グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/umeda871/index.html

所在地：大阪府大阪市北区大淀南2丁目2番1（地番）
交通：JR京都線・神戸線・宝塚線・大阪環状線「大阪」駅（桜橋口）徒歩14分
JR大阪環状線「福島」駅徒歩8分
JR東西線「新福島」駅（1号出入口）徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.84平米～199.87平米
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：積和管理関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEを見学してきた！（感想）
https://www.sumu-log.com/archives/16077/

[スムラボ 関連記事]
【大阪】グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE　オススメ！　残住戸数わずか
https://www.sumu-lab.com/archives/4173/
【大阪】スムラボで記事化要望のあった大阪のマンション８物件まとめご紹介「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/7572/
【大阪】内覧会に行ってみた「グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE」「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/11003/
【大阪】グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE　一斉入居開始　再内覧「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/39107/

[公式サイトURLを変更しました 2018/9/10 管理担当]

[354: 匿名さん]

>>351 マンション掲示板さん
君なら買う？
それが答えです。

[355: 通りがかりさん]

[No.349から本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[356: 匿名さん]

今の感覚では坪500万はさすがに高いな
ただ今後は判らないよ
グランフロントの時だって大阪で坪300なんて高過ぎって散々言われてたし東京だって坪400位でほとんど誰も買えなくなるから天井なんて言われてたのが
坪600や800だって出て、そんなの売れない無理ていわれながら結局売れてる
大阪より格下の福岡だって上層階とはいえ東京並みの
坪600や800が出てるみたいだし
北ヤード開発と万博、新線や各電鉄の乗り入れ利便性上昇等を考えると福岡以下にはならないと予想
今は所詮大淀と一部に貶されているが
ここが大阪中心部としてここが認知されれば将来的に坪500になる可能性は高いかも。

[357: 匿名さん]

6月に価格公表されるのでそれまで待つしか何も判断できないですね

[358: 匿名さん]

プレミアムフロアの一部の坪単価と、一般的な部屋の坪単価は全く別で考えないといけないですよね。

[359: 匿名さん]

そうだね
ちなみに福岡の物件は平均でも坪400位みたいだよ
場所も中心部でなく大阪でいえば江坂みたいな場所だからね
福岡も今までの予想を超えてきてる
大阪中心部がどこまでいくか楽しみだ！

[360: 匿名さん]

それにしても賃料が他の地域と比較してかなり安く、かつ多くの賃貸募集があるので、高利回りは期待できないですね

[361: 匿名さん]

ここは地権者住居はないはずだから大丈夫でしょ
価格も上がりそうだし利回り的に合わないかな。

[362: マンション検討中さん]

この地域まだタワマンの話来ないですが、地上げが難しい地域なのでしょうか？

[363: マンコミュファンさん]

>>359 匿名さん
ここは梅北再開発の期待値を含んで平均で@300の売出しを予想しています。
売出しが、それより大きく上振れするようなら、積水がなにわ筋東側エリアの地上げに関わっているか情報を得ているとみて買いと考えます。
逆に予想通りならば、東側エリアは中期的に雰囲気一変の期待は無いと見てスルーかなと。
東側次第で400?500まで上がる期待と再開発地区とは隔絶されたままジリ貧となる不安が共存する物件だと思います。

[364: マンション検討中さん]

パークナードの価格出ましたね。同じくらいで出すと思いますよ。梅北開発されても、距離が結構あるので、そこまでの値上げは期待出来ないよ

[365: マンコミュファンさん]

ここがすでに再開発地域ですから、上がることはあっても、ジリ貧はないでしょう。

南はグレイスロワ、萬世電機、ローレルタワー、マックスバリュー、シティタワー、BMW、モクシーホテル、上福島公園、ミニグラメ、シンフォニーホール、ローレルサンクタス、メガグラメと新公園・新商業施設の南北の帯は残念な場所がほぼなくとても良いですね。

