パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

こんなの見つけました。
初心者マークを攻撃してるのは武蔵小山君だったのですね。

[202: 匿名さん]

あれま。これは言い訳できませんね。
有名な荒らしの人ですよね。
もうこちらのスレには来ないで下さい。

[203: マンション検討中さん]

あの山脈に沿うて沼沢地があり、その毒きが、これまで開拓してきた場所をすっかり害なっている。あの腐った水溜まりにはけ口を作るという最後の仕事が同時に最高の開拓事業なのだ。おれは数百万人の人々に、安全とはいえなくとも、働いて自由に住める土地をひらいてやりたいのだ。このような高い幸福を予感しながら、おれはいま最高の瞬間を味わうのだ。
ゲーテ「ファウスト」第二部 　沼沢地の開拓

三田小山町西地区を含め、古川沿い低地の再開発は、港区山手線内のメインテーマだと思うのです。
こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心となり、未来的な都市型住宅の模範になるでしょう。
そして、こちらのマンションを生活の拠点として、未来都市へと変貌していく港区山手線内の中心に見を
置くことにより、自分自身も Metamorphose していくことが出来るでしょう。

[204: 匿名さん]

古川沿いはマトモな人間の住む場所ではありません。

昔もこれからも。

[205: 匿名さん]

古川沿い低地はダメでしょ。
湾岸地区や二子玉川並みに、将来盛大に暴落することが約束された場所。

[206: マンション検討中さん]

都心の環境が厳しい場所だからこそ、讃岐会館のビア庭園のような
都心のオアシスがものすごく貴重だと思う。

マンションのワンフロアすべてを、マンション内の庭園、
マンション内のオアシスにするくらいの大胆な企画を期待します。

[207: 匿名さん]

つーか、東京さぬき倶楽部は再開発で無くなるから〜。

[208: マンション検討中さん]

都心の環境が厳しい場所のパークコートだからこそ、
ものすごく工夫して、都心のオアシスのようなマンションを
企画しなくてはならないでしょうね。

[209: マンコミュファンさん]

都心のオアシスね
敷地面積見てます？

[210: マンション検討中さん]

>>209 マンコミュファンさん

Less is more　（少ない事はより豊か）
God is in the detail　（神は細部に宿る）
ーミース・ファン・デル・ローエー


マンションには「不動産」という側面と「建築作品」という側面の二つの見方があります。

こちらのマンションは「下町のパークコート」「古川沿い低地における都市型住宅の模範」
さらには「コンパクトな敷地の未来建築」をテーマにした建築作品であるという見方もできます。

そういった意味でも、こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心であり、
建築作品としても、大きな可能性をもったマンションであると注目されているのです。

[211: マンション検討中さん]

芸術性うんぬん言う前に、ただの大通り沿い物件なんだけどね。
良い味付け出来ると良いですね。

[212: 匿名さん]

大げさな分析は何なんだいったい。

[213: 匿名さん]

流れからすると、PC南麻布ヒルトップの住人のような気がしますね、、。
お古を売り抜けてこちらに上手く買い換えようとしているようにみえます。

[214: 匿名さん]

そう、ただの、よくある、大通り沿いマンション。厚化粧して、立地不相応なブランドを冠して、高値追求しなければならない大人の事情があるのでこれ以上追求しないで欲しい。

[215: 匿名さん]

パークコートはハイグレードマンションシリーズの中では好きな方なんですが、ここ5年ぐらいの傾向をみると、タワーより低層マンションの方が良いマンションありますね。

[216: マンション検討中さん]

外側では潮が岸壁まで荒れ狂おうとも、内部のこの地は楽園のような国なのだ。そして潮が強引に進入しようとて噛みついても、共同の精神によって、穴を塞ごうと人が駆け集まる。そうだ、おれはこの精神に一身をささげる。知恵の最後の結論はこういうことになる、自由も生活も、日毎にこれを闘いとってこそ、これを享受するに値する人間といえるのだ、と。
ゲーテ「ファウスト」第二部 　沼沢地の開拓


「マンションは企画が勝負」と言われますが、エンドの人の立場で考えると
「マンションは企画を買え」と言うことだと思うのです。

つまり「マンションは管理を買え」と言われることと、同程度に、
「マンションは企画を買え」は普遍性が高い真理だと思います。

ま、多少、言っていることのまとまりが悪くても、マンション購入を目指して、
コツコツ10年以上予算を積み上げて、マンションの企画についていろいろ
考えている人もいるのです。

[217: マンション検討中さん]

港区山手線内（内陸側）＞港区山手線外（海側）
高台＞大通り沿いの低地

>>40 マンション検討中さんが、指摘しているように、
再開発によって激変したのは、港区山手線外（海側）だと思うのです。
投資と考えた場合でも、大きなキャピタルゲインを得ることができたのは海側ですよね。

たとえ不利な立地条件であっても、あっぱれな都市型住宅が建築される可能性は十分にある。

そして、企画として、建築作品として、あっぱれなマンションは、非常に確かな価値観として、
肯定的に評価するしかない。

「どう再開発しても 高台＞大通り沿いの低地 という関係性は普遍」
と割り切ってしまっても、何の発展性もないですよ。

[218: 匿名さん]

でも最近のパークコートは「港区山手線内と外（西側）の 高台」に良い低層マンションがいくつか出てますよ。

これだけゲリラ豪雨とかはやると高台というのは眺望以外に安全性でも重要な要素占めるし、最近のマンション価格には自然災害の耐久性が反映されてきてるし。

自治体の出しているハザードマップ見よう。

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん
その、パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件、とは具体的にどこですか。
この際ですから挙げれるだけ挙げてみましょう。

無ければナシで構わないのでスルーして下さい。

[220: マンション検討中さん]

パークコートのマンションをいろいろ検討させていただくと
パークコートは、不動産というよりかは、建築作品であることがわかります。

つまり財閥不動産の意図するとことを整理すると下記のごとくです。

パークマンション：財閥不動産が提案する最高峰のマンション
パークコート：財閥不動産が提案する建築作品
パークホームズ：コストパフォーマンスも勘案した優良マンション

パークコートを不動産と考えると、優良不動産＝好立地ですので、
「パークホームズより立地が悪いパークコートっでなんなのよ？」ってことになる。

しかし、パークコートを建築作品と考えると
たとえ立地がよくなくても、建築作品として優れているということは十分ありうる。
いや、むしろ、厳しい立地条件だからこそ、建築作品としての可能性が広がる場合
もあるでしょう。

[221: マンション検討中さん]

やはり、パークコートは、建築作品としても秀逸な憧れのマンションなんですよ。
赤坂檜町のパークコートが建築作品として素晴らしいことは十分理解できるわけ
ですが、価格的に手が出なくて悔しい思いをした人は沢山いたと思うのです。

そこで、あえて、手がとどきやすい場所に、手ごろな広さのパークコートを
企画して、なるべく沢山のひとに建築作品としてのパークコートを
提供することが今回の企画の意図なのです。

[222: 匿名さん]

パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件は現時点では都内にはありません。
常識的に考えればわかると思いますが。

[223: マンション検討中さん]

