ザ・パークハウス 本厚木タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 本厚木タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-htower/

所在地：神奈川県厚木市旭町1丁目380番（地番）
交通：小田急小田原線「本厚木」駅（南口）よりステーションエントランスまで徒歩1 分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.20平米～113.49平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社・株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：フジタ・小島組建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2380: マンション検討中さん]

https://www.kanaloco.jp/news/life/article-455970.html

本厚木駅南口に「ミハラス」完成　２２階建て再開発ビル

[2381: マンション検討中さん]

https://youtu.be/pFLGvP6jVOs

神奈川新聞

[2382: 通りがかり]

>>2379 マンション検討中さん

昨日、お住まいの方のお宅に用事があってお伺いしました。

内覧会の時にもお伺いした時にはまだペデストリアンデッキが出来ておらず、入口も分かりにくくて駅徒歩1分を全く実感出来なかったのですが、昨日は行きもですが帰りには駅まで行くその動線のスムーズさに、「いやー、これは本当に便利!」と実感しました。

駅直結のタワマンもありますが、40階とかだとエレベーターが来るまで時間が掛かり、途中で止まり、となったりして結局徒歩1分は無理ですが、こちらで特にある程度の低層階であれば本当にスムーズに駅まで到着出来ると思います。(朝のラッシュ時間はちょっと不明ですが…)

内覧会の時に感動した内廊下もやはり良いですし、現地に来て貰う事で残る1戸も売り易くなるような気がします。

[2383: マンション検討中さん]

>>2376 匿名さん
向いているというよりも、ターゲットにするには経営者がいいのでは、という意味で書きました。

単純に動かせるお金がサラリーマンには比べて圧倒的に多く、かつ会社が多い土地柄や、いまの時代資産家・地主さんよりも経営者の方が多いのではないかと考え、ターゲットは中小企業の経営者がよいのではと考えています。

例えば社員十人程度の会社でも、サラリーマンとはけた違いのお金が動きますので。社員はともかく、オーナーは一般的にはいってお金持ちですね。

[2384: ご近所さん]

本厚木近くに住んでます。
皆さん書かれているように、厚木市民から見てもこのマンションに2億出すなら都内や横浜でしょう。
どうしても厚木（以西or近辺)じゃなきゃダメな資産家・会社経営者なら、2億出せばもっと広くて思い通りの戸建てが建てられると思います。

[2385: 匿名さん]

いくらなんでも2億円は高すぎますよね。どんな人が買う想定で、こんな無謀な値付けをしたのでしょう？

[2386: マンション検討中さん]

過去に実際に契約した人がいますので、需要は確かにあるのでしょう。

3LDKから2LDKへの間取り変更は諸説ありますが、三菱地所は2LDKで募集継続なので、ひとまず様子見ですかね。

[2387: 住民板ユーザーさん1]

厚木市民です。厚木に勤務してるなら、都内か横浜にする必要は無いですね。

ただ、価格が高い事は間違いないですね。

[2388: 名無しさん]

本厚木は今でも逆朝ラッシュなところあって
上り方面の通勤者多いですからね。
でも、厚木で2億するのに2LDKではちょっと

[2389: マンション検討中さん]

引渡から1週間が経ちました。
最上階は相変わらず動きなしですが、それ以外の階では、引越がほぼ毎日行われていて、日常がスタートしています。

[2390: マンション検討中さん]

https://www.townnews.co.jp/0404/2021/04/09/569725.html

本厚木駅南口再開発事業
玄関口 装い新たに
「本厚木ミハラス」など完成

タウンニュース

[2391: マンション検討中さん]

https://youtu.be/HDbovS8ymZI

神奈川新聞カナロコニュース

本厚木駅南口再開発ビルが完成

[2392: マンション検討中さん]

今日本厚木行ったからペデ歩いてみたけど、昼11:20ぐらいなのに誰も歩いてなかったぞ。なんで作ったんだろう？

[2393: マンション検討中さん]

ペデストリアンデッキの建設理由は、ミハラスへのアクセス性向上のためです。

厚木市が市税を投じて建設しました。

問い合わせ先は厚木市ですね。

今後、ミハラスの店舗が増えるので、人の往来も増えるはずですよ。

[2394: マンション検討中さん]

山内農場のお姉さんが駅寄りのベデの前で呼び込みしてたけど、あの立地じゃ厳しいのでは。普通手前の庄屋に行くよね。
他のテナントは決まってんのか？
厚木市民じゃないからどうでもいいけど、このペデ山内農場が潰れたらタワマン住民しか使わないような・・・。

[2395: 住民板ユーザーさん1]

ミハラス側にバス停と送迎用一般者停車区画があるので、バスや駅の利用者使うと思いますよ。ミハラスへの接続はついでかと。

[2396: マンション検討中さん]