これに少し飛び地となって、西は清風寺、浦江公園、金蘭高校、北はパークナード、大淀中もあり、すぐに点が面に繋がっていくでしょう。

一方、なにわ筋以東は北寄りは新梅田シティ、大淀南公園、大淀北公園、大阪医専と面で良い雰囲気がありますが、その南側はよい雰囲気は皆無。これから点を作っていく段階で全くの未知数かと。

安い分譲や賃貸、細切れの零細ビルが多く、開発が進んでもこの辺りとは性格が違いすぎるように思います。地上げも難しく、やたら高なるのでは。素人意見ですが。

ここは本町心斎橋に対するひびきの街サンクタスのような位置付けと思います。ブランズタワー本町やローレルタワー心斎橋とは住む人も場所も別物であるように。

[366: マンコミュファンさん]

>>364 マンション検討中さん

そこがミソですね。

竣工しても街も出てきおらず、大阪駅も今はまだ14分の記載しかできず、なにわ筋線もあと13年後、東側も未知数なので、あまりに強気にはできないと思いますので、むしろ買い時は今です。

[367: 匿名さん]

パークナードの様に北ヤードの期待値を盛込み過ぎて
分不相応な高値になるとこうなりますよってパークナードさんが身を持って教えてくれてます

[368: 匿名さん]

>>364 マンション検討中さん
パークナードの価格教えて下さい

[369: マンション検討中さん]

>>366 マンコミュファンさん

なにわ筋線は13年後ですが北梅田駅は5年後、マンション入居の一年後。うめきた街開きは6年後、マンション入居の2年後です。それだけでもかなりのインパクトあると思う。強気に出る可能性は十分あるように思います。

[370: 匿名さん]

強気に出るかもしれないが坪320のパークナードが大苦戦してるのと、ここは871戸あるからね、値付け間違い出だしにつまずくと戸数が多いだけに手に負えない
南東の38階、北東の44階まではミニグラで人気のあった部屋は前被りだし残った角部屋は北西、南西で景色が平凡だから人気はイマイチ、北ヤード側は東の中部屋のみだからぱっとしない、東は15階まで済生会と丸被り、51階タワーは素晴らしいが、部屋自体は周りを囲まれ実際はパッとしない部屋が多い
強気に出れる程の部屋が結構少ない
45階以上は素晴らしいと思うがそこにしわ寄せで高くし過ぎても売れないしね
結局ほとんどの部屋がミニグラよりも魅力に欠ける
価格はミニグラより高くなるにしても坪10から30万位のアップでとどまると思うよ
平均300とするなら前被りの角部屋や面白味の無い只の中部屋が坪290位で売出す事になる
苦戦は目に見えてるね
梅北完成まで日もあるしセキスイは堅実な線で行くと思うな。

[371: 匿名さん]

>>370 匿名さん
でしょうね。そのくらいの価格に抑えてくると思います。そうなればミニグラメを投資目的で買った人はかなり厳しくなりそうですね。

[372: 匿名さん]

ミニグラメも大丈夫ですよ
賃貸は全て埋まってるでしょうから
それに価格が安いからメガと勝負しても賃貸設定も有利、駅にも近いしね
逆にメガがもし坪300とかになれば賃貸は難しくなるね。

[373: 検討板ユーザーさん]

3階買うわ！

[374: 検討さん]

>>370 匿名さん

そう。北東と南東がよくないのがしんどいよね。
パンフも淀川向きの花火を推してるし。
都心ビューは断然にミニグラメ。

[375: 検討さん]

>>371 匿名さん

皆さんミニグラメの眺望がベストって書いてるのわかる？

[376: 検討さん]

>>372 匿名さん

メガが300ならミニの賃貸がきびしくなるって全くの意味不w

駅距離はミニが近いから本来ならもっと高くできるし、元値安いから仮に賃料下げてもメガより利回り取れるから余裕余裕。

[377: マンション検討中さん]

