ザ・パークハウス 本厚木タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 本厚木タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-htower/

所在地：神奈川県厚木市旭町1丁目380番（地番）
交通：小田急小田原線「本厚木」駅（南口）よりステーションエントランスまで徒歩1 分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.20平米～113.49平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社・株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：フジタ・小島組建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2260: 名無しさん]

>>2259 マンション検討中さん

この若葉匿名さんは色々なマンションのケチを付けるだけなので、購入の検討はしていませんよ。

[2261: マンション検討中さん]

>>2260 名無しさん

通報しました。

[2262: 評判気になるさん]

変動金利ですが、やっぱりインフレになるならリスクが大きいでしょうか。

[2263: マンション検討中さん]

>>2262 評判気になるさん

35年ローンだとすると、未来のこと過ぎて正解が誰にも分からないです。

もしも借入期間が15年とか比較的短いのであれば、変動金利でも低リスクです。

固定金利よりも低金利で元本が早く減るのと、支払額の上昇幅が限られますので。

[2264: マンション検討中さん]

https://jp.reuters.com/article/idJPKCN2AW01Z

全ての中銀がインフレ目標上振れを覚悟

↑このような記事を見ると、インフレ→金利上昇→住宅ローン金利も上昇
の懸念があります。

対策は、固定金利です。

更に、インフレ→貨幣価値の低下→預貯金の目減りが懸念されます。

対策は、借入による実物資産取得です。

[2265: 匿名さん]

金利上昇はローン負担増の住宅購入意欲減で相場下落ってのもリスク。住んでいる間は支払いが滞らなければ大丈夫だが、売る必要が生じた時に・・・。

[2266: マンション検討中さん]

そうですね。

住宅を持つリスク
住宅を持たないリスク
将来の金利上昇もリスク
将来の金利下落もリスク
円を100%持ってもリスク
分散投資をしてもリスク
車で交通事故にあうリスク
車を持たないリスク

人生からリスクを排除することは出来ないので、何のリスクをどこまで受け入れるかですかね。

[2267: マンション検討中さん]

3/9(火)に販売戸数が更新されます。

3/6(土)からモデルルームが公開されましたので、売れ行き好調だと良いのですが。

[2268: マンション検討中さん]

https://www.honatsu-south.com/202103shinchoku

工事の進捗状況が3/6(土)に更新されました。

いよいよ、引渡ですね。

[2269: マンション検討中さん]

賃貸にも数部屋出ていますね。
本厚木駅周辺では、やはり一番高い家賃になっていると思います。

[2270: マンション検討中さん]

https://toyokeizai.net/articles/-/415632?display=b

東洋経済ですが、バブルはこれから始まると言っていますね。

インフレの判断になるんですかね。
住宅ローン金利もおそらく上昇傾向と思います。。

[2271: マンション検討中さん]

https://toyokeizai.net/articles/-/415087?display=b

「駅前」「駅近」「大規模」「タワー」といったワードに代表されるマンションなどはむしろ順調です。

↑スーモジャーナルのコメントです。
本厚木タワーは全て当てはまっています。
ポジティブな見方ですが。

[2272: 匿名さん]

にもかかわらず完成在庫目前。何が足りないんだろう。都心ってワードかな。

[2273: マンション検討中さん]

https://suumo.jp/chintai/kanagawa/ek_35270/?et=1&rn=0245

スーモの賃貸情報です。

・1101号室2LDK:月25万円

・1905号室3LDK:月23万円

[2274: 匿名さん]

長期金利、金曜日の午後に急落したから日銀が買いオペしたと思ってたけど今日の午前また上げてる。介入があったのならしばらくは落ち着くと思ったのだが、上昇圧力相当強いのか。

[2275: マンション検討中さん]

>>2274 匿名さん

変動金利の方は要注意ですね。
固定金利の方は金利確定なので無関係です。

[2276: マンション検討中さん]

>>2273 マンション検討中さん

資料請求しました。

既に複数のお客様から希望いただいているとの定型文の返事をいただき、

内見は最短で（引渡後の）4/1以降との回答でした。

本厚木駅で最高値の賃料ですが、(駅直結徒歩1分は)競合不在のため引合好調とのことでした。

[2277: マンション検討中さん]