タワーと低層物件の比較では、遮音性と維持費については、低層物件有利。
したがって、タワーか低層か、迷うのなら、無難なのは、維持費が楽な低層。

維持費が気にならない裕福層なら、タワーでも、タワーと低層の両方でも、お好きなようにどうぞ。

[224: 匿名さん]

>>223 マンション検討中さん

低層は、管理費が高いでしょ？
管理費＋積立金の合計でも低層の方が高い。

[225: 匿名さん]

おっしゃる通り、低層は割高ですよ。
築20年くらいの物件を見てごらんなさい。
そこには、驚愕のランニングコストが…。

[226: マンション検討中さん]

あえて、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合を想定する。

日本の税制では、土地持分より、建物部分に対する固定資産税が割高になる。
したがって、高層と低層が、同じ価格の場合は、土地持分の割合が多い低層よりも、
建物部分の割合が多い高層の固定資産税が高くなる。

高層建徳の高層部分の維持費も、低層建築の維持費より割高になる。

したがって、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合は、
固定資産税と建物維持費のいずれもが割高になる。

ただし、個々の物件を見ていくと、低層でも、良好な管理体制維持のため
あえて割高な維持費（管理費・修繕費）を設定する場合はありうる。

[227: 匿名さん]

低層って、築20年くらいでランコスが月10いくから恐ろしくて手が出せんは。

[228: 匿名さん]

大規模構想の方が共用部が充実していて管理費積立金も抑えられるから良いことずくめ。

[229: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

？スケールメリットって知ってる？
マンション検討したことないでしょ。

[230: マンション検討中さん]

この辺りは、東日本大震災時はどのような状況だったのでしょうか？ご存知の方教えていただけないでしょうか。

[231: マンション検討中さん]

あの頃よりさらに人口密度が高くなってるからね。
恐ろしくて住めない。エレベーターが止まってしまうのは絶対だし。ぜぇぜぇ言いながら階段で上り下りするか。
非常電源なんか一日もたないよ。

[232: マンション検討中さん]

同じ広さの敷地に、同じ建蔽率で建っている2つのマンションがあるとします。
一方のマンションは、10階建で、30世帯。
もう一方は、40階建で、120世帯。

10階建のマンションのそれぞれの部屋の広さと
40階建のマンションのそれぞれの部屋の広さは
すべて等しいものとします。

さて、40階建のマンションの一部屋あたりの土地持分を
10階建のマンションの一部屋あたりの土地持分と比較すると、
40階建の一部屋あたりの土地持分は、4分の1になります。

したがって、40階建のマンションの一部屋あたりの
土地持分に対する固定資産税も、4分の1になります。

つまり、マンションを高層化することによるスケールメリットによって、
40階建のマンションの土地持分に対する固定資産税の優位性は
確実に存在すると言えます。

[233: マンション検討中さん]

それでは、高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性に着目して、
あえて、高層マンションの低層階（低層マンションと同じくらいの高さ）
を狙うという考え方は成立するのでしょうか？

高層建築と低層建築では、高層建築の建物の維持費が割高になります。

したがって、高層マンションの低層階の部屋の建物部分の維持費は、
低層マンションの同じくらいの高さの部屋と比較して、維持費が割高になる。

結局のところ、高層建築の割高な維持費によって、
高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性の
かなりの部分は相殺されてしまうような気がするのですが？

[234: 匿名さん]

低層、小規模物件がランニングコストが高いという自明な話は、時間の無駄なのでやめましょう。

[235: マンション検討中さん]

こちらくらいの規模のマンションが、一番スケールメリットが出やすいのでは？

[236: 匿名さん]

スケールメリットの基準としては100戸が目安かと。

[237: マンション検討中さん]

概ね同じ立地条件の場所に、同程度の分譲価格の
高層マンションと低層マンション二つがあるとします。

一方のマンションは、40階建で、120世帯。
もう一方は、10階建で、120世帯。

40階建のマンションと10階建のマンションのそれぞれの部屋の
広さと分譲価格はすべて同じとします。

長期的に見て、同じ程度の管理状態を保つための維持費がかさむのは、
40階建マンションの部屋と10階建マンションの部屋のどちらでしょうか？

この判断は、マンション購入にあたって、ものすごく基本的なことだし、
高層か低層か、迷うのなら低層にしておくのが無難だと思われる根拠です。


もちろん、港区山手線内のような場所では、高層＝割高　という
一般的な考え方が通用しない、超高級な低層マンションがゴロゴロ
しているのは周知の通りです。

[238: 匿名さん]

低層マンションは築20年くらいで管理修繕費を合わせて10万円を超えますからね。
固定資産税に駐車場もあわせれば月20万円弱。
ためらわずに低層を選べる人たちは流石だなぁ〜って思っちゃいます。

[239: 匿名さん]

>>237 マンション検討中さん

だから、それ、一般論じゃないから 笑

色んなモデルルーム行って、ランニングコストを見せてもらいなさい。論より証拠。

[240: マンション検討中さん]

数年前、麻布富士見町（南麻布4丁目）国家公務員共済組合連合会所有地
5677平米（1720坪）を、中国大使館が、一般競争入札にて、60億円で
落札したことがニュースになりましたよね。

本来的には、この南麻布4丁目の国家公務員共済組合連合会所有地だった
5677平米（1720坪）こそが、パークコート南麻布にふさわしい立地
だったと思われます。

1720坪 60億円なら、容積率200%で、延床面積3440坪に膨らませて
440坪は共用部分としても、残った3000坪を30坪のマンション100戸
に分割すれば、1億円くらい（土地持分6000万円 建物持分4000万円）
の予算で専有面積30坪のマンションが提供できたと思うのです。

[241: マンション検討中さん]

この国家公務員共済組合連合会所有地には、かつて、五代将軍綱吉の
慰安施設として「富士見御殿」が建築されたとされます。
また、富士見御殿建築のための資材運搬のため、古川を拡張するに
あたり、四の橋から一の橋までの工事人夫の分担を、1番から10番に
分けたとされます。

こちらのマンションの立地も、富士見御殿建築に際しての、古川拡張の
再開発に含まれた、交通、運搬の要所だった思います。

この国家公務員共済組合連合会所有地、富士見御殿があった場所は
その後、長崎「グラバー園」のトーマス・ブレーク・グラバーが
晩年に東京グラバー邸を構えた場所でもあり、南麻布の中心といっても
過言でない場所だと思います。

しかし、あまりにも地歴が重すぎて、おいそれとは、手が出ない
という側面もありますかね。

富士見御殿建築に際して、確実に必要とされた資材運搬の要所であり、
さらなる再開発で大きく進化していくことが予想される
古川沿いのほうが、気楽でいいかもしれませんね。

[242: 匿名さん]

そもそもパークアクシスかパークワンズにするつもりで取得した土地でしたが、浜松町での線路脇嫌悪環境立地パークコートの成功に気を良くして、こちらにもパークコートを建てることになったようです

[243: マンション検討中さん]

>>242 匿名さん

武蔵小山さん、それどこで聞いた情報？

[244: 匿名さん]

駐輪場も一応、１戸あたり１台分の割当はあるみたいですね。その点は良かったかも。
都心部のマンションだと、あまり駐輪場が充実しているところは多くない上に、ここは戸数は多いマンションなのでどうなっていくのだろうと思いました。
このご近所の移動だけだったら、車よりも圧倒的に自転車のほうが楽なんですよ。

