パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 匿名さん]

虎ノ門はグローバルビジネス国家戦略特区に指定されてるから資産価値が上がることはあっても下がることはないでしょ。住むところとしては魅力ないけどね。
住むなら南麻布の方がずっと良いと思うよ。

[182: マンション検討中さん]

>>181 匿名さん
ナニワヤのローストビーフがいつでも食べれる。

[183: 匿名さん]

ナニワヤのローストビーフは美味しいけど高いわ。自分は日進デリカでブロック肉買って自分で作るよ。日進デリカは新しくなって狭くなったけど。
まあでも、麻布十番周辺は虎ノ門なんかより生活していて毎日ずっと楽しいのは間違いないと思うよ。

[184: 近隣住民]

大通り沿いとかGS横とか嫌悪もあるが、利便性考えるといい物件だと思います。
ただし、1Rから上層階大型住戸混在型で「パークコート」という企画はやはり中途半端感は否めない。当初「リュクス」企画がプランニングしていくうちに上層階の好条件を活かすため大型住戸を作るとそれらの高額住戸の売れ行きを考えてネーミングがそうなったという風に見えてしまう。もちろん内廊下企画とか高さ50mで15階なのでそれなりにゆったりした企画にはなると思われます。

[185: 匿名さん]

ここは首都高速、古川、羽田空港新ルートに近い三重苦の場所ですね
https://www.sumu-log.com/archives/11303/

よくパークコートになれたなという感想

騒音、排気ガス、浸水、飛行機からの落下物等事故リスク、、、
港区っていう区名だけが取り柄のマンションってイメージしかしない

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん

三田小山西地区再開発の辺りの方が余程酷い場所ですよ。
まさに港区の底辺です。

[187: マンション検討中さん]

三田小山町西地区は、再開発で、将来、ミッドタウン＋檜町公園
のような場所にならないですかね。

[188: 匿名さん]

>>187 マンション検討中さん
あそこは、言わずと知れたキワモノ立地、ですからね。
せめて首都高に挟まれてなければ…。
そういえば昨日のゲリラ豪雨で古川が溢れそうになったらしいですね。

[189: マンション検討中さん]

南麻布のパークコート　できれば購入したいと思いますけど
私に用意できる予算は、>>85: マンション検討中さんと同じく6000万円ですね。
低層階（2階）の条件の悪い部屋でもいいので、6000万円くらいの予算で
40ｍ2くらいの部屋、なんとかならないでしょうかね。

>>85: マンション検討中さんと同ように、
年収1500万円の勤め人 （手取り月80万円の人）が社宅に住んで、つつましやかに生活して、
毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、
それで貯められるのが、やっと6000万円です。（予算積み上げ方式）

しかし今の不動産市場だと、予算は、1億5000万円ないと、まともな物件は買えない。
つまり、年収1500万円の勤め人が、生活費0円で自給自足の生活をして（仙人の様な生活）、
所得税・住民税などの税金をすべて支払わないで（何か悪いことをして）、
それが10年間続けられて、 それで貯められるのが、1億5000万円です。

ですから、1億5000万円という予算は、勤め人さんが、自分で働いて、
予算積み上げ方式10年間で購入する金額としては現実的でないのです。

[190: 匿名さん]

日進旧店舗跡地にもマンションが建つらしいけど、あそこが一番ヒドイ立地だと思う。

[191: マンション検討中さん]

東麻布のマンションは、東京タワーが見えるのかどうかが大きい。
日進旧店舗跡地のマンションが、東京タワービューのパークコート
になるのなら、それまで待ってみるのも手だね。

[192: 近隣住民]

日進跡地はおそらく賃貸ですね。
今回の物件は値付けが悩ましい。あまり平均値を出す意味ないですが@500を下る可能性は低いでしょう。しかしながら、販売戸数や大小混在型の超高級物件にはなりえない企画に鑑みると大台から大きくは超えないのではないかとみています。@510～@520程度が私の読みです。

[193: 匿名さん]

>>192 近隣住民さん
平均で坪500万チョイとかこの立地でもまずないと思う、
周辺の築浅住戸の相場と比べて見れば分かるけど。
坪600万に乗るかどうかのギリギリのとこだろう。

[194: マンション検討中さん]

>>189 マンション検討中さんのような、
予算積み上げ方式で購入しようとする人の予算と
市場での売り出し価格が大きく乖離してくるのは
やはり、都心の優良物件が投機で買われるからなのかな？

予算積み上げ方式と売り出し価格の乖離分がバブル
（泡だとか風船のように膨らんだ部分）だよね。

そのような状況がずっと続くとも思えないので
少し待つしかない

[195: マンション検討中さん]

これまでのこのスレの流れをスッキリとまとめます

ただひたすら、採算が取れそうなマンション用地を仕入れて、マンションを分譲する
だけでは進歩がありませんし、長期的には、業界そのものも衰退してしまうでしょう。

「マンションは企画が勝負」と言われますように、業界をリードする財閥不動産様
には、財閥らしい器の大きさで、大胆かつ発展的な企画を考えて欲しいです。

こちらのマンションの企画の勝負どころは、
「本来は高台のマンションであるパークコートを、低地に企画する」
「沢山のバリエーションの部屋をそろえて、なるべく沢山の人にパークコートの
快適性を提供する」だと思われます。