ミニの募集価格安過ぎですが、何が要因ですか？

[378: 匿名さん]

ミニグラメ5%切って募集かけてる部屋あるね。

[379: マンション検討中さん]

地権者住戸のぞいたら6-7%ですね！
めっちゃ人気ですね！
https://chintai.door.ac/buildings/ce7cb23a-4179-578a-ba2f-fc4aff085a76

[380: 匿名さん]

ここ人気あったけど、やっぱり投資目的が多すぎて、賃貸が大量に出てますね。埋まることを祈りたいが・・・

[381: 匿名さん]

投資家が一斉に群がるってことは、コスパのいい物件なんだろうけどね

[382: 匿名さん]

ひびきの方が圧倒的にコスパ良くて高価格での賃料でも埋まったが、ここは賃料が如何せん安く、キャッシュで購入した人でないと割に合わないわ。

[383: 匿名さん]

メガとチビは同時にあったらメガのが人気出るじゃん
だからチビは先に出して価格抑えめに売り切ったんだろ
今まだ残ってるぐらいの価格帯ならメガ待とうかってなるもん
だからメガではしっかり利益取りに来ると思うよ
安値さばきはしないと思う

[384: 匿名さん]

ミニとメガが仮に同時に出たとしてもメガで人気になるのは40階位から上だけ
東とかはメガの被り部屋よりミニの被らない角部屋の方が有利
中部屋も同じ階なら駅近な分ミニが若干有利
メガがミニよりも超豪華仕様や施設があるなら別だか
今のところミニとメガは高さ以外あまり変わらない様だしね。

[385: 匿名さん]

>>383 匿名さん
ミニとメガはメガが人気が出るから人気の無いミニを先に出したんじゃないと思うよ
メガが先だと戸数が多いから売りにくい
更にその後、人気の東向に被りも無く駅近など条件の良いミニの予定もあるとなればミニ待ちも出てくる
メガの900弱だけでも重いのに待つ価値のあるミニの300が加わるから販売的には一気に1200位をさばく感じになる、これは辛い、第一弾のメガが余れば第二弾のミニに乗っかってくるし大量売りだから響並に安くしないと売り切れない不安もでる
今回の様にミニが先でメガが後ならメガを待っても
条件が良いのは40階オーバーの高層だけ、かなりの高価格帯が予想される、なので極一部の富裕層しか待たない、もしくはミニも買ってメガの高層も買うからミニの販売に影響しない
ミニが無くなってメガだけになれば1200売るより楽だし角部屋が被ってても、それしか無い物はしょうがないと考えるしかない、後に無い分、限定感も増す
今回の売り方がベストだと思うよ。

[386: 匿名さん]

40階まではメガよりチビが、
40階以上はチビよりメガが、人気なの？
だとしたら価格も上だろうし、メガ売れないね

[387: ご近所さん]

>>383
土地的にこれ以上上げれないでしょ

[388: ご近所さん]

まだのこってます？

[389: マンション検討中さん]

パンフ届いた。
新しい情報は公園のCGぐらいだ。
特に遊具や施設も何もない緑地帯なんだね。
マンションの管理でピンキリがたむろされたら困るからかな。
緑が増えるのはいいことだね。

[390: マンション掲示板さん]

スーパーは何が入る予定ですか？
旧グラメから迂回せずに買いに行ける感じなんですかね？

[391: 検討板ユーザーさん]

>>390 マンション掲示板さん
今のところマックスバリューか万代のどちらかじゃないでしょうか。

[392: 匿名]

ミニ→メガが順当です。
理由は様々あるので行きつくところ総合的な判断になりますが
最大の理由はJVか否か。
・複数社になると決定に時間を要します。
・ミニより工期が長く資金回収が先になります。
・積水としては販売が滞るならメガの方が軽傷ですみます。
そんなことは正直どうでもよくて、
ミニが早期完売したことでメガの価格はおのずと強気になります。
坪300万が下限と予想してますがいくらになるか。
そこが知りたい。

[393: 通りがかりさん]

万代イランな?