>>2273 マンション検討中さん
貸したい人がいるのはわかるけど、その値段で借りたい人がいるかだよねぇ、

[2278: マンション検討中さん]

厚木でこの金額はないな。
これなら誰でも職場近くで選べるくらい部屋ありそう。
要するにこの金額で出さないと利益が出ないってことだね。今後修繕積立金が上がったら家賃も値上がりすんのかね。マンションは古くなるのに家賃は上がるって笑

[2279: マンション検討中さん]

>>2277 マンション検討中さん

そうですね。
引渡の4/1までは賃貸契約が理論的にできないので、1ヶ月間は市場調査をしているのだと思ってます。

問い合わせ件数や賃料希望の情報収集。

実際には、よくあるケースですが10%程度のマイナスで成約するのではないかと予想しています。

[2280: 匿名さん]

借り手がすんなり見つかるかで、借りて住みたい街の真偽が分かるんじゃない。

[2281: マンション検討中さん]

>>2280 匿名さん

買って住みたい街でも首都圏第3位なので、オーナーは借り手が見つかるまでずっと住み続ける可能性があります。

[2282: 匿名さん]

借り手が見つかったら出ていくって考えずらいから、入居前から賃貸募集してる人って投資か、契約後に転勤となった人じゃないかな。

[2283: マンション検討中さん]

>>2278 マンション検討中さん

>要するにこの金額で出さないと利益が出ないってことだね。

そうなのかなぁ。
私の部屋は真ん中よりも上ですが、家賃は9万円台です。

利益を出すだけなら、家賃18万円ぐらいで皆様だいたい損益分岐点でしょうから。

利益が出ないのではなくて、
富裕層が相手のマーケットにするために意図的に高い賃料にしているのではないでしょうか。

もはやココに来るような庶民の物件では無いのかもしれません。

値付けした不動産会社の小田急不動産もTHライフも、テキトーな値付けはログが残るのでやらないと思われます。

[2284: マンション検討中さん]

>>2283 マンション検討中さん
貸してるやつが現金で買ったかローン組んでるか知らんけど、もう少しましなお金の使い道があるような。

[2285: マンション検討中さん]

>>2284 マンション検討中さん

>もう少しましなお金の使い道があるような。

ましなお金の使い道とは？例えば？

[2286: マンション検討中さん]

本厚木はリーズナブルだから、ランキングで上位来たのに、この値段じゃ本厚木の利点がなくなるような気がしますね。
普通に海老名に流れそう。

[2287: 通りがかりさん]

6000万の部屋だったら35年でナス無しで15～16万の返済＋管理費と修繕費で4万
30年だったら、18万+4万くらいになりますね。月20万～22万はかかりそうですね。
賃貸ならこれにプラス利益を乗せる感じかな。

[2288: マンション検討中さん]

>>2286 マンション検討中さん

検索すると分かりますが、

・駅徒歩1分
・3LDK
・タワーマンション
・南向き

の条件で検索すると、神奈川県内では両手しか物件がありません。
もちろん海老名や相模大野にもありません。
この希少性が富裕層をターゲットに価格上昇させています。

一般の方には購入いただかなくとも、少ない戸数を少ないユーザーに提供するだけですので、

本厚木という立地でも勝負できます。

[2289: マンション検討中さん]

>>2287 通りがかりさん

私が銀行で試算したCFは以下です。

・収入:23万円
・支出:20万円

(表面利回り:5.16%)

賃料ダウンと空室を考慮しても、
安定して利益が出る良物件です。

利益率なら中古の戸建に軍配が上がりますが、

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるので期待しています。

[2290: マンション検討中さん]

>>2289 マンション検討中さん
この試算じゃ20年後は、金利上昇、修繕積立金上昇、家賃下落でCFマイナスに。
そもそもこの賃料で貸せるかもわからないし、固定資産税も計算に入れてるのか？

[2291: マンション検討中さん]

スーモの住みたい街ランキングが出ました。
本厚木はどん尻ながらも初のランキング入りです！
https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2021/sumitaimachi_2021_kanto_31_100.p...