[245: 匿名さん]

書き放題のネットの世界ですから、情報はご自分で取捨選択しましょう。
全ての投稿の裏側には何らかの意思が働いていることを、忘れずに。

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん

といいますと？

[247: 匿名さん]

パンフレット＋アンケート送られてきましたね。

[248: 匿名さん]

このあたりだど1階が600万円台で最上階が800万円台です。

[249: 匿名さん]

サイトが壊れていますね…

[250: マンション検討中さん]

パークコート麻布十番ザタワーと
パークホームズ南麻布の買い増しの
需要だけで完売なるか。

仕様と価格をうまく設定せねば、
築年数以外だいたいの条件は悪くなるはずなので、そこをどう演出するか。

ザタワーからだと、アドレスの響きとナニワヤに近づく以外良くなる点ナシ、光井純からUDS、大成から西武建設となにもかも格下だしね。

[251: 検討板ユーザーさん]

ザ・タワーとの比較だとアドレスが南麻布という以外に魅力的な要素はないなあ。それだけ麻布ブランドがすごいとも言えるけど。

[252: ご近所さん]

友人がパークコート南麻布ヒルトップに住んでいます。多くの部屋が130平米以上といい、内廊下で1フロアに3〜4戸、いわゆる高級低層マンションでした。それに対して今回のマンションは最大で103平米。おそらく購入層の所得、家族構成、趣向もまったく違うのでは？

立地については同じ南麻布ですが、パークコート南麻布ヒルトップは丘の上の高級住宅地（仙台藩の屋敷跡）。至近距離にS建設の社長宅、歌舞伎俳優のMさん、大物歌手のYさんの自宅などがあります。一方で今回のマンションは、江戸時代から町人の住むエリアで、いまも工場などが残るいわば下町。「ギリギリ麻布」などとも呼ばれるエリアです。購入に際しては、そのあたりにも留意されたほうが良いかもしれません。

[253: マンション検討中さん]

>>250 マンション検討中さん
>ザタワーからだと、アドレスの響きとナニワヤに近づく以外良くなる点ナシ

ザ・タワーよりもこちらのマンションのほうが、有栖川宮記念公園が近い

もちろん、広尾駅周辺からのほうが有栖川宮記念公園は近いけど
都立中央図書館を利用するという場合は、広尾駅からでも、結構、公園の中を歩くことになる。

こちらのマンションから、都立中央図書館には、
ナチュラルローソン → 薬園坂 → 奴坂 → フィンランド大使館　の通路で、意外と楽に行ける。

こちらのマンションだけでなく、南麻布低地のマンションは、そこを、もっと宣伝すべき。

[254: 匿名さん]

パークコートは、元麻布でもヒルトップレジデンスはかなり高級なんだけど、ヒルテラスは賃貸仕様だったりと、まちまちなんだよね。

[255: マンション検討中さん]

>> 251 検討板ユーザーさん
>ザ・タワーとの比較だとアドレスが南麻布という以外に魅力的な要素はないなあ。

長期的に見た場合、スケールメリットが出やすい規模なのでは？
あと、狭い部屋は、賃貸仕様でもいいので、買いやすい価格設定にして欲しいよ。

古川沿いのマンションは、高級感よりも、下町の気楽さ、手ごろな価格で勝負ですよ。

[256: マンション検討中さん]

>>253 マンション検討中さん

ナショナル麻布とか広尾側には週末散歩には良いかもしれないけど、平日は白金高輪か麻布十番アクセスでしょう。
まぁザタワーだと麻布十番しか使わないだろうけど、ここだと白金高輪アクセスがあってもおかしくない。

[257: 匿名さん]

ヒルトップレジデンスの名がつくものは悪くはないですが、大体全て電線だらけの萎え萎えエリアですし、お見合いカーテン強制生活が待ってますので、とても人間らしい生活は出来ませんよ。

[258: 匿名さん]

ザ・タワーからここに引っ越すとナニワヤが近くなるけど、日進とダイエーは遠くなるね。
しかしアドレスが南麻布になると言うのは魅力的。貸しやすい。

[259: 匿名さん]

ここがパークワンズだったら劣悪環境のハンデは無視できる。
魅力的な投資物件だったと思う・・・・。

[260: 匿名さん]

>>259 匿名さん
パークワンズは地所ですよ

見たいならパークリュクスですね

[261: 匿名さん]

>>260 匿名さん
見たいなら➡︎三井なら

[262: マンション検討中さん]

>>259 匿名さん
だからパークコート麻布十番ザタワー買い替えとか、パークホームズ南麻布買い増しの受け皿としても考えないといけないから。

[263: 匿名さん]

南麻布の中では、最底辺に近い立地です。
南麻布は台状の地形をしていますが、豪邸や高級マンション、大使館等は、すべてその上側にあります。
坂を下りると銭湯やら町工場やらガソリンスタンドやらがあり、区画も小さくゴチャゴチャで、小汚い雰囲気です。
歩いてみると、アップタウンとダウンタウンに分かれていることがよく分かると思います。

[264: 匿名さん]

低地よりも高台のほうが一般的に高級だと言うことなど、そんなことはわかってる。
しかし南麻布の低地のほうが元麻布の谷間よりも街並みはすっきりしていて良いと思う。元麻布の廃園になった区立保育園のあたりとか、かなりシャビィ。
元麻布の高台でも元麻布ヒルズのあたりは安っぽく見える狭小三階建ての建売とか建ってるし。野村のプラウド元麻布なんて、目の前が庶民的な古民家の集まっている区画で萎える。
南麻布高台も本村小のあたりとかザハウス南麻布の裏手とか、貧乏くさいとしか思えない。
そんな名前だけでイメージ先行のの元麻布や南麻布の高台よりも、こっちの立地のほうが区画が広くてスッキリしていて良いと思う。

[265: 匿名さん]

電線マンションじゃなければなんでもいいかな。
カーテンもたまには開けたいし。

[266: マンション検討中さん]

>>265 匿名さん
屋上行けば良いじゃない。屋上。

[267: マンション検討中さん]

このあたりのマンションを購入検討中の人は、まず、このマンションから、
ドムス南麻布がある薬園坂まで歩き、奴坂経由、フィンランド大使館右折で、
都立中央図書館まで歩いてみることを勧める。

このルートは、南麻布の低地と高台の両方の雰囲気を短時間でつかむことが
できるルートだからね。

奴坂の急勾配さえ容認できれば、このあたりのマンションは買いだと思う。

このあたりは、南麻布としては、圧倒的に買い易いマンションが売りに出されるし、
なんといっても、駅近く、十番近くで、生活しやすい場所だからね。

南麻布の低地と高台の雰囲気の変化に我慢できないできない人は、予算を奮発して、
高台の物件を選ぶしかないだろ。

[269: 匿名さん]

スマホサイトで共用部とレジデンスのページが見られないので直してよ。。

[270: 匿名さん]

南麻布の26㎡1Kのパークコートは希少価値あり！
賃貸需要は鉄板でしょう！

[271: マンション検討中さん]

パークコートで１Roomっていままでありましたか？
珍しいですよね。

[272: マンション検討中さん]

