パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[421: マンション検討中さん]

すぐ近所のパークホームズ南麻布の賃貸物件の家賃って
坪あたり1.7万円くらいですよね。

賃貸料金は、定借でも所有権物件でも基本的に同じと考えて、
こちらのマンションの家賃も近所のパークホームズと
おおむね同等と考えます。

で、物件価格を
家賃の200倍と考えると、坪340万
家賃の250倍と考えると、坪425万
家賃の300倍と考えると、坪510万

次に、物件を現金一括で購入して賃貸に出した場合、何年で元本を
回収できるのか考えます。マンションの税金・管理費・修繕費など
のランニングコストを、大雑把に家賃の4割として計算、
マンション価格を、家賃の250倍と考えた場合
（250＋250×0.4）÷12＝29.2年

ただし、港区の物件は、売却時にほとんど購入時と変わらない
価格で売却可能な場合もあるので、港区の物件は強いですよね。

[422: マンション検討中さん]

やっぱり、パークコート青山一丁目と比べてしまう。

[423: 匿名さん]

南麻布低地のここと青山を比べるのはいくらなんでもおこがましいかと。

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん

買ってからいいましょ

恥ずいですよ

[425: マンション検討中さん]

>>219
>パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件、とは具体的にどこですか。
>この際ですから挙げれるだけ挙げてみましょう。

パークコート青山一丁目は、限りなくパークマンションに近い
低層パークコート、本当のパークコートだと思います。

パークコート青山一丁目のホームページを拝見すると
一番安い部屋が15800万円とありますので
こちらの広めの部屋とも価格的に競合しそうですよね。

さて、同じ3Aのパークコートでも施工会社が
「安藤・間」と「西武建設株式会社」 というふうにちがってくると、
マンションの性質も変わってくるのでしょうか?

[426: 匿名さん]

パークコート青山一丁目

他にはありますか？
私の知る限りはもうなさそうですが。

[427: 匿名さん]

パークコート六本木ヒルトップはタワーになります？
あそこ好きです

[428: マンション検討中さん]

「Ambassador’s villa―大使別邸」ってコンセプトはなに？
妄想しすぎなのか狙いがまったく分からないし、そもそも坂下・GS横に大使が住む訳がない。

パークホームズ立地にパークコートだったり、すべてが無理矢理、無茶苦茶なんだよね。

[429: マンション検討中さん]

あくまでも参考ですが、マンションの敷地面積と延床面積から
マンションの専有面積に比例すると思われる土地持分を計算してみますね。

パークコート南麻布：敷地面積1374㎡÷延床面積9776㎡≒0.14
つまり、専有面積10坪の部屋の土地持分は1.4坪ですよね。

パークコート青山一丁目：敷地面積1625㎡÷延床面積5697㎡≒0.29
パークマンション南麻布：敷地面積3508㎡÷延床面積10879㎡≒0.32

マンションは建物部分と土地部分のセットものなので
敷地面積×（専有面積÷延床面積）で土地持分を計算しても無意味です。

しかし計算上は、同じ専有面積の部屋を購入するという場合は、
パークコート南麻布よりもパークコート青山一丁目やパークマンション
南麻布のほうが土地持分は多くなるわけですよね。

考えやすくするために、あえて、3Aの地価はすべて等しいという仮定で
考えたとしても、パークコート南麻布のほうがパークコート青山一丁目や
パークマンション南麻布よりも買いやすくなっていいわけですよね。

[430: マンション検討中さん]

べつに土地持分の割合が少ないマンションが
レベルの低いマンションということではなくて
それだけ土地を有効利用しているマンションとも
いいうると思うのです。

考え方によっては、それだけ気楽に楽しめる
マンションということですよね。

[431: 匿名さん]

パークコートタワーよりハイグレードなパークコート物件は
青山一丁目と六本木の２つでよろしいでしょうか

[432: マンション検討中さん]

>>425 マンション検討中さん

言葉の響きなんじゃ無いですか？
実際は現場監督の質やバジェットの余裕度とかによるでしょうけど。外からわかるのは物件概要に載る文字だけですから。

[433: マンション検討中さん]

>>425 >>428 >>432

「Ambassador’s villa―大使別邸」がコンセプトのマンションなら
青山一丁目と同じ「安藤・間」に施行いただく選択肢もあったかも
しれませんよね。

おなじ3Aのパークコートなのになぜ・・

[434: マンション検討中さん]

Ambassador’s villa―大使別邸

日本の将来を左右するような重要な案件を持って先進国の外交官が日本にいらしたときに、
心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる宿泊施設として
こちらの26㎡のお部屋をおすすめできるのかということですよね。

[435: 検討板ユーザーさん]

パークボームズで坪単価350万円が本来の実力の場所だと思う。

[436: マンション比較中さん]

新聞広告でよく見る(最近減った？)投資用ワンルームマンションが似合う場所ですよね

[437: 検討板ユーザーさん]

実際、似た立地のモリモトのピアース南麻布やピアース麻布十番は投資用ワンルーム物件ですしね。

[438: マンション検討中さん]

立地：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布
２LDKの間取り：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布

それで
分譲価格：パークコート南麻布＞ピアース麻布十番

だと、さすがに天下のパークコートでも厳しいですね。

やはりこちらは、フランス大使館やフィンランド大使館に負けない
質の高いマンションを、容積率の優位性を最大限に有効利用して、
安価にて提供するのが、本当のコンセプトだと思いますよ。

[439: マンション検討中さん]

モリモトのピアースならこの立地でも納得ですが、パークコートでこの立地はイマイチですね。何故パークリュクスにしなかったのでしょうかね。土地の仕入れ値が高すぎた？

[440: 匿名さん]

>>439
それしか理由が思い浮かばない。高額単価で販売しないと採算が合わないから、止むを得ずパークコートにしたとしか思えない。
ガソリンスタンドと幹線道路に挟まれた低地の川沿いのパークコートって、体を張った笑えないギャグかと。