ザ・パークハウス 百道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-momochi/
所在地：福岡県福岡市早良区百道2丁目807番105（地番）
交通：地下鉄空港線「藤崎」歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.59平米～130.09平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社、福岡地所株式会社、積水ハウス株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-09-07 03:04:55
現在の物件
ザ・パークハウス 百道
ザ・パークハウス 百道ってどうですか？
| No.101 |
by マンション比較中さん 2018-10-13 22:00:57
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>>100匿名さん
送ってもらったパンフレット見ると北側の棟が数階分高い様です。 その部屋は前後さえぎるものが無いのでしょう。 また、どちらの棟も基本南側がリビング・バルコニーのようです。 なお、バルコニーデッキも特殊ガラスのようで、プライバシーは 大丈夫なのではないでしょうか？ |
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| No.102 |
あまり安い値段を期待しない方が良いかと
三菱は立地的にも戸数的にも高値でも捌けると睨んでいる 平均300 最安230じゃないかな？ |
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| No.103 |
値段でたらみんなネガキャンはじめるだろうね。楽しみです。
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| No.104 |
値段が出る前から断言するけど,ここは拘置所が近いからパス。
青山墓地の例があるし近くがお墓でも気にしないけど犯罪と無縁な暮らしなのに拘置所が近所なのは微妙な気分。 |
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| No.105 |
拘置所どうでもいい。そんなこと言ったら百道西新なんて液状化現象が最も目立った地域のひとつで、南海トラフでも被害が少ないとされている福岡でほぼ浸水してしまう。拘置所なんてそれから比べると大したことない。
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| No.106 |
通りがかりさん、液状化っていつあったことでしょうか？
百道浜ではあったかもしれないが、百道や西新は古くからの土地なので… 私の記憶にないので教えて下さい。 |
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| No.107 |
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| No.108 |
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| No.109 |
昔は砂浜だった西新の一部も液状化しやすい地盤だろうね。
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| No.110 |
西新だけじゃなく天神や薬院や博多駅も液状化しやすい地盤だろうね。
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| No.111 |
単に百道と百道浜の区別が付かない田舎モンなんだろ？
そんな田舎もんにはこの辺のマンションは買えないから。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
105
百道西新のどこが液状化したか、明確にお答えください。 |
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| No.114 |
値段がわかったら、また近隣の新築マンションにちらばっていく可能性ありますね。。。
多分高いとおもいますが。。。 |
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| No.115 |
液状化したのは西新・百道でなく百道浜ですよ！
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| No.116 |
カタログきましたが、ホームページ以上のことは 、あまり載ってませんね
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| No.117 |
安値期待しても平均坪単価290以上さ
天神今泉だと300超、福岡タワーズで230くらい 藤崎で今泉に近い値段で売り出されたら割高判定です |
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| No.118 |
上層階で300、中層階で290、下層階で280を予想している。
ここの価格は年数経っても安定していると思う。 できるだけ安くで売り出してほしいが…。 |
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| No.119 |
事業協力者多過ぎて価格に乗っかるよ
今泉との価格発表後に比べれば相場より割高であることが明白になる |
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| No.120 |
中古価格が安定しているのは今だけですよ。駅直結タワマン次第で、中古価格はかなりの変動があると思われます。
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| No.121 |
>>119
いちいち言いたかないけど今泉・大名地区はもともと堀を埋め立ててできた町。 また、警固断層も下を通っている。タワマンだったらかなりしなるかもね。 買うのは自由。だけど地震保険だけは入っときな。 |
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| No.122 |
西新にモデルルームができるらしいね。
広告もＣＭも控えて静かに売って下さいね(^^ |