古川沿いの低地に、いかにして、パークコートらしいマンションを設計するのか？

いろんなバリエーションの間取りが混在するマンションで、いかにして、
パークコートとしてまとまりのよい、質が高いマンションを企画するのか？

こちらのマンションは、財閥不動産様の基本的な姿勢が試される
試金石のようなマンションだと思われます。

[196: マンション検討中さん]

>>195 マンション検討中さん

(・・?)
そんな流れだったっけ？

[197: 匿名さん]

初心者マークさんはスルーで良いでしょう

[198: 匿名さん]

初心者マークの人、まとめますとか言ってまとまってないし、そもそもまとめなくて良いから。個人的主観論の押し付けがましいパークコート論は不要です。

[199: マンション検討中さん]

初心者マークの人はここで意味不明な謎理論を展開して何がしたいんだ

[200: 匿名さん]

いろんなところでまとめているよね 笑
自作自演？

[201: 匿名さん]

こんなの見つけました。
初心者マークを攻撃してるのは武蔵小山君だったのですね。

[202: 匿名さん]

あれま。これは言い訳できませんね。
有名な荒らしの人ですよね。
もうこちらのスレには来ないで下さい。

[203: マンション検討中さん]

あの山脈に沿うて沼沢地があり、その毒きが、これまで開拓してきた場所をすっかり害なっている。あの腐った水溜まりにはけ口を作るという最後の仕事が同時に最高の開拓事業なのだ。おれは数百万人の人々に、安全とはいえなくとも、働いて自由に住める土地をひらいてやりたいのだ。このような高い幸福を予感しながら、おれはいま最高の瞬間を味わうのだ。
ゲーテ「ファウスト」第二部 　沼沢地の開拓

三田小山町西地区を含め、古川沿い低地の再開発は、港区山手線内のメインテーマだと思うのです。
こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心となり、未来的な都市型住宅の模範になるでしょう。
そして、こちらのマンションを生活の拠点として、未来都市へと変貌していく港区山手線内の中心に見を
置くことにより、自分自身も Metamorphose していくことが出来るでしょう。

[204: 匿名さん]

古川沿いはマトモな人間の住む場所ではありません。

昔もこれからも。

[205: 匿名さん]

古川沿い低地はダメでしょ。
湾岸地区や二子玉川並みに、将来盛大に暴落することが約束された場所。

[206: マンション検討中さん]

都心の環境が厳しい場所だからこそ、讃岐会館のビア庭園のような
都心のオアシスがものすごく貴重だと思う。

マンションのワンフロアすべてを、マンション内の庭園、
マンション内のオアシスにするくらいの大胆な企画を期待します。

[207: 匿名さん]

つーか、東京さぬき倶楽部は再開発で無くなるから〜。

[208: マンション検討中さん]

都心の環境が厳しい場所のパークコートだからこそ、
ものすごく工夫して、都心のオアシスのようなマンションを
企画しなくてはならないでしょうね。

[209: マンコミュファンさん]

都心のオアシスね
敷地面積見てます？

[210: マンション検討中さん]

>>209 マンコミュファンさん

Less is more　（少ない事はより豊か）
God is in the detail　（神は細部に宿る）
ーミース・ファン・デル・ローエー


マンションには「不動産」という側面と「建築作品」という側面の二つの見方があります。

こちらのマンションは「下町のパークコート」「古川沿い低地における都市型住宅の模範」
さらには「コンパクトな敷地の未来建築」をテーマにした建築作品であるという見方もできます。

そういった意味でも、こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心であり、
建築作品としても、大きな可能性をもったマンションであると注目されているのです。

[211: マンション検討中さん]

芸術性うんぬん言う前に、ただの大通り沿い物件なんだけどね。
良い味付け出来ると良いですね。

[212: 匿名さん]

大げさな分析は何なんだいったい。

[213: 匿名さん]

流れからすると、PC南麻布ヒルトップの住人のような気がしますね、、。
お古を売り抜けてこちらに上手く買い換えようとしているようにみえます。

[214: 匿名さん]

そう、ただの、よくある、大通り沿いマンション。厚化粧して、立地不相応なブランドを冠して、高値追求しなければならない大人の事情があるのでこれ以上追求しないで欲しい。

[215: 匿名さん]

パークコートはハイグレードマンションシリーズの中では好きな方なんですが、ここ5年ぐらいの傾向をみると、タワーより低層マンションの方が良いマンションありますね。

[216: マンション検討中さん]

外側では潮が岸壁まで荒れ狂おうとも、内部のこの地は楽園のような国なのだ。そして潮が強引に進入しようとて噛みついても、共同の精神によって、穴を塞ごうと人が駆け集まる。そうだ、おれはこの精神に一身をささげる。知恵の最後の結論はこういうことになる、自由も生活も、日毎にこれを闘いとってこそ、これを享受するに値する人間といえるのだ、と。
ゲーテ「ファウスト」第二部 　沼沢地の開拓


