グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/umeda871/index.html

所在地：大阪府大阪市北区大淀南2丁目2番1（地番）
交通：JR京都線・神戸線・宝塚線・大阪環状線「大阪」駅（桜橋口）徒歩14分
JR大阪環状線「福島」駅徒歩8分
JR東西線「新福島」駅（1号出入口）徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.84平米～199.87平米
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：積和管理関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[公式サイトURLを変更しました 2018/9/10 管理担当]

[18460: 匿名さん]

>>18456 匿名さん
ここって坪単価350でしょ、、？伸び代は限りなく少ないよね。

[18461: 口コミ知りたいさん]

ここの賃貸需要の期待度ってどれくらいなのでしょうか？
2006年築、30階建て大和ハウス版ラ・トゥールの「カスタリア大濠ベイタワー」が
近々解体されることになりました。免震装置の欠陥があったのは確かですが、
入居率が僅か4割だったそうです。福岡市の都心部「赤坂駅」に徒歩15分。
郊外感のある大濠公園駅に徒歩8分、海近で周りの雰囲気も暗く、
かなり不便な場所にありました。
本物件は大和ハウスが29億円で地元デベ（倒産）から取得、
今回、別のデベに37億円で売却できたようですが、
事実上4000平米の敷地のみに値段がついたようなものです。
立地次第で新築分譲より賃貸の方がビジネスとしては難しいのではないかと感じました。駅遠は新築分譲需要には耐えられますが、賃貸需要が不安が残ります。

[18462: マンション検討中さん]

>>18457 匿名さん

ブームのあとには名古屋も大阪も南海トラフの津波がやってきちゃいますからね。。。

[18463: 匿名さん]

>>18462 マンション検討中さん

さすがに不謹慎すぎて、反省した方が良い。

[18464: 周辺住民さん]

>>18457 匿名さん
汐留シオサイトでも、深刻な不景気だった2000年ころに、
1000戸あったツインパークスが1日で完売するという
伝説の記録があったよなぁ。日本人は新築と再開発好きだよね。

[18465: 匿名さん]

>>18461 口コミ知りたいさん

隣のグラメは1ldk 55m で19-20万ぐらいで落ち着いてます。福岡の話、全くもって関係ないですね。

[18466: 匿名さん]

>>18463 匿名さん
ウメキタもここも海抜だけは気になりますね。

[18467: 匿名さん]

>>18466 匿名さん

ここは海抜何メートルですか？

[18468: マンション検討中さん]

>>18467 匿名さん
0.1mかと思います。

https://www.hyoukou-ichiran.com/271270034002-2/

ウメキタもほぼ0m地帯だったかと。
https://www.hyoukou-ichiran.com/tag/大阪市北区の標高｜海抜｜緯度経度/

[18469: 匿名さん]

>>18468 マンション検討中さん

確か堤防できるから数年後には心配はいらないっていう話が過去にもありましたね。

[18470: マンション検討中さん]

ちなみに上町は海抜どれくらいなんですか

[18471: 匿名さん]

>>18469 匿名さん

それって淀川氾濫のみで、他の全てのハザードリスクは今のままではなかったですか。

[18472: 匿名さん]

>>18470 マンション検討中さん
上町台は頂点の大阪城が38mですがマンションが建つようなところは20mくらいが多いですね。

[18473: マンション比較中さん]

>>18470 マンション検討中さん
上町筋で20メートルくらいですね。

https://maps.gsi.go.jp/#16/34.674362/135.520606/&base=std&ls=std&a...