購入した住戸が約600万円ほど
値上がりしていました。

・新築価格:5,300万円台
・査定価格:5,900万円台

最上階を除き完売済ですので、おそらく全ての住戸で購入時よりも値上がりしているはずです。

引合も既に数件あります。

尚、賃料は月25万円です。

賃貸に出ている他の住戸も月23-28万円ですので、相場ですね。

[2397: eマンションさん]

2020年7月の日経では既に
本厚木駅前のプラス10%の路線価を報じていました。

そのデータを裏付ける査定価格ですね。

そんなに驚く話ではないです。既定路線です。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO60985610Q0A630C2L82000/?s=3

[2398: 匿名さん]

賃貸に出てる物件って、ここ数週間ずっと出てるけど、借り手いないのかな？
それとも、既に借り手ついてるけどおとり広告として出し続けてるのかな？

[2399: マンション検討中さん]

引渡から12日しか経っていないので、賃貸契約が完了していたとしても掲載は続くのではないでしょうか。

また、賃貸募集は複数社が出していますので、ダミーの可能性は低いと思われます。

[2400: 匿名さん]

>>2396 マンション検討中さん
自分を高く評価してる所と低く評価するところがあれば高く評価する方を選びますよね。仲介会社は手数料商売なので、その気にさせ売りに出させて食い付き待ち、食い付きが悪ければ現実を突きつけるパターンもあります。
600万高く売れて、仲介手数料180万、修繕積立基金として70万円、ローン手数料が保証金でない(繰り上げしても返金がないタイプ)とすると100万円減ると残りは250万円。高く売れた人でも手元に意外と残らない気はしますね。

[2401: マンション検討中さん]

試算ありがとうございます。

結論ですが、中古価格+600万円は下限値です。
今後2-4年間でまだまだ上がります。お楽しみに。

以下、根拠です。

日銀は2023年までは金融緩和を続けることが決定しています。
これを受けて、日経平均は2023年までは買われ続けます。
日経平均に強く相関する中古マンション成約価格も上がり続けます。
マンションは土地購入から分譲まで平均2年かかります。
土地値も上がり続けていますので、2年後までマンション価格は下げられません。

以上より、現在の中古価格+600万円はミニマムであり上振れがほぼ確実な状況です。

投資は自己責任で。

[2402: 匿名さん]

>2396

査定は複数社に依頼した？　高値査定していい気にさせて専任媒介契約を取って、しばらくしてからこれでは売れませんから値下げしましょうなんてのを常習している仲介業者もある。取らぬ狸の…にならないようにね。

賃貸も引き合いはあっても借りる人まだないんでしょ。

[2403: 匿名さん]

おとり広告なら違法。

[2404: マンション検討中さん]

ご確認とご連絡まことにありがとうございます。

査定は6社に依頼しました。詳細は下記です。

・A社:7,000万円
・N社:6,000万円
・T社:5,980万円
・M社:5,980万円
・O社:5,980万円
・S社:5,500万円

・新築価格:5,300万円

上限値と下限値の査定価格を棄却した平均価格が5,900万円台です。

従って、査定価格は妥当と結論します。

[2405: マンション検討中さん]

>>2404 マンション検討中さん

手数料、税金引くとほぼ利益なし。現時点では旨味はほぼないので数年後にどうなってるかじゃないですかね。

[2406: マンション検討中さん]

実質無料で居住できます。

[2407: マンション検討中さん]

>>2396 マンション検討中さん

5300万が5900万とかすげえ

[2408: マンション検討中さん]

水さすようで悪いが査定価格イコール売却価格ではない。あくまで査定価格。だから一度市場に出してみれば？

[2409: マンション検討中さん]

既に賃貸価格が市場に出ていますので、そちらで算出可能です。

[2410: マンション検討中さん]

https://suumo.jp/journal/2021/01/21/177654/?amp=1

コロナ禍でも不動産価格は上がっており超絶好調の強気相場です。

今売却してしまうのはもったいないです。

あと4年はホールドで良いと考えます。

[2411: 匿名さん]

値上がりしていると聞けば有頂天になる気持ちもわかりますが、他の方も言われているように不動産屋の査定額というのは高めに出てくるものです。それに、本当に売却する気がないならば一喜一憂しても仕方がないかと思います。
・売却益狙いの人なら、実際にいくらで売れるか、その結果いくら手元に残るかを重視する
・売却する気がない人にとっては、市場価格の上昇は税金が上がるだけでそれ程うれしい事ではない

[2412: 口コミ知りたいさん]

値下がりするよりはマシ。

[2413: 匿名さん]

>>2401さん
購入したマンションの資産価値が上がると思いたい気持ちはわかります。

>>2405さんがおっしゃる通り、税金・手数料を引くと利益も出ないし、3年住んだら管理費・修繕積立金も約100万払ってるはずです。駐車場を借りてればさらに100万支出。

