ザ・パークハウス 本厚木タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 本厚木タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-htower/

所在地：神奈川県厚木市旭町1丁目380番（地番）
交通：小田急小田原線「本厚木」駅（南口）よりステーションエントランスまで徒歩1 分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.20平米～113.49平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社・株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：フジタ・小島組建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2495: マンション検討中さん]

>>2494 匿名さん

どれぐらい？

[2496: マンション検討中さん]

ザ・パークハウス本厚木タワーミハラスのドローンによる空撮映像です。

https://youtu.be/YYl6thLx2pU

[2497: マンション検討中さん]

本日の第1会の打ち合わせには欠席しますが、会話のネタにどうぞ
(∩´｡?ω?)⊃ﾄﾞｿﾞｰ
(⊃σ?σ)⊃ﾄﾞｳｿﾞﾄﾞｳｿﾞ⊂(σ?σ⊂)

[2498: マンション検討中さん]

メインは理事長のトークです。

https://youtu.be/N-LPB0u0_Ws

[2499: マンション検討中さん]

https://www.mecsumai.com/tph-htower/design/

オーナーズラウンジのWifiでしたら、
大人数のインターネットアクセスでも快適に動作すると思います。

[2500: マンション検討中さん]

第1回打ち合わせが滞りなく完了したようで良かったですね。

[2501: マンション検討中さん]

6階の3LDKが6,000万円で売出です。

https://www.athome.co.jp/mansion/6973671176/

[2502: マンション検討中さん]

この価格だと買った時の諸費用、売買時の手数料、税金考えると利益はほぼなし？

[2503: マンション検討中さん]

どなたか、新築価格がわかる方はいますか？

[2504: マンション検討中さん]

6階3LDK北東72.31m2は新築価格5,142万円

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/645690/

[2505: マンション検討中さん]

・粗利:5,980万円-5,142万円＝838万円

・利益率:16.3%

[2506: マンション検討中さん]

平均年収の約2倍の粗利ですね。

ビジネスとしては悪くないと思います。

平均的な売却活動期間であるおよそ3ヶ月の間には成約するのではないでしょうか。

北東なので、眺望は期待できないですね。
本厚木駅南口がガッツリ見えてますし。

[2507: マンション検討中さん]

>>2505 マンション検討中さん

だけどこれって買った時の諸費用や売買時の手数料、微々たるもんですが不動産取得税や売れるまでの管理費、修繕積立金がかかりますよね？
あと1番大きい40%ほどの税金。

[2508: マンション検討中さん]

>>2507 マンション検討中さん

はい。特に税率は40%ですね。

[2509: 匿名さん]

5,980万円-5,142万円＝838万円儲かるようように思えても、本当の利益は250~300万円くらいって事ですかね？

[2510: マンション検討中さん]

>>2509 匿名さん

利益が300万円と仮定すると
月25万円の不労所得が1年分支給
と同じですね。

他の不動産もお持ちであれば、
損益通算などもできますので、
良いビジネスだと思いますよ。

[2511: 匿名さん]

>>2510 マンション検討中さん

どういうローン組んだかわかりませんが、手数料がほとんどかかっていないならば購入時の諸費用はあまりかかってないので300万くらいは残りそうですね。
あとは売買時に値切られないようにですね。売り出し値を知っている人が来れば値切られますから。まぁ、人気物件だったならそういう人は突っぱねても売れるでしょう。

[2512: マンション検討中さん]

>>2511 匿名さん

新築価格はググれば出ます。
6,000万円のお買い物であれば、
値上がり幅ぐらいは調べると思います。

良いビジネスとなることをお祈り致します。

[2513: 匿名さん]

>>2510 マンション検討中さん
>他の不動産もお持ちであれば、損益通算などもできますので、良いビジネスだと思いますよ。
損益通算って、他の不動産の方では損失が出ている前提で考えられているのですね？そうだとしたら、全体としてはそれほど良いビジネスにはなってないかもしれませんね（笑）

[2514: 口コミ知りたいさん]

>>2513 匿名さん

単年度の視点だけで捉えると、そう見えます。

[2515: マンション検討中さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOGN08F810Y1A600C2000000/

説明が分かりにくかったですね。
すみません。

上記の日経新聞の記事が一例になりますが、
収益は上手に赤字と相殺して節税するのが、
サラリーマンと事業家の最たる違いですね。

見かけの赤字を作る(決算書上では赤字)と、
本当の収益も上手に隠れます。(相殺)

確定申告をされていないかたにはこの考え方
を理解するのはとても難しいことですし、
節税はokでも脱税はngですので、
専門家のアドバイスをいただきながら行う
べきです。