[18474: 匿名さん]

>>18471 匿名さん
淀川のスーパー堤防が完成しても南海トラフの津波や高潮は防げませんが、保険で直せるから全く問題ないのでは？
スーパー堤防と保険があればハザードリスクを気にする理由がありません。話題にするだけ無駄でしょうね。

[18475: 匿名さん]

>>18468 マンション検討中さん

ここより淀川の水面の方が高いんですね。

[18476: 匿名さん]

>>18474 匿名さん

心強いですね。確か半年前ぐらいも話題になって、命に関わることでもなければ、最悪のシナリオを考えても各住居者の負担は数十万程度でしょうという結論でした。まあ、デメリットの度合いでいえば、あまり気にしなくて大丈夫そうです。

[18477: 匿名さん]

>>18474 匿名さん

能天気だなぁ。

[18478: マンション検討中さん]

海抜20メートルは安心だな。

[18479: 匿名さん]

>>18474 匿名さん
損害保険料でどのくらい差がつくのか試算されましたか？自然災害の増加で火災保険料は過去最大の値上げ予定です。水災の特約も高台マンションなら不要ですが水害リスクの高いマンションなら付けざるを得ません。保険適用して修繕すると次の保険更新時の割引率に影響して実質値上がりします。水災リスクについてもハザードマップ等を考慮して保険料に反映させる動きがあります。浸水による停電でEVが停止した事例があるように、保険で現状復帰させるまでの間の不便もあります。これが皆さんにとって全く問題にならないのであればいいのですが。

[18480: マンション検討中さん]

>>18474 匿名さん
北区のこのあたりやウメキタが守られるためのスーパー堤防の完成時期っていつなのでしょうか？

スーパー堤防って何十年単位の計画だったような気もしてまして。。。

[18481: 販売関係者さん]

>>18479 匿名さん
保険料は分かりませんが保険を使えば綺麗に直せるので問題ないと思いますよ。
またアンチが騒いでますが議論するだけ無駄でしょうね。話しになりません。
保険で直せます、以上です。
総じてここはトータルバランスのいいマンションだと思います。

[18482: 匿名さん]

>>18481 販売関係者さん
電気室は2階にあるけど、ロビーの汚泥の掃除、消毒、機械駐車場、排水槽、
免震ゴム、エレベーター地下部の修理、受水槽の交換を考えると長期施工になるし、
火災保険の付帯程度では、修繕積立金を切り崩す必要に迫られそう。
でも、戸数が多いので、数十万円の負担で済むと願いたいです。
あと、淀川は明治18年の氾濫以降、位置を変えたりして、
都心部では、一度も氾濫が起きてません。
高潮にも高規格堤防があって台風21号は防げました。
心配なのは、津波と内水氾濫くらいです。

[18483: 契約者]

ここを買った後、2期も買う予定です。ここを売るのは２期を買うタイミングではないです。ここを賃貸してローン残債が減ったタイミングですね、個人なら６年目以降１２年まで（管理修繕費も上がるし）、ローンを３０年から３５年で借りているなら１０－１２年後にはローンの1/3は返済が進んでる一方で再開発のマンションは１０年経っても下がってない（東京では普通）ので値上がり期待をしなくても相当元を解てますよ。

[18484: 契約者]

もとい　投資に値しますよ。

[18485: 匿名さん]

>>18481 販売関係者さん

ご指摘ごもっともです。なぜか買う気のない人達に限って検討者の立場で議論したがりますね。

[18486: 匿名さん]

>>18484 契約者さん

何年ローンで買われたんでしょうか？

[18487: 匿名さん]

>>18486 匿名さん

いちいち詮索いやらしいな

[18488: 匿名さん]

>>18487 匿名さん

あんたには聞いてない

[18489: マンション検討中さん]

>>18485 匿名さん
買う気がある人にとっては、良いところ、良くないところどちらも理解した上で判断したいと思うところですので、ネガ材料もポジ材料も十分に出た方がいいと思います。

駅距離や共用部仕様、その他利便性やハザードは個人では変えられない部分ですし、結局はそのバランスに対して幾ら払いたいか、払えるか、どのくらいの利回りなら許容するかでしかないです。

[18490: 匿名さん]