マックスバリューなら24時間営業かな。

[394: 匿名さん]

食品スーパーの計画では駐車場無しのはずです
スペース的にも来客予想的にも万代的な薄利多売の出店は無いと思いますよ
マンションセットの定番は阪急オアシス的なラインでしょう
できればいかりや成城石井、パントリーなどの高級ラインでいって欲しいな

[395: 匿名さん]

>>384
玉出ですよ

[396: マンション掲示板さん]

高級スーパーじゃなくてもいいけど、たまでだけは勘弁してー！

[397: 検討板ユーザーさん]

玉出もう潰れてるやん実質

[398: 検討板ユーザーさん]

結局コーヨーかもね

[399: マンション検討中さん]

スーパーが来るのは確定？

[400: マンション検討中さん]

商業施設はスーパーだけ？他も入るのかな。

[401: マンション掲示板さん]

成城石井かイカリスーパーが好ましいね。

[402: 匿名さん]

株価は暴落してるのに、不動産投資家は呑気なもんですね。いくらウメキタ2期、万博が待っていると言っても、世界的な不況には勝てません。今は高値掴みですよ。

[403: 匿名さん]

株価に少し遅れて不動産も連動するからね。ちょっと恐いな

[404: 検討板ユーザーさん]

で、またあの時買っておけば、、ってなるんだよね。

再開発前の梅北五分が再開発後も暴落してるんならは、郊外は半額になってるよw

[405: 匿名さん]

>>404 検討板ユーザーさん

暴落しなくても高値掴みの可能性はあり得ます。
ここに限った話ではありませんが。

[406: 検討さん]

>>405 匿名さん

全ての物件に当てはまることだから、ちょっと意味のない議論だね。

ただ、大阪超ど真ん中に近いとんでもない金が突っ込まれる再開発地域の超巨大タワーなんて、こんな条件二度とそろわないよ。

[407: 匿名さん]

>>406 検討さん

それなら梅北2期のタワー2棟の方がもっと良いですよ。

[408: マンション掲示板さん]

>>405 匿名さん

高値掴みということはまずはあり得ない。
日本国内でここ以上にポテンシャルがある物件は現状見かけない。

[409: 匿名]

関東では埼玉所沢駅直結タワーでさえ、坪３５０万みたいだよ。（牧田司氏の記事から）
東京都心まで電車で５０分くらいかかる郊外だ。　だから大阪駅徒歩圏で将来性抜群の
ここが坪４００万なら、間違いなくお得でしょう。　大きな敷地で美しい庭園も期待できそう
だしね。

[410: マンション検討中さん]

>>409 匿名さん

ここが坪400万ならミニグラメとローレルタワーサンクタス梅田はいくらになるのかな。

[411: 匿名さん]

>>409 匿名さん
大阪と東京では相場を構成する人が違うから
傾向は掴めても、価格相場をそのまま当てはめるのはナンセンス

[412: 検討さん]

>>409 匿名さん

その住友物件、ネタになってるな
21階81㎡12,980万円（坪単価529万円）の爆笑ものだってさ

http://mansion-madori.com/blog-entry-6198.html?sp


住友商法は市場が値上がりしてそれでも買ってくれる人がいるから成り立つ技

景気が一気にぐらっときてて、金利も安倍黒田体制も終わりが見えてきて、売れ行きは東京はかなりきつく、関西も郊外は死亡してて大阪都心も怪しくなってきてる

だから竣工まで四年ある900戸物件を超絶高値でぶっ込んだりはしないと思うよ 400なんて無理無理 安くもしないと思うけど

[413: マンション掲示板さん]

>>412 検討さん
10年後坪500以上になる公算で4年後竣工物件を坪400で買う判断力と財力がなければそういう意見になるだろう。

[414: 匿名さん]

>>413 マンション掲示板さん

確かにそう。
買うか買わないかは財源の問題。

[415: マンション検討中さん]

