パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[421: マンション検討中さん]

すぐ近所のパークホームズ南麻布の賃貸物件の家賃って
坪あたり1.7万円くらいですよね。

賃貸料金は、定借でも所有権物件でも基本的に同じと考えて、
こちらのマンションの家賃も近所のパークホームズと
おおむね同等と考えます。

で、物件価格を
家賃の200倍と考えると、坪340万
家賃の250倍と考えると、坪425万
家賃の300倍と考えると、坪510万

次に、物件を現金一括で購入して賃貸に出した場合、何年で元本を
回収できるのか考えます。マンションの税金・管理費・修繕費など
のランニングコストを、大雑把に家賃の4割として計算、
マンション価格を、家賃の250倍と考えた場合
（250＋250×0.4）÷12＝29.2年

ただし、港区の物件は、売却時にほとんど購入時と変わらない
価格で売却可能な場合もあるので、港区の物件は強いですよね。

[422: マンション検討中さん]

やっぱり、パークコート青山一丁目と比べてしまう。

[423: 匿名さん]

南麻布低地のここと青山を比べるのはいくらなんでもおこがましいかと。

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん

買ってからいいましょ

恥ずいですよ

[425: マンション検討中さん]

>>219
>パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件、とは具体的にどこですか。
>この際ですから挙げれるだけ挙げてみましょう。

パークコート青山一丁目は、限りなくパークマンションに近い
低層パークコート、本当のパークコートだと思います。

パークコート青山一丁目のホームページを拝見すると
一番安い部屋が15800万円とありますので
こちらの広めの部屋とも価格的に競合しそうですよね。

さて、同じ3Aのパークコートでも施工会社が
「安藤・間」と「西武建設株式会社」 というふうにちがってくると、
マンションの性質も変わってくるのでしょうか?

[426: 匿名さん]

パークコート青山一丁目

他にはありますか？
私の知る限りはもうなさそうですが。

[427: 匿名さん]

パークコート六本木ヒルトップはタワーになります？
あそこ好きです

[428: マンション検討中さん]

「Ambassador’s villa―大使別邸」ってコンセプトはなに？
妄想しすぎなのか狙いがまったく分からないし、そもそも坂下・GS横に大使が住む訳がない。

パークホームズ立地にパークコートだったり、すべてが無理矢理、無茶苦茶なんだよね。

[429: マンション検討中さん]

あくまでも参考ですが、マンションの敷地面積と延床面積から
マンションの専有面積に比例すると思われる土地持分を計算してみますね。

パークコート南麻布：敷地面積1374㎡÷延床面積9776㎡≒0.14
つまり、専有面積10坪の部屋の土地持分は1.4坪ですよね。

パークコート青山一丁目：敷地面積1625㎡÷延床面積5697㎡≒0.29
パークマンション南麻布：敷地面積3508㎡÷延床面積10879㎡≒0.32

マンションは建物部分と土地部分のセットものなので
敷地面積×（専有面積÷延床面積）で土地持分を計算しても無意味です。

しかし計算上は、同じ専有面積の部屋を購入するという場合は、
パークコート南麻布よりもパークコート青山一丁目やパークマンション
南麻布のほうが土地持分は多くなるわけですよね。

考えやすくするために、あえて、3Aの地価はすべて等しいという仮定で
考えたとしても、パークコート南麻布のほうがパークコート青山一丁目や
パークマンション南麻布よりも買いやすくなっていいわけですよね。

[430: マンション検討中さん]

べつに土地持分の割合が少ないマンションが
レベルの低いマンションということではなくて
それだけ土地を有効利用しているマンションとも
いいうると思うのです。

考え方によっては、それだけ気楽に楽しめる
マンションということですよね。

[431: 匿名さん]

パークコートタワーよりハイグレードなパークコート物件は
青山一丁目と六本木の２つでよろしいでしょうか

[432: マンション検討中さん]

>>425 マンション検討中さん

言葉の響きなんじゃ無いですか？
実際は現場監督の質やバジェットの余裕度とかによるでしょうけど。外からわかるのは物件概要に載る文字だけですから。

[433: マンション検討中さん]

>>425 >>428 >>432

「Ambassador’s villa―大使別邸」がコンセプトのマンションなら
青山一丁目と同じ「安藤・間」に施行いただく選択肢もあったかも
しれませんよね。

おなじ3Aのパークコートなのになぜ・・

[434: マンション検討中さん]

Ambassador’s villa―大使別邸

日本の将来を左右するような重要な案件を持って先進国の外交官が日本にいらしたときに、
心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる宿泊施設として
こちらの26㎡のお部屋をおすすめできるのかということですよね。

