パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[521: 匿名さん]

準工業地域のパークコート・・・。

ちなみにパークコートのコンセプトは「都会の静寂な住宅地に本物志向の邸宅を」。

ここは住宅地ですらないという矛盾。

[522: 匿名]

再三指摘しているが、マンションのブランド名など所詮は企業の場当たり的なものに過ぎないよ。一貫性など全くない。　　パークマンションでもパークホームズでも名前などどうでもいい。　納得した人のみ買えばいいということ。

[523: 匿名さん]

準工業地域という用途はマンションにとっては狙い目ですよ。商業地域や第１種低層よりもましです。賢い人は知っています。

[524: 匿名さん]

そうなの？まあここは工場が密集しているわけでもないから、工業地域のようには思えないけど、住環境が良いとも思えない。
ここの魅力というか、唯一の利点はアドレスが南麻布ということに尽きると思う。

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん

工場地域と準工場地域って、大違いですよ。あんまりわかってない人が騒いでるのかな？

[526: 匿名さん]

>>522 匿名さん

そうなんですよね。
デベの仕事は、

・土地買う
・設計をさせる（自社のコンセプトに沿って）
・施工させる（不正してないかチェック）
・ブランド名を付ける
・値づけして販売活動する
・管理会社にマンション管理をさせる

ですから、施工されるモノの躯体自体は別にどこのデベだろうが変わらないんですよね。

外観デザイン、共用部を豪華に見せる、住戸内の設備に高いものを使う、などで付加価値を付けるのかどうかがデベ毎の違い。
そこに価値を見出せれば販売価格、管理修繕費高くてもパークコートにすれば良い。
逆に住戸内のみ重要ならブランド気にしない最低限管理されたマンション買ってリフォームすると言うのでも全く問題なし。

それで一生で支払うお金もだいぶ違いが出ますからね。

[527: 匿名さん]

最低限のマンションは、ブランドマンションよりキャッシュフローは有利かもしれないが、バランスシート上、有利でない可能性が高い。

[528: 匿名さん]

本郷にもパークコートは既にあるけどね
パークコートらしい立地ではないぞ

[529: ご近所さん]

隣の小学校の校内放送や運動会やってるのが聞こえるのかな？
紅組がんばれ、白組もがんばれー

[530: 匿名さん]

>>523 匿名さん
準工業地域はマンション建設者には狙い目かもしれないが、住む側にとっては第1種低層や第2種低層がいいのでは？

[531: 匿名さん]

一種低層は一軒家なら良いと思うけど、マンションの場合はまた違うかと。

[532: マンション検討中さん]

坪いくらですか？

[533: マンション検討中さん]

780かな

[534: 検討板ユーザーさん]

>>527 匿名さん

バッグに例えるなら、同じ素材でも希少性とブランド価値の高いバーキンは、百万円するものの中古でも値上がりの可能性すらあるようなイメージですかね。

ありきたりノーブランドのバッグは素材が同じかつ、より多機能で数万円で買えても、使った瞬間から値下がり決定で損するみたいな？

[535: マンション検討中さん]

>>533 マンション検討中さん
高すぎですね

[536: 匿名さん]

どうやらモデルルームは新宿らしい。しかも駐車場もないらしい、、、。

[537: 匿名さん]

港区内陸部では最低に近い立地。アドレスが南麻布ということだけが取り柄。パークコートでもこの立地で坪単価800前後は流石に割高感が拭えない。
すぐそばの定借のパークホームズか麻布十番ザ・タワーからの住み替えの人がいれば、そっちの中古を狙ったほうが良いかも知れない。

[538: 匿名さん]

下町、準工業地域、GS横、大通り沿い、目の前に目障りな歩道橋&麻布ラーメン・・・。

麻布内最低立地。三田のほうがマシ。

パークコートもここまで落ちたか。

[539: 匿名さん]

＞＞538 匿名さん

パークコートは、浜松町あたりからおかしくなったなあ。前はもっと吟味された立地だったのに。単に交通の便とかアドレスだけでパークコートの名をつけて高値販売するとは。

[540: 匿名さん]

パークコートは、本郷三丁目から怪しいじゃん

[541: 評判気になるさん]

>>539 匿名さん

あ、武蔵小山さんだ。
こんばんは。

[542: 匿名さん]

坪500ちょっとからありましたよ

[543: 匿名さん]

タワー以外のパークコートは、買ってはいけませんよ。

[544: 匿名さん]

市況が相当厳しい中、三井としては下駄を履かせる意味で「パークコート」ブランドで高級物件を演出した模様。ただ、現実には韓国大使館周辺を右翼の街宣車が大音量で走り回り、それを街の至るところで警察や公安が監視する街。現地近くにモデルルーム造らなかったのは、週末の現地周辺の物々しい雰囲気(右翼のヘイトスピーチ)を懸念したのでは？現地を見れば坪500はあり得ない。

[545: 匿名さん]

現地に来たらマンション斜向かいの韓国人会館前での右翼のヘイトスピーチがすごいわ、隣がガソリンスタンドだわで、一気に興ざめしてしまうからね。

[546: 匿名さん]

2015年ぐらいまでは坪単価350万円程度の場所だったしね。いまでも土地所有権で築20年程度の中古が坪単価350万円台で出されているし。

[547: マンション検討中さん]

大使館の問題は港区住むならある程度はね。ロシア大使館や中国大使館も本当面倒だし、渋谷区だけどトルコ大使館では暴動あったし。イメージはいいけど実際はメリットない施設の筆頭だな。

[548: 匿名さん]

