ザ・パークハウス 百道ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 百道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-momochi/

所在地：福岡県福岡市早良区百道2丁目807番105（地番）
交通：地下鉄空港線「藤崎」歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.59平米～130.09平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、福岡地所株式会社、積水ハウス株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[164: 匿名さん]

同じ三菱地所だし仲良くしようね(笑)
駅近って駅近郊の会社に通っている人は便利だけどそれ以外は？って感じですね。
ここは駅近で閑静だし良いマンションだよ。
あきらかに福岡タワーズと購入層とメリットに感じる点が違うのでどっちにしようかと迷う人はほとんどいないと思います。

[165: マンション比較中さん]

うーん、ディスポーザーは付けて欲しかった・・・

[166: 匿名さん]

うちもディスポーザー欲しかったー
福岡では付いてないとこ多いのが幸い

[167: 匿名さん]

ディスポーザーが、今時無いのは辛いね。

[168: 匿名さん]

>>162
主張されている内容が支離滅裂で意味不明です。

リンク先の内容すらご自身で理解されてないのでしょうか？
リンク先の内容は耐震性や住心地などについて一つの視点からの主張にすぎませんが、それとこれまの地雷という主張に何の関連があるんでしょうか？

福岡タワーズが地雷だというのは資産価値の点で地雷と言っているんですよ。
駅遠だということと、タワマンの一般的な特性による土地の持ち分が少ないということが理由で資産価値の点で地雷だと言っているんですが、その意図すらご理解できないんでしょうか？

そもそも、なぜこのスレで福岡タワーズを必死で宣伝するのか理解に苦しみます。
三菱地所の優秀の社員の方が、こんな馬鹿げた内容の書き込みをするはずもないので、おそらくは購入を検討している方なのでしょうが、なぜ自分ごとのようにそこまで必死になるのでしょうか？　身内の方が建設作業員とかで関わっておられるのですか？これまでの嘘混じりの書き込み内容なども含めて、ちょっと反応が理解できませんね。

[169: 匿名さん]

>>162
あなたこそ何を知ったような口を叩いているのでしょうか。
専門家でもある著名な住宅ジャーナリストが軒並みタワマンの問題点を指摘していますよ。もちろん、完全に鵜呑みにもできませんが理に適った主張も多いです。
最低限、その程度の知識とそれを理解する知能を身に着けてから発言された方がいいですよ。あなたの発言を見ている限り、不動産の購入経験も無く何も分かってないように思うので。

[170: マンション比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[171: 通りがかりさん]

>>168
土地の持ち分(笑)そんなこと気にするなら戸建買ったらよいじゃない？
マンション購入予定の人でタワーは土地の持ち分が云々言っていると可笑しいですよ。
色々>>162が>>168の地雷踏んだらしいが必死で弁解する様子が痛々しすぎて。
>>169
この人も>>162が地雷踏んだらしいね。
アマチュア批評家が地雷かな？
もしあなたの著名な住宅ジャーナリストをＳ氏を指していたらとんだお門違いですよ。
色々と偏った考えの方なので建築士の間では誰も相手にされていません。
素人相手に煽ってお金を取る手法のブロガーに近い方なので

[172: 匿名さん]

>>171
文章力が無さすぎて何を言ってるのか意味不明です。
無知でご経験が皆無なのは一目瞭然ですが、マンションも最終的には土地の持ち分なんですよ。それに当てはまらないのが駅近などの超一等地のタワマンでプレミアム価格が上乗せされる物件です。福岡タワーズにはその要素が無いから地雷だと言っているんですよ。理解できますか？
タワマン批判で有名なS氏は論外ですが、N氏やもSK氏も同様の主張ですよ。
タワマンには欠点がないと思いこんでいるようなら救いようがないですね。

ちなみに、あなたが得意気にリンク先を貼った薄っぺらな>>162の内容についても
一つ一つ反論してあげましょうか？

[173: 匿名さん]

続き
>>162そのリンク先を書いている記者はｱﾏﾁｭｱ批評家以下の知識量しかないように思われますね。おそらくは仕様書を睨めっこしてるだけで実体験の無い人間の書いた記事です。

2 エレベーターの数が80戸に対して一つは少なすぎます。エレベーターの適正数は50戸に対して1機という計算が理想。ご自身で調べてみると良いでしょう。個人的な経験だと70戸に一基でも渋滞は頻繁に起きます。福岡タワーズは300戸に対して3機でしたっけ？あり得ません。速度も関係するので一概には言えないとだけ付け加えておきます。

