パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

こんなの見つけました。
初心者マークを攻撃してるのは武蔵小山君だったのですね。

[202: 匿名さん]

あれま。これは言い訳できませんね。
有名な荒らしの人ですよね。
もうこちらのスレには来ないで下さい。

[203: マンション検討中さん]

あの山脈に沿うて沼沢地があり、その毒きが、これまで開拓してきた場所をすっかり害なっている。あの腐った水溜まりにはけ口を作るという最後の仕事が同時に最高の開拓事業なのだ。おれは数百万人の人々に、安全とはいえなくとも、働いて自由に住める土地をひらいてやりたいのだ。このような高い幸福を予感しながら、おれはいま最高の瞬間を味わうのだ。
ゲーテ「ファウスト」第二部 　沼沢地の開拓

三田小山町西地区を含め、古川沿い低地の再開発は、港区山手線内のメインテーマだと思うのです。
こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心となり、未来的な都市型住宅の模範になるでしょう。
そして、こちらのマンションを生活の拠点として、未来都市へと変貌していく港区山手線内の中心に見を
置くことにより、自分自身も Metamorphose していくことが出来るでしょう。

[204: 匿名さん]

古川沿いはマトモな人間の住む場所ではありません。

昔もこれからも。

[205: 匿名さん]

古川沿い低地はダメでしょ。
湾岸地区や二子玉川並みに、将来盛大に暴落することが約束された場所。

[206: マンション検討中さん]

都心の環境が厳しい場所だからこそ、讃岐会館のビア庭園のような
都心のオアシスがものすごく貴重だと思う。

マンションのワンフロアすべてを、マンション内の庭園、
マンション内のオアシスにするくらいの大胆な企画を期待します。

[207: 匿名さん]

つーか、東京さぬき倶楽部は再開発で無くなるから〜。

[208: マンション検討中さん]

都心の環境が厳しい場所のパークコートだからこそ、
ものすごく工夫して、都心のオアシスのようなマンションを
企画しなくてはならないでしょうね。

[209: マンコミュファンさん]

都心のオアシスね
敷地面積見てます？

[210: マンション検討中さん]

>>209 マンコミュファンさん

Less is more　（少ない事はより豊か）
God is in the detail　（神は細部に宿る）
ーミース・ファン・デル・ローエー


マンションには「不動産」という側面と「建築作品」という側面の二つの見方があります。

こちらのマンションは「下町のパークコート」「古川沿い低地における都市型住宅の模範」
さらには「コンパクトな敷地の未来建築」をテーマにした建築作品であるという見方もできます。

そういった意味でも、こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心であり、
建築作品としても、大きな可能性をもったマンションであると注目されているのです。

[211: マンション検討中さん]

芸術性うんぬん言う前に、ただの大通り沿い物件なんだけどね。
良い味付け出来ると良いですね。

[212: 匿名さん]

大げさな分析は何なんだいったい。

[213: 匿名さん]

流れからすると、PC南麻布ヒルトップの住人のような気がしますね、、。
お古を売り抜けてこちらに上手く買い換えようとしているようにみえます。

[214: 匿名さん]

そう、ただの、よくある、大通り沿いマンション。厚化粧して、立地不相応なブランドを冠して、高値追求しなければならない大人の事情があるのでこれ以上追求しないで欲しい。

[215: 匿名さん]

パークコートはハイグレードマンションシリーズの中では好きな方なんですが、ここ5年ぐらいの傾向をみると、タワーより低層マンションの方が良いマンションありますね。

[216: マンション検討中さん]

外側では潮が岸壁まで荒れ狂おうとも、内部のこの地は楽園のような国なのだ。そして潮が強引に進入しようとて噛みついても、共同の精神によって、穴を塞ごうと人が駆け集まる。そうだ、おれはこの精神に一身をささげる。知恵の最後の結論はこういうことになる、自由も生活も、日毎にこれを闘いとってこそ、これを享受するに値する人間といえるのだ、と。
ゲーテ「ファウスト」第二部 　沼沢地の開拓


