パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[650: 匿名さん]

＞＞649 匿名さん
全然参考にならない。
六本木ど真ん中の物件と南麻布のパークコート、入居者が同じような人々であると想定するのはあまりに無理があり過ぎやしませんか(苦笑)。しかも比較対象物件の築年数や専有部のグレード、周辺環境等が全く考慮されていない。

[651: 匿名さん]

パークコートでここまで評判悪いのはなかったと思う。高価格帯になるのはわかっていたが、中身が想定外にひどかった(投資部屋の多さ、コンセプト不明な水盤など突っ込みどころ多数)。頑張って買える層も、余裕で買える層も両方の客層を失望させた。担当者の処遇が心配だ。

[652: 匿名さん]

この場所のマンションをパークコートで厚化粧して高値で売ろうなんて消費者を舐めるにも程がある。レオパ○スこそ相応しい！

[653: 匿名さん]

651さん
中身が想定外にひどかったとのことですが、MRではどのあたりが気に入らなかったですか？
タワー含め複数のPCを見学しましたが、それらと比べても居住空間のグレードはむしろ高いと感じましたが。

[654: 匿名さん]

中低層の投資部屋の多さと意味不明な水盤などって書いてあるようだが。

[655: 匿名さん]

ああ、その2点だけってことですね。
中身とおっしゃるので、マンションの本質的な部分(内装、外観、構造)がお気に召さないのかと認識してしまいました。

[656: 匿名さん]

など、ですから他にもあると思われます。

[657: 匿名さん]

どうせモデルルームにも行かずにHPみてネガってるだけだろ。
意味不明な水盤て、じゃあ意味のある水盤てなんだよ。その評価こそが意味不明。
パークコートのスレはどこも変なのに粘着されて災難だな。

[658: 匿名さん]

>>657 匿名さん

MKが嫉妬してパークコートに張り付いてるね

[659: マンション検討中さん]

>>638 匿名さん昨年2月850億のかんぽ生命の利益になったとありますから、原価簿価によっては1000億円の土地。三井が威信をかけて取得した。とありますから相場無視の入札だったんでしょうか。レジデンシャルが買ったならマンションなんですかね。どんなのになるのか楽しみ。麻布霞町のような構えに上階三田日向坂のようなメタル、ガラスの構成のパーマンかな。

[660: 匿名さん]

旧かんぽ跡地は敷地面積がかなり広大なので相当力の入ったモノが出来そう。

[661: 匿名さん]

はい、スレ違いですね。
以降は「綱町三井計画」スレでどうぞ。
ここを購入できない検討者層には縁のない話でしょうけど。

[662: 匿名さん]

管理費の不平等問題は皆さまどう思われますか？高層階はプレミア付きなのに管理費、修繕費が中低層階と同額って変ですよね。

[663: 匿名さん]

マンションの価格にはグロスと坪単価という概念があり、例えば30m2と100m2の部屋では専有部のグレードが大きく異なっていたとしても前者の方が坪単価が高いことがあるわけです。管理費にも同様のことが当てはまるのかそうでないのか。一般論としてはどうなのでしょうね。
水盤を多用(1F/RF)した共用部、価格帯、コンシェルジュサービス等々を鑑みると400円弱/m2/月の管理費は妥当と感じましたが、これが高いと思う方は検討から外したほうが長期的には身のためでしょう。

[664: マンション検討中さん]

>>658 匿名さん

パークコートのスレはどこも伸びるし荒れるね
乃木坂とか浜離宮とかもあることないこと針小棒大な誹謗中傷がひどかった印象

[665: マンション掲示板さん]

ゴミ捨て場が1Fのみって時点で検討を断念しました

[666: 匿名さん]

今日も朝から仙台坂下のヘイトスピーチがうるさいな。うちはこのマンションの建設地よりももう少し白金高輪寄りだが、それでもかなりの音量で聞こえてくるわ。

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん

まあ、銅像建てるよりいいでしょ。

[668: 匿名さん]

昨日現地周辺でヘイトスピーチ見ました。これが日常風景になると思うとドン引きですね。警察官の数も半端なく異様な光景。少なくともファミリーの方は絶対に見ておいた方が良いです。

[669: 匿名さん]

麻布十番の界隈はそうですよね。
飲み屋も密集しているので、そもそも子供が生活する場としては想定していないのです。
三田一丁目の首都高古川沿い低地エリアも、同様です。

[670: 匿名さん]

でも週末の網代公園は子連れのファミリーで賑わってますよ。

[671: ご近所さん]