[435: 検討板ユーザーさん]

パークボームズで坪単価350万円が本来の実力の場所だと思う。

[436: マンション比較中さん]

新聞広告でよく見る(最近減った？)投資用ワンルームマンションが似合う場所ですよね

[437: 検討板ユーザーさん]

実際、似た立地のモリモトのピアース南麻布やピアース麻布十番は投資用ワンルーム物件ですしね。

[438: マンション検討中さん]

立地：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布
２LDKの間取り：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布

それで
分譲価格：パークコート南麻布＞ピアース麻布十番

だと、さすがに天下のパークコートでも厳しいですね。

やはりこちらは、フランス大使館やフィンランド大使館に負けない
質の高いマンションを、容積率の優位性を最大限に有効利用して、
安価にて提供するのが、本当のコンセプトだと思いますよ。

[439: マンション検討中さん]

モリモトのピアースならこの立地でも納得ですが、パークコートでこの立地はイマイチですね。何故パークリュクスにしなかったのでしょうかね。土地の仕入れ値が高すぎた？

[440: 匿名さん]

>>439
それしか理由が思い浮かばない。高額単価で販売しないと採算が合わないから、止むを得ずパークコートにしたとしか思えない。
ガソリンスタンドと幹線道路に挟まれた低地の川沿いのパークコートって、体を張った笑えないギャグかと。

[441: マンション検討中さん]

>>439 >>440

なぜ、この立地にパークコートなのか？

実際のところは、マンション用地の取得がむずかしくなって、
パークコートにふさわしいマンション用地が確保できなかった
からですよね。

しかしながら、だからこそ、財閥不動産の開発力をもって、
コスパの高い、あっぱれなマンションを提供してほしいとも
言えますよね。

[442: 匿名さん]

>431
そんなもんかな。
あとはパークシティよりちょっと上くらいのもあるし負けてるのもあるww

[443: 匿名さん]

>>442 匿名さん

武蔵小山よりは数倍いいですよ

[444: 匿名さん]

ガソリンスタンドの隣なんて富裕層は買わないでしょ

価格勝負だね

[445: 匿名さん]

成金や、アドレスやパークコートへの憧れだけで買っちゃう短絡思考者に狙いを定めたコンセプトで統一された素晴らしい企画、さすが三井です。これは売れる。

[446: 匿名さん]

昔から非タワーのパークコート自体はパークホームズとさほど変わらないし、こんなもんじゃないかな。

[447: マンション検討中さん]

>>172
「コート」は、フランスで「丘」という意味の単語です。
したがって、パークコートといえば、 丘の上のマンションを意味すると思います。
したがって、低地のパークコートというと、 ちょっと、ちぐはぐな感じがするのです。

>>326 　
マンションのコンセプトは「川べりの家」
あえて、古川沿いにパークコートというマンション企画も、「川べりの家」のような、
肩肘をはらない美しさ、 素朴で、純粋で、美しい建築作品をめざすのならアリということ


したがって、こちらのマンションは名称を

「パークコート南麻布 リバーサイドレジデンス」
ないし
「パークコート南麻布 リバーサイドテラス」

に変更すれば、マンション名だけが立派な成金趣味、あるいは、
立地がマンション名に名前負けする悲壮感がかなり薄れると
思われます。


あるいは
十番マンションがロケ地になった「植物男子ベランダー 」を見習って
ちょっと素敵なベランダのマンションを設計し

「パークコート南麻布 リバーサイドベランダー」
に名称変更で決まりだね。

[448: マンション検討中さん]

この三か月は、私にとって、信じられないような出来事が次から次に起きた、忘れられない期間であった。それ以後に起きた様々なことは、状況が変わっただけで、相場の本質的な動きという点では、この三か月間の応用で済むように思う。相場は、下落する事が考えられないほどに力強く上昇する時に大天井を造ること、糸が切れて下がり出したら激しく乱高下する事、そして、一度そうなると、ひょっとしたら、すべての会社がつぶれて株式市場が消滅してしまうのではないかと思うほどの下げ方をするまでは、止まらないこと。
末永徹「メイク・マネー！」より


こちらは、時期的に、オリンピック前後の相場の変化の影響をもろに受ける物件
ということで、分譲価格の値付けがなかなか難しいですよね。

なおかつ、こちらは、幹線道路沿いで26㎡からのパークコートということで
新価格のパークコートにて新しい購入層の開拓といえば聞こえはいいのですが、
結局のところ、良質なマンション用地が確保できなかったので、パークコート
ブランドの大安売りでもするしかなかったのか、と思われるときついですよね。