ローンの支払利息も考慮して、利益が出る水準になるのは相当値上がりしないと難しいと思います。
せいぜい、実質無料で居住できたってなったら儲けもんじゃないでしょうか。

ちなみに、日経平均が2023年まで買われ続けると断言されるなら株買ってた方が儲かると思います。

[2414: 口コミ知りたいさん]

>>2413 匿名さん

恐れ入りますが、結論は何でしょうか？

売却しないでほしいということでしょうか。

[2415: eマンションさん]

当掲示板の目的は、

ザ・パークハウス本厚木タワーの検討者に対しての情報提供および意見交換です。

・新築価格く中古価格

・賃料:月25万円

上記の情報提供は検討者にとって有益です。

一方で、最終的な価格は市場で決まります。

査定価格については、あくまで参考程度で良いと思われます。

[2416: 匿名さん]

>>2414 口コミ知りたいさん

2413です。
売るも売らぬも個人の自由ですので、売れとも売るなとも言ってません。

ただ、査定会社さんが5,900万で査定し、購入時が5300万だから600万儲かるというのは、他の費用を考慮していないのでは？という懸念を提起しました。
査定会社さんの甘い言葉を鵜呑みにするのは危険では、という主旨です。

また、根拠に挙げられている金融緩和→日経平均が2023年まで買われ続ける→+600万より上振れほぼ確実　という結論は、あくまで>>2401さんの推論に過ぎないため、他の読者さんの中には素直に信じてしまう方もいるかもしれませんので、あえて違う考え方を示しました。

[2417: eマンションさん]

>>2416 匿名さん

ありがとうございます。

[2418: マンション検討中さん]

月25万円で募集中の2LDKが成約とのこと。

引渡から半月でのスピード成約。

[2419: マンション検討中さん]

当タワーの賃貸検討者はお急ぎください。

前評判では高額すぎると判断されていた賃料25万円の2LDKが半月で成約です。

月28万円の3LDKも時間の問題です。

[2420: 匿名さん]

>>2418 マンション検討中さん
何で確認されましたでしょうか？
4/16に公開となってますが、これとは別の部屋ですか？
https://www.housecom.jp/detail_2002225511_1101/

[2421: マンション検討中さん]

>>2420 匿名さん

ご確認ありがとうございます。
はい。別の部屋です。

成約したのは9階以下の2LDK月25万円です。

[2422: マンション検討中さん]

>>2420 匿名さん

確認先は、実際の取扱店舗です。

資料請求等をしていましたが、成約したと連絡が入りました。

[2423: マンション検討中さん]

資産価値が維持・上昇しているようなので、私も机上査定を近隣の不動産会社に相談してみました。

10階以上3LDK南側70m2台

+900万円

でした！

5000万円台での新築購入で相場よりも随分高いと思っていましたが、
居住から半月で早くも6000万円台の大台を達成とのことです！

少なくとも今後10年ぐらいは売却予定が無いですが、リセールバリューは心配しなくて良さそうです。

[2424: 匿名さん]

不動産を投資目的で購入するような人はわかっていると思いますが、数年後に入居者が出て行った後でも同じ金額で借りてもらえるとは考えない方が良いです。今の価格は新築のプレミアム分を乗せた設定なのですからね。
そして投資として考えた場合、その高めの25万円の賃料を元に計算したとしても物件価格は5000万円位が妥当な所ですから、不動産会社の根拠のない査定に喜んでいる人は少し冷静になられた方が良いでしょう。

[2425: マンション検討中さん]

賃料25万円の物件価格が5000万円の根拠は何ですか？

[2426: マンション検討中さん]

https://plaza.rakuten.co.jp/takupin/14011/

利回り5%と仮定すると、

月25万円 x 12/0.05 =

6,000万円

です。
5,000万円は過小評価です。

[2427: 匿名さん]

2424です。
賃料25万円/月の利回り6%で5000万と計算しました。
これには様々なご意見があると思いますが、
　専有面積：70m2台前半
　賃料：20万～22万円
がせいぜいではないかというのが私の見立てです。そして賃貸で回すなら利回りは最低5%、出来れば6%欲しいですね。

[2428: マンション検討中さん]

↑本厚木タワーのどのようなお立場の方かは存じ上げませんが、

賃料は少なくとも25万円で成約した実績がありますので、

月20-22万円の試算は割安すぎではないでしょうか。

また、月25万円で物件価格5000万円ですと利回り6%ですので、不動産市場では申し分ない投資だと思います。

[2429: 匿名さん]

>>2428
実績があると言えども25万円は新築プレミアムの賃料ですよ。その割高な賃料で利回り6%位になってないと、長い投資期間トータルでリスクに見合った利益が得られるプランが描けないのではないかと思いますが。