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| No.123 |
どのくらい人気出るのかな？
タワマンがダンパー問題で販売延期中止に追い込まれてるので板マンに追い風が吹いてる 学校区は残念だけど人気は出そう |
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| No.124 |
西新に比べれば藤崎は供給過多ではないので200部屋で徒歩3分の条件は捌ける規模感
あとは価格だよね 西新の徒歩3〜4分の新築が坪215〜270くらいで販売中 藤崎なら平均270で検討できる水準かな |
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| No.125 |
あの施設がなければ、捌けるだろうね。
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| No.126 |
あの施設があるからこそ警備体制の強化で治安対策になって安心かも
なんやかんや藤崎駅徒歩3分は強い |
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| No.127 |
拘置所関係者は早良口交差点の方の道路からしか出入りしないので、
心配しなくていいですよ（笑） こちらからは建物が見えてるだけです。 ただ、新しい建物が建ったら見えづらくなるでしょうね。 |
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| No.128 |
建物が見えるだけで、嫌だけどね。
リセールの時は告知義務がでるだろうし、暴落時の下落率は凄いだろうね。 |
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| No.129 |
駅近だけでも駅遠=資産価値ないマンションより安全｡ほとんど欠点ない。タワーもなしになった。
駅近で、タワーでないマンションが最低条件。 |
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| No.130 |
震災リスクを考えると、10階以上の建物で非免震というのはあり得ませんけどね。
自分は免震のタワマンの選びます。 |
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| No.131 |
ほとんど欠点がないと言われてますが、その少ないと思われている欠点が残念過ぎる。滅多にない欠点だけに比較しようがない。
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| No.132 |
もうディスネタないのか。
10階程度のマンションに免震？？ もっとピリッとしたやつ持って来い。 |
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| No.133 |
評判落として安くしたい人が紛れ込んでるね |
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| No.134 |
評判を落としたいわけではなく、事実を語っているだけです。
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| No.135 |
事実を語った先にあるものとは？
あの施設が理由で検討外であれば検討者ではなくなるし、ここ検討中の人であの施設を知らない情弱がいるのだろうか？ 知ってて検討中であれば本音は価格に反映して欲しいと期待してる人も紛れ混んでるのでは？ |
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| No.136 |
正直周囲の施設なんてどうでもいい。一部の人以外誰も気にしてない。いやならやめればいい。それより結構競争が激しそうでちょと心配。
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| No.137 |
周囲の施設はどうでもいいわけない。
では地下鉄やバスセンターは関係ないのか？ 関係あるでしょう。 例の施設も付属品のようなもの。 堂々とすれば良い。 プラスマイナスを計算してプラスと思えば買えばいいんじゃない。 |
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| No.138 |
既にみんなが知ってる情報を得意気に何回も書き込むのが理解できないよね
新ネタ用意しないと参考にもならない そして、その施設を許容したもののみが買うことになる 実は人気になると見てる |
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| No.139 |
毎日利用する駅だから
地下鉄の場合、藤崎のように 改札まで底深い駅は、私はイヤです。 改札までの移動時間が短くて、 駅自体の規模は小さい方が 便利ですね。 |
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| No.140 |
＞139 地下鉄通勤者の割合は知らないけど、うちは徒歩10分以内の通勤になるので、藤崎駅の深さは気になりません。非常にささいなネックは、スーパーが、例えサニーと言えども結構遠いことです。
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| No.141 |
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| No.142 |
藤崎駅が深いってのは…まともに使ったことがない人の言葉。ホームから地上（藤崎ターミナル内）までエスカレーターだけで上がれる駅。たとえば西新は比較的浅いが結局階段を使わざるを得ない。
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| No.143 |
まともに毎日使ってるけど、藤崎駅は乗り場まで時間がかかりますよ。たとえエスカレーターでもね。
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| No.144 |
西新を考えていたが、カヤバ問題もあり、こちらで検討したい。
ここいくらなんですか？ 坪４００以下だったらうれしいが。 |
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| No.145 |
藤崎駅は確かに深い、駅までよりホームに着くまで時間がかかる