>>72　
> 26㎡という広さは工夫しだいで、とっても素敵な部屋になるけど、
> ただ寝るだけの部屋にもなってしまう　ものすごく難しい広さです。

私的には、26㎡といえども、快適性を追求するパークコートの部屋
なのですから、もう少し、ワイドスパンの部屋にしてほしかったです。

38㎡の1LDK の部屋に期待してます。

[273: マンション検討中さん]

>>216
>「マンションは企画が勝負」と言われますが、エンドの立場で考えると
>「マンションは企画を買え」と言うことだと思うのです。

こちらのマンションの企画のテーマは「下町のパークコート」です。

そして、26㎡で、いかにして（パークリュクスではなくて）
パークコートにふさわしい部屋を企画、提案するのかが
こちらのマンションの課題だと思われます。

[274: マンション検討中さん]

>>210
>Less is more　（少ない事はより豊か）
>God is in the detail　（神は細部に宿る）
>ーミース・ファン・デル・ローエー

下町のパークコートにある小さな部屋

パークコートらしい素敵な部屋を期待しています。

[275: 匿名さん]

ヒルトップからの買い替えが多そう。
あっちは古いし電線がビンボくさいし。

[276: マンション検討中さん]

こちらのマンションは、丘の頂上にある同じ名前のマンションと
比較されてしまうのがつらいですよね。

こちらのマンションは、こちらで、肩肘をはらないで、
お手軽に都心生活を楽しめるパークコートをめざして下さいね。

[277: マンション検討中さん]

>>29
>「ノブレス・オブリージュ」

必ずしも裕福層とも言えない人たちにも、質が保たれた住宅を
手が届く価格帯で提供するのが財閥の役割だと思われます。

業界に不信感が蔓延して、まともな判断能力のある人なら
マンションなんて買えないような状況になってきましたが、

今のような時代だからこそ「さすが財閥は違うよな・・」
と思われるような、あっぱれなマンションを供給してほしいです。

[278: 匿名さん]

チープな見た目と電線の交錯感が印象的なマンションです。

築古いパークコートは、パーク・コート、の表記なので、古いマンションを避けたい人にとってはわかりやすいですね。

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/pco_minamiazabu_hil...

[279: 匿名さん]

なるほ
プアマンズパークコート
財閥が御慈悲で平民にお恵みになるパークコートですか
平民も落ちたもんです

[280: 匿名さん]

パーク・コート 笑

年季を感じる文字面ですね

[281: マンション検討中さん]

こちらのスレの皆様は、丘の頂上にある同じ名前のマンションの中古と、
こちらのマンションが、同じ広さで、同価格で売りに出されていたら
どちらを選びますか？

[282: マンション検討中さん]

こちらのマンションの80㎡以上の部屋は、丘の頂上にある
同じ名前のマンションの中古と比較されてしまう、

また、60㎡以下の部屋も、ご近所の、麻布としては買いやすい
価格帯の中古マンションと比較されてしまう。

やはりこちらのマンションの一番のセールスポイントは
長期的に見た場合のスケールメリットなのかもしれませんね。

[283: マンション検討中さん]

>>274
>南麻布1丁目の下町のパークコートにある小さな部屋

それでも、私的には、こちらのマンションの
26㎡と38㎡の部屋に期待していますよ。

[284: 匿名さん]

ヒルトップのほうは130平米や160平米の部屋がほとんどなので、そもそも同じ広さで比較ということ自体できなさそうです。

[285: 匿名さん]

パーク・コートなんですか。
ショックい、、、。

[286: 匿名さん]

やはりマンションのブランドなど、所詮企業の場当たり的なものにすぎないということ。　　拘束力はないそうだが、国が定める単身者の文化的な最低居住面積が
２５㎡。　まさか、天下のパークコートが２６㎡の部屋を売るとは。
近い将来、パークコート北千＊やパークコート八＊子ができても驚くに値しない。

[287: 匿名さん]

お近くの古くなってしまったパーク・コートにいまだに住まわれている方も、子供が大きくなった頃合いでしょうし、こちらの新しいピカピカの
パークコート 26平米に買い換えられる方も多いでしょうね。

[288: 匿名さん]

麻布のパークコートで26平米って、麻布アドレスの大衆化の始まりになりそう。犯罪的。

[289: 匿名さん]

26㎡でも南麻布でパークコートなら5000万(坪640万弱？)くらいで売り出すのでしょうかね？？どうせなら6000万(坪760万)目指して欲しいわ！

[290: マンション検討中さん]

幹線道路側の部屋は、
一番狭い部屋が、間口2間の 26㎡で、
その上が、間口2間半の 32㎡、
さらにその上が、間口3間の 38㎡かな？

価格的には、
26㎡（間口2間）が 4000万円台、
32㎡（間口2間半）が 5000万円台、
38㎡（間口3間） は 6000万円台くらいかな？

幹線道路側は、奥行きが4間の部屋がならんでいて
だいたい間口１間あたり2000万円くらい。

現実的には、あと1000万円ずつくらい安くなると
なんとか手が届くのですけどね？

[291: マンション検討中さん]

>>289
>26㎡でも南麻布でパークコートなら5000万(坪640万弱？)くらいで売り出すのでしょうかね？？
>どうせなら6000万(坪760万)目指して欲しいわ！

289さんは、南麻布低地の 26㎡に 6000万円 出すのですね ??

[292: 匿名さん]

流行りの駅近ですから。

[293: マンション検討中さん]

こちらのスレの皆様は、こちらのマンションの26㎡の部屋が
6000万円で妥当な価格だと考えますか？

[294: 匿名さん]

必死な香ばしいヤツがまた一名湧いてるな 笑

[295: 匿名さん]

大通り喧騒立地の26㎡1Kとはいえパークコートなので、家賃20万は取れると考える輩は一定数いると思うので、6000万もありうると思う。

[296: マンション検討中さん]

パークコートで26㎡だと前例がないので 売り出し価格の予想が難しいですね。

[297: 匿名さん]

目の前の青い歩道橋、どうにかなんないの？
隣のオレンジのガソリンスタンドも目障りだな

[298: 匿名さん]

26平米でグロスがパークコートとしては歴史的廉価になることで新規のパークコート購買層を創造しようという試みであるだけならまだ良いが、低地の南麻布、通り沿い、コレを一棟マックスに売る為に何をしたら良いのか？三井は鷹揚さが好きだったのだが。企画的には良いかもね。

[299: 通りがかりさん]

ガソリンスタンドが横にあるって資産価値的に大丈夫！？
地震時に大爆発なんて笑えないし。気分的にも悪い。
パークコートの理念はもう過去のものなのですかね

[300: マンション検討中さん]

>>203
あの山脈に沿うて沼沢地があり、その毒きが、これまで開拓してきた場所をすっかり害なっている。あの腐った水溜まりにはけ口を作るという最後の仕事が同時に最高の開拓事業なのだ。おれは数百万人の人々に、安全とはいえなくとも、働いて自由に住める土地をひらいてやりたいのだ。このような高い幸福を予感しながら、おれはいま最高の瞬間を味わうのだ。
ゲーテ「ファウスト」第二部 　沼沢地の開拓

