ザ・パークハウス 百道ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 百道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-momochi/

所在地：福岡県福岡市早良区百道2丁目807番105（地番）
交通：地下鉄空港線「藤崎」歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.59平米～130.09平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、福岡地所株式会社、積水ハウス株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 匿名さん]

>>119

いちいち言いたかないけど今泉・大名地区はもともと堀を埋め立ててできた町。
また、警固断層も下を通っている。タワマンだったらかなりしなるかもね。
買うのは自由。だけど地震保険だけは入っときな。

[122: マンション検討中さん]

西新にモデルルームができるらしいね。
広告もＣＭも控えて静かに売って下さいね(^^

[123: マンション検討中さん]

どのくらい人気出るのかな？
タワマンがダンパー問題で販売延期中止に追い込まれてるので板マンに追い風が吹いてる
学校区は残念だけど人気は出そう

[124: マンション検討中さん]

西新に比べれば藤崎は供給過多ではないので200部屋で徒歩3分の条件は捌ける規模感
あとは価格だよね
西新の徒歩3〜4分の新築が坪215〜270くらいで販売中
藤崎なら平均270で検討できる水準かな

[125: 匿名さん]

あの施設がなければ、捌けるだろうね。

[126: マンション検討中さん]

あの施設があるからこそ警備体制の強化で治安対策になって安心かも
なんやかんや藤崎駅徒歩3分は強い

[127: 周辺住民さん]

拘置所関係者は早良口交差点の方の道路からしか出入りしないので、
心配しなくていいですよ（笑）
こちらからは建物が見えてるだけです。
ただ、新しい建物が建ったら見えづらくなるでしょうね。

[128: 匿名さん]

建物が見えるだけで、嫌だけどね。
リセールの時は告知義務がでるだろうし、暴落時の下落率は凄いだろうね。

[129: eマンションさん]

駅近だけでも駅遠=資産価値ないマンションより安全｡ほとんど欠点ない。タワーもなしになった。
駅近で、タワーでないマンションが最低条件。

[130: 匿名さん]

震災リスクを考えると、10階以上の建物で非免震というのはあり得ませんけどね。
自分は免震のタワマンの選びます。

[131: 匿名さん]

ほとんど欠点がないと言われてますが、その少ないと思われている欠点が残念過ぎる。滅多にない欠点だけに比較しようがない。

[132: マンション比較中さん]

もうディスネタないのか。
10階程度のマンションに免震？？
もっとピリッとしたやつ持って来い。

[133: 匿名さん]

評判落として安くしたい人が紛れ込んでるね

[134: 匿名さん]

評判を落としたいわけではなく、事実を語っているだけです。

[135: 匿名さん]

事実を語った先にあるものとは？

あの施設が理由で検討外であれば検討者ではなくなるし、ここ検討中の人であの施設を知らない情弱がいるのだろうか？
知ってて検討中であれば本音は価格に反映して欲しいと期待してる人も紛れ混んでるのでは？

[136: 匿名さん]

正直周囲の施設なんてどうでもいい。一部の人以外誰も気にしてない。いやならやめればいい。それより結構競争が激しそうでちょと心配。

[137: 匿名さん]

周囲の施設はどうでもいいわけない。
では地下鉄やバスセンターは関係ないのか？
関係あるでしょう。
例の施設も付属品のようなもの。
堂々とすれば良い。
プラスマイナスを計算してプラスと思えば買えばいいんじゃない。

[138: 匿名さん]

既にみんなが知ってる情報を得意気に何回も書き込むのが理解できないよね
新ネタ用意しないと参考にもならない
そして、その施設を許容したもののみが買うことになる

実は人気になると見てる

[139: マンション掲示板さん]

毎日利用する駅だから
地下鉄の場合、藤崎のように
改札まで底深い駅は、私はイヤです。
改札までの移動時間が短くて、
駅自体の規模は小さい方が
便利ですね。

[140: 匿名さん]

＞139　地下鉄通勤者の割合は知らないけど、うちは徒歩10分以内の通勤になるので、藤崎駅の深さは気になりません。非常にささいなネックは、スーパーが、例えサニーと言えども結構遠いことです。

