パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

全然違いますよ。
むしろパークコート南麻布ヒルトップ？は馬鹿にされている流れですけど・・・。

[82: 匿名さん]

長文は読みづらい上に思い込みが激しいので少々見苦しい。ここはパークコートにしては立地が悪いし狭い部屋の設定ってどうなのよ、ってことに尽きる。
パークコート南麻布ヒルトップも電線外廊下で萎えるし、一番安物のはずの白高のパークホームズが一番マシっぽいのが納得いかない。

[83: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん

他所の物件なんでどうでもいいけど、千代田駿河台は一目見て乾式だけど
バルコニーはコンクリだけど、この専有部形状で湿式なわけないだろ
もしかして図面も読めないし設計の知識も皆無だったりする？

[84: 匿名さん]

駿河台ヒルトップレジも乾式壁でしたね。。

[85: マンション検討中さん]

このスレには「60㎡ 2LDK 6000万円」というスペックが頻回に登場します。

なぜ、異常なくらい、6000万円という金額にこだわるのかというと、
だいたい年収1500万円くらいの人を想定した場合、年収1500万円くらいの勤め人
（つまり手取り月80万円くらいの人）が社宅などに住んで、つつましやかに生活して、
毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、
それで貯められるのが、やっと6000万円だからです。

したがって6000万円以上の金額は、普通の人（といっても年収1500万円の人）
が頑張っても貯められる金額でないと思われるので、現実的でないと考えるわけです。


いっぽう、私自身、南北線が開業する前から、港区山手線内の物件を見ていますが
「60㎡　2LDK 6000万円」という値付けは、白金高輪のパークホームズに限らず、
南麻布の低地の新築マンションにも普通にあてはまる値付け（かつてはそうだった）と思います。

今はオリンピック前の相場になってしまったので、6000万円の予算だと、都心で買えるのは
ワンルームだけになってしまいますが、だからこそ財閥不動産様は、容積率が緩んでいる
幹線道路沿いに専有面積を抑えたパークコートを提案されるのだなと考えます。

つまり「普通の人に南麻布のパークコートという贈り物」をしてくれるのだと考えているのです。
（財閥不動産の方は、どこのマンションのキャッチコピーのパクリだかわかりますよね）

[86: 検討板ユーザーさん]

↑長いっつってんだろ。しかも書いてる事が昭和の分析力なんだよ。

[87: 検討板ユーザーさん]

救済措置とか、デベはボランティア屋さんですか？w
CSRの一環でもそんな中途半端でわかりにくい活動しないと思いますけど、大手企業の方とのお付き合いもなくて、ご自身もお金だけ持ってらしてるのかもしれませんが、世間をご存知ないんでしょうねw

[88: 匿名さん]

PCヒルトップの住人みたいですので、少なくともお金持ちではないでしょう。

[89: 匿名さん]

PCヒルトップに住んでるなら貧乏ではないでしょ。麻布住人の平均以下かもしれんが。

[90: マンション検討中さん]

南麻布ヒルトップって定借じゃなかったでしたっけ？いずれにせよ築年そこそこなんで、地位や環境は下がるけどここに買い換えるのはアリな気がする。
ナショナルアザブは遠くなるけどナニワヤは近くなる。

[91: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん
自分が図面読めてないんじゃ無い？
戸境がグレー地のベタだと湿式。
網掛けだと乾式もいうのは常識。

知ったかさん、恥ずかしすぎでしょ⁈

[92: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん
あと、湿式=構造壁でははないからね。
低層の壁式のマンションならいざ知らず。

[93: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
サイト掲載の図面は、そんなん省略して描画とかしてないかな？

[94: 匿名さん]

>>90
ダイエーとまいばすけっとも近くなるネ！

[95: 匿名さん]

定借は近くのパークホームズ南麻布ザレジデンスだとも思う。ここはボイド型の外廊下で高級感はないけど、平米単価100万円ちょいぐらいで中古が出てるはず。こんなところ買うぐらいなら所有権で内廊下のパークホームズ白金高輪のほうが良い。