「マンションは企画が勝負」と言われますが、エンドの人の立場で考えると
「マンションは企画を買え」と言うことだと思うのです。

つまり「マンションは管理を買え」と言われることと、同程度に、
「マンションは企画を買え」は普遍性が高い真理だと思います。

ま、多少、言っていることのまとまりが悪くても、マンション購入を目指して、
コツコツ10年以上予算を積み上げて、マンションの企画についていろいろ
考えている人もいるのです。

[217: マンション検討中さん]

港区山手線内（内陸側）＞港区山手線外（海側）
高台＞大通り沿いの低地

>>40 マンション検討中さんが、指摘しているように、
再開発によって激変したのは、港区山手線外（海側）だと思うのです。
投資と考えた場合でも、大きなキャピタルゲインを得ることができたのは海側ですよね。

たとえ不利な立地条件であっても、あっぱれな都市型住宅が建築される可能性は十分にある。

そして、企画として、建築作品として、あっぱれなマンションは、非常に確かな価値観として、
肯定的に評価するしかない。

「どう再開発しても 高台＞大通り沿いの低地 という関係性は普遍」
と割り切ってしまっても、何の発展性もないですよ。

[218: 匿名さん]

でも最近のパークコートは「港区山手線内と外（西側）の 高台」に良い低層マンションがいくつか出てますよ。

これだけゲリラ豪雨とかはやると高台というのは眺望以外に安全性でも重要な要素占めるし、最近のマンション価格には自然災害の耐久性が反映されてきてるし。

自治体の出しているハザードマップ見よう。

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん
その、パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件、とは具体的にどこですか。
この際ですから挙げれるだけ挙げてみましょう。

無ければナシで構わないのでスルーして下さい。

[220: マンション検討中さん]

パークコートのマンションをいろいろ検討させていただくと
パークコートは、不動産というよりかは、建築作品であることがわかります。

つまり財閥不動産の意図するとことを整理すると下記のごとくです。

パークマンション：財閥不動産が提案する最高峰のマンション
パークコート：財閥不動産が提案する建築作品
パークホームズ：コストパフォーマンスも勘案した優良マンション

パークコートを不動産と考えると、優良不動産＝好立地ですので、
「パークホームズより立地が悪いパークコートっでなんなのよ？」ってことになる。

しかし、パークコートを建築作品と考えると
たとえ立地がよくなくても、建築作品として優れているということは十分ありうる。
いや、むしろ、厳しい立地条件だからこそ、建築作品としての可能性が広がる場合
もあるでしょう。

[221: マンション検討中さん]

やはり、パークコートは、建築作品としても秀逸な憧れのマンションなんですよ。
赤坂檜町のパークコートが建築作品として素晴らしいことは十分理解できるわけ
ですが、価格的に手が出なくて悔しい思いをした人は沢山いたと思うのです。

そこで、あえて、手がとどきやすい場所に、手ごろな広さのパークコートを
企画して、なるべく沢山のひとに建築作品としてのパークコートを
提供することが今回の企画の意図なのです。

[222: 匿名さん]

パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件は現時点では都内にはありません。
常識的に考えればわかると思いますが。

[223: マンション検討中さん]

タワーと低層物件の比較では、遮音性と維持費については、低層物件有利。
したがって、タワーか低層か、迷うのなら、無難なのは、維持費が楽な低層。

維持費が気にならない裕福層なら、タワーでも、タワーと低層の両方でも、お好きなようにどうぞ。

[224: 匿名さん]

>>223 マンション検討中さん

低層は、管理費が高いでしょ？
管理費＋積立金の合計でも低層の方が高い。

[225: 匿名さん]

おっしゃる通り、低層は割高ですよ。
築20年くらいの物件を見てごらんなさい。
そこには、驚愕のランニングコストが…。

[226: マンション検討中さん]