>>18489 マンション検討中さん
買う気がある人にとってはね。そこだよ。

[18491: マンション検討中さん]

>>18479 匿名さん
んー正直保険料の値上げぐらいなら、全く問題ならんな。

というより、同じ話何回繰り返すの？？
投稿せんでええから、過去の投稿見直せよ。

[18492: 匿名さん]

スーパー堤防ていつできるの？

[18493: 匿名さん]

>>18479 匿名さん

確かに、スーパー堤防等の土木工作物を信用しすぎるのは危険なのかもしれませんね。
いわゆる安全神話は国を滅ぼすってやつです。

[18494: マンション比較中さん]

隣接のミニグラ、ローレル、CTの中古価格相場は新築グラメの2、3割安が相場だから二期信奉はあくまで期待と思い込みであって、現実相場でここのリセールはかなり厳しい。利益出るなんて甘い幻想にすぎない。

[18495: 匿名さん]

>>18494 マンション比較中さん
買う気ないのに、粘着するからアンチ呼ばわれするんですよ。でも気になるからほっとけないんですよね、わかります。そういうお茶目なところ、かわいらしいと思います。^^

[18496: 匿名さん]

>>18495 匿名さん

なんかこわい。

[18497: 匿名さん]

>>18494 マンション比較中さん

そうやってチャンス逃してますけどね。相場は既に上がってきますから、ご心配なく。あなたの意見とは大阪タワーや関西マンションすごろくさんの絶賛、どちらが正しいかが楽しみですね。
マンコミュのルールにあるように、検討者と購入者を対象のした掲示板ですので、粘着してたら煙たがられますよ。

[18498: 匿名さん]

>>18497 匿名さん

僕らの味方大阪タワーさんを呼び捨てにするな！

[18499: 匿名さん]

>>18498 匿名さん

大阪タワーさん
https://www.sumu-log.com/archives/27110/

関西マンションすごろくさん
https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/4173/

[18500: 検討板ユーザーさん]

>>18492 匿名さん

淀川左岸線二期は万博に合わせて暫定開通だから、2025年にはスーパー堤防は完成してると思われます。

[18501: 匿名さん]

>>18500 検討板ユーザーさん

あと4年経てば勝ちですね。

[18502: 匿名さん]

>>18500 検討板ユーザーさん
割とすぐですね。まあ東京湾岸よりは安全ですね。それを考慮しても、今の坪400－500ぐらいは安いと思う。

[18503: 匿名さん]

>>18501 匿名さん

まあ、4/1000の確率でハズレなわけですが、それでも多少の不便と数十万のポケットマネーと思えばリスクレベルは極めてと考えられます。

国土交通省のガイドライン：
>>「想定最大規模」の降雨規模は1000年に1 回程度を想定しています。1000 年毎に１回発生する周期的な降雨ではなく、１年の間に発生する確率が 1/1000(0.1%)以下の降雨です。

[18504: 匿名さん]

>>18503　ですが、「リスクレベルは極めて低い」に訂正します。

[18505: 匿名さん]

最近の異常気象による大雨怖すぎるわ。
皆さんメンタル強いですね。

[18506: 匿名さん]

>>18505 匿名さん

数日前の未明の嵐では梅田福島中津あたりのタワマンに多数落雷があったようですね。ニュースで動画が紹介されてました。
屋上設備とか無事なのかな。
空港にも落雷あったようで、滑走路に一発で大きな穴が空いたようです。

[18507: 検討板ユーザーさん]

避雷針ついてるやろ。

[18508: 匿名さん]

>>18506 匿名さん
避雷針あるんで大丈夫ですよ！義務付けられています。むしろ、戸建ての方が電化製品やられるので落雷リスク高いです。

[18509: 匿名さん]

避雷針で100%大丈夫なんですかね。新品で早速傷モノになってるのは嫌だなと。
何かあっても積水が入居前までにきっちり修理してくれるんでしょうけど。