パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[351: 検討板ユーザーさん]

近くのブランズ南麻布は新築時60.7平米で5890万円だった。この立地だと坪単価400万円台でないと買う気がしない。

[352: マンション比較中さん]

>>351
大通り沿い騒音粉塵＋GS臭ですから普通のパークホームズなら、まあ、そんなとこ。
ところがここはパークコート！
しかも条件の悪い部屋は面積を絞るなどして（26㎡！)、坪単価を極限まで上げる戦略をとっているから坪550スタートくらいになるのでは？？

[353: 検討板ユーザーさん]

この立地、5年前は坪単価330万円だよ。そこから30%値上がりしたとしても坪単価430万円。坪単価500万円というと5年で50%の値上がりということになる。流石にやりすぎでは。

[354: 坪単価比較中さん]

>>289さんのような人が、まずは条件のいい部屋を、皆が買えないような
価格帯（坪760万）で買い占めてしまうのでは？

[355: マンション検討中さん]

ピアース麻布十番とともに、比較検討しています。
かなり価格差がありそうですが、
やはりパークコートのほうがブランド力で
売るとき貸すときも便利なのでしょうか、、

[356: マンション比較中さん]

5年前だと坪300万前半だった立地だというのは完全に同意。
しかし武蔵小山や三鷹のタワーが坪400万後半で好調に売れてるご時世だし
ピアース麻布十番が1LDK中心ながら坪500万台なので三井のパークコートがそれ以下の値付けをするのは考えづらいかと。
坪単価で1割程度の差ならパークコート買った方が良いと思いますよ。

[357: マンション検討中さん]

至近のパークホームズ南麻布（定借）は14階建、
すぐ隣のグランスイート南麻布も14階建なのに、
なぜこちらのマンションは15階建なのですか？

[358: マンション検討中さん]

至近のパークホームズ南麻布（定借）は、順梁で上層階はガラス手摺、
扁平梁によるハイサッシ（とっても素敵です）の14階建

すぐ隣のグランスイート南麻布も、順梁でガラス手摺（右側だけ？）の14階建

なぜこちらのマンションは、逆梁コンクリート手摺の15階建なのですか？

[359: 匿名さん]

「14階建てなら一流物件」「15階建てなら三流物件」のワケ
https://president.jp/articles/-/13068

階高をケチって高さいっぱい詰め込んだが、パークコートとして高く売るのに、さすがにローサッシはまずいので逆張りにしてサッシ高を確保した感じ？

[360: マンション検討中さん]

>>359さん
解説　誠に有難うございました。
とっても勉強になりました。

こちらのスレがまれに見る良スレに思えてきました。

[361: マンション検討中さん]

記事読めば指摘は的外れと分かる話で、高さ50メートル以上あるんだけどね、ここ
パークコートのスレッドは必ず粘着質なアンチが現れて印象操作するので検討者は要注意ね
浜離宮や大山町とかもひどかったからね

[362: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん

その強烈なアンチは格下パークシティを購入した武蔵小山君だよ

[363: 近隣住民]

3年程前に港区に高さ制限ができて、三井定期借地マンションは既存不適格になってますね。建物が45m超になると建築基準法が変わるのでデべとすると何とか45m以内で容積消化したいわけです。45mで15階を詰め込むと階高が非常に厳しくなり例えば2重床2重天ができないとか商品企画上制約を受けてしまいます。麻布通り沿いは制限後でも50mまで建てられるので今回のPCOは50mで企画しておりいわゆる詰め込み15階建マンションとは違います。価格についてはPCOとはいうもののミクロ立地、大小混在型の住戸企画、駐車場計画などを総合勘案すると@500~いっても@550ではないでしょうか。

[364: 匿名さん]

>>363 近隣住民さん
武蔵小山のパークシティで坪平均470万なのに、低地とは言え南麻布アドレスで、麻布十番駅近パークコートで坪平均500万とか有るわけないでしょ。しょぼい人形町とかでも坪500万位なのに。坂上の麻布が坪700-800万の世界なので、坪600万程でしょう。市況次第で調整入って平均坪600万少し切るかどうかと言う所。

[365: 近隣住民]

評価高いですね。近くに住んでいる者からすると悪い気はしませんが。住友なら600以上はつけるかも。三井さんは2年前の白金高輪のような売り方をすると私は考えているだけです。

[366: 匿名さん]

