ザ・パークハウス 本厚木タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 本厚木タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-htower/

所在地：神奈川県厚木市旭町1丁目380番（地番）
交通：小田急小田原線「本厚木」駅（南口）よりステーションエントランスまで徒歩1 分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.20平米～113.49平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社・株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：フジタ・小島組建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2400: 匿名さん]

>>2396 マンション検討中さん
自分を高く評価してる所と低く評価するところがあれば高く評価する方を選びますよね。仲介会社は手数料商売なので、その気にさせ売りに出させて食い付き待ち、食い付きが悪ければ現実を突きつけるパターンもあります。
600万高く売れて、仲介手数料180万、修繕積立基金として70万円、ローン手数料が保証金でない(繰り上げしても返金がないタイプ)とすると100万円減ると残りは250万円。高く売れた人でも手元に意外と残らない気はしますね。

[2401: マンション検討中さん]

試算ありがとうございます。

結論ですが、中古価格+600万円は下限値です。
今後2-4年間でまだまだ上がります。お楽しみに。

以下、根拠です。

日銀は2023年までは金融緩和を続けることが決定しています。
これを受けて、日経平均は2023年までは買われ続けます。
日経平均に強く相関する中古マンション成約価格も上がり続けます。
マンションは土地購入から分譲まで平均2年かかります。
土地値も上がり続けていますので、2年後までマンション価格は下げられません。

以上より、現在の中古価格+600万円はミニマムであり上振れがほぼ確実な状況です。

投資は自己責任で。

[2402: 匿名さん]

>2396

査定は複数社に依頼した？　高値査定していい気にさせて専任媒介契約を取って、しばらくしてからこれでは売れませんから値下げしましょうなんてのを常習している仲介業者もある。取らぬ狸の…にならないようにね。

賃貸も引き合いはあっても借りる人まだないんでしょ。

[2403: 匿名さん]

おとり広告なら違法。

[2404: マンション検討中さん]

ご確認とご連絡まことにありがとうございます。

査定は6社に依頼しました。詳細は下記です。

・A社:7,000万円
・N社:6,000万円
・T社:5,980万円
・M社:5,980万円
・O社:5,980万円
・S社:5,500万円

・新築価格:5,300万円

上限値と下限値の査定価格を棄却した平均価格が5,900万円台です。

従って、査定価格は妥当と結論します。

[2405: マンション検討中さん]

>>2404 マンション検討中さん

手数料、税金引くとほぼ利益なし。現時点では旨味はほぼないので数年後にどうなってるかじゃないですかね。

[2406: マンション検討中さん]

実質無料で居住できます。

[2407: マンション検討中さん]

>>2396 マンション検討中さん

5300万が5900万とかすげえ

[2408: マンション検討中さん]

水さすようで悪いが査定価格イコール売却価格ではない。あくまで査定価格。だから一度市場に出してみれば？

[2409: マンション検討中さん]

既に賃貸価格が市場に出ていますので、そちらで算出可能です。

[2410: マンション検討中さん]

https://suumo.jp/journal/2021/01/21/177654/?amp=1

コロナ禍でも不動産価格は上がっており超絶好調の強気相場です。

今売却してしまうのはもったいないです。

あと4年はホールドで良いと考えます。

[2411: 匿名さん]

値上がりしていると聞けば有頂天になる気持ちもわかりますが、他の方も言われているように不動産屋の査定額というのは高めに出てくるものです。それに、本当に売却する気がないならば一喜一憂しても仕方がないかと思います。
・売却益狙いの人なら、実際にいくらで売れるか、その結果いくら手元に残るかを重視する
・売却する気がない人にとっては、市場価格の上昇は税金が上がるだけでそれ程うれしい事ではない

[2412: 口コミ知りたいさん]

値下がりするよりはマシ。

[2413: 匿名さん]

>>2401さん
購入したマンションの資産価値が上がると思いたい気持ちはわかります。

>>2405さんがおっしゃる通り、税金・手数料を引くと利益も出ないし、3年住んだら管理費・修繕積立金も約100万払ってるはずです。駐車場を借りてればさらに100万支出。

ローンの支払利息も考慮して、利益が出る水準になるのは相当値上がりしないと難しいと思います。
せいぜい、実質無料で居住できたってなったら儲けもんじゃないでしょうか。

ちなみに、日経平均が2023年まで買われ続けると断言されるなら株買ってた方が儲かると思います。

[2414: 口コミ知りたいさん]

>>2413 匿名さん

恐れ入りますが、結論は何でしょうか？

売却しないでほしいということでしょうか。

[2415: eマンションさん]