>>407
同感ですね。

[416: 匿名さん]

>>415 マンション検討中さん

なぜ二者択一なのか。両方買えばいいんじゃないの？

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん
同感！同感！
北ヤード内には内なりの価値があり
ここは北ヤード近接には近接なりの価値や価格設定がある
自分なりの基準に合えば買えば良いだけだよね！

[418: マンション検討中さん]

ついには「両方買うという前提が当然」という人まで登場って、いやはやｗ

[419: 匿名さん]

10年後坪500万になる“公算”って

[420: 匿名さん]

不動産ってやってる人の幅が広いからね
普通のサラリーマンに同じサラリーマンでも不動産投資で実績つんで本業以上の人や不動産のプロでも信用低くて大したローンも組めない人
法人化して銀行の信用高いから高額でも余裕な人
法人オーナーで5部屋、10部屋大人買いする人
そもそも買えないけど文句だけ付ける人など色々だからね。

[421: マンション掲示板さん]

>>419 匿名さん

その通り。
10年後は高層なら坪600以上もあるだろう。

[422: マンション検討中さん]

>>421 マンション掲示板さん

アベレージの予測が聞きたい。

[423: 匿名さん]

ウメキタ二期の高層が600万というのなら、分かるけど
大淀が600万てのは想像つかないね

[424: 匿名さん]

ご近所のパークナードさん2期の新価格出しましたね
1期の最低価格坪320万から2期の最低価格は坪220万
坪100万円の爆下げですね
やっと身の丈が分かった様ですね
これからは売れるといいですね。

[425: 匿名さん]

こういう価格発表前の議論って不毛だけど盛り上がるよね。

[426: 匿名さん]

>>424 匿名さん
まあ妥当な金額だね。これによりチビグラメの転売が厳しい状況になりそうだね。少なくとも今売りに出されている価格で買う人なんていないと思う。

[427: 匿名さん]

株の下りもキツいね?
このまま下がってアベノミクス前に戻ったら
高額マンション買ってた資金が溶ける人続出しそう
あと株に仕込み易くなるから仕込資金増加で不動産に回らなくなるかな
パークナードも思い切った値下げで早目に逃げ切りする感じ。

[428: 匿名さん]

投資なんてそんなもん。基本はババ抜きなので引き際を見極めるのが一番大事。スーモ見てみると最近価格更新で値下げしている物件多くなってきた。

そろそろなのかな。

[429: 匿名さん]

近所のパークナード新梅田アーバンが大幅に値下げしてるよ。やっぱこの地域知名度低いし、梅北出来ても離れてるので賃料はそう簡単に上がらないよ。

[430: 匿名さん]

パークナードがここの前に安値で売り抜け狙って下げてるね
ここの値付けもいよいよ難しいよ

三菱入ってるからそんなに安くもできないでしょ

[431: 匿名さん]

ここが売れるかどうかはともかく、賃料でごちゃごちゃいうてるやつ、シティタワーとローレルサンクタスの経年の賃料みろよw とっくに実績あんだろww ミニグラですらシティタワーと同等だろうがww

[432: 匿名さん]

大量に出てた中之島タワーも価格更新して自分だけ売り抜け狙ってる奴多過ぎ。

[433: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[434: 匿名さん]

メガグラメも地権者住戸ってあるのでしょうか？あるのでしたら何戸くらいですかね？

[435: 匿名さん]

>>434
チビの方は何戸でしたか？

[436: 匿名さん]

あの低い賃料ですら借り手がつかないって笑えるね

[437: 匿名さん]

パークナードで大幅値下げしてるから、ここは戸数が多いので強気の値付けは絶対難しいわよ。今の賃料でチビグラメの価格と同じであればスルーする予定。

[438: マンション検討中さん]

>>407
だよね。
というかあっちとは格が違うでしょｗ
まあ、こっちは色んな意味で高値掴みになりそうだけど。

[439: 匿名さん]