古川沿いの低地にパークコートという試みは、財閥不動産の再開発の意気込み、
沼沢地の開拓者精神みたいなものを感じます。

[301: マンション検討中さん]

>>210
Less is more　（少ない事はより豊か）
God is in the detail　（神は細部に宿る）
ーミース・ファン・デル・ローエー

下町のパークコートにある小さな部屋

マンションの企画も悪くないですよね。

パークコートにふさわしい快適性が確保された、小さいけど、
ちょっと素敵な空間、それがこちらのマンションのコンセプトですね。

[302: 匿名さん]

最低限 電線がなければ、何でもいいです。
カーテンも開けたいし。

だって、人間だもの。

[303: マンション検討中さん]

浜松町がパークコートなんだから、ここがパークコートでも不思議では無い。

外観CGの最上階のガラスの凸部屋が気になる。目玉の王様部屋？
DHCのキラキラ電飾が目に入る方向な気もするが。。

[304: 匿名さん]

ガソリンスタンド隣接は厳しい、、、

[305: マンション検討中さん]

災害時、ガソリン不足に悩まされることがありませんね♪

これはプラス要素です
営業にとっては、何でもかんでもプラス材料

[306: 匿名さん]

下町、大通り沿い、しかもガソリンスタンド横。

「やっとこ麻布」「やっとこパークコート」と言われても、何も言い返せないね・・・。

[307: 匿名さん]

でも電線がないエリアを選ぶだけ、ちゃんとしてきたよね、パークコートって。
昔のは基準が甘かったのかもだが。

[308: 検討板ユーザーさん]

近くに住んでいますが、麻布通りは21時過ぎるとかなり車の通りが少なくなりますよ。
時折通るランボルギーニやフェラーリがうるさいこともあるけど。
あと、土曜日の昼間の韓国会館前のヘイトスピーチがうるさい。
夜は静かなので、睡眠が妨げられることはないと思います。

[309: マンション検討中さん]

遅いくせに爆音のランボルギーニ、フェラーリ死んで欲しいですよね。
だいたいシティタ麻布十番に入っていきますが。

[310: 検討板ユーザーさん]

シティタワー十番の白いランボルギーニ、めちゃめちゃうるさいよね。いつも20時ぐらいに出動するやつ。

[311: 匿名さん]

裏の小学校とか煩くないかな？子供の歓声が好きな人もいるから一概に悪いとは言えないけれど、子供を亡くしていたり、不妊治療中の人には辛いかも。

[312: 通りがかりさん]

大使館が集まる緑豊かな場所、住めるのならばこれほどの光栄はない

[313: 匿名さん]

>>311
近所に住んでますが、東町小学校はうるさくないですよ。運動会の時ぐらいですかね。放送などが聞こえるのは。
それよりも仙台坂の韓国大使館や象印の向かいの韓国会館の周辺で、週末に右翼の街宣車がするヘイトスピーチがうるさいです。

[314: 匿名さん]

韓国の新聞によると成り手がいないとの事です。

[315: 匿名さん]

立地の格的には、坂上麻布に歴然と見劣りしてしまうのが事実。
しかし、なにも高級住宅街に住みたいという訳でなければ、駅近、フラットアクセスは現実的にかなり魅力的かと。良い意味で力が抜けた感じも悪くない。

[316: 匿名さん]

坪500までの立地だな
白金あたりとかわらんは。

[317: マンション検討中さん]

最近、長い間封印され、マニアの間では伝説のホラー映画
とされる「シェラ・デ・コブレの幽霊」のDVDをやっと入手して
観たんだけど、この作品の見どころは、幽霊の怖さよりも、
女優さんの美しさと探偵が住んでいる家だと思ったよ。

海辺の絶壁に建築された心霊探偵ネルソンの家は、幽霊以上に
「シェラ・デ・コブレの幽霊」の主人公であり、この作品が
傑作なのは、探偵の家の雰囲気が秀逸だからだと思う。

この映画を見て、たとえ、住宅環境としては厳しい状況に
あっても、むしろ、その環境を生かして、秀逸といえる建築も
可能だと思った。

心霊探偵ネルソンの家が、なぜか、こちらのマンションと
イメージがだぶるんだけど、こちらのマンションにおいても、
工夫次第で、坂上麻布以上に麻布らしいマンション建築が
可能だと思う。

[318: マンション比較中さん]

>>316
その程度の立地だと思います。ただ大通り&GSは普通の人は忌避するので、それ以下かも…。
でもパークコートにしてデコれば坪600超でホイホイ買っちゃう人がそこそこいると思います。26㎡投資用1Kもあることですし。三井も商売上手いです。

[319: 匿名さん]

パークコートというブランドだけでホイホイ買う人がいるみたいですね。
まさにcritical thinking　ができない日本人の特質が表れてます。
デべにとっては、実におめでたいことです。

[320: マンション比較中さん]

皆んな、南麻布アドレス&パークコートブランドで誘引されて、ホイホイされよう！！

[321: マンション検討中さん]

むしろ、立地条件を生かして、いかに工夫して、麻布のパークコート
らしいマンションを企画するかが、メーカーの腕の見せ所だと思う。

この間、嫁と、マンション見学でこのあたりを歩いたけど
同じ南麻布で現在建築中のマンションよりも
こちらのマンションの立地の方が、
開放的で、日当たりがよさそうでいいって言ってたよ。

[322: マンションのコンセプトは「川べりの家」]

パークマンション南麻布のコンセプトは、
「森に包まれた美術館」だったけど、

こちらの古川沿いのパークコート南麻布の
コンセプトは「川べりの家」で決まりだね。

論より証拠、松崎ナオの「川べりの家」聞けば
こちらのマンションのコンセプトそのもの
なのが理解できます。

人間の純粋さそのもののような「川べりの家」を聞けば、
肩肘は張ってないけど、手ごろな広さの素敵な部屋がコンセプト
のこちらのマンションにぴったりなのがわかります。

[323: マンションのコンセプトは「川べりの家」]

っていうか、こちらのマンションの
設計・建築にたずさわっている方たちはもちろん、
マンションの販売にたずさわっている方たちにも、
ぜひ「川べりの家」を聞いていただいて、
「川べりの家」に負けない魅力的なマンションを
企画していただきたいですね。

たんに、パークマンションの下のグレードの
マンションというだけでなく
「川べりの家」にふさわしい素敵なマンションを
世に誕生させていただきたいですね。

[324: マンション検討中さん]

結局、立地とパークコートブランドが釣り合ってないってことなんでしょうか？

[325: 匿名さん]

>>322 マンションのコンセプトは「川べりの家」さん

川べりの家なんてヤダ。水没リスクあるでしょ？それなら城南地区なら地盤の良い高台の同等クラスのパークシティ武蔵小山タワーの方が良さそう

[326: マンションのコンセプトは「川べりの家」]

パークマンションだとかパークコートといったマンション名は
必ずしも、どちらが上でどちらが下というわけではなくで
下記のごとくのコンセプトによって住みわけがなされています。