当掲示板の目的は、

ザ・パークハウス本厚木タワーの検討者に対しての情報提供および意見交換です。

・新築価格く中古価格

・賃料:月25万円

上記の情報提供は検討者にとって有益です。

一方で、最終的な価格は市場で決まります。

査定価格については、あくまで参考程度で良いと思われます。

[2416: 匿名さん]

>>2414 口コミ知りたいさん

2413です。
売るも売らぬも個人の自由ですので、売れとも売るなとも言ってません。

ただ、査定会社さんが5,900万で査定し、購入時が5300万だから600万儲かるというのは、他の費用を考慮していないのでは？という懸念を提起しました。
査定会社さんの甘い言葉を鵜呑みにするのは危険では、という主旨です。

また、根拠に挙げられている金融緩和→日経平均が2023年まで買われ続ける→+600万より上振れほぼ確実　という結論は、あくまで>>2401さんの推論に過ぎないため、他の読者さんの中には素直に信じてしまう方もいるかもしれませんので、あえて違う考え方を示しました。

[2417: eマンションさん]

>>2416 匿名さん

ありがとうございます。

[2418: マンション検討中さん]

月25万円で募集中の2LDKが成約とのこと。

引渡から半月でのスピード成約。

[2419: マンション検討中さん]

当タワーの賃貸検討者はお急ぎください。

前評判では高額すぎると判断されていた賃料25万円の2LDKが半月で成約です。

月28万円の3LDKも時間の問題です。

[2420: 匿名さん]

>>2418 マンション検討中さん
何で確認されましたでしょうか？
4/16に公開となってますが、これとは別の部屋ですか？
https://www.housecom.jp/detail_2002225511_1101/

[2421: マンション検討中さん]

>>2420 匿名さん

ご確認ありがとうございます。
はい。別の部屋です。

成約したのは9階以下の2LDK月25万円です。

[2422: マンション検討中さん]

>>2420 匿名さん

確認先は、実際の取扱店舗です。

資料請求等をしていましたが、成約したと連絡が入りました。

[2423: マンション検討中さん]

資産価値が維持・上昇しているようなので、私も机上査定を近隣の不動産会社に相談してみました。

10階以上3LDK南側70m2台

+900万円

でした！

5000万円台での新築購入で相場よりも随分高いと思っていましたが、
居住から半月で早くも6000万円台の大台を達成とのことです！

少なくとも今後10年ぐらいは売却予定が無いですが、リセールバリューは心配しなくて良さそうです。

[2424: 匿名さん]

不動産を投資目的で購入するような人はわかっていると思いますが、数年後に入居者が出て行った後でも同じ金額で借りてもらえるとは考えない方が良いです。今の価格は新築のプレミアム分を乗せた設定なのですからね。
そして投資として考えた場合、その高めの25万円の賃料を元に計算したとしても物件価格は5000万円位が妥当な所ですから、不動産会社の根拠のない査定に喜んでいる人は少し冷静になられた方が良いでしょう。

[2425: マンション検討中さん]

賃料25万円の物件価格が5000万円の根拠は何ですか？

[2426: マンション検討中さん]

https://plaza.rakuten.co.jp/takupin/14011/

利回り5%と仮定すると、

月25万円 x 12/0.05 =

6,000万円

です。
5,000万円は過小評価です。

[2427: 匿名さん]

2424です。
賃料25万円/月の利回り6%で5000万と計算しました。
これには様々なご意見があると思いますが、
　専有面積：70m2台前半
　賃料：20万～22万円
がせいぜいではないかというのが私の見立てです。そして賃貸で回すなら利回りは最低5%、出来れば6%欲しいですね。

[2428: マンション検討中さん]

↑本厚木タワーのどのようなお立場の方かは存じ上げませんが、

賃料は少なくとも25万円で成約した実績がありますので、

月20-22万円の試算は割安すぎではないでしょうか。

また、月25万円で物件価格5000万円ですと利回り6%ですので、不動産市場では申し分ない投資だと思います。

[2429: 匿名さん]

>>2428
実績があると言えども25万円は新築プレミアムの賃料ですよ。その割高な賃料で利回り6%位になってないと、長い投資期間トータルでリスクに見合った利益が得られるプランが描けないのではないかと思いますが。

[2430: マンション検討中さん]

>>2429 匿名さん

つまり、賃料たったの25万円では投資には向かないと？

[2431: 匿名さん]

>>2430 マンション検討中さん
向くか向かないかは物件価格次第。購入価格が5000万円だとして25万円の賃料がずっと得られる見込みがあるならば賃貸不動産投資として合格でしょう。
しかし、いくらランドマーク的マンションと言えども長い投資期間の間25万円の賃料をキープし続けるというのは無理な話だと思います。本厚木の賃料相場は、それ程高いようには見えないですから。