大淀偏差値
https://individual-investor.blogspot.com/2017/01/3_2.html

[440: 匿名さん]

わざわざあざーす。参考にします。如実に示されてるが、普通に賃貸で大淀に住みたいかって思ったら躊躇するよね。イメージが賃料低いままで、上昇余地は限られるってことですね。

[441: 匿名さん]

大淀で㎡4000円の賃貸に住もう
と思う層がどれだけいるかだね
メガだと募集300件とかなりそう

[442: 通りがかりさん]

確かに今のところ大淀に住みたいって思う奴は少ないわな
寂しい場所なイメージ、今のところ梅田の西端はスカイビルまでだから。

梅北の公園出来たらどうなるだろうねー

[443: 匿名さん]

ここが住めないレベルなら梅田周辺はどこも住めないよ
北の中津、東の太融寺、南の北新地、西のこの辺
一番マシなのはどこかな？
昔の地名に拘るなら梅田(埋田んぼ)自体に価値がなくなる事になる
今や将来をみないとね。

[444: 匿名さん]

地名に拘るなら大阪では帝塚山が一番ですね
お年寄りに対するブランド力は抜群です
地名ブランドに拘る方には住吉区がおススメです
埋め田などより昔のブランドを感じながら超高齢化エリアでお住まいください
今後価値が保てるかは保証できませが。

[445: 匿名さん]

>>443 匿名さん
別に住めないとは言ってない。高い賃料取れない地域と言ってるんだろ。
そのくらい理解できないかな。

[446: 通りがかりさん]

最近の大阪なら堀江、新町、靱公園あたりか一番人気あるんじゃないの。

ほかに最近人気のエリアある？
福島駅南側とか？

[447: マンション検討中さん]

ごちゃごちゃトンチンカンなネガしてるやつ、プロなら恥ずかしいレベルのリテラシーで、恥ずかしすぎるな。

素人なら誰得でネガってるのか全くわからん。承認欲満たしたいなら他でやれよ。

梅北からはぶられた大和の新卒とかが最近騒いでんの？

[448: 匿名さん]

この辺は賃料取れると思うよ
景気が最悪だった10年前でも新築、築浅のローレルの高層階はかなり賃料高かったし
その頃はほんと寂れたエリアだったけど
眺望だけは良かったから以外に人気で高値だった
その頃に比べればこの辺は良くなったよね。

[449: マンション検討中さん]

447が欲求が満たされないから悔しがってやんの。来年もヨロシコ

[450: マンション検討中さん]

結構核心ついてるね。大淀周りの雰囲気は簡単に変わらないよ。地主が梅北開発で簡単に譲渡する事は考えられず、イメージは廃れたままで間違い無い。隅から隅まで近辺散歩したらまじ分かるから。

[451: 匿名さん]

>>450 マンション検討中さん
大淀に拘り過ぎ
ここから梅田側か福島駅側位しか用事ないよ
南がすぐ福島が隣接してるのに大淀連呼されてもな
北側や西側がどうだろうと知らんわ
開発されようとされまいと
隅から隅まで散歩する必要性が無いし
福島と梅田側が予定通りきれいになればok

[452: 検討板ユーザーさん]

パークナードの800万値下げはかなり衝撃です。ここは確実にチビグラメと同価格でやるでしょうな。今の賃貸180件が販売までどう捌けるか、観察してみます。安い部屋は除外するが。

[453: マンコミュファンさん]

>>443 匿名さん
梅田徒歩圏なら新地の東側の西天満か、新地の西側の堂島がベストですね。
次がこの辺りですが、現状では徒歩圏外れても淀屋橋北浜が価値はあると感じます。
あと中津中崎はここ数年でイメージが明るくなってきたと思いますが、それ以外の北側は男性立地が依然色濃く、世帯で住む感じは抱きにくいです。
でも、ここが@320だとすると、電通跡地は@400位まで上がるかもしれませんね。