パークマンション：
財閥不動産が提案する最高水準のマンション

パークコート：
「マンションは企画が勝負」と言われるが、建築作品としても秀逸

マークホームズ：
なるべくたくさんの人に手がとどく価格で質が保たれた住宅を提供したい
「ノブレス・オブリージュ」


あえて、古川沿いにパークコートというマンション企画も、
「川べりの家」のような、肩肘をはらない美しさ、
素朴で、純粋で、美しい建築作品をめざすのならアリということ

[327: 海辺の絶壁の家]

「マンションは企画が勝負」と同じように
「ホラー映画も企画が勝負」だと思います。

「シェラ・デ・コブレの幽霊」の心霊探偵ネルソンの家は、
登場する幽霊以上に、この作品の主人公であり
「異界への入り口」といった雰囲気を醸し出した建築物です。

なおかつ、ネルソンの家は、厳しい状況下だからこそ
成立する秀逸な建築作品の見本だと思います。

長い間、封印されていたこのDVDをやっと入手して見てみると
「シェラ・デ・コブレの幽霊」はホラーというより、推理もので、
この作品が、マニアの間で伝説の傑作とされてきた理由は、
幽霊の怖さよりも、引き込まれてしまいそうな、
作品全体の映像にあることがわかります。

さて、マンション建築にたずさわっている人に聞きたいのですが
「シェラ・デ・コブレの幽霊」の冒頭に登場する
ネルソンの家のような建築は、現実的に、可能なのでしょうかね？

「シェラ・デ・コブレの幽霊」は、長い間封印されていた伝説の
映画ですが、引き込まれるような独特の雰囲気で、企画が秀逸です。
やっと、だれでも見れるようになったんで、こちらのマンションの
建築関係の人にも、ぜひ、見ていただきたいですね。

[328: マンション比較中さん]

デベが奏でるマンションポエムに脳内を侵されるこんなに厄介です。
注意しましょう。

[329: 海辺の絶壁の家]

ついでに言っとくと「シェラ・デ・コブレの幽霊」に
登場するネルソン・オライオンは、物語のなかでは心霊探偵
として活躍しますが、本来の職業は建築家なのです。

つまり、心霊探偵ネルソン・オライオンは、マンションの
企画・設計・建築にたずさわる側の人間だということです。

建築家が、あっぱれな建築作品を創造するためには、やはり、
ものすごく豊かな創造力が必要になってくると思うのですが、
「シェラ・デ・コブレの幽霊」を見ていると、建築家という
職業と心霊探偵っていう仕事がかぶって見えてきます。

つまり、ものすごくよくできている推理ものの映画は、
すぐれた建築作品に通じるものがあるということ。

つまり「シェラ・デ・コブレの幽霊」のような、ものすごく
秀逸な発想で、マンション建築にあたってほしいということ。

上記は、必ずしも有利とはいえない立地に、
ブランドを背負ったマンションを企画しなければならない
という場合、とくにあてはまることですよね。

[330: 通りがかりさん]

大丈夫ですか？

[331: 匿名さん]

そろそろ社会復帰したいです

[332: マンション検討中さん]

ま、本気でマンション購入を考えている人が、いろいろ考えているのだろう。

[333: 匿名さん]

なんちゃらヒルトップとかいう築古電線カーテンマンションの人が嫉妬している構図はかわりませんね。

[334: マンション検討中さん]

パークコートのようなマンションは、
単なる集合住宅でなくて、建築作品なのである。
　
建築家/心霊探偵 ネルソン・オライオンの家は
極限状況下における時空の変更点、異界への入り口
のように見えてくる。

それは、必ずしも悪い意味でなく、非常に弾力的で、
可能性を秘めている建築作品と思われる。

そういうマンションを期待いたします。

[335: マンション比較中さん]

大丈夫ですか？

[336: マンション検討中さん]

ようするに、
古川沿いのような場所にパークコートという企画には、
ネルソン・オライオンのような独創的な建築家の発想と
「川べりの家」のような、肩肘をはらない美しさが
必要ってことだろ。

[337: 匿名さん]

なんなんだよ、その意味不な分析は。
この立地、2013年ごろは新築でも坪単価350万円ぐらいだよ。

[338: マンション検討中さん]

自分の世界に入ってしまった文豪さんと、坂上コンプレックス丸出しの電線ちゃんの投稿だらけ。
もっと前向きで意義ある議論の場にならないのかしら。

[339: マンション検討中さん]

このマンションを検討する上で最も考慮すべきは、至近の定借パークホームズとの関係だよ。

立地はほぼ同じ、GSを考えるとこちらのほうが悪いくらい。大規模マンションという点でも共通。間取りも大差ない見込み。

あちらと比べてどれだけ立派にできるか？ そこに尽きる。単なるパークコートブランドを冠した所有権マンションなら、相当坪単価抑えていない限りパスすべき。

[340: マンション検討中さん]

こちらのマンションを検討する上で最も考慮すべき点は、
なぜ、古川沿いにパークコートなのかですよ。

ただ単にマンションを高く売るためにパークコートを冠したのか？

あるいは、

古川沿いの将来性に注目し、建築家の手腕を遺憾なく発揮させて、古川沿いに
パークコーコートにふさわしいマンションを建築する自信があるからなのか？

前者なら、はじめから検討の対象外
後者なら、もちろん購入させていただきますよ。

[341: マンションのコンセプトは「川べりの家」]

こちらのマンションを検討する上で比較すべきマンションは、
やはり パークマンション南麻布 と 丘の頂上のパークコート南麻布
だと思うのです。

こちらのマンションの購入を少しでも考えている皆様には
こちらのマンション → 丘の頂上の同じ名前のマンション →
森に包まれた美術館のマンション → こちらのマンション
といったルートでの散歩をおすすめします。

高台＞低地のヒエラルキーは動かしようがないわけですが、
低地のマンションも、幹線道路沿いということもあって
大変開放的な生活しやすい立地であることがわかります。

こちらのマンションの立地は、
大昔からの交通の要所だったわけで
南麻布の住宅地（安住の地）の入り口であると同時に
別の場所（新しい世界）への連絡口でもある。

そういう意味で象徴的な立地のマンションなのです。
（川べりの家、建築家/心霊探偵 ネルソン・オライオンの家）
それをどう評価するかですよ。

[342: 匿名さん]

と、言いますと？

[343: 検討板ユーザーさん]

文学にたとえて自論を展開している人いる人が何を言いたいのかさっぱり意味がわからん。
それはどうでも良いけど、ここは場所が悪いんだから、そこそこな仕様で安くするか、そこそこな価格で豪華にしないとダメだね。

[344: マンション検討中さん]

マンションには、建築作品という側面と不動産という側面があります。

建築作品と考えた場合は、不利な立地条件においても、
あっぱれな建築作品は十分成立しうると思われます。

建築作品と考えると、建築家が建築作品を通して伝えようとする
思想やメッセージがきわめて重要になってきます。

こちらの物件の建築作品のメッセージ性としては、
肩肘をはらない美しさ、安住の地と新しい世界への窓口の2つの顔
をもったマンションといったところでしょうか。


いっぽう、不動産と考えた場合は、立地条件がほとんどすべてです。

したがって、不動産としては評価が難しくても、建築作品としては
あっぱれな物件も十分存在しうるわけですよね。

そして、エンドの人間としては、建築作品としてはあっぱれだけど
不動産価格としては控えめな物件が一番ありがたいわけです。


なんにも言ってこないけど、
財閥不動産様で、物件価格を決定する重鎮の方々もここ見てますよね。

なにとぞよろしくお願いいたしますね。

[345: 匿名さん]