[96: 匿名さん]

>>93 マンション検討中さん
して無い。同じ三井の絡んでる他の物件
いくつか見てみれば分かるよ。

[97: 匿名さん]

>>95 匿名さん
パークホームズ南麻布とパークコート南麻布ヒルトップを混同してる人がいますよね。
前者は確かに高級感も無い大衆定借マンションだけど。

[98: 匿名さん]

どっちも電線マンションだろ？

[99: 匿名さん]

>>93 マンション検討中さん
三井がＪＶに筆頭の月島のミッドタワーの公式HP掲載の間取り図。
乾式の戸境は見ての通りの表記で湿式とは明確に違う。

[100: 匿名さん]

>>91
私建築士ですがそんな記号の区別ないですよ。斜線もベタ塗りも軽量壁（乾式）で図面引いた建築士／ソフトが違うだけです。千代田駿河台についてはどう見ても乾式壁で、あんな薄く左官仕上げは絶対に不可能です（笑）

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん
建築士と肩書き言うだけで、マンションの販売詳しくない？
あまり建築士レベルの資格を振りかざすと恥をかきますのでお気をつけくださいね
他デベのマンションも含めいくつも見れば分かりますよ。

[102: 匿名さん]

>>100 匿名さん
三井の販売資料にある凡例中央下段をご覧ください。
コレは三井の全ての物件共通の凡例ですよ。
いかがでしょう？大建築士さま(笑)

[103: マンション検討中さん]

>>102 匿名さん
サイト表示の図面にそんな凡例ついてへんけどね。

[104: 匿名さん]

>>103 マンション検討中さん
苦しいですねw

[105: マンション検討中さん]

斜線もべた塗りも乾式ってことではないですか？横からすみません

[106: 匿名さん]

>>103 マンション検討中さん

三井のパークコート青山一丁目の
ウェブ掲載間取り図でちょうど良いのが。
戸境が隣接住戸は一方湿式、一方が乾式。
どんな図面表記かご確認下さい。

[107: 匿名さん]

乾式は柱と一体表記じゃないからわかるよ。

[108: 匿名さん]

渋谷のタワーの間取り図をどう説明するのか聞いてみたいね。

[109: 匿名さん]

自分ルール作っちゃった恥ずかしい人が連投してるね
駿河台、柱との繋ぎ目見たら明らかに乾式なのにw

[110: マンション検討中さん]

投稿長いけどじっくり読めば言いたいことはわかります。

[111: マンション検討中さん]

「パークコート」というグレードの本当の意味は？

>>66 にありますように
パークマンションとは、最高峰のマンション
パークホームズとは、誰にでも買いやすく、質が保たれたマンション
と比較的明確にグレードの意味付けが可能だと思われます。

しかし「パークコート」というグレードの持つ意味は何なのでしょうか？

たとえば、パークコートは、パークマンションとパークホームズの中間に位置する
グレードなどと考えるのは、ものすごくつまらない考え方であり、
発展性だとか創造性からは遠ざかってしまうと思うのです。

>>66 にありますように、突き詰めて考えると、マンションや車のグレードには
上も下もないわけですから、パークマンションとパークホームズの中間に位置する
グレードなどというものも、本当は、存在しないと思われます。

このスレの流れ的には、パークコートというグレードが意味するのは、
快適な住空間だとか、上質な暮らし向きのよさだと思うのです。


つまり、整理して書くと、下記のごとくになります。


パークマンション：
財閥不動産が企画する最高の立地の最高峰のマンション。
築年数にかかわらず価値が維持される理想のマンション。

パークコート：
財閥不動産が企画する快適で質が高い住空間の提案。
質が高い生活の基盤となる上質な住空間の提供。
自分にとっての、ほっとする、安らぎの空間の確保。

パークホームズ：
なるべく沢山の人に手がとどく価格帯で、質が保たれたマンションを
提供するのが財閥不動産の役割でもある。
物件によっては、上級グレードのマンションを凌駕するほど充実した
内容のマンションも存在する。