つまり、こちらは、大きく変化する市場からそっぽを向かれないような価格設定を
考える必要があるけど、なおかつ、パークコートブランドの大安売りのような
価格設定もできない。こちらは、いろんな意味で試金石のようなマンションですね。


さて、どのような一流企業でも、少しずつ変化していかなくては、
存在し続けることができないわけですよね。

そして、必ずしも条件のよくない場所にも、質が高いマンションを設計して
買いやすい価格で提供するという企画は、決して間違っていないと思いますよ。

[449: マンション検討中さん]

天気がいい日に、屋上から、富士山は見えるのでしょうか？

[450: 匿名さん]

>>446 匿名さん

いわゆるパークコートらしい上質な仕様のパークコートって、例えばどこでしょうかね。

今後の参考にしたいので。

[451: 匿名さん]

>>449
元麻布ヒルズのそびえる麻布山が邪魔して見えませんよ。

[452: 匿名さん]

>450
差はあれどタワーは全てハイグレード（乃木坂だけは……）
非タワーのパークコートは六本木ヒルトップがよい。比較としてよく話が出るパークコート南麻布ヒルトップは、パークコートとしては下の方。

[453: マンション検討中さん]

タワーのパークコートは立地がダメですよね。三田アドレスなのに麻布十番だったり笑

[454: マンション検討中さん]

港区の浸水ハザードマップ見たら、該当エリアでした。最大深さ1mとのことで、これは心配になります。

浸水も困るけど、隣のガソリンスタンドから油が流れてきて引火なんてしたら大惨事ですから。

[455: 匿名さん]

>>454 マンション検討中さん

武蔵小山なんかも住所が小山なのに浸水エリアなので、過度に心配する必要は無いと思います

[456: 匿名さん]

>>453
三田も別に悪いアドレスじゃないでしょ。とは言え、三田よりも麻布を名乗ったほうがより威張りが効くんだと思うけど。まあ、低地なのは良い立地とは言えないけど、それはここも同じ。

[457: マンション検討中さん]

坪550：長期在庫決定
坪500：条件がいい部屋なら なんとか動く
坪450：条件が悪い部屋は 坪450でもかなり厳しいと思われる

不動産をとりまく市場環境が変化して、坪450でも売れ残ったら、
私が坪400で指しときますよ

[458: マンション検討中さん]

スーモの人に、こちらは坪単価600万を超えると聞きました。到底手が出ません。。

[459: マンション検討中さん]

シティタワー麻布十番15階の中古物件は、部屋から富士山が見えることが
セールスポイントとして売りに出されているようですが、
本当にこちらの屋上から富士山は見えないのでしょうか?

[460: マンション検討中さん]

>>457 マンション検討中さん
ピアース南麻布 で平均 @540
三井のプライドでそれ以下は希望薄

完売出来るかは別物ですが

[461: マンション検討中さん]

見かけ上の売り出し価格と、実売価格は違うよね。

[462: 匿名さん]

>>459
こちらの方が麻布山からの距離が短い分、山頂に対する仰角が大きくなるから見えないよ。

[463: マンション検討中さん]

それでは港区で、窓から富士山が見えるのは
具体的にどのマンションですか？

この際ですから挙げられるだけ挙げてみましょう。

部屋の方角の問題で見えないという場合は、
屋上から富士山が見えるマンションで結構です。

[464: 検討板ユーザーさん]

富士山など興味ないので、どうぞご自分でお調べください。

[465: マンション検討中さん]

いくらパークコートでも坪600はきついような。
それだと皆さんの予想通り、恐らく完売できないので、竣工後の値引きに期待ですかね。

[466: マンション検討中さん]

でもパークコート住めるなら住みたいよね。リセールの成約事例見てても隣接するマンションより必ず1割は高いのがパークコート。リセールだとブランドマンションの強さ際立つ気がするけどどうかね。

[467: 匿名さん]

低地川沿いであれば既にすぐ近くの三田綱町でパークマンション販売してたし、あんまりネガと考えてないのでしょう。
アドレスが南麻布で駅から5分、小学校区も含めてストロングポイントありますので売れると思いますよ。

[468: 匿名さん]

パークマンション三田綱町フォレストは台地の頂上ではないが坂の中腹だし川沿いでもないから、ちょっと事情は違うのではないかと。
そもそもあっちは隣がオーストラリア大使館で住宅街の道を挟んだ向かい側が三井迎賓館。
こっちは隣がガソリンスタンドで幹線道路を挟んだ向かい側が在日韓人会館。韓国の人たちに対しては何も思うところはないが、週末時々愛国団体のヘイトスピーチがうるさい。