ゴミ捨て場を見逃してた。ありがとうございます。

[672: マンション検討中さん]

パークコートでからり床。一億出してからり床。

[673: 匿名さん]

>>670 匿名さん

ダボダボの服と丸眼鏡を着けた眉毛の太いママ達がたむろってますね。

笑

[674: 匿名さん]

それはヘイトスピーチなのですか？
無法国家に対する真っ当な抗議なのでは？

[675: 検討板ユーザーさん]

>>672 マンション検討中さん

からり床って？

[676: 匿名さん]

TOTOのユニットバスの床のことではないかと。

[677: 匿名さん]

>>674
いやいや、毎週末のように仙台坂下に集結している街宣車の音声は、下品で激しい暴力的なスピーチですよ。オラァーっ！オマエらぁ！みたいな感じで、小さな子供には聞かせたくないですよ。うちは子供がもう大学生と高校生なのでなんとか我慢できますけど。

[678: マンション検討中さん]

モデルルーム行った際にも営業さんから伝えなければいけない項目として毎週韓国大使館のヘイトスピーチの街宣車が必ず来ると説明されました。主に昼の時間帯らしいです。

[679: 匿名さん]

日本の大使館前に変な銅像置いてウィーン条約違反、日本人にヘイトスピーチ、条約反古にする国は、抗議うけても仕方がない。言論の自由の範囲内。

[680: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場がなくて、平米400円の管理費はぼったくりだと思いますよ。2億のマンション買ったのに、ゴミ持ってエレベーター乗るのは勘弁。管理費の半分は水盤の維持費に消えるだろう。

[681: 匿名さん]

日常的なヘイトスピーチとゴミ持って一階まで行かなきゃいけない二億ごえの物件もなかなか無いやろな

[682: 匿名さん]

ホームページによると、第一期はたったの20戸とのこと。全体の2割以下とかなり厳しい数字。昨年秋の発表当初、本物件はマンションブロガーの間でも期待が高かったものの、詳細が発表されるとパークコートらしからぬ全戸の過半数が投資部屋、裏のGSが将来どうなるのかという懸念、各階ゴミ捨て不可などの低仕様に批判が殺到。パークコートらしさを感じられるのは価格帯(坪530～650)だけという内容に検討者が続々退散。さらに日韓関係の悪化に伴い、物件周辺には右翼の街宣車が列をなして旋回し、軍歌とヘイトスピーチの大音量が住環境をぶち壊す。販売のタイミングとして最悪。

[683: 匿名さん]

サイトでモデルルームを公開してくれよ～?

[684: 匿名さん]

＞ダボダボの服と丸眼鏡を着けた眉毛の太いママ達がたむろってますね。

草

[685: 匿名さん]

坂下低地の準工業地域に無理やりパークコートを立てて高値で掴まそうとしても、
なかなかうまくいきませんよね。

[686: 匿名さん]

今時これに乗せられる情弱検討者は少ない。

[687: 匿名さん]

こんな際どい立地にパークコート建てて一儲けを企むとは、三井もプライド捨てたのか？？

[688: 匿名さん]

街宣車の件を重説に載せるって異例。でも、韓国大使館が移転とかしない限り半永久的って事でもある。ここの場合、街宣車が通りすぎるのではなく、物件向かいの民団前に大集結しますからね。ヘイトスピーチにとどまらず、乱闘や暴力沙汰もあり得るから怖い。

[689: 匿名さん]

最近の三井はひどい物件ばかり。低地、ガススタ、線路脇、変電所の嫌悪施設に風俗営業のパチンコテナント・・・。有り難がって買う方も問題だけどさ。

[690: 匿名さん]

南麻布で坪単価400万円台なら、そう悪くないのでは。南麻布低地のこの場所で500万円台なら自由が丘、都立大あたりのほうがマシだと思うけど。

[691: 名無しさん]

>>690 匿名さん

ですです。500万台なら武蔵小山の方が100倍良いです。

[692: 匿名さん]

武蔵小山は足切りラインに抵触
検討に値しない

[693: 匿名さん]

武蔵小山に坪単価500万円も出すのはありえない。

[694: 検討板ユーザーさん]

コンシェルジュの営業時間は？

[695: 匿名さん]