低中層の多くが単身者用住戸。恐らく大半は投資用(賃貸)。パークコートって、そういうマンションだったっけ？あとエントランスと屋上の水盤って必要？この物件のターゲットがいまいちわからない。市況が厳しい中、デベロッパー側も相当迷走してますな。

[549: 匿名さん]

>>548 匿名さん
浜松町も低層は地権者用の単身者賃貸向けだよ。

[550: マンション検討中さん]

コンシェルジュの案内ページが更新されてましたが、まさかの20:00まででしょうか？だったら帰宅の際はほとんど居なくて使い物にならない。パークコートなら22:00までは居てほしいね。

[551: マンション検討中さん]

HPリリースないので、仕様がわかりませんが、どなたかモデルルーム行ったかたなどご存じのかた、教えていただけませんか？
ディスポーザー、フロアーのどこまでが大理石か？床暖房はリビングのみか？寝室までかなど。。。

[552: マンション検討中さん]

コンシェルジュをどうするのか？、エントランスと屋上の水盤をどうするか？、
あるいはコピー機やコーヒーメーカー、自動販売機の設置をどうするか？、
などの問題については、マンション入居後、マンションの住人が決めれば
いいことのような気がするのですが？

なぜ、そんな事を、ホームページで宣伝するのですか？
重要なのは、マンションの設計や部屋の仕様ですよね。

[553: 匿名さん]

ですよね。ここのコンセプトが迷走しているような気がします。
安物の土地に建てるマンションを無理矢理高級にしようとしているように思えてなりません。

[554: 匿名さん]

>>550 マンション検討中さん

あなたパークコート小石川でもコンシェルジュのことで粘着してますよね。MKさんですか？

[555: マンション検討中さん]

ウィークリーマンション、ないし、滞在型ホテルが最適？

[556: マンション検討中さん]

>>554 匿名さん
あなたは気にならないのですね？

今のマンションの営業時間より短くなるので、買い替えるか迷っています。

[557: 匿名さん]

個人的には水盤は不要。維持管理にお金かかるし、将来的に管理組合の判断で水を抜いたとしても、他に活かしようがない設備。

[558: 匿名さん]

ウィークリーマンションとして利用したいです。

[559: 買い替え検討中さん]

麻布ブランドやらマンションブランドやら、
そういう基準を大切にする方もまだまだいらっしゃるのね…
今どき、ほどよく便利でほどよく住みやすければいいじゃんと思うけどね。
単身者だろうと家族だろうと、変な人が住まなきゃ全然構わんよ

[560: 飽きると買い替え…]

便利で、住み良い条件や、変な人の基準が、人によって違うし…
短期(長期修繕前に売却)で住む計画の人と、永住する人では考えが違うし…
住んでから決めるのは、理事会で草案練って、総会で合意が必要なので面倒が多いし…
（花火大会が見れる場所じゃ無いので、屋上に関しては、それがちょっと救いかち思う。）

[561: マンション検討中さん]

>>560 飽きると買い替え…さん

ここも理事会なしの第三者じゃないの？

[562: 匿名さん]

この立地で坪500では購買層がついて来られないだろう。ただ、デベロッパーも市況の悪化を隠せなくなってきた。売り手市場ももう終わり。今まで完成在庫お構いなしで小出しに高値販売していたスミフが、今年に入り銀座と有明の大規模物件で未販売住戸を一斉放出しているらしい。この近隣でも、三田五丁目、白金一丁目、高輪一丁目と大規模物件が続く。立地や価格がイマイチと思うなら待ってみるのも一考かと。

[563: 匿名さん]

白金から麻布十番にかけては不便ですし、誇れるようなブランド力も利便性の欠点を補えるようなバリューはありません。
麻布や青山のロジックは通用しない、中途半端なエリアですから、最近は価格の落ち込み・不人気さが目立つのでしょう。

[564: 匿名さん]

このエリアの中古マンションの単価を見ると、このマンションを坪単価500万円で買ったら即含み損になると思う。

[565: 検討板ユーザーさん]

>>564 匿名さん

でも郊外の武蔵小山でも坪500以上してるよ。
全く売れて無くて人気の無さが露呈してしまってるけど。

[566: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山はまだ竣工前ですが、坪500は今考えればあり得ない値付けでしたね。契約された方がお気の毒です。パークシティ武蔵小山のホームページに「人生は、このタワマンで変わる」とあります。皮肉にも(悪い意味で)人生変わってしまいそうな不動産市場の変化が起きていますね。ここも同じ三井物件ですが、我々は踊らされないよう冷静にいきましょう！
ここに関して言えば、白金高輪方面で後続の物件も予定されてますので、早めに売り切りたいなら坪350～450が妥当かと。投資用住戸はやや高めになりますかね。

[567: 検討板ユーザーさん]

坪単価350万円なら即完売でしょう。300代後半から400代前半が落としどころのように思われ。

[568: 検討板ユーザーさん]

>>562 >>566
麻布十番方面でも三田小山町西地区再開発があります。
白金高輪から麻布十番のエリアは今後かなり供給が増えることが確実です。
ここを坪500で買うのはかなりリスキーだと思いますね。

[569: 匿名さん]

平均で坪400かな。準工業地域かつガソリンスタンドの隣接地で坪500とかあり得ない。正式価格もそのうち出ると思うけど、ふざけた価格ならみんなで買わなきゃ良いだけ。港区だけでも、三田(三菱)、白金(長谷工ほか)、高輪一丁目(三菱)こっちは選び放題だから。

[570: 匿名さん]

埋め立て江東区の豊洲の東急タワーが坪400万超と言われてるのに、
低地でも南麻布アドレスで、最寄りが麻布十番のパークコートが坪500万切るわけ無いじゃんw