パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[361: マンション検討中さん]

記事読めば指摘は的外れと分かる話で、高さ50メートル以上あるんだけどね、ここ
パークコートのスレッドは必ず粘着質なアンチが現れて印象操作するので検討者は要注意ね
浜離宮や大山町とかもひどかったからね

[362: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん

その強烈なアンチは格下パークシティを購入した武蔵小山君だよ

[363: 近隣住民]

3年程前に港区に高さ制限ができて、三井定期借地マンションは既存不適格になってますね。建物が45m超になると建築基準法が変わるのでデべとすると何とか45m以内で容積消化したいわけです。45mで15階を詰め込むと階高が非常に厳しくなり例えば2重床2重天ができないとか商品企画上制約を受けてしまいます。麻布通り沿いは制限後でも50mまで建てられるので今回のPCOは50mで企画しておりいわゆる詰め込み15階建マンションとは違います。価格についてはPCOとはいうもののミクロ立地、大小混在型の住戸企画、駐車場計画などを総合勘案すると@500~いっても@550ではないでしょうか。

[364: 匿名さん]

>>363 近隣住民さん
武蔵小山のパークシティで坪平均470万なのに、低地とは言え南麻布アドレスで、麻布十番駅近パークコートで坪平均500万とか有るわけないでしょ。しょぼい人形町とかでも坪500万位なのに。坂上の麻布が坪700-800万の世界なので、坪600万程でしょう。市況次第で調整入って平均坪600万少し切るかどうかと言う所。

[365: 近隣住民]

評価高いですね。近くに住んでいる者からすると悪い気はしませんが。住友なら600以上はつけるかも。三井さんは2年前の白金高輪のような売り方をすると私は考えているだけです。

[366: 匿名さん]

>>365 近隣住民さん

三井も最近は無茶な売り方するよ
上の人も書いてるけど、武蔵小山なんてモノが悪いのに値段ばかり高い
あの場所、あの仕様で坪500近いんだもの、ここが600切る訳ないじゃない

[367: 匿名さん]

隣のマンションの住民ですが、もう1ブロック内側だったら買いたいと思う。

[368: マンション検討中さん]

＞ 355
投資用という観点だけだと競合するかもしれないですね、
ただコンシェの有無とか規模感でグレードの差はつきそうですね。

[369: 匿名さん]

>>365 近隣住民さん
近くに住んでいるだけで相場感が無い感じですね。
近隣だと時期的にも安い時に買った賃貸仕様グランスイートか定借パークホームズ住人さん⁇
その時とは全く状況が違いますし、周辺の新築中古相場を確認した方が良いかと。

[370: 匿名さん]

パークコートは総じて管理費等高いてすから投資としては回らないし、キャピタル狙いなら、そもそも、この立地では論外だと思う

[371: 近隣住民]

結構食いついて来る方いますね。三井さんのステマではないでしょうが。私の場合は投資なので@600ではお手上げです。それにしても景気のよい方が多くて何よりです。しばらくおとなしくしておきます。

[372: マンション検討中さん]

>>366: 匿名さん
>ここが600切る訳ないじゃない

坪600で、お好きな部屋を、何部屋でもどうぞ

[373: 匿名さん]

パークコートでなければ坪単価500万円でも高いと思うわ。

[374: マンション検討中さん]

>>365 近隣住民さん
>2年前の白金高輪のような売り方

どのような売り方でしょうか？　購入検討の参考にしたいです。

[375: 匿名さん]

最近の地価や建築コストの上昇、周辺相場を考慮すれば坪500を切るのはありえないでしょう。
パンダ部屋でも57㎡で8000万台後半とかそんなもんじゃないかと。
しかし坪600となるといくらパークコートでも苦戦するのは明らか。
この場所で92㎡で1億7000万とか高すぎ。まあ実際十分あり得るラインだと思いますが。
でもそれなら多少面積妥協してでもパークコート青山一丁目買った方が良いでしょ。

[376: 31m＋4階]

建築基準法では、マンションは、31m＋4階 までは、非常用
エレベーター設置を免除されることになっているのですね。

で、多くのマンション業者は、コストがかさむ非常用エレベーター
を免れる 31m＋4階 までのマンションを建てようとします。

で、マンションが 14階建 なのか 15階建 なのかは、結局のところ
31ｍまでに 10階建てるのか 11階詰め込むのかの問題なのですね。

こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？

あるいは、
容積率の有効利用も考えて31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？

[377: マンション検討中さん]

平常時の価格：坪330～360
オリンピックによる価格上昇：坪400～430
パークコート価格：坪500～580
景気後退による価格調整：坪450～530
指値が通るギリギリの価格：坪400～480

[378: マンション検討中さん]

「心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる別荘」

ちょっとした息抜きのためのささやかなセカンドハウスとして
購入するとしても、さすがに 26㎡ では狭すぎる。

マンションやアパートの広さは、35㎡と57㎡くらいのところに壁がある。

35㎡くらいの部屋を実売4200万円くらい
57㎡なら実売7000万円くらいでお願いしますよ。

[379: マンション検討中さん]

>>376　31m＋4階さん
>こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
>設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？
>あるいは、
>容積率の有効利用も考えて 31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？


通常の15階建のマンションは、圧倒的に後者が多いと思いますが
こちらのマンションのホームページを拝見すると、
こちらは前者なのがわかります。

幹線道路沿いではありますが、パークコートの名に恥じない
質が高いマンションを安価でお願いいたします。

[380: 下町のパークコート]

これまでのこのスレの流れを簡潔にまとめます。

1）幹線道路沿いにパークコートということは、
本来のパークコートにふさわしい高台のマンション用地が
出なくなったということを反映しているのかもしれない。
幹線道路沿いの立地ということで、不動産としては、
評価が難しい面もあるが、マンションの設計は
パークコートの名に恥じない余裕ある設計（50m 15階）
であり、建築作品といては、パークコートらしい
魅力的な物件が提供されることであろう。

2）幹線道路沿いに専有面積をしぼった部屋を提供する
ということは、これまでパークコートに手が出なかった
人たちの需要を開拓することになる。エンドの人に
とっては、お手軽な予算で快適な空間を楽しめる
パークコートということになる。

3）幹線道路沿いは、南麻布の住宅地の入口（安息地の門）
であり、同時に、あたらしい場所への入口（未来への門）
でもある。そしてこのマンションは、将来的に、
古川沿いの再開発の中心地となるであろう。