パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: マンション検討中さん]

今回のパークコートの特徴は、幹線道路に面している立地なので
ぐっと容積率が緩和されていることだと思うのです。
したがって、南麻布の高台のマンションよりも、ぐっと買いやすい
値段で物件を提供してもらえる可能性があるわけですよね。

高台でなくても、あの場所は、駅から平坦な道のりの歩道が
整備されていて非常に移動しやすいと思うのです。

さらには、間取りの選択肢をひろげることによって
丘の頂上のパークコートのときに
「80㎡ 1LDK 8000万円でなくて、60㎡ 2LDKで6000万円だとか、
30㎡ 2Kで3000万なら、なんとか手がとどくのにな・・」とくやしい
思いをした沢山の人の救済措置、つまり丘の頂上のパークコートの
ときにくやしい思いをした人の夢をかなえてくれるというのが
このマンションの意図するところだと考えていいのですよね。

[22: 匿名さん]

丘とは多分あそこのパークコートのことを指していると思います。

内覧したことがあるのでお答えしますが、くやしい思いをした人はあまりいないのでは、と思います。検討物件から除外した一個人の感想なので、気を悪くしないでください。
救済措置とか夢を叶えるとかいう表現を用いるあたり、おそらく購入者さんだと思いますので。

[23: 匿名さん]

あぁ。
電線に囲まれた駅遠のちっちゃいマンションね。
中丸見えだからいつもカーテンしまってますね。
もうだいぶ古いですし、なんとか売り抜けてこちらに買いかえたいのでは。

[24: 匿名さん]

>>17 マンション検討中さん
後者です。

[25: マンション検討中さん]

>>24
南麻布1丁目のマンションは、高台、低地にかかわらずパークコート
南麻布2丁目のマンションは、定期借地、所有権にかかわらずパークホームズ

高級物件＝好立地　と思いますので
パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズと考えると
若干整合性が悪いような気がしますが？

何年前だかもう忘れましたが、
元麻布でパークハウスとは思えない
ものすごく買いやすい値段のパークハウスが売りに出されたことがありますが、
今回もそのように買いやすい物件を提供してくれると考えていいのですね？

[26: 匿名]

所詮、マンションのブランドなど企業の場当たり的なもの。
城東エリアのA区ｋ区や多摩のＨ市やⅯ市にパークコートができても
驚きません。

[27: マンション検討中さん]

出た、パークコートスレ定番のネガさん^^;
いつも企業のブランド戦略云々と同じカキコされてますね

[28: 匿名さん]

個人攻撃は止めましょう
真面目に議論する場です

[29: マンション検討中さん]

「ノブレス・オブリージュ」という言い方がありますが
お金持ちだけを相手にして、貧乏人を無視して切り捨てることが財閥の役割ではない。

つまり、お金持ちの理想（80㎡ 1LDK 8000万円 南麻布の高台）に対応することだけが
財閥の役割ではなくて、平民の希望（60㎡ 2LDK 6000万円 南麻布の中腹）だとか
貧乏人の救済措置（30㎡ 2DK 3000万円 南麻布の低地でもOK）にも親切に対応し、
財閥らしい寛大さを持って、夢のある物件を提供していくことが、本来の財閥の役割である。

いや、むしろそのような弾力的で柔軟な考え方ができないと、
財閥自体も生き残っていくことができないわけですよね。

今回の物件は、そのような財閥の姿勢が試される試金石の物件と考えていいのですね。

[30: 匿名さん]

と、言いますと？(・・?)

[31: マンション検討中さん]

「マンションは企画が勝負」という考え方があります。

>>25で、高級物件＝好立地　と考えると若干整合性が悪いといった指摘がありますが
財閥らしい企画力で、そのような矛盾点を凌駕するような
質の高い物件を提供してくれると期待していいのですよね。

そして、本来のパークコートに相当する裕福層だけでなく、
従来よりも幅が広い購入層に対応できる柔軟性の高い物件を
提供してくれると考えていていいのですよね。

[32: 匿名さん]

南麻布のパークコートで、裕福層のパークコートなんて、ない、でしょ。

[33: 匿名さん]

古川沿い高速道路幹線道路直面ということを受け入れれば、南麻布アドレスで駅徒歩5分のブランドマンションを手に入れられる。

[34: マンション検討中さん]

1億円以上の予算、つまり本当のお金持ちだと、
南麻布でも、もっと高台の物件に目が行ってしまう。

また、6000万円以上の予算だと価格的に世田谷あたりの
戸建と競合してしまう。
6000万円出せば、世田谷あたりに、敷地はうんと狭く
なってしまうけど、土地代込みで駐車場付き3LDKの
建売が買えちゃうからね。