8.タワマンの北向きで明るいのではダイレクトウィンドウの物件だけです。
ベランダのある福岡タワーズでは室内が相当に暗くなるので避けるべきでしょうね。また、昔に比べて仕様は高くなっているものの断熱材も薄くアルミサッシを使用する現状の仕様のマンションでは結露の可能性は十分にあります。

9.乾式壁について
136mmの乾式壁があれば十分というのは大嘘です。確実に隣住戸の騒音が感じられる仕様ですね。隣で掃除機が壁に接触すればかなりの音量でコツコツという音が伝わりますし、テレビの大音量や大声での会話もうっすらと聞こえるレベルなのでお隣の存在を確実に感じる仕様です。湿式180mmとは天と血ほどの差です。

現在も最も普及している乾式壁の仕様が旧来の136mmの最低仕様の乾式壁ですが、この仕様だとスタッドが双方のプラスターボードに接することになるので騒音が伝わりますよ（緩衝材を挟んでも）。最近ではこの問題点が明らかになってきているので、仕様の高いマンションではスタッド（間柱）を千鳥状に配置してお互いに接触しないような乾式壁になりつつあります。さらに仕様が高いと鉛板などが挟み込まれます。

軽く前半部分を読んでもこれだけ突っ込みどころがあります。よく読めばもっと出てくるでしょうけど、長文になりすぎるのでそれは後日としましょう。

結論から言うと>>162のリンク先を鵜呑みにするような人間はS氏以下の存在でしかないということです。個人的にはS氏は大袈裟すぎる極論も多いですが、まともな知識も持っているジャーナリストだと思いますよ。

[174: マンション検討中さん]

>>173 匿名さん

熱くならないでね
ちなみに、貴方が熱くなってる対象者じゃないので間違った情報だけ正します
タワーズのエレベーター 4台で73戸に1機です
最近のマンションでは70戸ぐらいが平均で普通の設定で、ちなみに1機だけ大型サイズになってます
ここが不足しているという論調だと半分以上のマンションが足りないと言ってるのと同じです
ちなみに、50戸に1機にしたらランニングコスト高くなります
コスパとのバランスまで提起しないとフェアではないです
タワマン云々のメリットデメリットは何も意見してないのでエレベーター情報の間違いだけ正しました

[175: 匿名さん]

>>173 匿名さん
ここはいつの間に福岡タワーズの板になったの？
煽った文章にはどこにも福岡タワーズと明記してなかったのに何故限定？
煽っている方も煽っている方ですが乗る方も乗る方です。
基本無視しましょう。

[176: 匿名さん]

我が家は30戸ですが、エレベーター2基あります。過剰ということですね。

[177: マンション検討中さん]

>>176 匿名さん

月のランニングコストはお幾らでしょうか？

[178: マンション比較中さん]

買いたくない、買えないんだったら買わなくていいじゃん！
この板に来る必要ないと思うよ（笑）

[179: マンション検討中さん]

ホームページの情報が更新されてますが、

管理担当者さんへ
リンクの公式URLが機能してないですよ

[180: 匿名さん]

>>174
それは勘違い失礼しました。福岡タワーズは元々、検討外なのであまり調べていませんでした。100戸に一基という低仕様もあるので、73戸に一基であれば標準といったところでしょうね。
ただ、ギリギリだと思うので早朝の混む時間帯では渋滞が起きる可能性が高い割合です。
また、高層階専用、低層階専用の区分けが重要です。

ランニングコストに関してはおっしゃる通りですが、
世帯数が300百戸近い物件でのエレーベーター1台あたりの更新費や維持費というのは微々たるものです。

例えば、かなり多め・余裕ももって30年後に一基につき3千万の更新費用が発生すると仮定した場合、
年間100万円の費用負担という計算になります。
単純な世帯割で1戸あたりにすると、約3300円となり月額換算では280円程度と微々たる金額になります。ですので、エレベーターの台数を増やすことによる利便性の向上、資産価値の上昇分の方が大きいという見方もあります。

福岡タワーズの評価できる点は購入層を明確にして無駄な共用施設を省いているところですね。
管理会社が妥当な費用を請求するのであれば、自走式と合わせて維持費も安い方なのではないでしょうか。
売主や施工会社の系列企業が管理会社の場合は不当に高額な管理費を請求するケースも多いのでその点は注意が必要です。
管理内容に差がなく、毎月高額な管理費を支払っているマンションが多いので管理組合に優秀な人が就くかどうかでマンションの維持管理がかなり左右されます。

[181: 匿名さん]

