ザ・パークハウス 本厚木タワーってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 本厚木タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-htower/

所在地：神奈川県厚木市旭町1丁目380番（地番）
交通：小田急小田原線「本厚木」駅（南口）よりステーションエントランスまで徒歩1 分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.20平米～113.49平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社・株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：フジタ・小島組建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2280: 匿名さん]

借り手がすんなり見つかるかで、借りて住みたい街の真偽が分かるんじゃない。

[2281: マンション検討中さん]

>>2280 匿名さん

買って住みたい街でも首都圏第3位なので、オーナーは借り手が見つかるまでずっと住み続ける可能性があります。

[2282: 匿名さん]

借り手が見つかったら出ていくって考えずらいから、入居前から賃貸募集してる人って投資か、契約後に転勤となった人じゃないかな。

[2283: マンション検討中さん]

>>2278 マンション検討中さん

>要するにこの金額で出さないと利益が出ないってことだね。

そうなのかなぁ。
私の部屋は真ん中よりも上ですが、家賃は9万円台です。

利益を出すだけなら、家賃18万円ぐらいで皆様だいたい損益分岐点でしょうから。

利益が出ないのではなくて、
富裕層が相手のマーケットにするために意図的に高い賃料にしているのではないでしょうか。

もはやココに来るような庶民の物件では無いのかもしれません。

値付けした不動産会社の小田急不動産もTHライフも、テキトーな値付けはログが残るのでやらないと思われます。

[2284: マンション検討中さん]

>>2283 マンション検討中さん
貸してるやつが現金で買ったかローン組んでるか知らんけど、もう少しましなお金の使い道があるような。

[2285: マンション検討中さん]

>>2284 マンション検討中さん

>もう少しましなお金の使い道があるような。

ましなお金の使い道とは？例えば？

[2286: マンション検討中さん]

本厚木はリーズナブルだから、ランキングで上位来たのに、この値段じゃ本厚木の利点がなくなるような気がしますね。
普通に海老名に流れそう。

[2287: 通りがかりさん]

6000万の部屋だったら35年でナス無しで15～16万の返済＋管理費と修繕費で4万
30年だったら、18万+4万くらいになりますね。月20万～22万はかかりそうですね。
賃貸ならこれにプラス利益を乗せる感じかな。

[2288: マンション検討中さん]

>>2286 マンション検討中さん

検索すると分かりますが、

・駅徒歩1分
・3LDK
・タワーマンション
・南向き

の条件で検索すると、神奈川県内では両手しか物件がありません。
もちろん海老名や相模大野にもありません。
この希少性が富裕層をターゲットに価格上昇させています。

一般の方には購入いただかなくとも、少ない戸数を少ないユーザーに提供するだけですので、

本厚木という立地でも勝負できます。

[2289: マンション検討中さん]

>>2287 通りがかりさん

私が銀行で試算したCFは以下です。

・収入:23万円
・支出:20万円

(表面利回り:5.16%)

賃料ダウンと空室を考慮しても、
安定して利益が出る良物件です。

利益率なら中古の戸建に軍配が上がりますが、

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるので期待しています。

[2290: マンション検討中さん]

>>2289 マンション検討中さん
この試算じゃ20年後は、金利上昇、修繕積立金上昇、家賃下落でCFマイナスに。
そもそもこの賃料で貸せるかもわからないし、固定資産税も計算に入れてるのか？

[2291: マンション検討中さん]

スーモの住みたい街ランキングが出ました。
本厚木はどん尻ながらも初のランキング入りです！
https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2021/sumitaimachi_2021_kanto_31_100.p...

[2292: マンション検討中さん]

>>2290 マンション検討中さん

よく勉強されていますね。

5年後の税率変更以降より、
10年後の修繕開始までの期間
で売り抜けするプランです。

銀行と不動産会社、コンサルタントからそれぞれ独立にアグリーされていますので、素人の私よりも遥かに現実的な収益物件と判断されています。

[2293: マンション検討中さん]

>>2291 マンション検討中さん

素敵なランキング情報ありがとうございます♪

ライフルホームズに加えて、スーモでもランク入りは素晴らしいです！

1位の横浜が1,000点超に対して、
99位の本厚木が99点ということで、
10倍以上の差がありますが。

[2294: マンション検討中さん]

あなたに貸したい銀行、あなたに売りたい不動産屋、あなたから手数料が欲しいコンサル。

相談する前からアグリーだろうよw

[2295: マンション検討中さん]

>>2294 マンション検討中さん

一度きりの関係であれば、そうかもしれません。

あとは、信頼ですね。

[2296: マンション検討中さん]

僭越ながら解説します。

不動産投資は世界的には【ミドルリスク・ミドルリターン】と言われます。

ミドルのリターンが欲しければ、ミドルのリスクを取れということですね。

ノーリスクとローリスクな不動産では、ミドルリターンは得られないことを端的に表現した素晴らしいコトバです。

ところで、本厚木タワーも大小様々なリスクがあります。

このリスクの大きさが、リターンの大きさに繋がります。（必ず儲かるということではありません。）

売れないリスク、借り手がいないリスク、資産価値が下落するリスク、その他のリスクがあるからこそ、リターンの可能性が存在します。

心配性な方、損失が一切受け入れられない方、家族持ちなどリスクが取れない方など、残念ですが投資に不向きな方は一定数おります。投資は自己責任で。

長文失礼しました。

[2297: 匿名さん]

駅近とはいえ投資なら都心だよね。借り手の絶対数が違う。

[2298: マンション検討中さん]

>>2297 匿名さん

都心の不動産は資金不足で購入できませんでした。。

億単位の調達は、もう少しレベルアップしてからになりそうです。

[2299: 匿名さん]

んっ、都心で投資だと対象はシングルかディンクスでしょ。億は必要ないと思うけど。

郊外だとファミリー狙いだからグロスの価格変わらないでしょ。