パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/
所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5分
都営地下鉄三田線「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-08-12 16:55:23
パークコート南麻布ってどうですか？
| No.151 |
by マンション検討中さん 2018-08-25 11:11:02
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>>118: 匿名さん
>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。 マンション業者さんもプロですから、マンション用地を仕入れる時には その土地の容積率、マンションの建築費用、完成したマンションの販売予想価格 などを勘案したうえで「商売になる」と判断したからこそ 土地を仕入れていると思うのです。 ・・にもかかわらず、高値でマンション用地を仕入れたということは 良好な住環境で、良心的な価格のマンションを企画できるようなマンション用地がない ということだと思うのです。 エンドの人の立場で考えると 「今は、無理して、マンションを買うような時期ではない」 「買わないで済むのなら、買わないに越したことはない」 ということになるのでしょうか？ |
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| No.152 |
>>151
>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。 最近タワーもそうでないものも、こういうパークコートが多すぎるな。六本木ヒルトップのころからは隔世の感。 |
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| No.153 |
>>145さんの値付けを参考にさせていただいて
南麻布（低地）パークコートの価格表（あくまでも推定） を作製させていただきます。 103m2 最上階プレミアム住戸 16000万円 80ｍ2 2LDK 13500万円 70m2 2LDK 11500万円 60m2 2LDK 10500万円 50m2 2LDK 8500万円 40m2 1LDK 6500万円 26m2 1K 4100万円 きわめて大雑把には、麻布十番（三田1丁目）のパークコートの 低層階の中古物件とかぶりそうな価格帯と考えていいのでしょうか？ 一般的には、タワーマンションは分譲価格や維持費が割高な印象があります。 見方によってはタワーマンションの低層階よりも有利な物件ですよね？ |
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| No.154 |
パークコート麻布十番タワーは駅近だし古川と大通りから1ブロック下がってるから、それと比べるとここの立地はもう少し落ちるのではないかと。
アドレスが南麻布になる分、綱町ではない三田よりはプレミアムがつくと思うけど、どうだろうね。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
六本木ヒルトップは梁だらけで現代版パークコートタワーを経験した人だと住むにはストレスたまるよ
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| No.157 |
同じ仙石山尾根道沿いに建つ虎ノ門タワーズレジデンスも、新築時坪単価400万円を切るぐらいだった。
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| No.158 |
パークコート論を各自の持論で評価しても無意味でしょう。
マーケットにパークコートたる価値があると認められたと言えるのは、売れ行きだけです。 |
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| No.159 |
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| No.160 |
たとえば、幹線道路沿いにパークコートが企画されるとして、
そのすぐ近く、幹線道路からほんの少し奥まったところに パークホームズが存在するとしたら パークコートよりパークホームズのほうが立地がいい ということになるのでしょうか？ |
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| No.161 |
そりゃ立地に関してはそうなるでしょ。
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| No.162 | ||
| No.163 |
そろそろオリンピック価格もピークアウトして
新価格のマンションを売り出して欲しいですね。 >>85 さんのように、コツコツ、年数をかけて資金を用意して なんとか手がとどく価格帯のパークコートを期待している人もいるので 「さすが財閥不動産」「さすがパークコート」とみんなに思われる 物件を提供して欲しいものですね。 |
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| No.164 |
最近はパークコートと呼んで良いのは、タワーだけだな。
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| No.165 |
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| No.166 |
初心者マークの人をスルーすれば、このスレは健全に議論が進むと思います。
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| No.167 |
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| No.168 |
最新のタワー建築物と立地を差し引きすれば浜松町も赤坂も大差はありませんよ。
別格と呼んで良いのは、檜町公園と青山のパークコートタワーだけ。 私は迷わず買いましたよ。 |
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| No.169 |
檜町公園のパークコートは非の打ち所がないマンションだと思う。
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| No.170 |