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| No.146 |
空港線はどこも深くてホームまでものすごく時間かかりますよ。
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| No.147 |
西新駅もすごく時間かかる。
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| No.148 |
藤崎駅の深さは西新駅の比じゃないと思うけどね。
中州とか博多駅級じゃないの？街中と一緒で良かったじゃん。 |
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| No.149 |
福岡タワーを検討する為に残りの桜坂の情報と百道の情報を聞きました。
①価格は300万/坪を想定している。 ②団地の住民は大半が入るとのこと。実際の販売戸数は120〜130戸らしい。競争倍率は高い。 ③団地の住民の要望でコストを下げた仕様になっている。例：ディスポーザーは無い。 ※新しく買う人に負担がかかっている？？ 以上が聞いた内容です。 |
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| No.150 |
追加
④駐車場は立体駐車場で2m幅はある。 |
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| No.151 |
既存住人が半数近くいるとなると、管理組合の運営上
価値観の違いなどが出てくることがこの物件の最大の懸念材料ですね。 福岡タワーも駅遠のタワマンは地雷中の地雷だと思うので、現状だと 中央区では選択肢が無いのが悩ましいです。 西新のブリリアは高すぎますし。 |
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| No.152 |
ここの板とは違いますが福岡タワーズの事前申し込みは９５％(11／11現在)ぐらいでした。思ったより人気があります！人気の北側上層階の１００平米は１６倍でした。坪単価は低めです。駅が遠いと懸念材料ですが１０００万安く買ったと思って、タクシーを使えば２０年分？唐人駅まで６３０円です。マークイズの内覧会が１９日です。内覧会の招待状はパークハウスの営業からもらえます。それを見て、百道か福岡タワーズか検討したらどうですか？事前申し込みは２３日からです。絶妙のタイミングです。マークイズの店舗構成は便利と思いますよ。
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| No.153 |
１５１番さん
私は現在、百道浜に住んでいますが私のマンションは西新駅まで１２００mです。某有名ビジネス雑誌に載っていましたがリーセルバリューは１３９％で九州でトップクラスでした。福岡タワーズから唐人駅も１２００mです。ＴＮＣ前のバス停からバスに乗れば本数も不便さを感じません。ドーム前のバスもほぼ同じ本数です。福岡市の人口は１９５万人まで予測されています。今より４０万人増えます。私の意見ですが百道も福岡タワーズも地雷は無いと思います |
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| No.154 |
信憑性が全く感じられませんが本当でしょうか？
個人的には福岡タワーズは無いですねぇ。タクシー代云々というアホみたいな計算も 将来の資産価値でみれば吹っ飛ぶと思いますよ。自分の考えではかなりリスキーな物件で地雷だと思います。 タワマンというだけで資産価値の点では不利なので、余程の好立地のプレミアム条件がなければ資産価値は維持できませんよ。駅遠は完全に地雷です。 現状の相場では相対的に安くみえる上層階の坪単価も立地を考えればかなり高いです。将来の下落率でいえばアイランドシティ以上の可能性もあると思います。 |
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| No.155 |
パークコート 赤坂檜町でもあった同様の問題ですが、地権者があまりに多いと、高級物件を買える層と地権者では、かなり価値観が違う点がもしかしたら拘置所に近いことよりも大きな懸念材料になるかもしれません。
ここの場合団地でしたから、既にコミュニティもある程度構築されているでしょう。マンションを管理していく上で、意識の差は出てくるかもしれないと思いました。 |
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| No.156 | ||
| No.157 |
現所有者から子供の代に相続された時が、心配だけどね。
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| No.161 |
ここは良いところも悪いところで、全て相殺されてしまいますからね。
地元の方は避ける傾向です。 |
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| No.162 |
アマチュア批評家が地雷地雷と言っているけど本当の地雷を知らなすぎる。
タワーが地雷？福岡でそんなにタワマン建ってる？ みんなネットの情報に踊らされすぎだけどタワマンの事きちんと知ってる？ https://kawlu.com/journal/2017/10/01/48533/ ↑これでも見て勉強してね。 地権者が多いマンションは格差以外にマンションの事に色々口出してくる。 理事役員でもないのに会議の時も出席してくる。 住んでからそれこそ地雷になるかもね。 |
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| No.163 |
[No.158～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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| No.164 |
同じ三菱地所だし仲良くしようね(笑)
駅近って駅近郊の会社に通っている人は便利だけどそれ以外は？って感じですね。 ここは駅近で閑静だし良いマンションだよ。 あきらかに福岡タワーズと購入層とメリットに感じる点が違うのでどっちにしようかと迷う人はほとんどいないと思います。 |
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| No.165 |
うーん、ディスポーザーは付けて欲しかった・・・
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| No.166 |