[141: マンション掲示板さん]

>>140 匿名さん
オフィスまで徒歩通勤の人は
地下鉄はじめ交通機関は関係なくて
良いですね〜

[142: マンション検討中さん]

藤崎駅が深いってのは…まともに使ったことがない人の言葉。ホームから地上（藤崎ターミナル内）までエスカレーターだけで上がれる駅。たとえば西新は比較的浅いが結局階段を使わざるを得ない。

[143: 匿名さん]

まともに毎日使ってるけど、藤崎駅は乗り場まで時間がかかりますよ。たとえエスカレーターでもね。

[144: マンション比較中さん]

西新を考えていたが、カヤバ問題もあり、こちらで検討したい。
ここいくらなんですか？
坪４００以下だったらうれしいが。

[145: マンション検討中さん]

藤崎駅は確かに深い、駅までよりホームに着くまで時間がかかる

[146: 匿名さん]

空港線はどこも深くてホームまでものすごく時間かかりますよ。

[147: ご近所さん]

西新駅もすごく時間かかる。

[148: 匿名さん]

藤崎駅の深さは西新駅の比じゃないと思うけどね。
中州とか博多駅級じゃないの？街中と一緒で良かったじゃん。

[149: 名無しさん]

福岡タワーを検討する為に残りの桜坂の情報と百道の情報を聞きました。
①価格は300万/坪を想定している。
②団地の住民は大半が入るとのこと。実際の販売戸数は120〜130戸らしい。競争倍率は高い。
③団地の住民の要望でコストを下げた仕様になっている。例：ディスポーザーは無い。
※新しく買う人に負担がかかっている？？
以上が聞いた内容です。

[150: 名無しさん]

追加
④駐車場は立体駐車場で2m幅はある。

[151: マンション検討中さん]

既存住人が半数近くいるとなると、管理組合の運営上
価値観の違いなどが出てくることがこの物件の最大の懸念材料ですね。

福岡タワーも駅遠のタワマンは地雷中の地雷だと思うので、現状だと
中央区では選択肢が無いのが悩ましいです。
西新のブリリアは高すぎますし。

[152: 名無しさん]

ここの板とは違いますが福岡タワーズの事前申し込みは９５％(11／11現在)ぐらいでした。思ったより人気があります！人気の北側上層階の１００平米は１６倍でした。坪単価は低めです。駅が遠いと懸念材料ですが１０００万安く買ったと思って、タクシーを使えば２０年分？唐人駅まで６３０円です。マークイズの内覧会が１９日です。内覧会の招待状はパークハウスの営業からもらえます。それを見て、百道か福岡タワーズか検討したらどうですか？事前申し込みは２３日からです。絶妙のタイミングです。マークイズの店舗構成は便利と思いますよ。

[153: 名無しさん]

１５１番さん
私は現在、百道浜に住んでいますが私のマンションは西新駅まで１２００mです。某有名ビジネス雑誌に載っていましたがリーセルバリューは１３９％で九州でトップクラスでした。福岡タワーズから唐人駅も１２００mです。ＴＮＣ前のバス停からバスに乗れば本数も不便さを感じません。ドーム前のバスもほぼ同じ本数です。福岡市の人口は１９５万人まで予測されています。今より４０万人増えます。私の意見ですが百道も福岡タワーズも地雷は無いと思います

[154: 匿名さん]

信憑性が全く感じられませんが本当でしょうか？

個人的には福岡タワーズは無いですねぇ。タクシー代云々というアホみたいな計算も
将来の資産価値でみれば吹っ飛ぶと思いますよ。自分の考えではかなりリスキーな物件で地雷だと思います。
タワマンというだけで資産価値の点では不利なので、余程の好立地のプレミアム条件がなければ資産価値は維持できませんよ。駅遠は完全に地雷です。

現状の相場では相対的に安くみえる上層階の坪単価も立地を考えればかなり高いです。将来の下落率でいえばアイランドシティ以上の可能性もあると思います。

[155: 通りがかりさん]