それでは、5000万円以下の予算だとどうかというと
やっぱり世田谷区よりも郊外の戸建と競合してしまう。
5000万円予算で、世田谷区よりずっと郊外になって
しまうけど一生ものの戸建が買えちゃうからね。
（それが一昔前の私が昔とった選択）

したがって、このあたりの需要は投機で買われるの
でなければ、賃貸か単身者～夫婦だけの世帯が
中心だと思う。

だから、このあたりで、パークコートのブランドで
どのように勝負するのか・・

それが財閥の企画力の腕の見せ所、醍醐味だと思う。

[35: マンション検討中さん]

世田谷の戸建てとは全く競合しないと思いますが
世田谷の戸建ても1.5億は出さないとまともなの買えないでしょう
3階建ての狭小ミニ戸建てなんて論外ですし

[36: 匿名さん]

近くのちっちゃい築古電線パークコートからの
買い替え需要でうまりそう。

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん
どっちかというと近くの定借パークホームズ南麻布ザレジデンスからの方が多いんじゃないかな。元々安くて含み益たっぷりあるし、所有権に買い替えたい人も多いだろう。

[38: マンション検討中さん]

戸建とマンションが競合するとか書いてる人間は金額とか投資目線でしか考えてないんだろうな。実需だと全く嗜好性が違うわけだが。そのくせ、金でしか考えてないのにペルソナも把握できないなんて投資のセンスも無さすぎる。まあ、だからこのスレなのか。。

[39: マンション検討中さん]

>>38
「都心のマンションにするか、郊外の一戸建にするか」は
「住宅を購入するか賃貸か」と同じくらい普遍性が高い
永遠のテーマですよ。

「南麻布で駅徒歩5分の財閥マンション」なら
将来、確実に売り抜けることができると思われるので
そこがこのマンションの最高のセールスポイントですね。

いっぽう、都心のコンパクトマンションと郊外の一戸建を比較して
「都心のものすごく狭いマンションの予算で、郊外の一生ものの
一戸建が買えるのなら、私は郊外の一戸建でいいや」という考え方を
する人がいたとしても、依然としてその考え方を否定することも
できないですよね。

[40: マンション検討中さん]

ちょっと昔、東京港区の海側が再開発される前は、
港区を、山手線の内側（内陸側）と外側（海側）とにわける
考え方があったと思うのです。

そして、港区山手線内（内陸側）は、古くからある由緒ある住宅地と
いうことで評価が定まっていましたが、同じ港区でも山手線の外側
（海側）は評価がむずかしいと思われていた時代があったと思うのです。

海側には坂がなくて移動しやすいという優位性があったし、海側は
再開発で将来が楽しみという見方もできたと思うのですが、それでも、
内陸側と海側には「地ぐらい」に大きな差があるように思われました。

しかし、港区の海側における財閥の開発力には、驚くほどの先進性が
あり、港区海側の再開発は、目が覚めるほど創造的だったと思うのです。

つまり、海側の再開発によって、港区は、「港」区という名前の通り、
海側がメインの区なのだと思うようになるわけです。

港区山手線内（内陸側）は、由緒ある高級住宅地だけど
港区山手線外（海側）は、財閥が企画し、提案した未来都市
であると思うようになるわけです。

財閥の企画力で、港区の海側だけでなく、南麻布の古川沿いにも、
目が覚めるような、先進的で創造的な物件を提案してほしいですよ。

[41: 匿名さん]

古川沿い低地のブランド価値向上は、今後予定されている麻布十番(三田小山町西)ー白金高輪(白金1x2件、高輪1x2件、三田5)の再開発にかかっていると思う。
先行した麻布十番最寄りの三田一丁目パークタワーとシティタワー、白金一丁目のアエルシティは成功しているので、今後の再開発の成功は十分勝算があると思う。

[42: 匿名さん]

>>40
下手な文章だな
陸と海の差は依然あるし、むしろ更に広がったかな

[43: 匿名さん]

海側も芝浦アイランドができてからは価値が上がったと思うよ。

[44: 匿名さん]

再開発はいいことだけれど、再開発されたからといって、海側は山側と肩を並べられるわけではないよ。
再開発されて垢ぬけた海側のエリア、というだけのこと。

[45: マンション検討中さん]