[2292: マンション検討中さん]

>>2290 マンション検討中さん

よく勉強されていますね。

5年後の税率変更以降より、
10年後の修繕開始までの期間
で売り抜けするプランです。

銀行と不動産会社、コンサルタントからそれぞれ独立にアグリーされていますので、素人の私よりも遥かに現実的な収益物件と判断されています。

[2293: マンション検討中さん]

>>2291 マンション検討中さん

素敵なランキング情報ありがとうございます♪

ライフルホームズに加えて、スーモでもランク入りは素晴らしいです！

1位の横浜が1,000点超に対して、
99位の本厚木が99点ということで、
10倍以上の差がありますが。

[2294: マンション検討中さん]

あなたに貸したい銀行、あなたに売りたい不動産屋、あなたから手数料が欲しいコンサル。

相談する前からアグリーだろうよw

[2295: マンション検討中さん]

>>2294 マンション検討中さん

一度きりの関係であれば、そうかもしれません。

あとは、信頼ですね。

[2296: マンション検討中さん]

僭越ながら解説します。

不動産投資は世界的には【ミドルリスク・ミドルリターン】と言われます。

ミドルのリターンが欲しければ、ミドルのリスクを取れということですね。

ノーリスクとローリスクな不動産では、ミドルリターンは得られないことを端的に表現した素晴らしいコトバです。

ところで、本厚木タワーも大小様々なリスクがあります。

このリスクの大きさが、リターンの大きさに繋がります。（必ず儲かるということではありません。）

売れないリスク、借り手がいないリスク、資産価値が下落するリスク、その他のリスクがあるからこそ、リターンの可能性が存在します。

心配性な方、損失が一切受け入れられない方、家族持ちなどリスクが取れない方など、残念ですが投資に不向きな方は一定数おります。投資は自己責任で。

長文失礼しました。

[2297: 匿名さん]

駅近とはいえ投資なら都心だよね。借り手の絶対数が違う。

[2298: マンション検討中さん]

>>2297 匿名さん

都心の不動産は資金不足で購入できませんでした。。

億単位の調達は、もう少しレベルアップしてからになりそうです。

[2299: 匿名さん]

んっ、都心で投資だと対象はシングルかディンクスでしょ。億は必要ないと思うけど。

郊外だとファミリー狙いだからグロスの価格変わらないでしょ。

[2300: マンコミュファンさん]

>>2299 匿名さん

横から失礼致します。

失礼ですが、東京都内に物件はお持ちですか？

[2301: マンション検討中さん]

https://jp.reuters.com/article/boj-money-feb-idJPKBN2B1043

日銀のマネーストックが過去最大の8%増

ますます円の価値が薄まってますね。

インフレに注意です。

[2302: マンション検討中さん]

株価とマンションについては既にインフレしてるよね。
年単位での価格の推移を見れば一目瞭然。
問題はこのバブった値段で買うべきか否かということ。

[2303: マンション検討中さん]

https://www.mecsumai.com/tph-htower/outline/

販売戸数がアップデートされました。

どなたかこの3戸をステータスをご説明できる方はいますか？

・2戸→再登録？？？

・1戸→先着順？？？

[2304: 匿名さん]

>2302

再登録と先着順の違い？　再登録はいわゆるキャンセルで再販売。先着順は以前期分け販売した売れ残り。

一度販売した住戸を新規のように扱うと違法なので区別してる。

[2305: マンション検討中さん]

>>2303 マンション検討中さん

再登録物件とは
再登録物件とは、第1期分や第2期分として発売された物件で契約があったものの、ローン審査が通らないなどの理由でキャンセルとなり、再び抽選で販売するために登録を受け付ける物件のこと。

https://1manken.hatenablog.com/entry/2016/04/28/220000#%E5%86%8D%E7%99...

[2306: マンション検討中さん]

皆様、即レスありがとうございました！

3戸販売中で、うち2戸は再販売ですね。

ん、てことは最上階の1戸は再販売じゃなくて初めて売り出ししたということですか？

今まで温め続けてたということ？？

[2307: 匿名さん]

登録抽選方式の販売していたケースの先着順って売れ残り販売。

[2308: マンション検討中さん]

>>2307 匿名さん

どういうことですか？？

[2309: 匿名さん]

登録抽選方式って、○期販売といって登録期間を設けてその期間に同じ住戸に複数の人が登録したら抽選って販売方法。その期間に登録する人がいなかった部屋は、その後先着順として売り出す。