「マンションは企画が勝負」と言われますが、エンドの人の立場で考えると
「マンションは企画を買え」と言うことだと思うのです。

つまり「マンションは管理を買え」と言われることと、同程度に、
「マンションは企画を買え」は普遍性が高い真理だと思います。

ま、多少、言っていることのまとまりが悪くても、マンション購入を目指して、
コツコツ10年以上予算を積み上げて、マンションの企画についていろいろ
考えている人もいるのです。

[217: マンション検討中さん]

港区山手線内（内陸側）＞港区山手線外（海側）
高台＞大通り沿いの低地

>>40 マンション検討中さんが、指摘しているように、
再開発によって激変したのは、港区山手線外（海側）だと思うのです。
投資と考えた場合でも、大きなキャピタルゲインを得ることができたのは海側ですよね。

たとえ不利な立地条件であっても、あっぱれな都市型住宅が建築される可能性は十分にある。

そして、企画として、建築作品として、あっぱれなマンションは、非常に確かな価値観として、
肯定的に評価するしかない。

「どう再開発しても 高台＞大通り沿いの低地 という関係性は普遍」
と割り切ってしまっても、何の発展性もないですよ。

[218: 匿名さん]

でも最近のパークコートは「港区山手線内と外（西側）の 高台」に良い低層マンションがいくつか出てますよ。

これだけゲリラ豪雨とかはやると高台というのは眺望以外に安全性でも重要な要素占めるし、最近のマンション価格には自然災害の耐久性が反映されてきてるし。

自治体の出しているハザードマップ見よう。

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん
その、パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件、とは具体的にどこですか。
この際ですから挙げれるだけ挙げてみましょう。

無ければナシで構わないのでスルーして下さい。

[220: マンション検討中さん]

パークコートのマンションをいろいろ検討させていただくと
パークコートは、不動産というよりかは、建築作品であることがわかります。

つまり財閥不動産の意図するとことを整理すると下記のごとくです。

パークマンション：財閥不動産が提案する最高峰のマンション
パークコート：財閥不動産が提案する建築作品
パークホームズ：コストパフォーマンスも勘案した優良マンション

パークコートを不動産と考えると、優良不動産＝好立地ですので、
「パークホームズより立地が悪いパークコートっでなんなのよ？」ってことになる。

しかし、パークコートを建築作品と考えると
たとえ立地がよくなくても、建築作品として優れているということは十分ありうる。
いや、むしろ、厳しい立地条件だからこそ、建築作品としての可能性が広がる場合
もあるでしょう。

[221: マンション検討中さん]

やはり、パークコートは、建築作品としても秀逸な憧れのマンションなんですよ。
赤坂檜町のパークコートが建築作品として素晴らしいことは十分理解できるわけ
ですが、価格的に手が出なくて悔しい思いをした人は沢山いたと思うのです。

そこで、あえて、手がとどきやすい場所に、手ごろな広さのパークコートを
企画して、なるべく沢山のひとに建築作品としてのパークコートを
提供することが今回の企画の意図なのです。

[222: 匿名さん]

パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件は現時点では都内にはありません。
常識的に考えればわかると思いますが。

[223: マンション検討中さん]

タワーと低層物件の比較では、遮音性と維持費については、低層物件有利。
したがって、タワーか低層か、迷うのなら、無難なのは、維持費が楽な低層。

維持費が気にならない裕福層なら、タワーでも、タワーと低層の両方でも、お好きなようにどうぞ。

[224: 匿名さん]

>>223 マンション検討中さん

低層は、管理費が高いでしょ？
管理費＋積立金の合計でも低層の方が高い。

[225: 匿名さん]

おっしゃる通り、低層は割高ですよ。
築20年くらいの物件を見てごらんなさい。
そこには、驚愕のランニングコストが…。

[226: マンション検討中さん]

あえて、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合を想定する。

日本の税制では、土地持分より、建物部分に対する固定資産税が割高になる。
したがって、高層と低層が、同じ価格の場合は、土地持分の割合が多い低層よりも、
建物部分の割合が多い高層の固定資産税が高くなる。

高層建徳の高層部分の維持費も、低層建築の維持費より割高になる。

したがって、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合は、
固定資産税と建物維持費のいずれもが割高になる。

ただし、個々の物件を見ていくと、低層でも、良好な管理体制維持のため
あえて割高な維持費（管理費・修繕費）を設定する場合はありうる。

[227: 匿名さん]

低層って、築20年くらいでランコスが月10いくから恐ろしくて手が出せんは。

[228: 匿名さん]

大規模構想の方が共用部が充実していて管理費積立金も抑えられるから良いことずくめ。

[229: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

？スケールメリットって知ってる？
マンション検討したことないでしょ。

[230: マンション検討中さん]

この辺りは、東日本大震災時はどのような状況だったのでしょうか？ご存知の方教えていただけないでしょうか。