そんなに悪いマンションですかね？
南麻布の中では最低の立地だけど、麻布十番駅までそこそこ近いし、六本木ヒルズにも歩ける程度の距離だし、住んでいて楽しい場所だと思う。
小さな子供がいるとヘイトスピーチは気になるけれども、東町小学校六本木中学校通学区は良い点。
マンションの仕様もパークコート仕様ですから、平均的なマンションよりはずっと快適に住めるはず。
坪単価450万円程度なら買いを検討しても良いかな。500万円台なら買う価値に値しない。

[696: 匿名さん]

>>695 匿名さん

坪500万の武蔵小山買うよりはこっちの方が価値があるのは間違いない

[697: 匿名さん]

>>695 匿名さん
ここの坪単価は530万以上ですよ。坪450万の部屋はありません。高層階になると600万以上。音は上に響くので、高層階はヘイトスピーチもより鮮明に聞こえます。管理費も割高。

[698: 匿名さん]

首都高古川沿いはそんなもんです。

[699: マンション検討中さん]

今週末の第１期、HPによると47戸が販売される予定とのこと。
今回は実需向き2LDK以上の部屋のみ70戸程が販売対象住戸だったので、およそ7割に申し込みが入ったことになる。
立地は麻布通り沿い低地とマイナス面もあるが、南麻布アドレスのPCと麻布十番至近はやはり強いね。南北線x大江戸線(南側)のアクセスも素晴らしい。東京、品川、新宿が全て10分程度ってなかなかない。

[700: 匿名さん]

いくら何でも広告宣伝が甚だしい。
現実は４７戸／１４３戸、３３％の販売しかない。

[701: 匿名さん]

誇大広告って言いたいのかね?
数字は全て事実なんだが、売れ行きが芳しいと困るひともいるらしい。
PCスレはどこも哀れな粘着がはりついてくるね。有益な情報交換の妨げ以外の何物でもない。妬みから生まれる熱い想いは、掲示板でなく自宅のトイレの壁にでも書き込んでいればいい。それなら他人に迷惑かけずに済む。

[702: 匿名さん]

ホントだ、凄い売れ行き。これなら２期で完売確実。
思うに値付け大失敗、２０％高くても売れたのに、もったいない。

[703: 匿名さん]

>>702 匿名さん
坂上の元麻布あたりなら20%上乗せどころじゃなかったでしょうね。この場所だから坪560～600くらいに抑えられたとも考えられます。

[704: 匿名さん]

生活環境が日韓関係に左右されるのって嫌じゃないですか。

[705: 匿名さん]

南麻布って、安いんだね。

[706: 名無しさん]

>>701 匿名さん
千代田駿河台、浜離宮、南麻布。
ここ10年で建った千代田区、港区パークコートの中で地価の安いワースト3。最新パークコートの立地がどんどん悪くなっているのは偶然じゃない。こんな所でしか出せなくなった三井が笑われ、それを喜んで買う層が笑われてるだけです。

[707: 匿名さん]

またパークコートゾ○ビが虚ろな表情で寄ってきた笑
一億二億出せる目の肥えた購入層を相手に、販売住戸の7割を供給できていることが全てを物語っているのが理解できないのかね。
それらの人たちよりもさまようゾ○ビたちが物件の本質や価値、価格とのバランスを正確に評価できるという証拠は?
当然ないよな。

[708: 匿名さん]

地価アニキさんじゃないですか。
こんなところでもご活躍なされているんですね。

[709: 匿名さん]

麻布内では馬鹿にされる立地でも、坂下の準工業地域でも、麻布アドレスのパークコートであることは事実。

[710: 匿名さん]

この規模のマンションで第1期分譲割合33％弱は、明確に販売側の苦戦を示しています。

[711: 買い替え検討中さん]

掲示板は情報がもらえてありがたいけど、雑音が多いのがツラいね…

[712: 匿名さん]

>>710 匿名さん
三井はMRオープンから一貫して、一期一次では広めの2LDK以上である57戸を販売対象住戸としており、この中で82%にあたる47戸に買い手がついたことになる。これはあなたの解釈が明確に誤っていることを示しています。
MRにすら行っていない非検討者であることを自ら証明したね、残念なひと。

[713: 匿名さん]

ここだとスーパーはナニワヤがメインになりますか?
十番商店街方面だと成城石井とダイエーがありますが、ビオセボンは行ったことがなくどんな品揃えなのかわかりません。
白金高輪にはクイーンズ伊勢丹もありますね。昔小石川に住んでいた頃にはお世話になりました。

[714: 匿名さん]