>>175
場違いに、福岡タワーズの宣伝を必死になっている方がいるのでその方へのツッコミをする意図ですよ。

>>152>>153の方のレスが発端で>>162が同一人物だと思ったのですが、
どうやら、違かったようですね。要は>>162が見当違いの書き込みをしたことが原因のようです。福岡タワーズが地雷、駅遠のタワマンが地雷という内容を、タワマン全てが地雷と勘違いされて、薄っぺらな突っ込みどころ満載のリンクを貼ってしまったんでしょうね。

[182: マンション検討中さん]

>>176 匿名さん

GM基準ですね

[183: マンション検討中さん]

福岡タワーズの話しはいいので、ザパークハウス百道の情報を聞きたいです。

[184: 評判気になるさん]

福岡タワーズはオープン前でも渋滞が以前よりもひどくて耐えられない。福岡一の渋滞地区になりそう。
パークハウス百道は欠点がなく、駅も近い。値段もブリリアより安いし。

[185: 匿名さん]

まとめ
良い点：立地（地下鉄空港線に近い、バスターミナルに近い、小学校に近い、市役所、警察署、税務署などにも近い）
　　　　仕様は標準、平置き駐車場、エレベーター数は適正、価格は西新駅直結マンションより安い予定。

悪い点：立地（拘置所横、最寄駅が藤崎で乗り場まで時間がかかる、スーパーに遠い）、仕様が並、ディスポーザーなし。
　　　　エレベーターの数は高級仕様ではない、既存住民との関係性（問題ないと思われるが）、建て替えのため価格が高めに設定される可能性。

[186: マンション比較中さん]

やっぱりここいいよね～。
http://www.mecsumai.com/tph-momochi/

[187: 匿名さん]

いよいよ来月モデルルームが開設されるそうだ。
ぜひ見に行きたい。今のところ他は考えていない。

[188: マンション検討中さん]

事前案内会決まりました

まだモデルルーム見れないようです

[189: 匿名さん]

３ＬＤＫの広めの部屋はないのかな？

[190: 匿名さん]

初期段階でホームページに掲載されていたパースを見た印象で、まるで団地そのものという
印象を受けましたが、その後に追加で掲載されたエントランス付近のパースを見ると、センス良くまとまっていてかなり高印象を持ちました。ただ、この価格帯のマンションでディスポーザー無しというのは考えられませんね。過去にも気に入ったマンションがいくつもありましたがディスポーザー無しという一点だけで諦めた事が何度もあります。

[191: 坪単価比較中さん]

ディスポーザーにえらくこだわっている人いるようですが、そんなに必要ですか？
昔使っていたことあるけどよく故障するし、なくても全然構わないと思いますが…。

[192: 匿名さん]

最近のディスポーザーは、なかなか壊れませんよ。必須です。

[193: マンション検討中さん]

>>190
若い主婦や料理する人にはポイントの一つなのかもしれんが、俺らにはどうでもいい話や（笑）
で、いつモデルルーム見れんの？

[194: マンション検討中さん]

俺らって一緒にしないでくれますか？
あと、質問する言葉遣いじゃないですね。

[195: マンション検討中さん]

モデルルームは三菱地所レジデンス西新ギャラリー　
１２月上旬よりオープンとのことです。

[196: マンション検討中さん]

80平米くらいの間取りもあるといいですね。

[197: 匿名さん]

>>196

私も３ＬＤＫの８０平米位が希望です。
広すぎるのも狭すぎるのもいやですね。

[198: マンション検討中さん]

で、幾らになるの？
前評判通りなら80㎡で6300万

[199: 匿名さん]

>>198

6300万というのは中層階でしょうね。
上層階だったら6500～6800位でしょうか。てゆうか販売分の空きはあるのかな？

[200: 匿名さん]

藤崎住宅の団地民は低層に住むのかな？

一般が買える部屋は割高？

[201: マンション検討中さん]

明日説明会参加予定です。
今日参加されたかた、どうでしたか？

[202: 匿名さん]

えっ、説明会どこであるんですか？
予約なしでも行けるんですか？

[203: マンション検討中さん]

資料請求したら、説明会の案内が来てましたよ

[204: マンション検討中さん]

いくら？

[205: マンション比較中さん]

また発表されてない。
西新のタワマンよりはかなり安いと思う。
ただ数十年後を考えたらこっちだと思う。

[206: 匿名さん]

>>205 マンション比較中さん
数十年って30年後とか？

ブリリアはその頃はランニングコストが12万くらいになってるかも

[207: やふ]