たしかに、ここでパークコートなんだ、という感じですね。
浜松町とか、線路脇でパークコートはどうなのよ、と思いましたが、都心でタワーなら、なんでもパークコートなんだろう、と思っていました。 |
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| No.171 |
立地的には麻布最底辺レベルだけど、物件の仕様を高めに仕上げてくると思われ。
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| No.172 |
「コート」は、フランスで「丘」という意味の単語です。
したがって、パークコートといえば、 丘の上のマンションを意味すると思います。 したがって、低地のパークコートというと、 ちょっと、ちぐはぐな感じがするのです。 ただし、このスレの流れのごとく、パークコートは 「快適な住空間、暮らし向きのよさ」を意味するグレード なのだと考えれば、こちらのマンションには、 「下町にパークコートという新しい発想」 「駅近の便利で生活しやすい場所に、パークコートの快適性」 といったコンセプトを感じ取ることができます。 業者様には「なるべく沢山の人に、パークコートの快適性を」 「お手軽に楽しめるパークコート」という方針で、 間取り、価格帯など、幅が広いニーズに対応できる物件を 期待しています。 |
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| No.173 |
>>151 マンション検討中さん
なるほど、良い観点ですね。 たしかにこの立地はリュクスで販売できて利益が出るのが解っていたから仕入れたんでしょう。 では、なぜコートにしたのか？ ターゲットが投資家寄りから実需にブレる。さらにはアドレスは良いが幹線道路沿いガススタ横の微妙立地、コートなのにこの立地で良いのか？ 次に三井が仕込んでるのがスーパーNISSIN跡地ですよね、あそこも駅近ですが微妙環境。 そこの集客も見越して、ここをコートで設定して集客するんでは無いでしょうか。仕様はどんなもんで着地させて、どれくらい集客できるか？買わなかった見込み客はNISSINを買うか？等 |
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| No.174 |
日進の跡地は目の前が幹線道路、すぐ裏が高速道路と古川、しかもアドレスは麻布とは言え最底辺の東麻布という、麻布エリアでは最悪中の最悪な立地ではないかと。
新しい日進に今日行ってきましたが、店舗は少し狭くなりましたね。ワインの試飲も少なかったです。 |
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| No.175 |
悪くはない立地だと思いますけどね。結局のところ価格次第だと思いますが。平均坪単価550ぐらいですかね
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| No.176 |
>>173さん、私の投稿読んでくれて有難うございます。
こちらの物件と、たとえば白金高輪のパークリュクスとを比較した場合、 こちらの物件の方が、敷地、建築面積ともに余裕があると思うのです。 （建築面積で白金高輪のパークリュクスの1.5倍） したがって、こちらの場所には、ペンシルでもない、建築設計に余裕ある、 スタイリッシュな15階建てのマンションが建つことが予想されます。 つまり、立地としては、パークリュクス向きであっても 建築面積に余裕があるので、お試しで、いろんなバリエーションの 間取りを企画できるということですよね。 したがって、上層階に、付加価値をつけたペントハウス的な部屋、 本来のパークコート的なプレミアム住戸を配置して、 下層階に、パークリュクス的なコンパクトな部屋を配置する、 マンション全体としてはパークコートとして分譲する ということも可能ですよね。 私的な希望としては、上層階のプレミアムがついたペントハウス的な 部屋に、予算の上限は関係なく、快適な部屋に住もうとする資産家に 住んでいただいて、その分、下層階の、リュクス的な部屋を買いやすく して欲しいという希望がありますね。 |
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| No.177 |
>>157
南麻布とはスレチになるけど、マジレスすると 虎ノ門タワーズレジデンスは、真向かい近接に森トラストの虎ノ門トラストタワー（ワールドゲート） がニョキニョキ建設中で全く日が当たらな。いどころかオフィスから丸見えになるだろう。 反対側もオフィスで挟まれて、とてもお勧めできない。 中古なら六本木ヒルトップをお勧めする。梁の事は知らん。 小生、職場が近所なのでよくわかる。 |
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| No.178 |
なんか２人くらいで進行している感じの無意味な投稿が続きますね。
ここ。 |
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| No.179 |
初心者マークさんの陳腐な持論は、放置でよいでしょう。 |
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| No.180 |
それと虎ノ門（と名が付く）物件は、森ビル様の虎ノ門ヒルズレジデンスに引っ張られた勘違いな物件が多いので、森ビル以外は手を出さない方がよいかと。
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| No.181 |
虎ノ門はグローバルビジネス国家戦略特区に指定されてるから資産価値が上がることはあっても下がることはないでしょ。住むところとしては魅力ないけどね。
住むなら南麻布の方がずっと良いと思うよ。 |
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| No.182 |
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| No.183 |
ナニワヤのローストビーフは美味しいけど高いわ。自分は日進デリカでブロック肉買って自分で作るよ。日進デリカは新しくなって狭くなったけど。
まあでも、麻布十番周辺は虎ノ門なんかより生活していて毎日ずっと楽しいのは間違いないと思うよ。 |
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| No.184 |
大通り沿いとかGS横とか嫌悪もあるが、利便性考えるといい物件だと思います。
