パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[381: 坪単価比較中さん]

パークコートだし、南麻布だし、ということで坪200万円越えは必至だろうけど、国道沿いでその価格だと見送る人も多いと思う。

[382: マンション検討中さん]

こちらのマンションの場所に、つい最近まで存在していた
アレンツ南麻布は、1996年築で、新築分譲時 坪300くらい

こちらのマンションの すぐ隣の グランスイート南麻布は、
2008年築で、新築分譲時 坪280〜

丘の頂上のパークコート南麻布は、2001年築で、新築分譲時 坪330〜
パークマンション南麻布は、2005年築で、新築分譲時 坪580〜

ちなみに、マンション価格が大底だった 2001〜2002 あたりは、
このあたりの中古らしい中古は、坪150〜200 が普通だった。

今は、時代が違うので、参考にならないが

[383: マンション検討中さん]

この物件とパークホームズ千代田淡路町を比べた場合、立地や今後を考えるとどっちがいいですかね？

[384: マンション問題に興味ある暇人]

2000年代初頭は本当に安かったね。港区でも㎡１５０万オーバーは
あまりなかった。　　今は足立区あたりで当時の港区と同じくらいの
単価だよね。

[385: 匿名さん]

>>383 マンション検討中さん

同じ三井なら、まだ販売中のパークシティむさの方が断然おススメです

[386: 匿名さん]

>>384
足立区でそんなに値上がりしたの？
世田谷区でもまだ坪単価350万円前後のところが多いのに、足立区でそんな価格なら売れるとは思えない。
自分ならタダでも足立区は勘弁。

[387: マンション検討中さん]

>>385 匿名さん
どうしてですか？

[388: 匿名さん]

>>387 マンション検討中さん

パークシティ武蔵小山は今話題の売れてるタワマンですってね

[389: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん

私的には、パークホームズ千代田淡路町が パークホームズなのに
なんでこちらがパークコートなのかが とても不思議です。

すぐ近くのマンションに、パークホームズ南麻布という名前を
つかわれてしまったから、こちらはパークコートにしたという
ことでしたら、こちらの物件はパスでしょうか？

[390: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん

あの高仕様の武蔵小山ですらパークコートになっていないじったいからすると、パークコートもパークホームズもパークシティも同列なんでしょう。気にしなくて良いと思います。

[391: 匿名さん]

全熱交換器を惜しみなく使ってくれているか、もポイントだよ

[392: 匿名さん]

>>390 匿名さん
武蔵小山は相当安っぽくないですか？

[393: 匿名さん]

>>392 匿名さん

武蔵小山は駅前のスーゼネ免震タワーの高仕様ですよ

[394: マンション比較中さん]

線路沿いのPC浜離宮でさえ1LDK以下は全熱交換器が備わっていないので、ここも狭い部屋はついてないかもですね。2L以上の部屋はむちろんついてますよ、絶対。

[395: 匿名さん]

>>393 匿名さん
こ、これですよ？

[396: 匿名さん]

>>395 匿名さん

なんじゃこれ？角部屋がアルミサッシ向き出しなの？ブサイクなデザインだな

[397: マンション検討中さん]

武蔵小山さんのマンションが、
パークコート武蔵小山ザタワーではなくて、
パークシティ武蔵小山ザタワーなのは、なぜですか？

[398: マンション検討中さん]

っていうか、
パークマンション、パークコート、パークホームズ、パークシティ
の住みわけには、天井高、階高、スラブ厚、二重床か直床か、
二重天井か直天井か、といった設計の違いが関係してくるのでしょうか？

[399: 匿名さん]

パークコートって本当にすごいですよ。
モデルルーム入ればわかります。
パークシティ、パークホームズも素敵なんですけど、格がちがうって感じです

[400: マンション検討中さん]

渋谷の定借パークコートスレでなされていた質問なのですが
なかなかクリティカルな質問だったので
こちらのスレでも同じ質問をさせていただきます。

>こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
>固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収にだいたい何年かかりますか？