うちもディスポーザー欲しかったー
福岡では付いてないとこ多いのが幸い |
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| No.167 |
ディスポーザーが、今時無いのは辛いね。
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| No.168 |
>>162
主張されている内容が支離滅裂で意味不明です。 リンク先の内容すらご自身で理解されてないのでしょうか？ リンク先の内容は耐震性や住心地などについて一つの視点からの主張にすぎませんが、それとこれまの地雷という主張に何の関連があるんでしょうか？ 福岡タワーズが地雷だというのは資産価値の点で地雷と言っているんですよ。 駅遠だということと、タワマンの一般的な特性による土地の持ち分が少ないということが理由で資産価値の点で地雷だと言っているんですが、その意図すらご理解できないんでしょうか？ そもそも、なぜこのスレで福岡タワーズを必死で宣伝するのか理解に苦しみます。 三菱地所の優秀の社員の方が、こんな馬鹿げた内容の書き込みをするはずもないので、おそらくは購入を検討している方なのでしょうが、なぜ自分ごとのようにそこまで必死になるのでしょうか？ 身内の方が建設作業員とかで関わっておられるのですか？これまでの嘘混じりの書き込み内容なども含めて、ちょっと反応が理解できませんね。 |
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| No.169 |
>>162
あなたこそ何を知ったような口を叩いているのでしょうか。 専門家でもある著名な住宅ジャーナリストが軒並みタワマンの問題点を指摘していますよ。もちろん、完全に鵜呑みにもできませんが理に適った主張も多いです。 最低限、その程度の知識とそれを理解する知能を身に着けてから発言された方がいいですよ。あなたの発言を見ている限り、不動産の購入経験も無く何も分かってないように思うので。 |
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| No.170 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.171 | ||
| No.172 | ||
| No.173 |
続き
>>162そのリンク先を書いている記者はｱﾏﾁｭｱ批評家以下の知識量しかないように思われますね。おそらくは仕様書を睨めっこしてるだけで実体験の無い人間の書いた記事です。 2 エレベーターの数が80戸に対して一つは少なすぎます。エレベーターの適正数は50戸に対して1機という計算が理想。ご自身で調べてみると良いでしょう。個人的な経験だと70戸に一基でも渋滞は頻繁に起きます。福岡タワーズは300戸に対して3機でしたっけ？あり得ません。速度も関係するので一概には言えないとだけ付け加えておきます。 8.タワマンの北向きで明るいのではダイレクトウィンドウの物件だけです。 ベランダのある福岡タワーズでは室内が相当に暗くなるので避けるべきでしょうね。また、昔に比べて仕様は高くなっているものの断熱材も薄くアルミサッシを使用する現状の仕様のマンションでは結露の可能性は十分にあります。 9.乾式壁について 136mmの乾式壁があれば十分というのは大嘘です。確実に隣住戸の騒音が感じられる仕様ですね。隣で掃除機が壁に接触すればかなりの音量でコツコツという音が伝わりますし、テレビの大音量や大声での会話もうっすらと聞こえるレベルなのでお隣の存在を確実に感じる仕様です。湿式180mmとは天と血ほどの差です。 現在も最も普及している乾式壁の仕様が旧来の136mmの最低仕様の乾式壁ですが、この仕様だとスタッドが双方のプラスターボードに接することになるので騒音が伝わりますよ（緩衝材を挟んでも）。最近ではこの問題点が明らかになってきているので、仕様の高いマンションではスタッド（間柱）を千鳥状に配置してお互いに接触しないような乾式壁になりつつあります。さらに仕様が高いと鉛板などが挟み込まれます。 軽く前半部分を読んでもこれだけ突っ込みどころがあります。よく読めばもっと出てくるでしょうけど、長文になりすぎるのでそれは後日としましょう。 結論から言うと>>162のリンク先を鵜呑みにするような人間はS氏以下の存在でしかないということです。個人的にはS氏は大袈裟すぎる極論も多いですが、まともな知識も持っているジャーナリストだと思いますよ。 |
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| No.174 |
>>173 匿名さん
熱くならないでね ちなみに、貴方が熱くなってる対象者じゃないので間違った情報だけ正します タワーズのエレベーター 4台で73戸に1機です 最近のマンションでは70戸ぐらいが平均で普通の設定で、ちなみに1機だけ大型サイズになってます ここが不足しているという論調だと半分以上のマンションが足りないと言ってるのと同じです ちなみに、50戸に1機にしたらランニングコスト高くなります コスパとのバランスまで提起しないとフェアではないです タワマン云々のメリットデメリットは何も意見してないのでエレベーター情報の間違いだけ正しました |
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| No.175 |
>>173 匿名さん
ここはいつの間に福岡タワーズの板になったの？ 煽った文章にはどこにも福岡タワーズと明記してなかったのに何故限定？ 煽っている方も煽っている方ですが乗る方も乗る方です。 基本無視しましょう。 |
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| No.176 |
我が家は30戸ですが、エレベーター2基あります。過剰ということですね。
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| No.177 |
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| No.178 |
買いたくない、買えないんだったら買わなくていいじゃん！
この板に来る必要ないと思うよ（笑） |
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| No.179 |
ホームページの情報が更新されてますが、
管理担当者さんへ リンクの公式URLが機能してないですよ |
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| No.180 |