ただし、1Rから上層階大型住戸混在型で「パークコート」という企画はやはり中途半端感は否めない。当初「リュクス」企画がプランニングしていくうちに上層階の好条件を活かすため大型住戸を作るとそれらの高額住戸の売れ行きを考えてネーミングがそうなったという風に見えてしまう。もちろん内廊下企画とか高さ50mで15階なのでそれなりにゆったりした企画にはなると思われます。 |
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| No.185 |
ここは首都高速、古川、羽田空港新ルートに近い三重苦の場所ですね
https://www.sumu-log.com/archives/11303/ よくパークコートになれたなという感想 騒音、排気ガス、浸水、飛行機からの落下物等事故リスク、、、 港区っていう区名だけが取り柄のマンションってイメージしかしない |
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| No.186 |
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| No.187 |
三田小山町西地区は、再開発で、将来、ミッドタウン＋檜町公園
のような場所にならないですかね。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
南麻布のパークコート できれば購入したいと思いますけど
私に用意できる予算は、>>85: マンション検討中さんと同じく6000万円ですね。 低層階（2階）の条件の悪い部屋でもいいので、6000万円くらいの予算で 40ｍ2くらいの部屋、なんとかならないでしょうかね。 >>85: マンション検討中さんと同ように、 年収1500万円の勤め人 （手取り月80万円の人）が社宅に住んで、つつましやかに生活して、 毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、 それで貯められるのが、やっと6000万円です。（予算積み上げ方式） しかし今の不動産市場だと、予算は、1億5000万円ないと、まともな物件は買えない。 つまり、年収1500万円の勤め人が、生活費0円で自給自足の生活をして（仙人の様な生活）、 所得税・住民税などの税金をすべて支払わないで（何か悪いことをして）、 それが10年間続けられて、 それで貯められるのが、1億5000万円です。 ですから、1億5000万円という予算は、勤め人さんが、自分で働いて、 予算積み上げ方式10年間で購入する金額としては現実的でないのです。 |
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| No.190 |
日進旧店舗跡地にもマンションが建つらしいけど、あそこが一番ヒドイ立地だと思う。
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| No.191 |
東麻布のマンションは、東京タワーが見えるのかどうかが大きい。
日進旧店舗跡地のマンションが、東京タワービューのパークコート になるのなら、それまで待ってみるのも手だね。 |
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| No.192 |
日進跡地はおそらく賃貸ですね。
今回の物件は値付けが悩ましい。あまり平均値を出す意味ないですが@500を下る可能性は低いでしょう。しかしながら、販売戸数や大小混在型の超高級物件にはなりえない企画に鑑みると大台から大きくは超えないのではないかとみています。@510～@520程度が私の読みです。 |
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| No.193 |
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| No.194 |
>>189 マンション検討中さんのような、
予算積み上げ方式で購入しようとする人の予算と 市場での売り出し価格が大きく乖離してくるのは やはり、都心の優良物件が投機で買われるからなのかな？ 予算積み上げ方式と売り出し価格の乖離分がバブル （泡だとか風船のように膨らんだ部分）だよね。 そのような状況がずっと続くとも思えないので 少し待つしかない |
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| No.195 |
これまでのこのスレの流れをスッキリとまとめます
ただひたすら、採算が取れそうなマンション用地を仕入れて、マンションを分譲する だけでは進歩がありませんし、長期的には、業界そのものも衰退してしまうでしょう。 「マンションは企画が勝負」と言われますように、業界をリードする財閥不動産様 には、財閥らしい器の大きさで、大胆かつ発展的な企画を考えて欲しいです。 こちらのマンションの企画の勝負どころは、 「本来は高台のマンションであるパークコートを、低地に企画する」 「沢山のバリエーションの部屋をそろえて、なるべく沢山の人にパークコートの 快適性を提供する」だと思われます。 古川沿いの低地に、いかにして、パークコートらしいマンションを設計するのか？ いろんなバリエーションの間取りが混在するマンションで、いかにして、 パークコートとしてまとまりのよい、質が高いマンションを企画するのか？ こちらのマンションは、財閥不動産様の基本的な姿勢が試される 試金石のようなマンションだと思われます。 |
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| No.196 |
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| No.197 |
初心者マークさんはスルーで良いでしょう |
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| No.198 |
初心者マークの人、まとめますとか言ってまとまってないし、そもそもまとめなくて良いから。個人的主観論の押し付けがましいパークコート論は不要です。
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| No.199 |
初心者マークの人はここで意味不明な謎理論を展開して何がしたいんだ
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| No.200 |
いろんなところでまとめているよね 笑
自作自演？ |
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