説明会行ってきました。団地民は低層階なんてとんでもない。最上階もルーフバルコニー付きの角部屋もしっかりと団地民で確保されておりました。団地民ラッキーですね。

[208: マンション掲示板さん]

結構最初から団地組がいい場所とってるって言われてたよね、超ラッキー

[209: マンション検討中さん]

印象としてはどうでしたか？
お買い得ですか？

[210: マンション検討中さん]

団地民が条件の良い部屋を格安で入手か？
それでディスポーザー無しなのに外部民は高い買い物をさせられる？？

[211: 匿名さん]

>>210 マンション検討中さん

それが、マンション建て替えですよ。

[212: 匿名さん]

空き部屋の表見せてもらった限りでは、旧住民は中のほうを選んでいる人が多く、
建て替えの割には端や上のほうも結構空いているなという印象でしたよ。

[213: 通りがかりさん]

>>212 匿名さん
空き部屋の表は資料としてもらえましたか？

[214: 匿名さん]

建て替えの場合は売り主は管理組合ではないですか。？

[215: ご近所さん]

>>214

管理組合は既に解散して権利等は三菱に渡しているのではないでしょうか。

[216: 匿名さん]

建替組合は存在しているはずですが。

[217: ご近所さん]

売主は三菱レジデンス・福岡地所・積水です。

[218: 匿名さん]

売主３社が組合員から買い上げ物件という事でしょうか。
建替組合は宅地建物取引業者としての登録はしていなかったのでしょう。

[219: 匿名さん]

福岡タワーズは客観的にみて無いと思うでこちらが有力候補ですが、
ディスポーザー無しは相当、痛いですね・・・
ほんと、これだという物件が福岡には何一つないですね。

[220: 匿名さん]

建替組合員への配当金の分配はあるのでしょうね。

[221: ご近所さん]

>>219 匿名さん
他所で探されてはいかがですか？北九州とか久留米とか…。

>>220 匿名さん
何の配当金ですか？権利は売主に渡しているはずですから何も無いと思いますが。

[222: 匿名さん]

>>219 匿名さん

中古しかない

[223: 匿名さん]

建替組合で買取指定者をこの３社に決定して組合員の区分所有権を全部この
３社に売却したのでしょう。

従ってこの３社が区分所有権を共有して売主となっているのでしょう。

このマンションの分譲当時の用途地域と分譲価格をご存知の方は教えて下さい。
前区分所有者は建替決議の売却価格と分譲時の購入価格の差がかなりの利益が
前区分所有者は得ていなければならない計算になります。

[224: ご近所さん]

>>223匿名さん
当時の分譲価格は知りませんが、売ったらその分税金取られるということでしょう。

[225: 評判気になるさん]

がっかりです、気に入った間取り（分譲価格も）の部屋は事業協力者様がほぼ決めてしまってらっしゃるようです。３LDKはほとんどが分譲済みで高価な４LDKが残っている状況です。残念です！！

[226: 周辺住民さん]

>>225

３ＬＤＫもまだ下層階中心に若干残っているみたいですし、お隣では条件のいい部屋を未入居でそのまま転売したケースもあったようなので、まだあきらめるのは早いと思いますよ。

[227: マンション検討中さん]

>>226
今の状況で下の階に妥協するか転売を待つなんてそこまでするマンションじゃないですよね？
その時点で後悔しか残りませんよ。
はっきりいってここはジョーカー物件だと思います。
他所を検討したいと思います。

[228: 匿名さん]

２２３さん、分譲当時は消費税は適用されていませんし、
固定資産税等は当然適用されておりました。
買取の場合は組合員であった売主は消費税はかかりませんが、
買取業者が宅地建物取引業の登録業者ですので、
買取をした売主からの買主は当然消費税は適用されます。

[229: マンション検討中さん]

団地住民が得するマンションは外部者にとってババを引くのは当たり前
期待する方が無理ってものですよ

[230: 匿名さん]

組合員が得をするから建替決議（区分所有者及び議決権総数の
５分の４以上の賛成が得られるのでしょう。
自分のマンションが将来建替えが可能か不可能かを占う数少な
いマンションだから知りたいだけです。

[231: 周辺住民さん]

私は大阪の千里ニュータウンや、ここ百道地区で数件の建替え事例を見てきましたが、５分の４の賛成を得るのはそんなに簡単なことではありません。
また、高齢化が進んだ建替えマンションの場合、仮住まいから新築物件に戻ってくるつもりだったのが、結局高齢等のため引っ越しができないケースも出てくると思われます。
建替え事例は、単に損か得かだけでは測れない様ざまな事情が見られます。