[112: マンション検討中さん]

なぜ南麻布の古川沿いにパークコートなのか？


港区山手線内には、沢山の坂があり、その坂道の一つ一つが
人生そのものの起伏、リズム、感情を思わせてくれます。また同時に、
港区の坂道は、時間を超越した変わらない安心感をも、もたらしてくれます。

しかし、港区山手線内の坂の上と坂の下の雰囲気には大きな違いがあると思います。
そして、パークコートのような優良マンションにふさわしい場所も坂の上であると思います。

財閥不動産様はなぜ、南麻布の古川沿いにパークコートを造られるのでしょうか？


私自身は、港区山手線内を見てきて、港区内陸側の一番大きな変化は、南北線の開業だと思うのです。
麻布十番の駅が出来て、南麻布の十番駅近くは、便利で、移動しやすく、生活しやすい場所になりました。
古川沿いは、将来的に、港区山手線内の中心、ほっとする都心に発展していくと考えていいのですよね。

そして、古川沿いに、あえて、高台のマンションを凌駕する快適な住空間（パークコート）を企画する意味は、
古川沿いのパークコートが、三田や白金高輪を含めた古川沿いの複合的再開発における中心的な場所
（周囲の再開発、街並みの変化が楽しみ）だからだと考えていいのですよね。

[113: 匿名さん]

初心者マークさんはスルー致しましょう。

[114: マンション検討中さん]

この長い文の人、色んな所でウザがられてる迷惑ジジイです。

[115: 匿名さん]

話が長い上に内容は本人の主観に基づいた分析を展開していて、何を言いたいのかさっぱりわからない。

[116: マンション検討中さん]

長文さんの話の要点を簡潔にまとめます。


財閥不動産が企画したパークコートというブランドの意図するところは、
上質な生活の基盤となる上質な住空間、ほっとする空間の提供である。

南麻布の古川沿いに、あえてパークコートを企画する理由は、
今後、再開発によって、三田や白金高輪の古川沿いが大きく
発展していくことを見越してのことである。

港区山手線内において、三田や白金高輪の古川沿いは、今後、再開発
によって、もっとも未来的な場所に発展していく場所である。

[117: マンション検討中さん]

ようは、一段高い値付けで良い場所と判断したからパークコートにしたよってことですね。
まぁそうでしょうね。

[118: 匿名さん]

高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。

[119: マンション検討中さん]

南麻布に「ちょっと素敵な、ほっとする空間」を求めて

これまでこのスレで繰り返し議論されてきたように、パークコートというブランドの意味することは
「上質の住空間、暮らし向きのよさ」です。

そして、こちらのマンションの注目すべき点は、古川沿いの26㎡の部屋で、どのような、
パークコートらしい「上質の住空間、暮らし向きのよさ」を提案するのかだと思うのです。

セカンドハウスとして都心に「ちょっと素敵な、ほっとする空間」を確保したいという人にとっては、
広すぎる部屋でも維持費が気になるので「どのくらい狭くても快適な住空間が造れるのか」
は普遍性が高いテーマだと思うのです。

そして、これまでこのスレで繰り返し議論されてきたように、26㎡は、ただ寝るだけの部屋にもなるけど、
工夫次第では、なんとか快適な居住空間が創造可能なギリギリの広さであり、境界線上の、ものすごく
難しい広さだと思うのです。

そういう意味でも、この物件は試金石だということですよね。

[120: マンション検討中さん]

>>95>>97 南麻布にて数年前に分譲された2つの定期借地権付きマンション、
今となっては、大変お買い得なマンションだったと思うのです。今の相場では、
考えもつかないほど買いやすい価格でしたからね。