[2432: マンション検討中さん]

>>2431 匿名さん

では、当物件は合格です。

新築価格:4,900万円台
賃貸価格:25万円

新築価格は当時の価格表を確認しました。

尚、ご存知の通り本厚木タワーの当初賃料相場は17万円です(でした)ので、25万円は超割高です。

一方で、当マンションの複数住戸で賃料25万円で成約が続いています。

このため、相場の上昇が始まっています。

今後も当マンションに限り上昇トレンドと推測されますので、
ご検討者様はお早めにご決断を。

[2433: 匿名さん]

借りて住みたい街ナンバーワンもコロナ特需だからね。のど元過ぎたら熱さ忘れる国民性。感染拡大が収束したらどうなることやら。

[2434: マンション検討中さん]

本厚木駅のコロナ前の2019年の住みたい街ランキングは第4位です。

コロナ特需が終わったら1位から4位に戻るだけだと思います。

コロナ特需によらず、本厚木駅は住みたい街ランキングトップ5ですので、
引き続き需要が見込めます。

[2435: マンション検討中さん]

このマンションの資産価値を批判的なお立場からコメントしていただける方がいらっしゃるおかけで、

このマンションのメリットや価値を連続して書き込みでき皆様へ周知できるのでとても光栄に思っております。

引き続き、批判的なコメントはウェルカムです。

[2436: マンション検討中さん]

私はこのマンションの居住者ですが、2018年から3年分の色々な数字を持っています。

初月契約率から新築価格、最新の賃料表まで各種。

資産価格の増加を実感しています。

[2437: 匿名さん]

不満点を言うならば機械式駐車場が遅い。
ミハラスのテナントに店舗が入らない。

山内農場まだ行ってないがお客が入ってない感じがします。

[2438: 匿名さん]

>>2436　マンション検討中さん
賃料がいくらでも居住者の懐にお金が入る訳ではないし、5000万円というのも収益還元法での話。居住者にとっては机上の資産価値でしかありませんよ。まぁ気持ちはわかりますけれど。

[2442: 匿名さん]

[NO.2439～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2443: 匿名さん]

>>2438 匿名さん

https://www.sumai1.com/useful/plus/buyers/plus_0130.html

リセールバリューを意識した住まい選びの重要性が増しています。

永住を決めていても、転勤や介護で賃貸や売却にも備えた方がより安心です。

この万が一に備える際にリセールバリュー( = 資産価値 )が高いマンションはより多くの選択肢をとれます。

以上より、永住思考の方に対しても資産価値の上昇は意味があると考えます。

[2444: 匿名さん]

>>2443
2443 匿名さんのご意見は、購入した後で当初見込みよりも賃料がとれ資産価値があがったように見える結果に対し、都合の良い理屈を持ち出したように見えます。
万が一に備えリセールバリューを意識した住まい選びをした方が良いというのは広く知られた考え方ですが、割高である新築を購入するというのはその考え方に反した行為だと思います。本当にリセールバリューを重視する人は、新築ではなく割安な中古を探すでしょう。

[2445: マンション検討中さん]

リセールバリューが高いことが重要です。

新築か中古かは問いません。

一般に、中古の方がリセールバリューが高いことはよく知られています。

一方で【再開発】【駅直結】【徒歩1分】【100戸以上】【20階以上】のようなキーワードを満たす新築物件のリセールバリューが高いことも統計が出ています。

未来は誰にも分かりませんので、安全な買い物をしたい方は中古で良いかと思いますよ。

[2446: 匿名さん]

>>2445
>一方で【再開発】【駅直結】【徒歩1分】【100戸以上】【20階以上】のようなキーワードを満たす新築物件のリセールバリューが高いことも統計が出ています。
データがあるのですね！どこで手に入りますか？

[2447: マンション検討中さん]

https://www.fudousankeizai.co.jp/

不動産経済研究所です。

ログインできますか？

[2448: マンション検討中さん]

https://www.kantei.ne.jp/

東京カンテイでも入手できます。

ログインできますか？

[2449: 住民板ユーザーさん1]

住人です。

それなりに需要があり、売るにも貸すにも困らない良い物件だとは思っていますが、投資の観点でいうと儲けが少ないでしょうし、同じ額をかけるなら東京23区内・横浜周辺の方が良いと考えています。

住むには快適ですよ。駅近ですが静かなものです。少し住人の年齢層が高いのが気にはなりますが。