差が小さくなった感じはしないけどねー
海側は今も昔も労働者が肩寄せ合って暮らすエリア
長屋からタワー型団地になっても本質は何も変わらない

[46: 匿名]

住まいで一番大事なのは地盤

次にエリア

その次がデベロッパー

後は施工会社、駅徒歩、仕様などなど

と、思っている。

地盤で言えば海上、海岸、海沿いは無理。

低地は一概に地盤は悪からず、元大きな河川の川底だったりすると玉砂利が出て地盤がよく直接基礎も可能であったりと、以前は中目黒の目黒川沿いの直接基礎物件を買ったりもした。もう売ってしまったが。

この物件は地盤はどうなのかな？

低地は一概に

[47: 匿名]

低地が一概に悪いとは思わない。

台地は大概は良いと思うが。

[48: 匿名さん]

古川沿いは有名な水害エリアのうえ、首都高隣接という港区で最低の住環境。
三田一丁目がそれに当たる。特に再開発が予定されている、三田小山西地区の場所は劣悪。
多少の水害対策をしたところで真っ先に浸水する場所には変わりないだろう。
首都高排ガス騒音地帯なので肺を鍛えたい方以外は避けるべき場所。騒音で精神的にもつらい。
子連れの方はご参考まで。

[49: マンション検討中さん]

小学校がほぼ隣の様ですが毎日騒がしそうですね涙
運動会の放送などもまる聞こえなんでしょうか？

[50: 検討板ユーザーさん]

近隣住民です。運動会は毎日あるわけでないし、小学校の授業は平日夕方までと土曜昼までなので、生活する上で特に意識するようなことはないでしょう。
そもそも東町小学校よりも目の前の麻布通りと首都高、そして何よりニノ橋の韓国会館前で右翼街宣車がやるヘイトスピーチの方がよほどうるさいです。

[51: マンション検討中さん]

>>41
白金高輪も再開発される予定なのですね。

白金高輪という駅は間違いなく存在するし、
白金高輪の名前を冠したマンションも確実に存在しますが、
白金高輪という場所は存在しないですよね。

マンションも含め、不動産にあっては、立地場所がきわめて
重要なのに、白金高輪という場所はどこにも存在しない。

しかし「存在するけど存在しない町」というのは
非常に魅力的な町でもあったわけです。

白金高輪という駅が出来て、少ししてから、三田5丁目に、
白金高輪を冠した財閥系マンションが分譲されましたよね。
「私は、ほっとする都心がいい」というのがそのマンションの
新築分譲時のキャッチコピーでした。
「存在するけど存在しない町」に存在する、ちょっとおしゃれで
素敵なマンションにぴったりの神秘的なキャッチコピーでしたね。

その物件は、財閥系マンションにしては良心的な価格で、
たまに中古が出る（60㎡　２LDK　6000万円）ので、
白金高輪で買うのならこれだと思ってしまいます。

高台でなくても、素敵なマンションは十分存在しうるので、
南麻布の低地にも素敵なマンションをお願いしますね。

[52: 匿名さん]

パークコート南麻布ヒルトップっていうマンションもあるんですね。
紛らわしい名前ですが結構古い小規模物件のようですので、こちらへの買い替え需要がありそうです。あちらもなぜにこれがパークコート？という感じの物件ですが・・・。

[53: 検討板ユーザーさん]

PC南麻布ヒルトップレジデンスは目の前の電線が目障りですけど、物件自体はなかなか高級感がありますよ。

[54: 匿名さん]

>>51
パークホームズ白金高輪アーバンレジデンスかな？
あのマンションはエントランスまでの長いアプローチが格好良いと思います。
そんなお手頃な部屋が中古で出ることがあるのですか？

[55: マンション検討中さん]

>>54
白金高輪のパークホームズ,、たしかにエントランスまでのアプローチが素敵な
都心のほっとするマンションですよね。


>>20　　南麻布の丘の頂上のパークコートが「80㎡　1LDK 8000万円」
>>51　　白金高輪のパークホームズが「60㎡　2LDK 6000万円」

上記は数年前にヤフー不動産かなにかの不動産サイトで見た価格ですので、
オリンピック前の今の相場だと、中古価格としても厳しい予算かもしれませんね。

多分私なら、そのくらいの金額の指し値、現金一括で勝負して
無理ならほかの物件をあたるという買い方をすると思うのですが、
業者の皆様の率直な意見を伺いたいと存じますね。

[56: 匿名さん]

電線目障りだなぁ
カーテン締め切り生活も限界だyo

[57: 匿名さん]