ただし、上記の定借マンションが分譲された時点では、定期借地権付きマンション
という分譲の仕方は、一般的には、評価が定まっていなかったと思うのです。
したがって、相当数の人が、定借マンションの購入に躊躇したと思うのです。

そして、評価が定まっていないうちに定借マンションを購入された人が、結果的に、
賢明な買い方をされたように見えるのです。つまり、結果論ではありますが、
勝ち組は、評価が定まらないうちに勝負した人だと思うのです。


>>40 港区山手線外（海側）で再開発が始まった頃を思い出すと、一番いい思いをしたのは、
ものすごく早い時期にマンションを企画した業者様と、同じく、ものすごく早い時期に、
ものすごく買いやすい価格（所有権で坪180万円、50㎡で2000万円台）でマンションを
購入した人だと思うのです。

ただし、港区の海側で再開発が始まったごく初期の時点では、海側は、住宅地としては
評価が定まっていなかったと思われますので、相当数の人は、海側のマンション購入に
躊躇したと思うのです。

そして、評価が定まっていない早い段階で海側のマンションを購入した人が、
結果的に、賢明な買い方をしたように見えました。つまり、結果論ではありますが、
勝ち組は、評価が定まらないうちに勝負した人だと思うのです。

[121: マンション検討中さん]

要するに、言いたいをすっきり整理すると下記のごとくです。

港区山手線内（内陸側）の高台のマンションは評価が定まっており、
築年数にかかわらず価値が維持されやすい。したがって、資産家の人が、その資産を
分散させるために、高台の優良物件を購入するといった購入の仕方は十分成立する。

港区山手線外（海側）は、住宅地としては評価が定まっていなかったが、同時に
大きなチャンスがあったとも言える。そして、勝負ができるのは、評価が定まっていない
うちである。そして、そのことは、現在の、再開発前の、古川沿いについても同様の
ことが言える。そして、人間は、人生のどこかで勝負しなくてはならないのである。

[122: 匿名さん]

近隣の築15年以上経過した古い中古物件からの
買い替え希望者が多そうですね。

[123: 検討板ユーザーさん]

長文の連投、迷惑と言われていながら人のコメント無視して続けるのは、さすがに悪意ありますね。

[124: マンション検討中さん]

パークコート浜離宮も当初パークタワーだろうと言われていたのが、直前のお化粧でパークコート企画になったくらいだし、ここもパークリュクスだったのをお化粧したかんじではないかしら？

[125: 周辺住民さん]

WEBサイトを見ましたが、
この建物の外観が全くわかりません。
小さなイラストは数個見られましたが...
どこかにCGがあったりするのでしょうか？

[126: マンション検討中さん]

麻布十番に近いけど南麻布ってことですね。
あんまり高台のお屋敷みたいなマンションには惹かれないから（不便そう）、
フラット5分で住めるんならこっちのほうがいいかなー

[127: 匿名さん]

南麻布とはいえ幹線道路沿いで劣悪立地。
モリモトならピアース
三菱ならパークハウスアーバンス
を建てただろう
いくら盛ってたとしも、パークコートとしてはキワモノ

[128: 匿名さん]

南麻布なんだしこんなもんだろ

[129: 通りがかりさん]

住所は、南麻布なので虚偽は無い。が、PCは浜離宮PCの成功体験と現在の市況を勘案して早くさばきたいのでしょう。
リーディングデベとしては、節操が無い。
でも、南麻布に踊らされて、踊る購入者は多いのでしょう。
ポイントに踊る消費者と同じ構図ですね。 価格がどうなるのか楽しみです。

[130: 匿名さん]

パークコートのスレッドが荒れ始めたのは、記憶している限り千代田富士見のタワーが最初。
マンションブームにおされてパークコートタワー自体が嫉妬や羨望の的となり、同じく浜離宮も荒れに荒れた。

逆に非タワーのパークコートスレは落ち着いている流れだが、近隣に妬む住人層がいる地域だと、場合によってはタワーより荒れる可能性を秘めている。

ここがそうならないよう、祈りたいものだ。