あえて、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合を想定する。

日本の税制では、土地持分より、建物部分に対する固定資産税が割高になる。
したがって、高層と低層が、同じ価格の場合は、土地持分の割合が多い低層よりも、
建物部分の割合が多い高層の固定資産税が高くなる。

高層建徳の高層部分の維持費も、低層建築の維持費より割高になる。

したがって、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合は、
固定資産税と建物維持費のいずれもが割高になる。

ただし、個々の物件を見ていくと、低層でも、良好な管理体制維持のため
あえて割高な維持費（管理費・修繕費）を設定する場合はありうる。

[227: 匿名さん]

低層って、築20年くらいでランコスが月10いくから恐ろしくて手が出せんは。

[228: 匿名さん]

大規模構想の方が共用部が充実していて管理費積立金も抑えられるから良いことずくめ。

[229: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

？スケールメリットって知ってる？
マンション検討したことないでしょ。

[230: マンション検討中さん]

この辺りは、東日本大震災時はどのような状況だったのでしょうか？ご存知の方教えていただけないでしょうか。

[231: マンション検討中さん]

あの頃よりさらに人口密度が高くなってるからね。
恐ろしくて住めない。エレベーターが止まってしまうのは絶対だし。ぜぇぜぇ言いながら階段で上り下りするか。
非常電源なんか一日もたないよ。

[232: マンション検討中さん]

同じ広さの敷地に、同じ建蔽率で建っている2つのマンションがあるとします。
一方のマンションは、10階建で、30世帯。
もう一方は、40階建で、120世帯。

10階建のマンションのそれぞれの部屋の広さと
40階建のマンションのそれぞれの部屋の広さは
すべて等しいものとします。

さて、40階建のマンションの一部屋あたりの土地持分を
10階建のマンションの一部屋あたりの土地持分と比較すると、
40階建の一部屋あたりの土地持分は、4分の1になります。

したがって、40階建のマンションの一部屋あたりの
土地持分に対する固定資産税も、4分の1になります。

つまり、マンションを高層化することによるスケールメリットによって、
40階建のマンションの土地持分に対する固定資産税の優位性は
確実に存在すると言えます。

[233: マンション検討中さん]

それでは、高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性に着目して、
あえて、高層マンションの低層階（低層マンションと同じくらいの高さ）
を狙うという考え方は成立するのでしょうか？

高層建築と低層建築では、高層建築の建物の維持費が割高になります。

したがって、高層マンションの低層階の部屋の建物部分の維持費は、
低層マンションの同じくらいの高さの部屋と比較して、維持費が割高になる。

結局のところ、高層建築の割高な維持費によって、
高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性の
かなりの部分は相殺されてしまうような気がするのですが？

[234: 匿名さん]

低層、小規模物件がランニングコストが高いという自明な話は、時間の無駄なのでやめましょう。

[235: マンション検討中さん]

こちらくらいの規模のマンションが、一番スケールメリットが出やすいのでは？

[236: 匿名さん]

スケールメリットの基準としては100戸が目安かと。

[237: マンション検討中さん]

概ね同じ立地条件の場所に、同程度の分譲価格の
高層マンションと低層マンション二つがあるとします。

一方のマンションは、40階建で、120世帯。
もう一方は、10階建で、120世帯。

40階建のマンションと10階建のマンションのそれぞれの部屋の
広さと分譲価格はすべて同じとします。

長期的に見て、同じ程度の管理状態を保つための維持費がかさむのは、
40階建マンションの部屋と10階建マンションの部屋のどちらでしょうか？

この判断は、マンション購入にあたって、ものすごく基本的なことだし、
高層か低層か、迷うのなら低層にしておくのが無難だと思われる根拠です。


もちろん、港区山手線内のような場所では、高層＝割高　という
一般的な考え方が通用しない、超高級な低層マンションがゴロゴロ
しているのは周知の通りです。

[238: 匿名さん]