長くなりましたが、この売買が良いビジネスとなることを願っています。

成約すると、成約実績として周辺事例に追加されるので、とても期待しています。

[2516: 匿名さん]

>>2515
これは巧妙に赤字物件を売りつけるインチキ不動産投資コンサルの類だと思う。気をつけた方がいい。

[2517: マンション検討中さん]

https://www3.nhk.or.jp/shutoken-news/20210609/1000065506.html

本厚木タワーがNHKで映りました。
10秒ぐらいです。

[2518: 匿名さん]

マンション検討中さんはほとんど毎日のように投稿していますね。この板の主みたいになっているけれど一体何者なんだろう？
・購入者
・デペおよび売主関係
・再開発組合関係
・不動産屋
・投資コンサルタント

[2519: マンション検討中さん]

マンション検討中の方しかいないと思いますが。

選択肢の1番上に出てきますし。

[2520: 匿名さん]

>>2518 匿名さん

購入者

[2521: マンション検討中さん]

http://www.fujiyogyo.co.jp/works/works_category/landscape/

本厚木駅前広場の施工実績です。

本厚木タワーも写っています。

[2522: 匿名さん]

>>2519
>マンション検討中の方しかいないと思いますが。
「最上階約2億円の購入を検討されているなんて凄いですね」って信じられるかい！
購入者、購入検討者は一番有り得なんよ(笑)

[2523: マンション検討中さん]

>>2522 匿名さん

賃貸なら月25万円から。
中古なら6000万円から。

ありますね。

[2524: 匿名さん]

ハンドル名「マンション検討中さん」が全て同じ人だとは言いませんが、それでも大部分が同一人物だろうと推測します。そしてその投稿数および投稿内容から購入者、購入検討者と言うのは到底無理があるでしょう。
目的は一体なんなのか？やはりステルスマーケティングですかね？

[2525: 匿名さん]

ステルスマーケティングは違法

[2526: 住民板ユーザーさん1]

>>2524 匿名さん
自分の物件価値を高く見積もりたい、または夢をもつ購入者だと思ってました。

ちなみに私は購入者です。マーケティングするにしても、今利益を得られる立場のひとが少なすぎますしね。

[2527: 匿名さん]

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2021-06-15/QUPXN7T1UM1C01

世界的に不動産価格が上がっているだけですね。
本厚木タワーだけが上がっているわけじゃない。

[2528: マンション検討中さん]

>>2527 匿名さん

日本の不動産の値上がりは、世界から見ると大したことありません。

最近の不動産は基本的に(平均的に)は値上がりするようですね。

マイホームの資産価値の目減りとは無縁です。

[2529: 匿名さん]

https://www.townnews.co.jp/0404/2021/06/18/579608.html

厚木市が初の人口減だそうですね。

[2530: 匿名さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOGM173SY0X10C21A6000000/

中国新築マンション、主要都市の9割で上昇

とのことです。立地さえ間違わなければ、
新築でもしっかり値上がりするのですね。

[2531: 匿名さん]

厚木駅前の立地が間違いでないと良いですね笑

[2532: 匿名さん]

https://www.townnews.co.jp/0404/2021/06/18/579610.html

ランドマークタワーが北口に。

[2533: 匿名さん]

本厚木タワーがNo.1ランドマークタワーなのに陥落してしまいますね。

[2534: 匿名さん]

商業ビルとタワマン比べてどうするんですかね、、

[2535: 匿名さん]

>>2533
>>2534
喧嘩する事ないですよ。駅周辺がきれいになれば相乗効果で北口、南口両方にメリットありますから。

[2536: 匿名さん]

ステルスマーケティングとは何だろうと調べてみると
一般消費者と偽り宣伝行為をするマーケティング手法だそうで
そんなやり口があるのかと驚きました。
コスメなどはSNSでインフルエンサーに書き込みを依頼する会社が
あるとは知っていましたがマンションもあるんですかねぇ？

[2537: 匿名さん]

デペや売主関係者がここを気にしていない見ていないとは思えません。しかしデペや売主関係者と名乗って投稿している例はほとんど見つからないので、立場を伏せて投稿している可能性があると考えるのが妥当だと思います。

[2538: 匿名さん]

https://built.itmedia.co.jp/bt/spv/2106/21/news034.html

「本厚木」駅から徒歩1分の場所に延べ2.4万m2のタワマンが誕生、三菱地所レジデンス

三菱地所レジデンスは、LIFULLが運営する住宅情報サイト「LIFULL HOME'S」が2020年9月に発表した「コロナ禍での借りて住みたい街ランキング 首都圏版」で1位に選ばれた小田急小田原線「本厚木」駅から徒歩1分の場所に分譲マンション「ザ・パークハウス 本厚木タワー」を開発した。