>>174
それは勘違い失礼しました。福岡タワーズは元々、検討外なのであまり調べていませんでした。100戸に一基という低仕様もあるので、73戸に一基であれば標準といったところでしょうね。 ただ、ギリギリだと思うので早朝の混む時間帯では渋滞が起きる可能性が高い割合です。 また、高層階専用、低層階専用の区分けが重要です。 ランニングコストに関してはおっしゃる通りですが、 世帯数が300百戸近い物件でのエレーベーター1台あたりの更新費や維持費というのは微々たるものです。 例えば、かなり多め・余裕ももって30年後に一基につき3千万の更新費用が発生すると仮定した場合、 年間100万円の費用負担という計算になります。 単純な世帯割で1戸あたりにすると、約3300円となり月額換算では280円程度と微々たる金額になります。ですので、エレベーターの台数を増やすことによる利便性の向上、資産価値の上昇分の方が大きいという見方もあります。 福岡タワーズの評価できる点は購入層を明確にして無駄な共用施設を省いているところですね。 管理会社が妥当な費用を請求するのであれば、自走式と合わせて維持費も安い方なのではないでしょうか。 売主や施工会社の系列企業が管理会社の場合は不当に高額な管理費を請求するケースも多いのでその点は注意が必要です。 管理内容に差がなく、毎月高額な管理費を支払っているマンションが多いので管理組合に優秀な人が就くかどうかでマンションの維持管理がかなり左右されます。 |
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| No.181 | ||
| No.182 |
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| No.183 |
福岡タワーズの話しはいいので、ザパークハウス百道の情報を聞きたいです。
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| No.184 |
福岡タワーズはオープン前でも渋滞が以前よりもひどくて耐えられない。福岡一の渋滞地区になりそう。
パークハウス百道は欠点がなく、駅も近い。値段もブリリアより安いし。 |
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| No.185 |
まとめ
良い点：立地（地下鉄空港線に近い、バスターミナルに近い、小学校に近い、市役所、警察署、税務署などにも近い） 仕様は標準、平置き駐車場、エレベーター数は適正、価格は西新駅直結マンションより安い予定。 悪い点：立地（拘置所横、最寄駅が藤崎で乗り場まで時間がかかる、スーパーに遠い）、仕様が並、ディスポーザーなし。 エレベーターの数は高級仕様ではない、既存住民との関係性（問題ないと思われるが）、建て替えのため価格が高めに設定される可能性。 |
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| No.186 |
やっぱりここいいよね～。
http://www.mecsumai.com/tph-momochi/ |
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| No.187 |
いよいよ来月モデルルームが開設されるそうだ。
ぜひ見に行きたい。今のところ他は考えていない。 |
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| No.188 |
事前案内会決まりました
まだモデルルーム見れないようです |
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| No.189 |
３ＬＤＫの広めの部屋はないのかな？
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| No.190 |
初期段階でホームページに掲載されていたパースを見た印象で、まるで団地そのものという
印象を受けましたが、その後に追加で掲載されたエントランス付近のパースを見ると、センス良くまとまっていてかなり高印象を持ちました。ただ、この価格帯のマンションでディスポーザー無しというのは考えられませんね。過去にも気に入ったマンションがいくつもありましたがディスポーザー無しという一点だけで諦めた事が何度もあります。 |
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| No.191 |
ディスポーザーにえらくこだわっている人いるようですが、そんなに必要ですか？
昔使っていたことあるけどよく故障するし、なくても全然構わないと思いますが…。 |
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| No.192 |
最近のディスポーザーは、なかなか壊れませんよ。必須です。
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| No.193 |
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| No.194 |
俺らって一緒にしないでくれますか？
あと、質問する言葉遣いじゃないですね。 |
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| No.195 |
モデルルームは三菱地所レジデンス西新ギャラリー
１２月上旬よりオープンとのことです。 |
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| No.196 |
80平米くらいの間取りもあるといいですね。
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| No.197 |
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| No.198 |
で、幾らになるの？
前評判通りなら80㎡で6300万 |
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| No.199 |
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| No.200 |
藤崎住宅の団地民は低層に住むのかな？
一般が買える部屋は割高？ |
現在の物件
ザ・パークハウス 百道
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