パークコート 赤坂檜町でもあった同様の問題ですが、地権者があまりに多いと、高級物件を買える層と地権者では、かなり価値観が違う点がもしかしたら拘置所に近いことよりも大きな懸念材料になるかもしれません。
ここの場合団地でしたから、既にコミュニティもある程度構築されているでしょう。マンションを管理していく上で、意識の差は出てくるかもしれないと思いました。

[156: マンション比較中さん]

>>152さん
駅遠・塩害はパスです。

>>155さん
最初は少しはあるかもしれませんが、現所有者の平均年齢はかなり高いとのこと。
新購入者層が早い時期にメインになると思う。
同じく建替えた隣のレジデンスも問題は聞かないので懸念する程の事はないのでは？
急いでる人は西新と地行浜のタワーを先に買ってください。

[157: 匿名さん]

現所有者から子供の代に相続された時が、心配だけどね。

[161: 匿名さん]

ここは良いところも悪いところで、全て相殺されてしまいますからね。
地元の方は避ける傾向です。

[162: 匿名さん]

アマチュア批評家が地雷地雷と言っているけど本当の地雷を知らなすぎる。
タワーが地雷？福岡でそんなにタワマン建ってる？
みんなネットの情報に踊らされすぎだけどタワマンの事きちんと知ってる？
https://kawlu.com/journal/2017/10/01/48533/
↑これでも見て勉強してね。
地権者が多いマンションは格差以外にマンションの事に色々口出してくる。
理事役員でもないのに会議の時も出席してくる。
住んでからそれこそ地雷になるかもね。

[163: マンション比較中さん]

[No.158～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[164: 匿名さん]

同じ三菱地所だし仲良くしようね(笑)
駅近って駅近郊の会社に通っている人は便利だけどそれ以外は？って感じですね。
ここは駅近で閑静だし良いマンションだよ。
あきらかに福岡タワーズと購入層とメリットに感じる点が違うのでどっちにしようかと迷う人はほとんどいないと思います。

[165: マンション比較中さん]

うーん、ディスポーザーは付けて欲しかった・・・

[166: 匿名さん]

うちもディスポーザー欲しかったー
福岡では付いてないとこ多いのが幸い

[167: 匿名さん]

ディスポーザーが、今時無いのは辛いね。

[168: 匿名さん]

>>162
主張されている内容が支離滅裂で意味不明です。

リンク先の内容すらご自身で理解されてないのでしょうか？
リンク先の内容は耐震性や住心地などについて一つの視点からの主張にすぎませんが、それとこれまの地雷という主張に何の関連があるんでしょうか？

福岡タワーズが地雷だというのは資産価値の点で地雷と言っているんですよ。
駅遠だということと、タワマンの一般的な特性による土地の持ち分が少ないということが理由で資産価値の点で地雷だと言っているんですが、その意図すらご理解できないんでしょうか？

そもそも、なぜこのスレで福岡タワーズを必死で宣伝するのか理解に苦しみます。
三菱地所の優秀の社員の方が、こんな馬鹿げた内容の書き込みをするはずもないので、おそらくは購入を検討している方なのでしょうが、なぜ自分ごとのようにそこまで必死になるのでしょうか？　身内の方が建設作業員とかで関わっておられるのですか？これまでの嘘混じりの書き込み内容なども含めて、ちょっと反応が理解できませんね。

[169: 匿名さん]

>>162
あなたこそ何を知ったような口を叩いているのでしょうか。
専門家でもある著名な住宅ジャーナリストが軒並みタワマンの問題点を指摘していますよ。もちろん、完全に鵜呑みにもできませんが理に適った主張も多いです。
最低限、その程度の知識とそれを理解する知能を身に着けてから発言された方がいいですよ。あなたの発言を見ている限り、不動産の購入経験も無く何も分かってないように思うので。

[170: マンション比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[171: 通りがかりさん]

>>168
土地の持ち分(笑)そんなこと気にするなら戸建買ったらよいじゃない？
マンション購入予定の人でタワーは土地の持ち分が云々言っていると可笑しいですよ。
色々>>162が>>168の地雷踏んだらしいが必死で弁解する様子が痛々しすぎて。
>>169
この人も>>162が地雷踏んだらしいね。
アマチュア批評家が地雷かな？
もしあなたの著名な住宅ジャーナリストをＳ氏を指していたらとんだお門違いですよ。
色々と偏った考えの方なので建築士の間では誰も相手にされていません。
素人相手に煽ってお金を取る手法のブロガーに近い方なので