[401: コープオリンピアを目指して]

たとえ幹線道路沿いであっても、数十年にわたって、駅前の
ランドマークとして存在し続けるヴィンテージマンション。

こちらのマンションも、古川沿いの最も開放的な場所に
パークコートらしい堅実なマンションを建築いただいて
新しい南麻布の象徴となるのですね。

新しい南麻布のランドマークの誕生ですね。

[402: 匿名さん]

インフラや治水対策が整備された現在、ヒルトップに固執する理由があります？単なるマウンティング発想では？
古川沿いのフラットなライフスタイルも麻布暮らしの一側面ではないでしょうか？

[403: 匿名さん]

幹線道路沿いの微妙なパークコートに対して何を一体訳のわからん妄想ポエムを書いてんだこの人は。

[404: 匿名さん]

401〜403は武蔵小山さんの自作自演ですね。
わかりやすくて笑ってしまいました。

[405: マンション検討中さん]

武蔵小山さんのマンションも素敵だと思いますが
こちらのスレに常駐されているのなら
スレを荒らすだけでなく、もう少し有意義な書き込み

たとえば、>>397 >>398 に回答して下さいよ。

[406: 匿名さん]

パークシティ、パークコート、パークホームズの仕様差は、思っているほどないと思います。開発規模でいうと、シティが大規模、コートは中規模、ホームズが小規模、この規模に応じた共用部になってますね。パークコートもプレミアムを除くと変わらない印象です。これがコンセンサスですね。

[407: マンション検討中さん]

というより、パークシティとパークホームズの中で差が激しい印象
限りなくパークコートに近い物件もあれば、比べるのもおこがましいレベルも

よく名前上がる武蔵小山は価格帯的にもパークコートに近いんだと思いますが、エアコンが壁掛け、浴室が天然石仕様でないあたりがパークコートに及ばないポイントだったかと

[408: 匿名さん]

それならパークマンションもパークコートも差がないです。
面白い珍理論となりました。かしこ。

[409: 匿名さん]

パークコートでも広尾ヒルトップは浴室天然石仕様でなかった。少し前だけと神楽坂レゼリアもそう。しかも外廊下。あの辺りがパークコートの下限という印象だね。

[410: 匿名]

だから、マンションのブランド名など所詮三井のご都合主義にすぎないということだ。　ここがパークホームズでもパークマンションでもどうでもええわ。

[411: 匿名さん]

>>407 マンション検討中さん

武蔵小山は価格はパークコートで、仕様はパークホームズ下位仕様ですね。
こちらは至って普通のパークコート仕様でしょう。

[412: 匿名さん]

パークシティだけは、何となくわかる。
場末的な場所を再開発したところが、そうなる。

[413: 匿名さん]

そいや中央湊も変なマンションだったな。笑笑

[414: 匿名さん]

>>413 匿名さん

だってパークシティだもの。笑

[415: 匿名さん]

>>409
外廊下のパークコートなんてあるんだ。港区のマンションだと並の物件以上ならそこそこ築古でも内廊下なんだけど、
パークコートを外廊下で売り出されるなんて、神楽坂エリアの購買層は三井に舐められてるんじゃないの。

[416: マンション検討中さん]

で、このマンション。パークコート内では下の中くらいかな。
立地的には完全にパークホームズの物件。なぜなら目と鼻の先にパークホームズがあるんだから。

[417: 匿名さん]

しかもこの物件そばのパークホームズの方が立地はまだましという。
まああっちはボイド型外廊下で専有部の仕様もイマイチだけど。

[418: 通りがかりさん]

>>417 匿名さん

定借でしょ？

[419: マンション検討中さん]

定借だからパークホームズ、所有権だからパークコートなのかな？

いや、あくまでも、マンションのグレードは、立地も含めた
マンションそのものの質の高さに依存すると思うのです。

こちらのマンションは、仕様の小さなところまで
近くのパークホームズと比較されてしまいますね。

タワマンカーストみたいにならないといいですね。

[420: 匿名さん]