[232: 匿名さん]

それでも建替えが決議され建替えられるのですから非常に珍しい事例でしょう。
やはりこれほどの好立地でさえも建替えは困難を要するのですから、
普通のマンションはこの事例とは比較にならないくらい困難でしょうし、むしろ
不可能と表現した方が正解でしょう。

やはり築古マンションは時期をみて買い替える方が正解だと思いました。

[233: マンション比較中さん]

どなたかモデルルーム行かれた方いますか？

[234: マンション掲示板さん]

やはり、かなり人気みたいですね、この物件。

[235: 匿名さん]

予約しようとしたら今週末も来週も全時間帯空いてる
藤崎住宅の団地民とディスポーザー無しが原因か？

[236: 匿名さん]

管理会社が名実ともに一流ですので安心でしょう。
財閥系、三菱、三井、住友、野村、の第一の管理。

[237: マンション検討中さん]

>>235 匿名さん

早く行きなよ

[238: 匿名さん]

次は藤崎の駅直結マンション計画が出るのかな？

[239: マンション比較中さん]

>>238
出ても賃貸ですよ。公有地ですから。

[240: 匿名さん]

パークコート渋谷タワーのように公有地でも定借パターンの例もある
役所と医療と商業含めた一体型開発タワーで駅直結をやればかなり人気出るよ

[241: 匿名さん]

いつのことになるかわからない架空の話をここでやっても仕方ありません。
ザ・パークハウス百道の情報をお願いします。

[242: マンション検討中さん]

モデルルーム情報、販売価格情報などありましたら、宜しくお願い致します。
オプション情報なども。

[243: マンション検討中さん]

モデルもいたって普通で特色が感じられなかった。
地権者に良い間取りは抑えられていて正直急激に思いが失速した感が否めない。
タワーズでせっかく関東の仕様を取り入れて梁も無く良くなってきたので期待していたのだがゼネコンが違うせいか今泉・百道で昔のパークハウス仕様に逆戻りしたような感じがした。
せっかく外観が良かっただけに仕様や場所柄を考えると他の検討に考えをスイッチせざる負えない。
タワーズの上層階を候補から外し百道に絞っていたのに梯子を外された気分だ。
仕様決めに関わる所もゼネコンに大きく左右される事を思い知らされた。
良い勉強になりました。

[244: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[245: マンション比較中さん]

モデルルームオープンは１月１２日です！楽しみです！

243さんはもう見られたのですね。関係者の方ですか？

[246: 通りがかりさん]

拘置所なんて山奥に持っていったら、ええのによー。こんな一等地に置いとく必要あるか？

[247: 匿名さん]

いずれそういう話が出てくるでしょうね。『建替え』は無いでしょう。

[248: 名無しさん]

>>246
昔はこのあたりは一等地どころか、山奥と同じくらいだったから建てられたんでしょうね。

[249: マンション検討中さん]

2号棟の低層階の日当たりってどうなんですか？

[250: 匿名さん]

>>249
いちおう下階にも陽があたる様に設計されていると聞きます。
モデルルームで確認されては？

[251: マンション検討中さん]

>>250 匿名さん
ありがとうございます。あまり当たらない部屋もあったように記憶が曖昧で…。また確認してみます。

[252: マンション検討中さん]

ＣＭが始まりましたね。
夕方に何回か見ました。

[255: 匿名さん]

管理会社が三菱ですから良いです。
管理会社はマンション購入の大事な要素。
財閥三社かそれでなければ地元の大手系列の管理会社は安心でしょう。

[256: 匿名さん]

[No.253から本レスまで 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿 、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[257: マンション検討中さん]

モデルルームいかがでしたか？

[258: 匿名さん]

さすがにパークハウスのモデルルームは高級感ありますね。スライド引き戸
の洗面・トイレは初めて見ました。
各戸予定価格はだいたい予想通りというか、ちょっと安いかなと思いました。
ブリリアと比べれば一般人向けですね。来月抽選だそうです。

[259: マンション検討中さん]

>>258 匿名さん

ありがとうございます。
倍率たかそうですね。、。

[260: 評判気になるさん]

>>258 匿名さん

予定価格はどのくらいですか？

[261: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[262: マンション検討中さん]

モデルルームに行かれた方、
販売価格のレポートをお願いしますm(_ _)m

[263: 匿名さん]

階の上下にもよりますけど、坪単価２３０台～２６０台くらいと思います。
事前の予想で言われていたのとだいたい同じか少し安いくらいでしょうか。
後は人気の間取りや階が買えるかどうかですね。