パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

古川沿い低地のブランド価値向上は、今後予定されている麻布十番(三田小山町西)ー白金高輪(白金1x2件、高輪1x2件、三田5)の再開発にかかっていると思う。
先行した麻布十番最寄りの三田一丁目パークタワーとシティタワー、白金一丁目のアエルシティは成功しているので、今後の再開発の成功は十分勝算があると思う。

[42: 匿名さん]

>>40
下手な文章だな
陸と海の差は依然あるし、むしろ更に広がったかな

[43: 匿名さん]

海側も芝浦アイランドができてからは価値が上がったと思うよ。

[44: 匿名さん]

再開発はいいことだけれど、再開発されたからといって、海側は山側と肩を並べられるわけではないよ。
再開発されて垢ぬけた海側のエリア、というだけのこと。

[45: マンション検討中さん]

差が小さくなった感じはしないけどねー
海側は今も昔も労働者が肩寄せ合って暮らすエリア
長屋からタワー型団地になっても本質は何も変わらない

[46: 匿名]

住まいで一番大事なのは地盤

次にエリア

その次がデベロッパー

後は施工会社、駅徒歩、仕様などなど

と、思っている。

地盤で言えば海上、海岸、海沿いは無理。

低地は一概に地盤は悪からず、元大きな河川の川底だったりすると玉砂利が出て地盤がよく直接基礎も可能であったりと、以前は中目黒の目黒川沿いの直接基礎物件を買ったりもした。もう売ってしまったが。

この物件は地盤はどうなのかな？

低地は一概に

[47: 匿名]

低地が一概に悪いとは思わない。

台地は大概は良いと思うが。

[48: 匿名さん]

古川沿いは有名な水害エリアのうえ、首都高隣接という港区で最低の住環境。
三田一丁目がそれに当たる。特に再開発が予定されている、三田小山西地区の場所は劣悪。
多少の水害対策をしたところで真っ先に浸水する場所には変わりないだろう。
首都高排ガス騒音地帯なので肺を鍛えたい方以外は避けるべき場所。騒音で精神的にもつらい。
子連れの方はご参考まで。

[49: マンション検討中さん]

小学校がほぼ隣の様ですが毎日騒がしそうですね涙
運動会の放送などもまる聞こえなんでしょうか？

[50: 検討板ユーザーさん]

近隣住民です。運動会は毎日あるわけでないし、小学校の授業は平日夕方までと土曜昼までなので、生活する上で特に意識するようなことはないでしょう。
そもそも東町小学校よりも目の前の麻布通りと首都高、そして何よりニノ橋の韓国会館前で右翼街宣車がやるヘイトスピーチの方がよほどうるさいです。

[51: マンション検討中さん]

>>41
白金高輪も再開発される予定なのですね。

白金高輪という駅は間違いなく存在するし、
白金高輪の名前を冠したマンションも確実に存在しますが、
白金高輪という場所は存在しないですよね。

マンションも含め、不動産にあっては、立地場所がきわめて
重要なのに、白金高輪という場所はどこにも存在しない。

しかし「存在するけど存在しない町」というのは
非常に魅力的な町でもあったわけです。

白金高輪という駅が出来て、少ししてから、三田5丁目に、
白金高輪を冠した財閥系マンションが分譲されましたよね。
「私は、ほっとする都心がいい」というのがそのマンションの
新築分譲時のキャッチコピーでした。
「存在するけど存在しない町」に存在する、ちょっとおしゃれで
素敵なマンションにぴったりの神秘的なキャッチコピーでしたね。

その物件は、財閥系マンションにしては良心的な価格で、
たまに中古が出る（60㎡　２LDK　6000万円）ので、
白金高輪で買うのならこれだと思ってしまいます。

高台でなくても、素敵なマンションは十分存在しうるので、
南麻布の低地にも素敵なマンションをお願いしますね。

[52: 匿名さん]

パークコート南麻布ヒルトップっていうマンションもあるんですね。
紛らわしい名前ですが結構古い小規模物件のようですので、こちらへの買い替え需要がありそうです。あちらもなぜにこれがパークコート？という感じの物件ですが・・・。

[53: 検討板ユーザーさん]

PC南麻布ヒルトップレジデンスは目の前の電線が目障りですけど、物件自体はなかなか高級感がありますよ。

[54: 匿名さん]

>>51
パークホームズ白金高輪アーバンレジデンスかな？
あのマンションはエントランスまでの長いアプローチが格好良いと思います。
そんなお手頃な部屋が中古で出ることがあるのですか？

[55: マンション検討中さん]