比べられるのは、同じパークコートのヒルトップの方でしょうね。

どちらのグレードがパークコートに相応しいか。

注目です。

[421: マンション検討中さん]

すぐ近所のパークホームズ南麻布の賃貸物件の家賃って
坪あたり1.7万円くらいですよね。

賃貸料金は、定借でも所有権物件でも基本的に同じと考えて、
こちらのマンションの家賃も近所のパークホームズと
おおむね同等と考えます。

で、物件価格を
家賃の200倍と考えると、坪340万
家賃の250倍と考えると、坪425万
家賃の300倍と考えると、坪510万

次に、物件を現金一括で購入して賃貸に出した場合、何年で元本を
回収できるのか考えます。マンションの税金・管理費・修繕費など
のランニングコストを、大雑把に家賃の4割として計算、
マンション価格を、家賃の250倍と考えた場合
（250＋250×0.4）÷12＝29.2年

ただし、港区の物件は、売却時にほとんど購入時と変わらない
価格で売却可能な場合もあるので、港区の物件は強いですよね。

[422: マンション検討中さん]

やっぱり、パークコート青山一丁目と比べてしまう。

[423: 匿名さん]

南麻布低地のここと青山を比べるのはいくらなんでもおこがましいかと。

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん

買ってからいいましょ

恥ずいですよ

[425: マンション検討中さん]

>>219
>パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件、とは具体的にどこですか。
>この際ですから挙げれるだけ挙げてみましょう。

パークコート青山一丁目は、限りなくパークマンションに近い
低層パークコート、本当のパークコートだと思います。

パークコート青山一丁目のホームページを拝見すると
一番安い部屋が15800万円とありますので
こちらの広めの部屋とも価格的に競合しそうですよね。

さて、同じ3Aのパークコートでも施工会社が
「安藤・間」と「西武建設株式会社」 というふうにちがってくると、
マンションの性質も変わってくるのでしょうか?

[426: 匿名さん]

パークコート青山一丁目

他にはありますか？
私の知る限りはもうなさそうですが。

[427: 匿名さん]

パークコート六本木ヒルトップはタワーになります？
あそこ好きです

[428: マンション検討中さん]

「Ambassador’s villa―大使別邸」ってコンセプトはなに？
妄想しすぎなのか狙いがまったく分からないし、そもそも坂下・GS横に大使が住む訳がない。

パークホームズ立地にパークコートだったり、すべてが無理矢理、無茶苦茶なんだよね。

[429: マンション検討中さん]

あくまでも参考ですが、マンションの敷地面積と延床面積から
マンションの専有面積に比例すると思われる土地持分を計算してみますね。

パークコート南麻布：敷地面積1374㎡÷延床面積9776㎡≒0.14
つまり、専有面積10坪の部屋の土地持分は1.4坪ですよね。

パークコート青山一丁目：敷地面積1625㎡÷延床面積5697㎡≒0.29
パークマンション南麻布：敷地面積3508㎡÷延床面積10879㎡≒0.32

マンションは建物部分と土地部分のセットものなので
敷地面積×（専有面積÷延床面積）で土地持分を計算しても無意味です。

しかし計算上は、同じ専有面積の部屋を購入するという場合は、
パークコート南麻布よりもパークコート青山一丁目やパークマンション
南麻布のほうが土地持分は多くなるわけですよね。

考えやすくするために、あえて、3Aの地価はすべて等しいという仮定で
考えたとしても、パークコート南麻布のほうがパークコート青山一丁目や
パークマンション南麻布よりも買いやすくなっていいわけですよね。

[430: マンション検討中さん]

べつに土地持分の割合が少ないマンションが
レベルの低いマンションということではなくて
それだけ土地を有効利用しているマンションとも
いいうると思うのです。

考え方によっては、それだけ気楽に楽しめる
マンションということですよね。