>>55
もし同じ平米単価なら、私の好みでは外廊下のパークコート南麻布ヒルトップよりも内廊下のパークホームズ白金高輪のほうが良いかな。
アドレスは三田よりも麻布のほうが格上だけど。

[58: 匿名さん]

>>56 匿名さん

あ！この人武蔵小山のスレでみたyo。yo。

[59: 匿名さん]

外廊下のパークコートなんてあるの？？？

[60: 匿名さん]

>>59
パークコート南麻布ヒルトップレジデンスはボイド式外廊下です。
廊下に面した居室に明かり取りの窓があります。

[61: マンション検討中さん]

>>59 匿名さん

神楽坂レゼリア

21世紀最低のパークコートと呼ばれている

[62: 匿名さん]

それ以降は全てダメ。
乾式壁、ペラボー、半地下が当たり前。

[63: 匿名さん]

技術的な問題で仕方のないタワー以外で
乾式のパークコートなんてほぼ無いよ。
ちゃんと調べてから書き込んだ方が良いね。

[64: 匿名さん]

なんだ。
パークコート南麻布ヒルトップレジデンスって
結構な安普請なのね。
古いし電線がしつこいしこっちに住み替えたいだろうね。

[65: マンション検討中さん]

最高の立地に最高のマンションを提案する。
築年数に関係なく、人間の歴史が続く限り価値が維持されると思われる
理想のマンション（三田網町のパークマンション）を企画することが
財閥の役割だと思います。

いっぽう、コスト面も考慮して、ごく普通の勤め人でも頑張れば
なんとか手がとどくような価格帯で、確実に素敵といえるマンション
（白金高輪のパークホームズ、新築分譲時 坪250万円）を提供する
ことも財閥の役割だと思うのです。

それが、>>29で言われている「ノブレス・オブリージュ」ということ
なんだし、それが財閥の器の大きさなんだし、そのような弾力的な考え方
ができないと、 財閥自体も生き残っていくことができないということ
ですよね。

それでは、南麻布の古川沿いのパークコートで、提案したいのは
どのようなことなのか、メーカー様のお考えをお聞きしたいです。
財閥らしい、なにか新しい価値観が導き出されると期待していいの
ですよね。

[66: マンション検討中さん]

>>17
パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズ

たとえば、車のグレードで、
高性能エンジンが積まれ、高級部品が使用されている上級車(GT車）と
ベースグレードの車種（ST車）があったとしますよね。
車のメーカーとしては、高性能エンジン、高級部品使用の上級車(GT車）の方が
ベースグレードより、高額・高品質・高性能なのはあたりまえという判断になる
と思うのです。

ところが、エンドの人が、上級車とベースグレード車を乗り比べて、
ベース車の方が、運転しやすいし、燃費がいいし、維持が楽なので
考え方によっては、ベース車のほうが優秀だと判断する場合も
あるかもしれません。

上級車に積まれている高性能エンジンには、高性能ならではのデリケート
であつかいにくい側面があるかもしれませんし、上級車ならではの維持の
大変さもあるかもしれません。

したがって、エンドの人が「造りが単純であっても、あつかいやすくて、
維持していくのが楽なベース車ほうが、トータルで見ると優秀だよね」
と判断しても、依然としてそのような考え方を否定することもできない
と思うのです。

つまり、とことん考えると、マンションや車のグレードもあくまでも
一応の目安であって、本当はグレードに上も下もあるわけではない。


私的には、やはり、南麻布の古川沿いにおけるマンションになぜ
パークコートというグレードを採用されたのかお聞きしたいです。

マンションのホームページからは、見晴らしのいい屋上庭園が
売りのマンションなのでパークコートなのだとお見受け
いたしましたが・・

[67: 匿名さん]

ひどい立地条件の土地を高額で仕入れたことから高単価でマンションを売る必要があるので、パークコートにしたのだと思います。
首都高速、古川、大通り沿いの悪条件を覆すために、建物の仕様は相当良いものになるのではないかと期待しています。

[68: 匿名さん]

＞首都高速、古川、大通り沿いの悪条件

２方面から首都高・古川にはさまれている三田小山西地区再開発よりはましかと思います。
あちらと違って浸水の心配もなさそうですし。

[69: マンション検討中さん]

もともとパークリュクス用地として仕入れたけど
ご時世的にDINKS向け小ぶりファミリーに方針転換したんかな。

[70: 匿名さん]

この立地に相応しい26㎡の1Kから取り揃えてる事だし、
パークリュクスプレミアとかで良かったのでは？？