[469: 匿名さん]

安物のパークコートヒルトップのくせにパークマンションにいちゃもんつけるとか、滑稽っスは。

[470: 名無しさん]

>>469 匿名さん

んだんだ。ここは武蔵小山並みの曰く付き立地の癖に生意気だわさ。

[471: マンション検討中さん]

ニューヨークのマンハッタンにあるトランプタワーだって
幹線道路沿いの低地、中州みたいな場所に存在するよね。

べつに低地の幹線道路沿いだからだめってことはないと思うよ。

[472: 匿名さん]

>>468 匿名さん
あのお、あそこのパークマンションどう考えても坂下でしょう。川沿いでない、確かに沿ってはいないが充分に渋谷川のオイニイと気配を感じられる至近距離では。坂上は確かに雰囲気いいけどマンションがある坂下は周り歩いたことある？高級住宅街とは程遠い雰囲気だわ。ありえへん！
昔から坂上と坂下は雰囲気違うし、住む人も違う。それは万国共通。三田は違うなんて通用しないよ。あなた認めたくなくてもね！
それとあなたのご指摘の施設はパークマンションとも至近距離でしょうに。拡声器がうるさいなら大して変わらんよ。

[473: 匿名さん]

何をムキになってんのかの人。まあ、あなたがどう言おうと、ここの販売価格帯とあっちの販売価格帯は全く違うと思うよ。

[474: 匿名さん]

偉そうにネガ並べてる人に事実を教えてあげただけだけど何か？
価格帯の話など触れてもいないしパーマンとセカンドブランドじゃあ異なるのは当然だなぁ。ヤッパリ国語力って重要だ。

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん

意味不明

[476: 匿名さん]

472と474は同じ人？あまり賢くなさそうです。

[477: 評判気になるさん]

>>476 匿名さん
でしょうね

[478: 匿名さん]

>>476 匿名さん
理由は？
まともに返せないので感想述べてるの？
かなり賢くなさそうだね（笑）。

[479: 匿名さん]

>>477 評判気になるさん
名前変えて何度も出てこないでね。

[480: マンコミュファンさん]

>>479 匿名さん

472=474=479であることが判明してしまいました
恐らく武蔵小山さんです

[481: マンション検討中さん]

本当のライバルは、グランスイート南麻布ではなくて
グランスイート広尾の中古物件なのでは？

よっぽど、価格設定に気を付けないと
広尾側の中古物件んのほうが買われてしまうような気がするよ。

[482: マンション検討中さん]

来年2019年になってしまうと、ほとんどの人は
「オリンピックまであと1年なのだから、オリンピックが終わるまで待ってみるか」
という考え方をすると思う。

したがって、売り手にとっては厳しい1年になるだろうし、
買う側にとっては大きなチャンスが転がっている1年でもあると思う。

こちらは、ご近所の中古物件と比較して、
明らかにお買い得な価格設定なら動くと思う。

[483: 検討板ユーザーさん]

>>481
グランスイート広尾の立地は高台で広尾駅が最寄駅と、こことはかなり条件がちがうと思います。比較対象はグランスイート南麻布の方が適当なのではないかと。

[484: マンション検討中さん]

つまり、グランスイート広尾の中古が買えるのなら、
たとえ中古で、丸紅物件であっても
グランスイート広尾のほうがいいということなのですね。

[485: 匿名さん]

そりゃそうでしょ

[486: マンション検討中さん]

こちらを本気で購入希望の方には、下記コースでの散歩をおすすめします。

広尾駅→グランスイート広尾→プラウド南麻布→パークマンション南麻布→
フィンランド大使館→ドムス南麻布→ナチュラルローソン→こちら→十番駅


さて、プラウド南麻布、クオン南麻布、パークマンション南麻布、
ホーマトシャロンが素晴らしいのは、私にも感覚的に理解できます。
しかし同時に、それらのマンションは、私にはそぐわないといいますか、
まったくおよびじゃないことも感覚的に理解できるわけです。

[487: マンション検討中さん]

グランスイート広尾も、上記4物件と同等水準の最高水準のマンション、
三井様が分譲していればパークマンションレベルのマンションと考えます。

グランスイート広尾には、50㎡、60㎡、70㎡くらいの手ごろな広さの部屋も
あるので、手ごろな広さの中古が出れば、こちらのいいライバルだと思います。

[490: 周辺住民さん]

11階以上にある90m2～のお部屋は2億円超えでしたね．
耐震だし，駐車場は外だし，いろいろないです．
エアコンも一部ビルトインではないし．．．

[491: 匿名さん]