[172: 匿名さん]

>>171
文章力が無さすぎて何を言ってるのか意味不明です。
無知でご経験が皆無なのは一目瞭然ですが、マンションも最終的には土地の持ち分なんですよ。それに当てはまらないのが駅近などの超一等地のタワマンでプレミアム価格が上乗せされる物件です。福岡タワーズにはその要素が無いから地雷だと言っているんですよ。理解できますか？
タワマン批判で有名なS氏は論外ですが、N氏やもSK氏も同様の主張ですよ。
タワマンには欠点がないと思いこんでいるようなら救いようがないですね。

ちなみに、あなたが得意気にリンク先を貼った薄っぺらな>>162の内容についても
一つ一つ反論してあげましょうか？

[173: 匿名さん]

続き
>>162そのリンク先を書いている記者はｱﾏﾁｭｱ批評家以下の知識量しかないように思われますね。おそらくは仕様書を睨めっこしてるだけで実体験の無い人間の書いた記事です。

2 エレベーターの数が80戸に対して一つは少なすぎます。エレベーターの適正数は50戸に対して1機という計算が理想。ご自身で調べてみると良いでしょう。個人的な経験だと70戸に一基でも渋滞は頻繁に起きます。福岡タワーズは300戸に対して3機でしたっけ？あり得ません。速度も関係するので一概には言えないとだけ付け加えておきます。

8.タワマンの北向きで明るいのではダイレクトウィンドウの物件だけです。
ベランダのある福岡タワーズでは室内が相当に暗くなるので避けるべきでしょうね。また、昔に比べて仕様は高くなっているものの断熱材も薄くアルミサッシを使用する現状の仕様のマンションでは結露の可能性は十分にあります。

9.乾式壁について
136mmの乾式壁があれば十分というのは大嘘です。確実に隣住戸の騒音が感じられる仕様ですね。隣で掃除機が壁に接触すればかなりの音量でコツコツという音が伝わりますし、テレビの大音量や大声での会話もうっすらと聞こえるレベルなのでお隣の存在を確実に感じる仕様です。湿式180mmとは天と血ほどの差です。

現在も最も普及している乾式壁の仕様が旧来の136mmの最低仕様の乾式壁ですが、この仕様だとスタッドが双方のプラスターボードに接することになるので騒音が伝わりますよ（緩衝材を挟んでも）。最近ではこの問題点が明らかになってきているので、仕様の高いマンションではスタッド（間柱）を千鳥状に配置してお互いに接触しないような乾式壁になりつつあります。さらに仕様が高いと鉛板などが挟み込まれます。

軽く前半部分を読んでもこれだけ突っ込みどころがあります。よく読めばもっと出てくるでしょうけど、長文になりすぎるのでそれは後日としましょう。

結論から言うと>>162のリンク先を鵜呑みにするような人間はS氏以下の存在でしかないということです。個人的にはS氏は大袈裟すぎる極論も多いですが、まともな知識も持っているジャーナリストだと思いますよ。

[174: マンション検討中さん]

>>173 匿名さん

熱くならないでね
ちなみに、貴方が熱くなってる対象者じゃないので間違った情報だけ正します
タワーズのエレベーター 4台で73戸に1機です
最近のマンションでは70戸ぐらいが平均で普通の設定で、ちなみに1機だけ大型サイズになってます
ここが不足しているという論調だと半分以上のマンションが足りないと言ってるのと同じです
ちなみに、50戸に1機にしたらランニングコスト高くなります
コスパとのバランスまで提起しないとフェアではないです
タワマン云々のメリットデメリットは何も意見してないのでエレベーター情報の間違いだけ正しました

[175: 匿名さん]

>>173 匿名さん
ここはいつの間に福岡タワーズの板になったの？
煽った文章にはどこにも福岡タワーズと明記してなかったのに何故限定？
煽っている方も煽っている方ですが乗る方も乗る方です。
基本無視しましょう。

[176: 匿名さん]