低層マンションは築20年くらいで管理修繕費を合わせて10万円を超えますからね。
固定資産税に駐車場もあわせれば月20万円弱。
ためらわずに低層を選べる人たちは流石だなぁ〜って思っちゃいます。

[239: 匿名さん]

>>237 マンション検討中さん

だから、それ、一般論じゃないから 笑

色んなモデルルーム行って、ランニングコストを見せてもらいなさい。論より証拠。

[240: マンション検討中さん]

数年前、麻布富士見町（南麻布4丁目）国家公務員共済組合連合会所有地
5677平米（1720坪）を、中国大使館が、一般競争入札にて、60億円で
落札したことがニュースになりましたよね。

本来的には、この南麻布4丁目の国家公務員共済組合連合会所有地だった
5677平米（1720坪）こそが、パークコート南麻布にふさわしい立地
だったと思われます。

1720坪 60億円なら、容積率200%で、延床面積3440坪に膨らませて
440坪は共用部分としても、残った3000坪を30坪のマンション100戸
に分割すれば、1億円くらい（土地持分6000万円 建物持分4000万円）
の予算で専有面積30坪のマンションが提供できたと思うのです。

[241: マンション検討中さん]

この国家公務員共済組合連合会所有地には、かつて、五代将軍綱吉の
慰安施設として「富士見御殿」が建築されたとされます。
また、富士見御殿建築のための資材運搬のため、古川を拡張するに
あたり、四の橋から一の橋までの工事人夫の分担を、1番から10番に
分けたとされます。

こちらのマンションの立地も、富士見御殿建築に際しての、古川拡張の
再開発に含まれた、交通、運搬の要所だった思います。

この国家公務員共済組合連合会所有地、富士見御殿があった場所は
その後、長崎「グラバー園」のトーマス・ブレーク・グラバーが
晩年に東京グラバー邸を構えた場所でもあり、南麻布の中心といっても
過言でない場所だと思います。

しかし、あまりにも地歴が重すぎて、おいそれとは、手が出ない
という側面もありますかね。

富士見御殿建築に際して、確実に必要とされた資材運搬の要所であり、
さらなる再開発で大きく進化していくことが予想される
古川沿いのほうが、気楽でいいかもしれませんね。

[242: 匿名さん]

そもそもパークアクシスかパークワンズにするつもりで取得した土地でしたが、浜松町での線路脇嫌悪環境立地パークコートの成功に気を良くして、こちらにもパークコートを建てることになったようです

[243: マンション検討中さん]

>>242 匿名さん

武蔵小山さん、それどこで聞いた情報？

[244: 匿名さん]

駐輪場も一応、１戸あたり１台分の割当はあるみたいですね。その点は良かったかも。
都心部のマンションだと、あまり駐輪場が充実しているところは多くない上に、ここは戸数は多いマンションなのでどうなっていくのだろうと思いました。
このご近所の移動だけだったら、車よりも圧倒的に自転車のほうが楽なんですよ。

[245: 匿名さん]

書き放題のネットの世界ですから、情報はご自分で取捨選択しましょう。
全ての投稿の裏側には何らかの意思が働いていることを、忘れずに。

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん

といいますと？

[247: 匿名さん]

パンフレット＋アンケート送られてきましたね。

[248: 匿名さん]

このあたりだど1階が600万円台で最上階が800万円台です。

[249: 匿名さん]

サイトが壊れていますね…

[250: マンション検討中さん]

パークコート麻布十番ザタワーと
パークホームズ南麻布の買い増しの
需要だけで完売なるか。

仕様と価格をうまく設定せねば、
築年数以外だいたいの条件は悪くなるはずなので、そこをどう演出するか。

ザタワーからだと、アドレスの響きとナニワヤに近づく以外良くなる点ナシ、光井純からUDS、大成から西武建設となにもかも格下だしね。