>>365 近隣住民さん

三井も最近は無茶な売り方するよ
上の人も書いてるけど、武蔵小山なんてモノが悪いのに値段ばかり高い
あの場所、あの仕様で坪500近いんだもの、ここが600切る訳ないじゃない

[367: 匿名さん]

隣のマンションの住民ですが、もう1ブロック内側だったら買いたいと思う。

[368: マンション検討中さん]

＞ 355
投資用という観点だけだと競合するかもしれないですね、
ただコンシェの有無とか規模感でグレードの差はつきそうですね。

[369: 匿名さん]

>>365 近隣住民さん
近くに住んでいるだけで相場感が無い感じですね。
近隣だと時期的にも安い時に買った賃貸仕様グランスイートか定借パークホームズ住人さん⁇
その時とは全く状況が違いますし、周辺の新築中古相場を確認した方が良いかと。

[370: 匿名さん]

パークコートは総じて管理費等高いてすから投資としては回らないし、キャピタル狙いなら、そもそも、この立地では論外だと思う

[371: 近隣住民]

結構食いついて来る方いますね。三井さんのステマではないでしょうが。私の場合は投資なので@600ではお手上げです。それにしても景気のよい方が多くて何よりです。しばらくおとなしくしておきます。

[372: マンション検討中さん]

>>366: 匿名さん
>ここが600切る訳ないじゃない

坪600で、お好きな部屋を、何部屋でもどうぞ

[373: 匿名さん]

パークコートでなければ坪単価500万円でも高いと思うわ。

[374: マンション検討中さん]

>>365 近隣住民さん
>2年前の白金高輪のような売り方

どのような売り方でしょうか？　購入検討の参考にしたいです。

[375: 匿名さん]

最近の地価や建築コストの上昇、周辺相場を考慮すれば坪500を切るのはありえないでしょう。
パンダ部屋でも57㎡で8000万台後半とかそんなもんじゃないかと。
しかし坪600となるといくらパークコートでも苦戦するのは明らか。
この場所で92㎡で1億7000万とか高すぎ。まあ実際十分あり得るラインだと思いますが。
でもそれなら多少面積妥協してでもパークコート青山一丁目買った方が良いでしょ。

[376: 31m＋4階]

建築基準法では、マンションは、31m＋4階 までは、非常用
エレベーター設置を免除されることになっているのですね。

で、多くのマンション業者は、コストがかさむ非常用エレベーター
を免れる 31m＋4階 までのマンションを建てようとします。

で、マンションが 14階建 なのか 15階建 なのかは、結局のところ
31ｍまでに 10階建てるのか 11階詰め込むのかの問題なのですね。

こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？

あるいは、
容積率の有効利用も考えて31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？

[377: マンション検討中さん]

平常時の価格：坪330～360
オリンピックによる価格上昇：坪400～430
パークコート価格：坪500～580
景気後退による価格調整：坪450～530
指値が通るギリギリの価格：坪400～480

[378: マンション検討中さん]

「心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる別荘」

ちょっとした息抜きのためのささやかなセカンドハウスとして
購入するとしても、さすがに 26㎡ では狭すぎる。

マンションやアパートの広さは、35㎡と57㎡くらいのところに壁がある。

35㎡くらいの部屋を実売4200万円くらい
57㎡なら実売7000万円くらいでお願いしますよ。

[379: マンション検討中さん]

>>376　31m＋4階さん
>こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
>設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？
>あるいは、
>容積率の有効利用も考えて 31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？


通常の15階建のマンションは、圧倒的に後者が多いと思いますが
こちらのマンションのホームページを拝見すると、
こちらは前者なのがわかります。

幹線道路沿いではありますが、パークコートの名に恥じない
質が高いマンションを安価でお願いいたします。

[380: 下町のパークコート]

これまでのこのスレの流れを簡潔にまとめます。

1）幹線道路沿いにパークコートということは、
本来のパークコートにふさわしい高台のマンション用地が
出なくなったということを反映しているのかもしれない。
幹線道路沿いの立地ということで、不動産としては、
評価が難しい面もあるが、マンションの設計は
パークコートの名に恥じない余裕ある設計（50m 15階）
であり、建築作品といては、パークコートらしい
魅力的な物件が提供されることであろう。