>>54
白金高輪のパークホームズ,、たしかにエントランスまでのアプローチが素敵な
都心のほっとするマンションですよね。


>>20　　南麻布の丘の頂上のパークコートが「80㎡　1LDK 8000万円」
>>51　　白金高輪のパークホームズが「60㎡　2LDK 6000万円」

上記は数年前にヤフー不動産かなにかの不動産サイトで見た価格ですので、
オリンピック前の今の相場だと、中古価格としても厳しい予算かもしれませんね。

多分私なら、そのくらいの金額の指し値、現金一括で勝負して
無理ならほかの物件をあたるという買い方をすると思うのですが、
業者の皆様の率直な意見を伺いたいと存じますね。

[56: 匿名さん]

電線目障りだなぁ
カーテン締め切り生活も限界だyo

[57: 匿名さん]

>>55
もし同じ平米単価なら、私の好みでは外廊下のパークコート南麻布ヒルトップよりも内廊下のパークホームズ白金高輪のほうが良いかな。
アドレスは三田よりも麻布のほうが格上だけど。

[58: 匿名さん]

>>56 匿名さん

あ！この人武蔵小山のスレでみたyo。yo。

[59: 匿名さん]

外廊下のパークコートなんてあるの？？？

[60: 匿名さん]

>>59
パークコート南麻布ヒルトップレジデンスはボイド式外廊下です。
廊下に面した居室に明かり取りの窓があります。

[61: マンション検討中さん]

>>59 匿名さん

神楽坂レゼリア

21世紀最低のパークコートと呼ばれている

[62: 匿名さん]

それ以降は全てダメ。
乾式壁、ペラボー、半地下が当たり前。

[63: 匿名さん]

技術的な問題で仕方のないタワー以外で
乾式のパークコートなんてほぼ無いよ。
ちゃんと調べてから書き込んだ方が良いね。

[64: 匿名さん]

なんだ。
パークコート南麻布ヒルトップレジデンスって
結構な安普請なのね。
古いし電線がしつこいしこっちに住み替えたいだろうね。

[65: マンション検討中さん]

最高の立地に最高のマンションを提案する。
築年数に関係なく、人間の歴史が続く限り価値が維持されると思われる
理想のマンション（三田網町のパークマンション）を企画することが
財閥の役割だと思います。

いっぽう、コスト面も考慮して、ごく普通の勤め人でも頑張れば
なんとか手がとどくような価格帯で、確実に素敵といえるマンション
（白金高輪のパークホームズ、新築分譲時 坪250万円）を提供する
ことも財閥の役割だと思うのです。

それが、>>29で言われている「ノブレス・オブリージュ」ということ
なんだし、それが財閥の器の大きさなんだし、そのような弾力的な考え方
ができないと、 財閥自体も生き残っていくことができないということ
ですよね。

それでは、南麻布の古川沿いのパークコートで、提案したいのは
どのようなことなのか、メーカー様のお考えをお聞きしたいです。
財閥らしい、なにか新しい価値観が導き出されると期待していいの
ですよね。

[66: マンション検討中さん]

>>17
パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズ

たとえば、車のグレードで、
高性能エンジンが積まれ、高級部品が使用されている上級車(GT車）と
ベースグレードの車種（ST車）があったとしますよね。
車のメーカーとしては、高性能エンジン、高級部品使用の上級車(GT車）の方が
ベースグレードより、高額・高品質・高性能なのはあたりまえという判断になる
と思うのです。

ところが、エンドの人が、上級車とベースグレード車を乗り比べて、
ベース車の方が、運転しやすいし、燃費がいいし、維持が楽なので
考え方によっては、ベース車のほうが優秀だと判断する場合も
あるかもしれません。

上級車に積まれている高性能エンジンには、高性能ならではのデリケート
であつかいにくい側面があるかもしれませんし、上級車ならではの維持の
大変さもあるかもしれません。

したがって、エンドの人が「造りが単純であっても、あつかいやすくて、
維持していくのが楽なベース車ほうが、トータルで見ると優秀だよね」
と判断しても、依然としてそのような考え方を否定することもできない
と思うのです。

つまり、とことん考えると、マンションや車のグレードもあくまでも
一応の目安であって、本当はグレードに上も下もあるわけではない。


私的には、やはり、南麻布の古川沿いにおけるマンションになぜ
パークコートというグレードを採用されたのかお聞きしたいです。

マンションのホームページからは、見晴らしのいい屋上庭園が
売りのマンションなのでパークコートなのだとお見受け
いたしましたが・・

[67: 匿名さん]

ひどい立地条件の土地を高額で仕入れたことから高単価でマンションを売る必要があるので、パークコートにしたのだと思います。
首都高速、古川、大通り沿いの悪条件を覆すために、建物の仕様は相当良いものになるのではないかと期待しています。