我が家は30戸ですが、エレベーター2基あります。過剰ということですね。

[177: マンション検討中さん]

>>176 匿名さん

月のランニングコストはお幾らでしょうか？

[178: マンション比較中さん]

買いたくない、買えないんだったら買わなくていいじゃん！
この板に来る必要ないと思うよ（笑）

[179: マンション検討中さん]

ホームページの情報が更新されてますが、

管理担当者さんへ
リンクの公式URLが機能してないですよ

[180: 匿名さん]

>>174
それは勘違い失礼しました。福岡タワーズは元々、検討外なのであまり調べていませんでした。100戸に一基という低仕様もあるので、73戸に一基であれば標準といったところでしょうね。
ただ、ギリギリだと思うので早朝の混む時間帯では渋滞が起きる可能性が高い割合です。
また、高層階専用、低層階専用の区分けが重要です。

ランニングコストに関してはおっしゃる通りですが、
世帯数が300百戸近い物件でのエレーベーター1台あたりの更新費や維持費というのは微々たるものです。

例えば、かなり多め・余裕ももって30年後に一基につき3千万の更新費用が発生すると仮定した場合、
年間100万円の費用負担という計算になります。
単純な世帯割で1戸あたりにすると、約3300円となり月額換算では280円程度と微々たる金額になります。ですので、エレベーターの台数を増やすことによる利便性の向上、資産価値の上昇分の方が大きいという見方もあります。

福岡タワーズの評価できる点は購入層を明確にして無駄な共用施設を省いているところですね。
管理会社が妥当な費用を請求するのであれば、自走式と合わせて維持費も安い方なのではないでしょうか。
売主や施工会社の系列企業が管理会社の場合は不当に高額な管理費を請求するケースも多いのでその点は注意が必要です。
管理内容に差がなく、毎月高額な管理費を支払っているマンションが多いので管理組合に優秀な人が就くかどうかでマンションの維持管理がかなり左右されます。

[181: 匿名さん]

>>175
場違いに、福岡タワーズの宣伝を必死になっている方がいるのでその方へのツッコミをする意図ですよ。

>>152>>153の方のレスが発端で>>162が同一人物だと思ったのですが、
どうやら、違かったようですね。要は>>162が見当違いの書き込みをしたことが原因のようです。福岡タワーズが地雷、駅遠のタワマンが地雷という内容を、タワマン全てが地雷と勘違いされて、薄っぺらな突っ込みどころ満載のリンクを貼ってしまったんでしょうね。

[182: マンション検討中さん]

>>176 匿名さん

GM基準ですね

[183: マンション検討中さん]

福岡タワーズの話しはいいので、ザパークハウス百道の情報を聞きたいです。

[184: 評判気になるさん]

福岡タワーズはオープン前でも渋滞が以前よりもひどくて耐えられない。福岡一の渋滞地区になりそう。
パークハウス百道は欠点がなく、駅も近い。値段もブリリアより安いし。

[185: 匿名さん]

まとめ
良い点：立地（地下鉄空港線に近い、バスターミナルに近い、小学校に近い、市役所、警察署、税務署などにも近い）
　　　　仕様は標準、平置き駐車場、エレベーター数は適正、価格は西新駅直結マンションより安い予定。

悪い点：立地（拘置所横、最寄駅が藤崎で乗り場まで時間がかかる、スーパーに遠い）、仕様が並、ディスポーザーなし。
　　　　エレベーターの数は高級仕様ではない、既存住民との関係性（問題ないと思われるが）、建て替えのため価格が高めに設定される可能性。

[186: マンション比較中さん]

やっぱりここいいよね～。
http://www.mecsumai.com/tph-momochi/

[187: 匿名さん]

いよいよ来月モデルルームが開設されるそうだ。
ぜひ見に行きたい。今のところ他は考えていない。

[188: マンション検討中さん]

事前案内会決まりました

まだモデルルーム見れないようです

[189: 匿名さん]

３ＬＤＫの広めの部屋はないのかな？

[190: 匿名さん]