[2539: 匿名さん]

本厚木は地盤が心配です。
しかし、間もなく完売　購入者はご幸運を

[2540: 匿名さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC286740Y1A620C2000000/

・日経新聞:神奈川県内の路線価

上昇率の3番目は本厚木駅北口広場通り（厚木市）で、近隣では大手デベロッパーによるタワーマンションが開発された。
低金利が続くなか資産価値が下がりにくいとされ、タワーマンションが投資対象とみなされている側面もあるとみられる。

[2541: 匿名さん]

コロナ禍においても本厚木駅前の路線価は上昇しましたね。

あと、本厚木タワーは投資対象としても見られているようです。

[2542: 匿名さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO60985610Q0A630C2L82000/

↓ちなみに昨年度は6位でしたね。本厚木タワーはちゃんと記事になってました。

本厚木駅前では21年にマンションや商業施設の複合ビルが完成する。

[2543: 匿名さん]

>>2541 匿名さん
自分達が高いお金払って購入したから、路線価上げてるとかは無いですか？
それで喜んでたら微妙ですよね。税金も上がるし。

[2544: 匿名さん]

・路線価:
道路に面した土地の評価額。国税局が定める。

・公示価格:
土地取引の目安。国土交通省が毎年発表。

・実勢価格:
実際に市場で売買される価格。日々変動する。

↑定義は上記です。路線価は国税局が決めます。
新築分譲価格も関係するかもしれませんが、
まあ下がるよりは上がる方がまだマシかなと思います。

[2545: 匿名さん]

https://vs-group.jp/real-estate/sale-price/

路線価は、一般的には実勢価格の約8割程度を指していると言われています。

↑とのことなので、70m2で仮定すると

86万円/0.8x70m2で7,525万円です。

70m2の実勢価格が7,525万円てすごくないか！？

[2546: 匿名さん]

DGXZQOCC280ZB0Y1A620C2000000

基本的に路線価はコロナ禍で下振れトレンドのようです。

プラスだったエリアは少数ですので、
本厚木駅前の底堅さが際立ちます。

[2547: 匿名さん]

本厚木駅前もですが、路線価が上昇したところでも上昇率は下がっていますから今がピークかもしれないですね。

[2548: 匿名さん]

コロナ禍のど真ん中ですが、
今がピークだという根拠は何かございますか？

コロナが終わったら、
不動産は買われなくなるので、
実勢価格が下がるため、
路線価が下がるという理屈ですか？？？

[2549: 匿名さん]

>>2531 匿名さん

本厚木駅前の立地は今のところ間違いではないようですね（笑）

[2550: 匿名さん]

路線価86万円というのは厚木駅北側のほんの一か所で、マンションや住宅が建つような場所ではありません。マンションや住宅地の辺りは概ねその1/4以下ってところでしょう。

[2551: 匿名さん]

>>2550 匿名さん

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC286740Y1A620C2000000/

日経新聞の記事をお読み下さい。

本厚木駅北口の路線価の上昇要因として、
本厚木タワーの投資効果が考えられる。

との日経新聞の考察が出ています。

もちろん、住所が北と南で異なりますので、
北の路線価をそのまま南に適用できないことは承知しています。

ところで、1/4以下というのは何か根拠がございますか？

[2552: 匿名さん]

>ところで、1/4以下というのは何か根拠がございますか？
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r02/tokyo/kanagawa/prices/html/7913...

[2553: マンコミュファンさん]

どうやって計算するのですか？？？

[2554: 匿名さん]

>>2553
割り算や分数がわからないのですか？？？

[2555: マンション検討中さん]

どなたか、路線価から当物件の実勢価格を算出できる方はいらっしゃいますか？

[2556: 匿名さん]

>>2555
路線価の定義は>>2544、実勢価格の計算は>>2545が参考になりますよ。
しかし当物件は路線価図上に個別評価と記載されていて具体的な評価額が記載されていないので実勢価格は計算できないですね。

[2557: マンション検討中さん]

ありがとうございました。

割り算や分数ができることと、
個別評価の路線価から実勢価格を導くことは
別物と理解しました。

当面の間は具体的な指標が出ないことから、
日経新聞に掲載された駅前86万円を用いて

「 86万円/0.8x70m2で7,525万円 」

70m2の3LDKは7,525万円でざっくり考えておきます。

今がピークとか、住宅地は1/4とか書き込みがありますが、具体的な根拠となるURLをお示しいただけたら幸いです。

[2558: マンション検討中さん]

https://re.minkabu.jp/columns/20200730-001

・タワーマンション投資で成功するポイント:

1.人気のあるエリアを選ぶ
駅から直結している物件など人気が高い

2.競合が多いエリアを避ける:
再開発により駅直結のタワーマンションが１棟だけなどのようなエリア

3.出口戦略が立てやすい物件を選ぶ:
ファミリー層が人気な物件であれば、狭い間取りよりも2LDK、3LDKのような間取りがいい
低層階よりも高層階の方が資産価値が高い

日経新聞記事では、本厚木タワーは投資目的の側面があるといますが、まさに投資目的にピッタリの条件を複数もっていますね！

[2559: 匿名さん]

>>2558 マンション検討中さん
中古になると高層階と低層階の価格差は小さくなるのでは？

[2560: 匿名さん]

購入者は、買って良かったと安心したいのでしょうし、
購入を見合わせた人は、購入しなくて良かったと
思いのでしょうね。

[2561: マンコミュファンさん]

持ち家を持つ理由は資産価値だけではありませんが、プレジデントオンラインの下記の記事も参考になりますよ。

平均10年経過したマンション購入者の値上がり益は平均600万円で、購入価格6000万円を10％上回っている。

・プレジデントオンライン:

タワマン購入者の9割は儲かった

https://president.jp/articles/-/40030?page=1

[2562: 匿名さん]

>>2560
まったくその通り。特に永住するつもりではない投資目的の人は実勢価格が気になって仕方がないみたいですね。でもそれは売買実績が積み上がって形成されるものだから、まだこれからどうなるか誰にもわからないのにね。

[2563: マンション検討中さん]

https://www.mecsumai.com/tph-htower/

最上階2LDKのマンション検討中の方に刺さるようなトピックって何なんでしょうね？

購入者側としては、売れ残り住戸からは管理費と修繕積立金が支払われないので、なんとか売れて欲しいなと思いますよね。

検討者側としては、2億円を出してくれるようなインセンティブが欲しいところですよね。

[2564: 検討板ユーザーさん]

https://www.mecsumai.com/tph-htower/plan/

地所はターゲットを50代夫婦に設定したようですね。

イメージだけが全てではありませんが、
日本人以外もターゲットにしていると思われます。

本厚木タワーの日本人の割合ってどのぐらいなんでしょうか。

[2565: 通りがかりさん]

購入者ですが、入居時のご挨拶に伺った時は、
50%の確率で中国人でしたよ。

[2566: 検討板ユーザーさん]

22階の眺望がとても優れていますね。

夜景の写真とかもあるでしょうか。

[2567: 匿名さん]

>>2566 検討板ユーザーさん
富士山が見えたら売りになって良かったですが、大山で見えないのかな。

[2568: 検討板ユーザーさん]

>>2567 匿名さん

富士山が見たい方は他のマンションをお探しいただいた方が良いですね。

[2569: 通りがかりさん]

http://atsugi-axt.com/

厚木アクストからは富士山が見えるみたいですよ。

本厚木タワーの最上階の展望台からでも見えそうじゃないですか！？

[2570: 通りがかりさん]

https://youtu.be/-SNOZwapIfM

本厚木タワーを撮影した厚木市のドローン映像があります。
1分31秒から眺望が確認できますが、
富士山はちょっとよく分かりませんでした。
早朝ならば見えるのかもしれません。

[2571: 住民板ユーザーさん1]

私はまだ中国人の方にであってませんね。投資という意味では少し不安ですね。

都心から離れているので、投資対象として見られていないのかもしれませんね。

[2572: 通りがかりさん]

https://youtu.be/YYl6thLx2pU

35秒から本厚木ミハラスの富士山方面の眺望が確認できますが、こちらも富士山は見えなかったです。

やはり見えないのでしょうか。

ご存知の方いますか？

[2573: 住民板ユーザーさん1]

>>2563 マンション検討中さん
修繕積立金と管理費は持ち主である三菱地所レジデンスが払わなくてはいけないのでいいのですが、売れ残りがあると資産価値が下がらないか不安になりますね。

[2574: 住民板ユーザーさん1]

>>2572 通りがかりさん
屋上テラスからも見えたことないですね。天気が良ければ見えるのかもしれませんが、そもそも神奈川の低地ではわずかにしか見えませんね。

期待しない方が良いと思います。

[2575: 通りがかりさん]

>>2571 住民板ユーザーさん1さん

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC286740Y1A620C2000000/

日経新聞の記事では、本厚木タワーが投資対象だという見解を述べています。

記者はある程度の裏をとって記事にしてますので、
信憑性は高いと思われます。

[2576: 匿名さん]