[68: 匿名さん]

＞首都高速、古川、大通り沿いの悪条件

２方面から首都高・古川にはさまれている三田小山西地区再開発よりはましかと思います。
あちらと違って浸水の心配もなさそうですし。

[69: マンション検討中さん]

もともとパークリュクス用地として仕入れたけど
ご時世的にDINKS向け小ぶりファミリーに方針転換したんかな。

[70: 匿名さん]

この立地に相応しい26㎡の1Kから取り揃えてる事だし、
パークリュクスプレミアとかで良かったのでは？？

[71: 匿名さん]

パークリュクスにして30平米ー60平米中心に平均単価5000万円台にしても良かったのでは、という気もする。
きっと土地の仕入れ単価が高くてそうできなかったんだろうな。
この立地、正面の大通りも嫌だけど西隣がガソリンスタンドというのも、パークコート的にはどうかと。

[72: マンション検討中さん]

26㎡という広さは、単に寝泊まりするだけの部屋にもなるけど
工夫次第では、快適な住空間を演出ことも可能なぎりぎりの
広さ（23㎡ではダメ）だと思うのです。

つまり26㎡は、単に寝泊まりするだけの部屋にもなるけど
魅力的で快適な住空間にもなる、境界線上の、ものすごく
むずかしい広さだと思うのです。

パークコートというのは、（パークマンションに次いで）
質が保たれたマンションを意味するグレードであり、
財閥不動産が、質が保たれた快適な住空間を保障する
ところのブランドだと思うのです。

26㎡の部屋も、工夫して、パークコートらしい、質が保たれた
快適な住空間を提案してくれると考えていいのですよね。

[73: マンション検討中さん]

>>63 匿名さん

千代田駿河台は乾式だし青山一丁目も乾式と湿式の併用だけど
むしろネットで乾式がなんでこれほど嫌がられてるのかが不明
昔のアパートとかのイメージなのかもしれないが、高級マンションに使われる乾式壁は全く別物なのに

[74: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
http://mansion-madori.com/blog-entry-5897.html
千代田駿河台は、普通に湿式かつベランダ戸境もコンクリ。
青山一丁目も公式HP掲載の間取り見る限り、
基本は湿式で一部の間取りの一部の壁が湿式かつ、ベランダ戸境はコンクリだね。

[75: 匿名さん]

フロアで戸数が違うと戸境の位置が上下で変わるので乾式にせざるを得ない。
駿河台は全フロア３邸だから湿式にできたけど。

[76: 検討板ユーザーさん]

要するに、史上最低クラスのパークコートって認識でFA？

[77: 匿名さん]

ワンルーム投資マンション民と同居のパークコートとなりますし、そういう方々こそ共有施設を積極的に利用しそうです。
そういう雰囲気のマンションなるであろうとことを想像すべき。

[78: マンション検討中さん]

>>51 で、白金高輪が魅力的な町なのは、
白金高輪が存在しない町だからだという書き込みがありました。

「存在するけど存在しない町」というのは、大変魅力的な町であり、
「私は、ほっとする都心がいい」という、一昔前の白金高輪の新築
マンションのキャッチコピーは、白金高輪のちょっと素敵なマンションに
ぴったりの、何年たっても色あせない、秀逸なキャッチコピーでした。

こちらのマンションも、由緒ある高級住宅地、南麻布のマンションですが、
同時に、神秘的な町、白金高輪のマンションだと考えてもいいのですよね。

南麻布の高級マンションだけど、白金高輪のちょっと素敵なマンションでもある。
二つの場所に存在する、都心のほっとするマンションだと考えていいのですよね。


地方や郊外のお金持ちが、港区山手線内に、セカンドハウスとして
マンションを購入しようとする理由は、港区山手線内のマンションは、
中古になっても価値が維持されやすいので、投機の対象になりやすい
ということもありますが、私的には、それは、二次的な理由だと思います。

地方や郊外のお金持ちが、港区山手線内に、セカンドハウスとして
マンションを購入しようとする本当の理由は、お金持ちの人たちが
「都心に、ほっとする、自分の空間を確保したい」と夢見るからだと
思うのです。

しかしながら、よほどの大富豪でもない限り、そこいらの小金持ち
（本当は貧乏人、といっても6000万円は現金で持っている必要がある）
にあっては、麻布のマンションといえども、広すぎると、維持費が気に
なってくるものです。したがって、逆に
「どのくらい狭くても快適な空間が造れるのか」がテーマになってくる。

