パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[621: 匿名さん]

>>617 マンション検討中さん
エレベーター着床制限なし
天カセは居室全室ではない
逆梁なので天井きれい
室内仕様は専有面積によりけり、広い住戸は普通
広い住戸は早速予定価格下げてた（値段自体は自分にとっては安いが、割安か割高かは不明）

103平米検討してましたが、別のより広いマンションにする予定。
一番気になったのは単身者が多くなるであろう住民構成。

[622: 検討板ユーザーさん]

>>621 匿名さん

ありがとうございます。値段の割に高級マンションとは言い難い印象ですね。ファミリーなので単身住戸が多く着床制限なしが気になります。

[623: 匿名さん]

パークコートなのに、10階以下はワンフロア12戸のうち8戸が40平米以下の投資向け賃貸住戸。住人の入れ替わりが激しい物件になるので、ハード面でセキュリティを高めても、常に隣人が入れ替わる事の心理的ストレスは消えません。その一方で、何故にエントランスと屋上に「水盤」を設えようと思ったのか？？？何度かギャラリー行きましたが、営業マンから一度も水盤を推す発言を聞いたことがないです。この物件は総合的に見れば、ファミリー向けでなく単身者(賃貸)向けですよ。

[624: 匿名さん]

GS横で幹線道路と高速道路が目の前のロケーションは子育てには不向き。シングル、DINKS、シニア夫婦向きのマンションだと思う。それにしても坪単価500万円台はこのエリアにしては高すぎる。
あと、水盤は不要。

[625: 匿名さん]

麻布十番や六本木ヒルズに近いのは生活が豊かになるという恩恵があると思う。

[626: 坪単価比較中さん]

EVの着床制限はついていますか？

[627: 匿名さん]

>>624 匿名さん

郊外の武蔵小山ですら坪500超えてるんだけど。笑

[628: 匿名さん]

ここの価格と売れ行きが次の三田小山西地区マンションのベンチマークになりますね。

古川、首都高沿い、は同じ条件ですが、三田小山のように密接はしていません。

さらに三田小山西は首都高に囲まれるような立地であるため、騒音被害に加えて、足元が真っ暗で常に陰鬱な雰囲気です。

こちらはそれがなく、麻布エリアなので、格上。
ここが不人気なら三田小山は売りぬけるのに苦労するでしょう。

[629: 匿名さん]

GS横ではあるが、区内でも人気の東町小の隣という立地は魅力だった。なぜもっとファミリー層を意識した造りにしなかったのか。すごく悔やまれる。

[630: 匿名さん]

タワーにはできなかったのかな。せめて麻布十番駅直結のアクシアぐらいの高さに。なんか色々中途半端なんだよね、ここ。
ちなみに首都高大橋ジャンクションにベタ付け目黒川沿い低地のクロスエアタワーは即完売。新築時分譲価格は坪単価250万円ー350万円。目黒区とはいえめちゃめちゃ安かった。しかし隣のプリズムタワーは全くの不人気。高速ジャンクション沿い目黒川沿いは同条件で駅には更に近いのに販売は大苦戦。新築時分譲価格は坪単価450万円ー550万円。目黒区でこの単価は流石に割高。その後、中古で流通し始めた時、両者の価格は逆転。
なので、ここも価格設定さえ間違えなければ売れるし、価格設定を間違えれば不人気物件となり、それがスティグマとなって将来その価値を大きく下げることになると思う。

[631: 匿名さん]

三田小山西地区の再開発マンションは、こちらより一割程度は安く出てくるでしょう。
立地が違いすぎますが、タワマンってことで一割の差に縮めて評価しました。

[632: 匿名さん]

一割安ってことは坪単価450万円ー540万円あたり？三田小山町でそれはいくらタワマンでも無理。相当販売に苦戦するのは間違いない。坪単価350万円ー450万円の設定なら投資に値すると思う。

[633: 匿名さん]

まあこんな事書いてるやつは
三田も無理

[634: 匿名さん]

>>632 匿名さん
大差ない条件の築10年程のパークコートやシティタワー麻布十番が幾らで中古成約してるか見て見なよw

[635: 匿名さん]

>>626
ないです。

[636: 匿名さん]

EV着床制限ネガ?みたいな投稿が複数あるようので、正しい情報を提供します。
10Fまでのフロアには着床制限がありませんが、11F以上はEVホールと内廊下の間にキー解除が必要な自動ドアが設置されているようです(4重セキュリティ)。この高層階の75m2以上の部屋は他にも駐車場の優先権がついていたりと、プレミアムフロア的扱いとなっています。
立地に関しては懸念点がなくはないですが、麻布十番までフラットアプローチ5分、西側は麻布通り(+首都高)と真逆かつ35m制限地区ですので、西側高層階は魅力的な条件だと感じました。当然その分価格にも反映されていますので、値付けの妥当性については判断が難しいですね。

[637: 匿名さん]

プレミアムフロアに関連して。管理費が階層に関わらず平米当たり395円で算出されているが、636さんが書かれている通り、11階以上はセキュリティ面で歴然とした差別化が図られているのだから、面積当たりの管理費が同額というのは10階以下の居住者から不満が出ると思われる。デベも11階以上はプレミア階と言っており、高度なセキュリティを備えているのだから、それにかかる費用(維持管理費用)も10階以下の住戸と同額のはずがない。プレミアムフロアを設けながら、階層を無視して管理費を算出すると、将来、管理組合で揉める原因になる。(デベは売って終わりではなく、そこも考えるべき。)

[638: 匿名さん]

綱町の三井綱町倶楽部の向かいの旧かんぽ生命事務センターの土地、三井不動産レジデンシャルが取得した模様。相当な高額物件になりそうな予感。
https://www.stepon.co.jp/f-news/2018/0329_3793/

[639: 匿名さん]

三田小山西地区再開発にはめ込まれるくらいなら、麻布アドレスのここ買うでしょ。

[640: 口コミ知りたいさん]

>>637 匿名さん
私も同じ事思ってました。低層階はセキュリティの差があるし、賃貸部屋と同フロアなのに管理費一緒って変ですよね。