車場が全体の80%もあるのでその心配がないのはかなりアツイと思う。
今車持ってなくて、将来的に買おうと考えてる人も、後からでも駐車場が取れるのもかなり魅力的だと思う。
また、忘れてはいけないのが仮に10年後に売却や賃貸に出す時に駐車場が空きありますで募集できるのは他のマンションには中々できない事なのでその部分はだいぶアドバンテージになるだろうね！

[723: 匿名さん]

駐車場って足りなくても余っても問題になる。車離れの昨今、多いのがいいってわけじゃない。アンケートで駐車場利用希望の有無を取っているのでその結果の確認くらいはしないとね。

[724: 匿名さん]

ハイルーフを増やすことによって駐車場数は少なくなると思うけど、それが丁度良い塩梅になりそうですね。管理費、修繕費の算出は利用率50%でしてるみたいだけど、名古屋であればそれは超えるでしょう。ファミリー層も多いでしょうし。

[725: 匿名さん]

車必須の人がハイルーフ対応で駐車場少なくなって抽選に外れたら悲惨。販売開始してからの変更ってどうなんだろうね。

[726: 匿名さん]

入居後だと共用部分の変更って管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。今回みたいな場合、契約者の同意取る必要があるような。

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん
入居前ですからね…。
追加の重要事項説明で対応されます。
そして、中層階以下は基本的に竣工後の販売なので駐車場の抽選に今の購入者が外れる可能性は低いです。
仕様変更前はミドルルーフ、ハイルーフの駐車場希望者が外れる可能性はあったと思います。比率がそれほど大きくなかったので。

[728: 匿名さん]

重要事項って対面の説明が必要だよね。そのために呼び出されるのもどうかと。

[729: 匿名さん]

>>728 匿名さん

今回は書面と電話で対応されるみたいです。

[730: マンション検討中さん]

>>714
東向き10階だと価格は？

[731: 匿名さん]

＞729

重要事項って法律で対面が義務付けられてるはず。リモート対応できないんだよね。

[732: 匿名さん]

>>731 匿名さん
いや、できるようになったんですよ。
↓日経の記事
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO59832790R00C20A6XQ1000

[733: 匿名さん]

オンライン重説ができるのは大手ディベロッパーでは住友不動産だけなのですね。
このあたりはさすが。コロナ対策にもなるし。

[734: マンション検討中さん]

>>732 匿名さん

間違った事実に対して懇切丁寧に教えてくれているのに、それに対しては一切リプがないですよね…。
他の物件スレでもそうですが物件に対して単にネガティブな印象を与えたい人は何が目的なんでしょうね。
他のディベロッパーの営業であればわかるのですが。

[735: マンション検討中さん]

ここは売れているからレスが多い。
誰も興味がない売れない物件であれば、掲示板にすら見に行きもしない。他社もネガレス必死にするしね。

なので、ポジレスでもネガレスでも書き込み数が多いのは人気があるということ。

葵は人気があるのは、立地、価格のバランスが今回良いので売れている。設備も揃ってるし、この周辺であればここが1番良いのは間違いないだろう。特にCの東向きは割安なので、1番最初に完売するだろう。

[736: マンション検討中さん]

ノリタケにできるマンションの価格が出ていますね。
同条件の部屋ですとほとんど価格が変わらないです。
名古屋に長く住んでいると新しいイオン隣接とはいえ西区の則武新町と東区の葵が同じ価格になるとは俄かには信じられない。
投資用ならまだしも住むとなると地盤、学区、周辺環境など比べるまでもないと思うのですが。
ノリタケが高いのか、ここが安いのか。興味深い。

[737: 検討板ユーザーさん]

>>736 マンション検討中さん
価格は土地取得の時期の違いですかね…

[738: 購入経験者さん]

でも葵も散々、高い時期に取得してしまったと
言われていたんですけどねえ。
最終的にはこういう評価になりましたね。

[739: 評判気になるさん]

今日散歩がてら見てみました。
大きいですね。
周辺環境も落ち着いた感じで良さそうでした。

[740: マンション検討中さん]

>>737 検討板ユーザーさん
土地の取得は2016年から2017年頃ですから大きな値上がりの前ですね。
葵一丁目の公示価格で1.7倍、ここの路線価でも1.3倍にはなってますから、
これから土地を購入すると、このあたりも値上がりは避けられないでしょうね。
それでも、2017年のこのあたりの土地価格と今の則武新町周辺の土地価格は比較にならないぐらい違いますが・・。
ノリタケは高い印象です…。

[741: 匿名さん]

>>740 マンション検討中さん
ノリタケの方が土地の取得は早いけど。
正式な売却時期はともかく、
売却決定は13年以前なはずだよ。
14年春には更地だったんで。