シティタワー葵ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティタワー葵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/aoi/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00144439

所在地：愛知県名古屋市東区葵一丁目205番（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線「新栄町」駅から徒歩4分
　　　名古屋市営地下鉄桜通線「高岳」駅から徒歩6分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.87平米～88.68平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 通りがかりさん]

2週間前くらいの時点では7階以上でもまだ販売開始してない部屋もありましたよ。角部屋だけどお隣のマンションとの兼ね合いで眺望が確保できるか分からないから、などの理由だそうです。

[402: マンコミュファンさん]

>>401 通りがかりさん
そうなんですね！ここは何階から前のビルの影響がないのでしょうか？

[403: 通りがかりさん]

>>402 マンコミュファンさん

前の急病センターが7階相当なのではないでしょうか。なので7階まではまだ販売してないと営業の方は仰っていたような気がします。

お隣のマンションは15階建てで、当マンションの15階までの東の角部屋が隣接しているので、8階から15階の部屋もまだ販売してなかったと思います。お客さんの様子を見て徐々に売り出して行く予定なんですかね？

記憶違いや情報が更新されていたら申し訳ありません。

[404: マンション検討中さん]

立地も良いですが、私が一番魅力を感じるのがマンション周りの植栽です。CGのイメージですと四季を彩ってくれそうです。
郊外物件なら緑も多くなりますが都心物件では希少だと思います。エントランスぐらい？
あまり話題に上りませんが長く住むことを考えると良い物件に感じました。

[405: 購入経験者さん]

良いマンションだと思ったら売り出す前に申し込んで買うんですよ。
売り出しは中部屋や低層階になりますよ。実際ここも売り出し少ないのに
もうないでしょう。

[406: マンション検討中さん]

やはりスケールメリットで管理費は安めな印象でした。
確認し忘れたのですが、修繕費がどれくらい上がるかご存知の方いらっしゃいますか？

[407: 匿名さん]

タワーマンションなので低層、中層マンションに比べてランニングコストは高くなりそうですが、修繕費用もスケールメリットで抑えられるでしょうか。
営業さんにお願いすれば長期修繕計画？の修繕積立金値上げの推移を見せていただけるんですか？

[408: 匿名さん]

>407

タワマンっ中低層みたいに足場を組んで修繕って訳に行かないのでコストがかさむのでどっと上がる。

長期修繕計画は重要事項説明として説明されるんだけど、重要事項説明は契約の前。早い段階で営業に提示を求めるのがいいよ。

[409: 匿名さん]

おまけだけど、契約書、管理規約(案）も早い段階で提示してもらった方がいい。あと、重要事項説明も長期修繕計画だけでなく全てを確認したほうがいい。契約の前に宅建の資格を持った人が説明するんだけど、量が多いので抜粋してポイントのみ。

[410: 口コミ知りたいさん]

>>405
他人が申し込んでいようが希望の部屋に申し込めます
販売時に抽選です

>>407
タワーパーキングが3つもあるので将来影響出そうです
この立地だと駐車場埋まらないかもしれません
少なくとも入居直後から100%と言うことはないでしょう
駐車場が埋まらなければ駐車場代もとれず修繕費が足りなくなります

[411: 匿名さん]

デベが作成する長期修繕計画の期間以降に、機械式駐車場、エレベーター、竪配水管とそれまでにない大物の交換が控えている。計画以上の値上げは必至だよ。

[412: 匿名さん]

>410

管理計画を確認。どこも駐車場稼働率を100%でなんて想定してないよ。ただ、車離れの今駐車場設置率8割は多すぎるかも。駐車場利用希望はアンケートで取ってるからその結果も確認。

ちなみに駐車場使用料って管理組合の収入に組み入れってパターンが多い。駐車場稼働率が管理計画の想定を大きく下回ると管理組合の収支が赤字になる。数年続いたら大規模修繕を待たずにアウト。

[413: マンコミュファンさん]

>>412
甘いね
全部売りに出してない以上は計画なんぞ確認しても達成見込みかどうかは分かりゃしない
最初は借りてても車手放せばはい終わり
100%は見込んでないってのは当然でしょ(笑)

[414: 匿名さん]

>413

未販売住戸分の駐車場使用料はすみふが補填してくれるてのはデマ？

[415: 匿名さん]

契約者です。

>>406 マンション検討中さん
購入物件にもよって少し異なりますが、
5年?10年、11年?15年　6000円?7000円アップ
16年以降　5000円前後アップです。
小規模物件であるような12年や24年での追加修繕費は長期修繕計画にありません。
他の検討物件では130万円ほど予定されていました。
やはり大規模物件は、管理費および修繕費が安いと思います。

ちなみに、駐車場稼働率は50％で修繕費を算定。
未販売住戸向けの駐車場の権利を不動産会社が取得するため、未販売住戸の駐車場使用料は不動産会社が負担します。
（全ての未販売住戸で駐車場の権利を押さえるわけではないかもしれません）
名古屋なので50％は埋まるように思います。私も使用します。

[416: 匿名さん]

目先の1万2万や節目の50万100万を気にするより、初期投資6000万の価値を疑った方がいいのでは。

[417: 匿名さん]

>駐車場稼働率は50％で修繕費を算定

これって正しい？　普通は管理組合の収入に組み入れだけど。修繕費に組み入れだと駐車場稼働が想定を下回ると修繕できなくなるってリスクがあるけど。

管理費組合の収入に組み入れだと各年度の収支でわかるから不足したら対策できる。修繕費だとまだ先のことだからなんて放置していざ修繕になったらなんてことになりかねない。

[418: 匿名さん]

タワマンで10年目以降にどっと上がらないなんて見積もりが甘いのかもね。長期修繕計画の中身を他のタワマンと比較して確認しないと危ないかも。

[419: 匿名さん]

>>416 匿名さん
都心付近で初期投資に見合う価値がある物件を教えてください！
安い物件がなかなか見つかりません。

[420: マンション検討中さん]

>>419 匿名さん

私も興味あります！
このマンションに否定的なレスする方たちは、具体的にどのマンションなら価値を感じるのか。もちろん価格とのバランスで。
いくつかのモデルルームにも行って、けっこう調べてますけど、なかなか難しいです。
その物件も見に行きますので。

営業の方でも良いので教えてください。