読んでないけどなんて書い天皇？w

[346: マンション比較中さん]

早くホイホイ買わされたいです

[347: マンション検討中さん]

こんな開口部の小さいコストカットマンションに、文学もへったくれもない
コンクリートジャングルの窮屈感を感じながらお過ごしください

[348: マンション比較中さん]

坪500なら竣工前完売、坪600なら入居後も売れ残りしばらく現地販売で最後は値引きになるだろうな

[349: 匿名さん]

ベランダ側は逆梁コンクリ手摺だから、順梁ハイサッシ＆ガラス手摺に比べて開放感に欠けるのは致し方ない。階高を確保できない状況で順梁にすると貧相なローサッシになりがち。逆梁だと階高不足でもハイサッシにはできる。
空地率は低くないので、パークコートなら尚更、高さで無理せず14階建てに抑えといて順梁ハイサッシ＆ガラス手摺を目指して欲しかった。

[350: マンション検討中さん]

アウトフレーム逆梁工法なので、ハイサッシを採用するのですね？

[351: 検討板ユーザーさん]

近くのブランズ南麻布は新築時60.7平米で5890万円だった。この立地だと坪単価400万円台でないと買う気がしない。

[352: マンション比較中さん]

>>351
大通り沿い騒音粉塵＋GS臭ですから普通のパークホームズなら、まあ、そんなとこ。
ところがここはパークコート！
しかも条件の悪い部屋は面積を絞るなどして（26㎡！)、坪単価を極限まで上げる戦略をとっているから坪550スタートくらいになるのでは？？

[353: 検討板ユーザーさん]

この立地、5年前は坪単価330万円だよ。そこから30%値上がりしたとしても坪単価430万円。坪単価500万円というと5年で50%の値上がりということになる。流石にやりすぎでは。

[354: 坪単価比較中さん]

>>289さんのような人が、まずは条件のいい部屋を、皆が買えないような
価格帯（坪760万）で買い占めてしまうのでは？

[355: マンション検討中さん]

ピアース麻布十番とともに、比較検討しています。
かなり価格差がありそうですが、
やはりパークコートのほうがブランド力で
売るとき貸すときも便利なのでしょうか、、

[356: マンション比較中さん]

5年前だと坪300万前半だった立地だというのは完全に同意。
しかし武蔵小山や三鷹のタワーが坪400万後半で好調に売れてるご時世だし
ピアース麻布十番が1LDK中心ながら坪500万台なので三井のパークコートがそれ以下の値付けをするのは考えづらいかと。
坪単価で1割程度の差ならパークコート買った方が良いと思いますよ。

[357: マンション検討中さん]

至近のパークホームズ南麻布（定借）は14階建、
すぐ隣のグランスイート南麻布も14階建なのに、
なぜこちらのマンションは15階建なのですか？

[358: マンション検討中さん]

至近のパークホームズ南麻布（定借）は、順梁で上層階はガラス手摺、
扁平梁によるハイサッシ（とっても素敵です）の14階建

すぐ隣のグランスイート南麻布も、順梁でガラス手摺（右側だけ？）の14階建

なぜこちらのマンションは、逆梁コンクリート手摺の15階建なのですか？

[359: 匿名さん]

「14階建てなら一流物件」「15階建てなら三流物件」のワケ
https://president.jp/articles/-/13068

階高をケチって高さいっぱい詰め込んだが、パークコートとして高く売るのに、さすがにローサッシはまずいので逆張りにしてサッシ高を確保した感じ？

[360: マンション検討中さん]

>>359さん
解説　誠に有難うございました。
とっても勉強になりました。

こちらのスレがまれに見る良スレに思えてきました。

[361: マンション検討中さん]

記事読めば指摘は的外れと分かる話で、高さ50メートル以上あるんだけどね、ここ
パークコートのスレッドは必ず粘着質なアンチが現れて印象操作するので検討者は要注意ね
浜離宮や大山町とかもひどかったからね

[362: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん

その強烈なアンチは格下パークシティを購入した武蔵小山君だよ

[363: 近隣住民]

3年程前に港区に高さ制限ができて、三井定期借地マンションは既存不適格になってますね。建物が45m超になると建築基準法が変わるのでデべとすると何とか45m以内で容積消化したいわけです。45mで15階を詰め込むと階高が非常に厳しくなり例えば2重床2重天ができないとか商品企画上制約を受けてしまいます。麻布通り沿いは制限後でも50mまで建てられるので今回のPCOは50mで企画しておりいわゆる詰め込み15階建マンションとは違います。価格についてはPCOとはいうもののミクロ立地、大小混在型の住戸企画、駐車場計画などを総合勘案すると@500~いっても@550ではないでしょうか。

[364: 匿名さん]

>>363 近隣住民さん
武蔵小山のパークシティで坪平均470万なのに、低地とは言え南麻布アドレスで、麻布十番駅近パークコートで坪平均500万とか有るわけないでしょ。しょぼい人形町とかでも坪500万位なのに。坂上の麻布が坪700-800万の世界なので、坪600万程でしょう。市況次第で調整入って平均坪600万少し切るかどうかと言う所。

[365: 近隣住民]

評価高いですね。近くに住んでいる者からすると悪い気はしませんが。住友なら600以上はつけるかも。三井さんは2年前の白金高輪のような売り方をすると私は考えているだけです。

[366: 匿名さん]

>>365 近隣住民さん

三井も最近は無茶な売り方するよ
上の人も書いてるけど、武蔵小山なんてモノが悪いのに値段ばかり高い
あの場所、あの仕様で坪500近いんだもの、ここが600切る訳ないじゃない

[367: 匿名さん]

隣のマンションの住民ですが、もう1ブロック内側だったら買いたいと思う。

[368: マンション検討中さん]

＞ 355
投資用という観点だけだと競合するかもしれないですね、
ただコンシェの有無とか規模感でグレードの差はつきそうですね。

[369: 匿名さん]

>>365 近隣住民さん
近くに住んでいるだけで相場感が無い感じですね。
近隣だと時期的にも安い時に買った賃貸仕様グランスイートか定借パークホームズ住人さん⁇
その時とは全く状況が違いますし、周辺の新築中古相場を確認した方が良いかと。

[370: 匿名さん]

パークコートは総じて管理費等高いてすから投資としては回らないし、キャピタル狙いなら、そもそも、この立地では論外だと思う

[371: 近隣住民]

結構食いついて来る方いますね。三井さんのステマではないでしょうが。私の場合は投資なので@600ではお手上げです。それにしても景気のよい方が多くて何よりです。しばらくおとなしくしておきます。

[372: マンション検討中さん]

>>366: 匿名さん
>ここが600切る訳ないじゃない

坪600で、お好きな部屋を、何部屋でもどうぞ

[373: 匿名さん]

パークコートでなければ坪単価500万円でも高いと思うわ。

[374: マンション検討中さん]

>>365 近隣住民さん
>2年前の白金高輪のような売り方

どのような売り方でしょうか？　購入検討の参考にしたいです。

[375: 匿名さん]