>>490 周辺住民さん

全てのタイプでリビングはビルトインエアコンでは？

[492: マンション検討中さん]

うちも、エアコンは各住居内の一部の部屋は後付けエアコンと説明を受けましたよ。

[493: 匿名さん]

>>489 匿名さん

これならリセール等考えてパークシティ武蔵小山にしようと思います
仕様もほぼ変わらなそうですから

[494: マンション検討中さん]

リビングはビルトインです。子供部屋などの一部の部屋が後付けですとのことでした。

[496: 匿名さん]

最近の三井は高値で予定価格を出して、その後ガクッと下げるのが常態化している。
ここも大幅に下げるでしょうね。

[499: 匿名さん]

>>493 匿名さん
どうぞどうぞ。
港区板にはもう来ないでくださいな

[502: 匿名さん]

投資用としては、かなり厳しそう。目黒のタワーマンションみたいに、ありえない賃料で出さざるを得なくなって、いつまでも空室ってパターンだろうね。

いまが一番買っちゃいけないタイミング。

[504: マンション検討中さん]

グランスイート広尾 か プラウド南麻布の中古でも探すよ

[505: 匿名さん]

本当に高いですね。
以前、金額のアンケート来ましたが、購入期待のある人が三井に回答した価格が参考になっているはずです。
びっくりです。南麻布1丁目は、2015年には坪500～550程度だったので値上がり幅が著しい。
駅から近いし、欲しかったのですが再考します。

［一部テキストを削除いたしました 管理担当］

[506: マンション検討中さん]

浜松町で坪500、シティタワー東麻布が600、そしてここが700か調子のりすぎ。
みんなが買わなきゃ下がるよ。

[507: 匿名さん]

>>505 匿名さん
金額アンケートで価格が決まるはずないじゃない。

[508: マンション検討中さん]

>>507 匿名さん
参考にって書いてありますよ！

[509: 匿名さん]

参考にして価格を決めている根拠はないでしょう。

[510: 検討板ユーザーさん]

参考にはするでしょ。どの程度販売価格に反映するのかは別として。

[511: マンコミュファンさん]

>>509 匿名さん

参考にするって書いてあるんだから、それが根拠になるでしょ

[512: マンション検討中さん]

アンケートに答えている人の中には、本気で購入を考えている人も
相当数含まれると思われます。

したがってアンケートとかけ離れた価格を提示した場合は、結果的に、
マンションがほとんど売れない可能性もあると思われます。

マンション価格が、予想と大きくかけ離れる場合は、それだけ質が高い
マンションが提供されることを意味すると思うのですが、やはり、
相当数の人は、マンション用地の取得に費用がかさんだのかなと勘ぐって
しまうかもしれません。つまり、市場からそっぽをむかれてしまうのです。

今は、不動産市場をとりまく環境が変化してきている時期なので
物件の価格設定には細心の注意が必要だと思いますよ。

[513: 匿名さん]

投資として買うのは無しでしょ。。利回りいくらになんのよさ。家賃50年分のマンションとか港区に多いけど、今後賃料がそこまで伸びるんかいな。

[514: 匿名さん]

アドレスは南麻布でも立地条件は麻布エリアで最底辺クラス。
いくらパークコートとはいえ、坪単価700-800台はありえない。

[515: 匿名さん]

[No.2369～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害　
・意図的な迷惑行為
・削除されたレスへの返信

[516: 窓から富士山が見える麻布のマンション]

>>240
やっぱり、財閥不動産様には、その財力で、麻布富士見町（南麻布4丁目）
のドイツ大使館に隣接した国家公務員共済組合連合会所有地 5677平米
（1720坪）をマンション用地に取得いただいて、日本人向けに、
窓から富士山が見えるマンションを提供してほしかったです。

南麻布4丁目の国家公務員共済組合連合会所有地だった場所こそ、
パークコート南麻布にふさわしい立地であり、
その立地なら坪700～800でもアリだと思いますよ。

[517: マンション検討中さん]

ホームページ更新されましたね。
バス通りから見たCGが更新されてましたが、横のガソリンスタンド無くなったない。
取り壊す予定とかあるんですか？

[518: 匿名さん]

半工業地域みたいな立地。
上物も安っぽい。

[519: 匿名さん]

でも坪700なのよ。

[520: 匿名さん]

>>518
実際に準工業地域だし。2012年ごろは平米100万ちょい、坪350万程度の単価だった場所。
今でもこの辺りの中古は坪300万円台後半程度。いくら新築のパークコートとはいえ坪700万円台は割高感が相当にある。