財閥不動産様は、そのぎりぎりの広さが26㎡であるとお考えなのですね。
（23㎡ではダメ、どう工夫しても、寝るだけの部屋になってしまう）

「私は、ほっとする、都心のパークコートがいい」
そのように考えていいのですよね。

[79: 検討板ユーザーさん]

↑51で書き込みありました、とか書いてるけど、自作自演見苦しいです。誰も共感してないので。他のパークコートスレでもあなただけ投稿長いのですぐわかります。頭悪くて文章まとめられないんでしょうけど簡潔に。皆さん読みにくいです。

[80: マンション検討中さん]

長文の人の投稿のまとまりが悪いとの指摘もありますので、
これまでのこのスレの流れをすっきり整理したいと思います。


南麻布には、高台にもパークコートが存在するが、
高台のパークコートに手がとどかなくで悔しい思いした人の救済措置として、
南麻布の低地にもパークコートが造られた。

低地のパークコートには、手ごろな広さの買いやすい部屋も用意されたが、
どの部屋にも財閥不動産が提案するパークコートというブランドにふさわしい
快適な空間は確保されている。

幹線道路沿いの容積率が緩んでいる場所の手ごろな広さの部屋だからこそ、
なんとか手がとどく価格帯で南麻布の地にパークコートの快適な部屋を
手に入れることができる。

低地のパークコートは、由緒ある住宅地、南麻布の住宅としての質の高さは
もちろん、白金高輪の神秘性、麻布十番駅近くの便利性を兼ね備えた
都心のほっとするマンションである。

[81: 匿名さん]

全然違いますよ。
むしろパークコート南麻布ヒルトップ？は馬鹿にされている流れですけど・・・。

[82: 匿名さん]

長文は読みづらい上に思い込みが激しいので少々見苦しい。ここはパークコートにしては立地が悪いし狭い部屋の設定ってどうなのよ、ってことに尽きる。
パークコート南麻布ヒルトップも電線外廊下で萎えるし、一番安物のはずの白高のパークホームズが一番マシっぽいのが納得いかない。

[83: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん

他所の物件なんでどうでもいいけど、千代田駿河台は一目見て乾式だけど
バルコニーはコンクリだけど、この専有部形状で湿式なわけないだろ
もしかして図面も読めないし設計の知識も皆無だったりする？

[84: 匿名さん]

駿河台ヒルトップレジも乾式壁でしたね。。

[85: マンション検討中さん]

このスレには「60㎡ 2LDK 6000万円」というスペックが頻回に登場します。

なぜ、異常なくらい、6000万円という金額にこだわるのかというと、
だいたい年収1500万円くらいの人を想定した場合、年収1500万円くらいの勤め人
（つまり手取り月80万円くらいの人）が社宅などに住んで、つつましやかに生活して、
毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、
それで貯められるのが、やっと6000万円だからです。

したがって6000万円以上の金額は、普通の人（といっても年収1500万円の人）
が頑張っても貯められる金額でないと思われるので、現実的でないと考えるわけです。


いっぽう、私自身、南北線が開業する前から、港区山手線内の物件を見ていますが
「60㎡　2LDK 6000万円」という値付けは、白金高輪のパークホームズに限らず、
南麻布の低地の新築マンションにも普通にあてはまる値付け（かつてはそうだった）と思います。

今はオリンピック前の相場になってしまったので、6000万円の予算だと、都心で買えるのは
ワンルームだけになってしまいますが、だからこそ財閥不動産様は、容積率が緩んでいる
幹線道路沿いに専有面積を抑えたパークコートを提案されるのだなと考えます。

つまり「普通の人に南麻布のパークコートという贈り物」をしてくれるのだと考えているのです。
（財閥不動産の方は、どこのマンションのキャッチコピーのパクリだかわかりますよね）

[86: 検討板ユーザーさん]

↑長いっつってんだろ。しかも書いてる事が昭和の分析力なんだよ。

[87: 検討板ユーザーさん]

救済措置とか、デベはボランティア屋さんですか？w
CSRの一環でもそんな中途半端でわかりにくい活動しないと思いますけど、大手企業の方とのお付き合いもなくて、ご自身もお金だけ持ってらしてるのかもしれませんが、世間をご存知ないんでしょうねw

[88: 匿名さん]

PCヒルトップの住人みたいですので、少なくともお金持ちではないでしょう。

[89: 匿名さん]

PCヒルトップに住んでるなら貧乏ではないでしょ。麻布住人の平均以下かもしれんが。

[90: マンション検討中さん]

南麻布ヒルトップって定借じゃなかったでしたっけ？いずれにせよ築年そこそこなんで、地位や環境は下がるけどここに買い換えるのはアリな気がする。
ナショナルアザブは遠くなるけどナニワヤは近くなる。