2）幹線道路沿いに専有面積をしぼった部屋を提供する
ということは、これまでパークコートに手が出なかった
人たちの需要を開拓することになる。エンドの人に
とっては、お手軽な予算で快適な空間を楽しめる
パークコートということになる。

3）幹線道路沿いは、南麻布の住宅地の入口（安息地の門）
であり、同時に、あたらしい場所への入口（未来への門）
でもある。そしてこのマンションは、将来的に、
古川沿いの再開発の中心地となるであろう。

[381: 坪単価比較中さん]

パークコートだし、南麻布だし、ということで坪200万円越えは必至だろうけど、国道沿いでその価格だと見送る人も多いと思う。

[382: マンション検討中さん]

こちらのマンションの場所に、つい最近まで存在していた
アレンツ南麻布は、1996年築で、新築分譲時 坪300くらい

こちらのマンションの すぐ隣の グランスイート南麻布は、
2008年築で、新築分譲時 坪280〜

丘の頂上のパークコート南麻布は、2001年築で、新築分譲時 坪330〜
パークマンション南麻布は、2005年築で、新築分譲時 坪580〜

ちなみに、マンション価格が大底だった 2001〜2002 あたりは、
このあたりの中古らしい中古は、坪150〜200 が普通だった。

今は、時代が違うので、参考にならないが

[383: マンション検討中さん]

この物件とパークホームズ千代田淡路町を比べた場合、立地や今後を考えるとどっちがいいですかね？

[384: マンション問題に興味ある暇人]

2000年代初頭は本当に安かったね。港区でも㎡１５０万オーバーは
あまりなかった。　　今は足立区あたりで当時の港区と同じくらいの
単価だよね。

[385: 匿名さん]

>>383 マンション検討中さん

同じ三井なら、まだ販売中のパークシティむさの方が断然おススメです

[386: 匿名さん]

>>384
足立区でそんなに値上がりしたの？
世田谷区でもまだ坪単価350万円前後のところが多いのに、足立区でそんな価格なら売れるとは思えない。
自分ならタダでも足立区は勘弁。

[387: マンション検討中さん]

>>385 匿名さん
どうしてですか？

[388: 匿名さん]

>>387 マンション検討中さん

パークシティ武蔵小山は今話題の売れてるタワマンですってね

[389: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん

私的には、パークホームズ千代田淡路町が パークホームズなのに
なんでこちらがパークコートなのかが とても不思議です。

すぐ近くのマンションに、パークホームズ南麻布という名前を
つかわれてしまったから、こちらはパークコートにしたという
ことでしたら、こちらの物件はパスでしょうか？

[390: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん

あの高仕様の武蔵小山ですらパークコートになっていないじったいからすると、パークコートもパークホームズもパークシティも同列なんでしょう。気にしなくて良いと思います。

[391: 匿名さん]

全熱交換器を惜しみなく使ってくれているか、もポイントだよ

[392: 匿名さん]

>>390 匿名さん
武蔵小山は相当安っぽくないですか？

[393: 匿名さん]

>>392 匿名さん

武蔵小山は駅前のスーゼネ免震タワーの高仕様ですよ

[394: マンション比較中さん]

線路沿いのPC浜離宮でさえ1LDK以下は全熱交換器が備わっていないので、ここも狭い部屋はついてないかもですね。2L以上の部屋はむちろんついてますよ、絶対。

[395: 匿名さん]

>>393 匿名さん
こ、これですよ？

[396: 匿名さん]

>>395 匿名さん

なんじゃこれ？角部屋がアルミサッシ向き出しなの？ブサイクなデザインだな

[397: マンション検討中さん]

武蔵小山さんのマンションが、
パークコート武蔵小山ザタワーではなくて、
パークシティ武蔵小山ザタワーなのは、なぜですか？

[398: マンション検討中さん]

っていうか、
パークマンション、パークコート、パークホームズ、パークシティ
の住みわけには、天井高、階高、スラブ厚、二重床か直床か、
二重天井か直天井か、といった設計の違いが関係してくるのでしょうか？

[399: 匿名さん]

パークコートって本当にすごいですよ。
モデルルーム入ればわかります。
パークシティ、パークホームズも素敵なんですけど、格がちがうって感じです

[400: マンション検討中さん]

渋谷の定借パークコートスレでなされていた質問なのですが
なかなかクリティカルな質問だったので
こちらのスレでも同じ質問をさせていただきます。

>こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
>固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収にだいたい何年かかりますか？