>>2561 マンコミュファンさん
リーマンショックの後の１０年ですから、ほぼ儲かっているという事だけですね。
これからは、わかりません。

[2577: 匿名さん]

>>2572 通りがかりさん
富士山は、冬場でないと良く見えません。冬場の通勤時小田急の鉄橋から良く見えます。

[2578: 匿名さん]

目玉の最上階が売れ残ってしまい売主や投資目的の購入者が焦っているように見えますねw

[2579: 通りがかりさん]

>>2576 匿名さん

https://www.nomu.com/mansion/library/trend/special/yamashita20.html

マンション価格の47年間の推移です。
これからどうなるかはもちろん誰にも分かりません。
マンション神話を信じるか信じないかはあなた次第です。ご武運を。

[2580: マンション検討中さん]

マンション神話はコロナで終わる。

マンション価格はバブル前の3,000万円以下になる。

よって庶民でもタワマンが買えるようになる。

[2581: 検討板ユーザーさん]

私は逆だと思っています。

コロナで新たなバブルが発生したと考えます。

ウィズコロナの世界の住宅事情は下記ですが
基本はどの国も、そして日本も値上がりです。

アフターコロナで経済活動が本格稼働すれば
住宅市場は従来どおり上昇するとの想定です。

幻冬舎のURLを貼付しておきますね。

https://gentosha-go.com/articles/-/33577

[2582: マンション検討中さん]

東京から30～40キロ圏内で、ある程度の規模を持つ神奈川県の厚木市などの名前が上位にあるのを見ると、すでにコロナ後を見据えた住まい選びが始まったのだろう。

・2021年07月04日12時45分 J-CAST

https://www.j-cast.com/kaisha/2021/07/04414891.html?p=all

[2583: 住民板ユーザーさん1]

>>2580 マンション検討中さん
さすがにそれはないでしょうね。二極化するだけではないでしょうか？

このマンションはまあ上がりもせず下がりもせず、希少価値は高い珍物件として長く続いていくのではと考えています。

[2584: 匿名さん]

>>2579
平成バブルがはじけた1995年くらいからだと上昇一本調子ともいえませんね。リーマンショック後は上昇傾向にありますがこれは政府の経済政策(金融緩和)のため。コロナ禍での上昇も経済対策として市場にお金を供給し続けているから。日銀が蛇口を絞り始めたら不動産は下落に転じると思います。

[2585: 匿名さん]

バブルの頃に購入して２０年で１／３に値下がりした経験者です。
そのような事もありますからね。

[2586: 匿名さん]

>>2579 通りがかりさん
このグラフは新築物件ですから、中古での資産価値とは違いますので、お間違えのないように。

[2587: マンション検討中さん]

>>2584 匿名さん

日銀が蛇口を絞り始めたら不動産は下落に転じると思います。

日銀がこのコロナ禍で蛇口を絞ることなどあるのでしょうか。

どういう未来が来たら金融緩和を止めるのでしょうか。

過去にバブル崩壊で資産価値が下がった事は事実ですが、
コロナの値上がりがバブルかどうかは、
残念ながら弾けてみないと誰にも分からないです。

今のところは日銀の金融緩和縮小は発表されていないので、今年値下がりすることはなさそうです。

[2588: マンション検討中さん]

>>2586 匿名さん

はい。中古は中古でマーケットが存在します。
資産価値の傾向は駅距離と相関があり、具体的には下記です。

駅徒歩1分の物件は10年経過後に資産価値が約1%上昇することが統計的に明らかです。

https://o-uccino.com/front/articles/47767

[2589: マンション検討中さん]

マンション検討中の者です。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612034/

お隣の海老名のエビミラでは、新築マンションが隣に建設されるということで、
日照や資産価値に対する懸念が示されています。

当マンションも近隣に同様のマンションが建設される予定などはありますでしょうか。

将来の事は分からないかと思いますので、
現時点で計画があるかないかだけでも
構わないと思っています。

[2590: 匿名さん]

>>2589 マンション検討中さん
最近の不動産データはリーマンショック後の右肩上がりの都合の良いところだけ
切り取ってきているものが多いので要注意です。

[2591: 匿名さん]

バブルは89年から90年ごろで、30年以上昔なのでデータにしません。

[2592: マンション検討中さん]

>>2591 匿名さん

90年のバブルを無かったことにするということでしょうか。

となると、50年間の傾向として、ただひたすらに右肩上がりの価格になります。

[2593: マンション検討中さん]

>>2590 匿名さん

50年間の傾向も右肩上がりです。
ご確認ください。

[2594: 匿名さん]

>>2593 マンション検討中さん
こちらではなく2588さんのグラフの事です。