ビオセボンは使い物にならないなあ。一番近いスーパーはナニワヤだけど、麻布十番方面だとダイエーと日進も使ってる。
白金高輪方面だとクイーンズ伊勢丹、みずほ麻布支店裏のまいばすけっと、三田五のサミットが使える感じ。

[715: 匿名さん]

>>714 匿名さん
情報ありがとうございます。
三田方面では近くにメゾンカイザーとピーコックもあるようです。自転車があると便利そうですが、レンタサイクルも常設されるみたいですね。

[716: 匿名さん]

嬉しくもないけど、ゾンビも羨むブランドマンションてことな。
暴落芸人とゾンビは同じ穴の狢。

[717: マンション検討中さん]

ついに支離滅裂に...
四畳半の木造アパートはすきま風で冷えるだろうけど、あったかくして寝るんだよ。良い病院が見つかるといいね。

[718: マンション掲示板さん]

名物だから仕方ない。パークコートに親でも殺されたんだろう。

[719: 匿名さん]

>>715
三田方面はケーヨーD2も使えるよ。飯倉片町方面にはドンキもあるよ。あとヒルズのツタヤに行くときは、隣のリンコスとかもたまに行く。
少し距離はあるけどミッドタウンにはユニクロとか東急スーパーもあるのでたまに自転車で行く。駐輪場は檜町公園の脇から入るんだけど、いつも空いていて清潔感もあるので快適です。

[720: マンション検討中さん]

偉そうな口たたいてる連中が多いようだけど、どの広さのタイプを狙ってんだ？

[721: マンション検討中さん]

>>719 匿名さん
ミッドタウン以外と使いやすいですよね。
期間限定の店舗がいくつか入るから飽きないし、買い物してから檜木町公園で子どもと遊んで帰ることもできます。

[722: マンション検討中さん]

個人的には2年くらい前の恵比寿がダントツでした。

[723: 匿名さん]

2年前の恵比寿って、割高ボッタクリスミフタワーしか思いつかないのだが。笑

[724: 匿名さん]

本日第１期の登録でしたね。
75、81、93、100といった広い部屋は粗方申し込みが入ったようですが、抽選になったところもあったんでしょうか。
坪単価600でグロスもかさむのにペース早いですね。

[725: マンション検討中さん]

近隣の三田二丁目でも三菱が新築マンション売り出すんですね。
こちらより安く出ないかな。。

[726: 匿名さん]

>>725 マンション検討中さん
こちらは賛否別れる立地だからこその値付けだったと思う。三田二はHP見ても高く売る気満々。
あと、三井は比較的現実的な値段設定するけど、三菱は最近ややチャレンジプライスでしかけてくる印象あるな。

[727: マンション検討中さん]

>>726
ありがとうございます。
やっぱりそうですよね。。
南麻布アドレスではなく三田なので少し期待しましたが( ´∀`)

[728: 匿名さん]

三田でも綱町じゃ流石に強気の価格設定するだろう。待てるのなら三田小山町西再開発か三の橋の三田五三菱物件は比較的手頃な価格設定になるのではないかと。

[729: 匿名さん]

やっぱり南麻布アドレスは強いね。建物自体もパークコート仕様だということもあるけど、
これほどの悪条件ながらこの価格設定で、これだけ売れ行きが良いとは恐れ入った。

[730: 匿名さん]

三田小山は竣工が2024年度で、大規模再開発であるため工期が延長する可能性がある。立地的に南麻布よりも高速と古川ともに近接しており囲まれ感強し。
三田五はどの駅からもやや距離があり、十番が好きな人にはあまり響かないかも。
ここの西側高層階は条件が良かったな。それが高い成約率に繋がったんだろう。

[731: マンション検討中さん]

>>729 匿名さん
この先当分は南麻布アドレスにPCレベルのマンションは建ちそうにないですからね。
高仕様だし共用部もセンスよくまとまってるし、億ション検討者のお眼鏡に十分かなう物件だったということなのでしょう。

[732: 匿名さん]

こちらは駐車場の用意がないとのことで、サロンに車で行った場合自費負担のようですが、ややケチくさいと感じるのは私だけでしょうか？
他の新築マンションを見学する際は、駐車場の用意があるか、ない場合は先方で負担していただけるので。

[733: 名無しさん]

>>731 マンション検討中さん
最後にババ掴むのはヨイショ記事や広告を簡単に信じてしまうような情弱の個人。証券会社の営業や銀行の窓口で勧められたら商品をそのまま買うような。

[734: 匿名さん]