最近の地価や建築コストの上昇、周辺相場を考慮すれば坪500を切るのはありえないでしょう。
パンダ部屋でも57㎡で8000万台後半とかそんなもんじゃないかと。
しかし坪600となるといくらパークコートでも苦戦するのは明らか。
この場所で92㎡で1億7000万とか高すぎ。まあ実際十分あり得るラインだと思いますが。
でもそれなら多少面積妥協してでもパークコート青山一丁目買った方が良いでしょ。

[376: 31m＋4階]

建築基準法では、マンションは、31m＋4階 までは、非常用
エレベーター設置を免除されることになっているのですね。

で、多くのマンション業者は、コストがかさむ非常用エレベーター
を免れる 31m＋4階 までのマンションを建てようとします。

で、マンションが 14階建 なのか 15階建 なのかは、結局のところ
31ｍまでに 10階建てるのか 11階詰め込むのかの問題なのですね。

こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？

あるいは、
容積率の有効利用も考えて31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？

[377: マンション検討中さん]

平常時の価格：坪330～360
オリンピックによる価格上昇：坪400～430
パークコート価格：坪500～580
景気後退による価格調整：坪450～530
指値が通るギリギリの価格：坪400～480

[378: マンション検討中さん]

「心から寛ぎ、エネルギーをチャージすることのできる別荘」

ちょっとした息抜きのためのささやかなセカンドハウスとして
購入するとしても、さすがに 26㎡ では狭すぎる。

マンションやアパートの広さは、35㎡と57㎡くらいのところに壁がある。

35㎡くらいの部屋を実売4200万円くらい
57㎡なら実売7000万円くらいでお願いしますよ。

[379: マンション検討中さん]

>>376　31m＋4階さん
>こちらのマンションは、多少コストがかさんでも 非常用エレベーターの
>設置を前提に ゆったりした設計のマンションを建築予定なのでしょうか？
>あるいは、
>容積率の有効利用も考えて 31ｍまでに11階建てる予定なのでしょうか？


通常の15階建のマンションは、圧倒的に後者が多いと思いますが
こちらのマンションのホームページを拝見すると、
こちらは前者なのがわかります。

幹線道路沿いではありますが、パークコートの名に恥じない
質が高いマンションを安価でお願いいたします。

[380: 下町のパークコート]

これまでのこのスレの流れを簡潔にまとめます。

1）幹線道路沿いにパークコートということは、
本来のパークコートにふさわしい高台のマンション用地が
出なくなったということを反映しているのかもしれない。
幹線道路沿いの立地ということで、不動産としては、
評価が難しい面もあるが、マンションの設計は
パークコートの名に恥じない余裕ある設計（50m 15階）
であり、建築作品といては、パークコートらしい
魅力的な物件が提供されることであろう。

2）幹線道路沿いに専有面積をしぼった部屋を提供する
ということは、これまでパークコートに手が出なかった
人たちの需要を開拓することになる。エンドの人に
とっては、お手軽な予算で快適な空間を楽しめる
パークコートということになる。

3）幹線道路沿いは、南麻布の住宅地の入口（安息地の門）
であり、同時に、あたらしい場所への入口（未来への門）
でもある。そしてこのマンションは、将来的に、
古川沿いの再開発の中心地となるであろう。

[381: 坪単価比較中さん]

パークコートだし、南麻布だし、ということで坪200万円越えは必至だろうけど、国道沿いでその価格だと見送る人も多いと思う。

[382: マンション検討中さん]

こちらのマンションの場所に、つい最近まで存在していた
アレンツ南麻布は、1996年築で、新築分譲時 坪300くらい

こちらのマンションの すぐ隣の グランスイート南麻布は、
2008年築で、新築分譲時 坪280〜

丘の頂上のパークコート南麻布は、2001年築で、新築分譲時 坪330〜
パークマンション南麻布は、2005年築で、新築分譲時 坪580〜

ちなみに、マンション価格が大底だった 2001〜2002 あたりは、
このあたりの中古らしい中古は、坪150〜200 が普通だった。

今は、時代が違うので、参考にならないが

[383: マンション検討中さん]

この物件とパークホームズ千代田淡路町を比べた場合、立地や今後を考えるとどっちがいいですかね？

[384: マンション問題に興味ある暇人]

2000年代初頭は本当に安かったね。港区でも㎡１５０万オーバーは
あまりなかった。　　今は足立区あたりで当時の港区と同じくらいの
単価だよね。

[385: 匿名さん]

>>383 マンション検討中さん

同じ三井なら、まだ販売中のパークシティむさの方が断然おススメです

[386: 匿名さん]

>>384
足立区でそんなに値上がりしたの？
世田谷区でもまだ坪単価350万円前後のところが多いのに、足立区でそんな価格なら売れるとは思えない。
自分ならタダでも足立区は勘弁。

[387: マンション検討中さん]

>>385 匿名さん
どうしてですか？

[388: 匿名さん]

>>387 マンション検討中さん

パークシティ武蔵小山は今話題の売れてるタワマンですってね

[389: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん

私的には、パークホームズ千代田淡路町が パークホームズなのに
なんでこちらがパークコートなのかが とても不思議です。

すぐ近くのマンションに、パークホームズ南麻布という名前を
つかわれてしまったから、こちらはパークコートにしたという
ことでしたら、こちらの物件はパスでしょうか？

[390: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん

あの高仕様の武蔵小山ですらパークコートになっていないじったいからすると、パークコートもパークホームズもパークシティも同列なんでしょう。気にしなくて良いと思います。

[391: 匿名さん]

全熱交換器を惜しみなく使ってくれているか、もポイントだよ

[392: 匿名さん]

>>390 匿名さん
武蔵小山は相当安っぽくないですか？

[393: 匿名さん]

>>392 匿名さん

武蔵小山は駅前のスーゼネ免震タワーの高仕様ですよ

[394: マンション比較中さん]

線路沿いのPC浜離宮でさえ1LDK以下は全熱交換器が備わっていないので、ここも狭い部屋はついてないかもですね。2L以上の部屋はむちろんついてますよ、絶対。

[395: 匿名さん]

>>393 匿名さん
こ、これですよ？

[396: 匿名さん]

>>395 匿名さん

なんじゃこれ？角部屋がアルミサッシ向き出しなの？ブサイクなデザインだな

[397: マンション検討中さん]

武蔵小山さんのマンションが、
パークコート武蔵小山ザタワーではなくて、
パークシティ武蔵小山ザタワーなのは、なぜですか？

[398: マンション検討中さん]

っていうか、
パークマンション、パークコート、パークホームズ、パークシティ
の住みわけには、天井高、階高、スラブ厚、二重床か直床か、
二重天井か直天井か、といった設計の違いが関係してくるのでしょうか？

[399: 匿名さん]

パークコートって本当にすごいですよ。
モデルルーム入ればわかります。
パークシティ、パークホームズも素敵なんですけど、格がちがうって感じです

[400: マンション検討中さん]

渋谷の定借パークコートスレでなされていた質問なのですが
なかなかクリティカルな質問だったので
こちらのスレでも同じ質問をさせていただきます。

>こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
>固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収にだいたい何年かかりますか？