初期段階でホームページに掲載されていたパースを見た印象で、まるで団地そのものという
印象を受けましたが、その後に追加で掲載されたエントランス付近のパースを見ると、センス良くまとまっていてかなり高印象を持ちました。ただ、この価格帯のマンションでディスポーザー無しというのは考えられませんね。過去にも気に入ったマンションがいくつもありましたがディスポーザー無しという一点だけで諦めた事が何度もあります。

[191: 坪単価比較中さん]

ディスポーザーにえらくこだわっている人いるようですが、そんなに必要ですか？
昔使っていたことあるけどよく故障するし、なくても全然構わないと思いますが…。

[192: 匿名さん]

最近のディスポーザーは、なかなか壊れませんよ。必須です。

[193: マンション検討中さん]

>>190
若い主婦や料理する人にはポイントの一つなのかもしれんが、俺らにはどうでもいい話や（笑）
で、いつモデルルーム見れんの？

[194: マンション検討中さん]

俺らって一緒にしないでくれますか？
あと、質問する言葉遣いじゃないですね。

[195: マンション検討中さん]

モデルルームは三菱地所レジデンス西新ギャラリー　
１２月上旬よりオープンとのことです。

[196: マンション検討中さん]

80平米くらいの間取りもあるといいですね。

[197: 匿名さん]

>>196

私も３ＬＤＫの８０平米位が希望です。
広すぎるのも狭すぎるのもいやですね。

[198: マンション検討中さん]

で、幾らになるの？
前評判通りなら80㎡で6300万

[199: 匿名さん]

>>198

6300万というのは中層階でしょうね。
上層階だったら6500～6800位でしょうか。てゆうか販売分の空きはあるのかな？

[200: 匿名さん]

藤崎住宅の団地民は低層に住むのかな？

一般が買える部屋は割高？

[201: マンション検討中さん]

明日説明会参加予定です。
今日参加されたかた、どうでしたか？

[202: 匿名さん]

えっ、説明会どこであるんですか？
予約なしでも行けるんですか？

[203: マンション検討中さん]

資料請求したら、説明会の案内が来てましたよ

[204: マンション検討中さん]

いくら？

[205: マンション比較中さん]

また発表されてない。
西新のタワマンよりはかなり安いと思う。
ただ数十年後を考えたらこっちだと思う。

[206: 匿名さん]

>>205 マンション比較中さん
数十年って30年後とか？

ブリリアはその頃はランニングコストが12万くらいになってるかも

[207: やふ]

説明会行ってきました。団地民は低層階なんてとんでもない。最上階もルーフバルコニー付きの角部屋もしっかりと団地民で確保されておりました。団地民ラッキーですね。

[208: マンション掲示板さん]

結構最初から団地組がいい場所とってるって言われてたよね、超ラッキー

[209: マンション検討中さん]

印象としてはどうでしたか？
お買い得ですか？

[210: マンション検討中さん]

団地民が条件の良い部屋を格安で入手か？
それでディスポーザー無しなのに外部民は高い買い物をさせられる？？

[211: 匿名さん]

>>210 マンション検討中さん

それが、マンション建て替えですよ。

[212: 匿名さん]

空き部屋の表見せてもらった限りでは、旧住民は中のほうを選んでいる人が多く、
建て替えの割には端や上のほうも結構空いているなという印象でしたよ。

[213: 通りがかりさん]

>>212 匿名さん
空き部屋の表は資料としてもらえましたか？

[214: 匿名さん]

建て替えの場合は売り主は管理組合ではないですか。？

[215: ご近所さん]

>>214

管理組合は既に解散して権利等は三菱に渡しているのではないでしょうか。

[216: 匿名さん]

建替組合は存在しているはずですが。

[217: ご近所さん]

売主は三菱レジデンス・福岡地所・積水です。

[218: 匿名さん]

売主３社が組合員から買い上げ物件という事でしょうか。
建替組合は宅地建物取引業者としての登録はしていなかったのでしょう。

[219: 匿名さん]

福岡タワーズは客観的にみて無いと思うでこちらが有力候補ですが、
ディスポーザー無しは相当、痛いですね・・・
ほんと、これだという物件が福岡には何一つないですね。

[220: 匿名さん]

建替組合員への配当金の分配はあるのでしょうね。