各階のエレベーターホールに設置される幅3mくらいのピクチャーウインドウが地味に素晴らしい。
内廊下は防犯性に優れ、プライバシーと高級感が増すメリットがある反面、どうしても暗くなりがち。自然光が差し込むことでその点も軽減されるし、東側にあるため朝陽の恩恵が得られる。

[735: マンション検討中さん]

ガソリンスタンドが潰れたら、どのくらいの高さの建物が建つ可能性があるか確認された方いますか？

[736: マンション掲示板さん]

>>735 マンション検討中さん
最高でも35メートルまでしか建たない上、パークコートは西側に駐車場があるため、ガソリンスタンドのところにビル建っても20メートルぐらい間隔があります。なので真隣にビル、ということはないですし、11階以上なら遮られることもないです。

[737: 匿名さん]

>>736 マンション掲示板さん
私もMRで確認しましたが、その通りです。周辺の現況について少し補足させていただきます。
PC西側はGS(ほとんど車が出入りしておらず存在意義不明)と小さな月極駐車場があり、その先には戸建の邸宅、低層の建物が連なっています。さらに先は南麻布3/4丁目、元麻布と高さ制限17～22mの第２種高度地区が広がります。
従って、少なくとも今の時点では低層階でも圧迫感はなく、6～7Fより上は抜け感もでてきます。西側高層階からの眺望はHPで確認できますが、かなりの開放感が得られると思います(特に何が見えるってことはありませんが)。

[738: 検討板ユーザーさん]

ガススタは無くなる予定だからCGで再現しなかったってことですか。
じゃ、今より環境悪くなることは無さそうですね。

[739: 匿名さん]

>>738 検討板ユーザーさん
GSがどうなるかはわかりませんが、20m以上の距離を確保したランドプランになっているので、特に低層階にとっては新しく建物が立つよりもこのままの方が良いかもしれませんね。

[740: マンコミュファンさん]

第１期は販売対象住戸57戸のうち47戸に申し込みが入ったようだね。販売をひかえる三田の3物件にどう影響するかな。
近隣の中古物件にも今後動きがありそう。

[741: 匿名さん]

三田小山ふくめて、古川沿いはやめておいた方が良いと思います。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/16072877/

[742: 匿名さん]

こんな大通り沿いでも、パーコクートなんだね。

タワーなら、上層階行けば、騒音もそれなりに逃れられるだろうけど、、、

[743: 匿名さん]

こんばんは、PCゾ○ビさんたち笑

[744: 匿名さん]

騒音について書いている方いますが現地行ったのでしょうか？ヘイトスピーチも言われるほど頻度ない上、高速道路も大通りと住宅を挟んだ先で全く影響なし、大通りも車通りはなくかなり静かです。さらに飛行機の空路とも重なっていません。部屋の中は30db(図書館より静か)です。少なくとも小石川の方にできるパークコートより遥かに静かです。

[745: 匿名さん]

>>741 匿名さん
ゲリラ豪雨への注意喚起をしているサイトのようだが、これをもって古川近隣には住むなと？笑

麻布十番周辺が2004年の集中豪雨により被害を受けたことを受け、港区は行政をあげて再発防止に努めてきた。
https://radiate.jp/20080628/gesui_minami-azabu/amp/

それ以降、2015年には渋谷駅が冠水するゲリラ豪雨が発生しているが、同様の雨量でも麻布十番には目立った影響は出ていない。

あなたは便所に落書きしてる感覚で適当なことを書き込んでるつもりだろうし、残念ながら実際にはそれ以下の価格しかないが、多数の目にとまるサイトへ発信は相応の責任を伴うことを銘記しておくべきだ。でないと柊先生に叱られるぞ笑

それでは、
Let’s think!

[746: 匿名さん]

明治通りの四の橋のあたりはたまに冠水というか、深い水たまりができることがあるけど、麻布通り沿いの二の橋から三の橋にかけての部分が冠水しているのはここ10年ぐらい見たことないね。

[747: 匿名さん]

有事には5000トンを貯水できるシステムが港区主導ですでに完備されているようですね。
単に標高が高くないとか川が近くを流れているとかで浸水ガーだの環境ガーだの、そんな旧時代的な既成概念だけで生きている人々こそが情報弱者なのでしょう。

[748: 匿名さん]

となると西向きの高層11階以上は相当条件いいね
しかも麻布十番5分白金高輪9分どっちもフラット

[749: 匿名さん]

今後は地球温暖化による時間100ミリを超えるゲリラ豪雨やスーパー台風は考慮しておいた方がいいです。