パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: マンション検討中さん]

要するに、言いたいをすっきり整理すると下記のごとくです。

港区山手線内（内陸側）の高台のマンションは評価が定まっており、
築年数にかかわらず価値が維持されやすい。したがって、資産家の人が、その資産を
分散させるために、高台の優良物件を購入するといった購入の仕方は十分成立する。

港区山手線外（海側）は、住宅地としては評価が定まっていなかったが、同時に
大きなチャンスがあったとも言える。そして、勝負ができるのは、評価が定まっていない
うちである。そして、そのことは、現在の、再開発前の、古川沿いについても同様の
ことが言える。そして、人間は、人生のどこかで勝負しなくてはならないのである。

[122: 匿名さん]

近隣の築15年以上経過した古い中古物件からの
買い替え希望者が多そうですね。

[123: 検討板ユーザーさん]

長文の連投、迷惑と言われていながら人のコメント無視して続けるのは、さすがに悪意ありますね。

[124: マンション検討中さん]

パークコート浜離宮も当初パークタワーだろうと言われていたのが、直前のお化粧でパークコート企画になったくらいだし、ここもパークリュクスだったのをお化粧したかんじではないかしら？

[125: 周辺住民さん]

WEBサイトを見ましたが、
この建物の外観が全くわかりません。
小さなイラストは数個見られましたが...
どこかにCGがあったりするのでしょうか？

[126: マンション検討中さん]

麻布十番に近いけど南麻布ってことですね。
あんまり高台のお屋敷みたいなマンションには惹かれないから（不便そう）、
フラット5分で住めるんならこっちのほうがいいかなー

[127: 匿名さん]

南麻布とはいえ幹線道路沿いで劣悪立地。
モリモトならピアース
三菱ならパークハウスアーバンス
を建てただろう
いくら盛ってたとしも、パークコートとしてはキワモノ

[128: 匿名さん]

南麻布なんだしこんなもんだろ

[129: 通りがかりさん]

住所は、南麻布なので虚偽は無い。が、PCは浜離宮PCの成功体験と現在の市況を勘案して早くさばきたいのでしょう。
リーディングデベとしては、節操が無い。
でも、南麻布に踊らされて、踊る購入者は多いのでしょう。
ポイントに踊る消費者と同じ構図ですね。 価格がどうなるのか楽しみです。

[130: 匿名さん]

パークコートのスレッドが荒れ始めたのは、記憶している限り千代田富士見のタワーが最初。
マンションブームにおされてパークコートタワー自体が嫉妬や羨望の的となり、同じく浜離宮も荒れに荒れた。

逆に非タワーのパークコートスレは落ち着いている流れだが、近隣に妬む住人層がいる地域だと、場合によってはタワーより荒れる可能性を秘めている。

ここがそうならないよう、祈りたいものだ。

[131: 匿名さん]

浜松町は本来パークコートが建つようなアドレスではないから荒れたのでしょう。
契約者も必死すぎて、ちょっと痛々しかったですね。

ここはどうなるか。

[132: 匿名さん]

こんなところにまで余波が。

とりあえず本物件の話をしましょう。

[133: 匿名さん]

>>130 匿名さん
タワー版は数自体が少ないからね。出物が出ても条件の良い部屋はすぐ市場から消える印象。
低層版も悪くないけど飽きが早い かつ リセールが悪いので最近は人気薄。

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん
低層は人気薄なの？リセールも悪いの？ガーン！

[135: マンション検討中さん]

>>134
低層ってすてきだと思いますけどね。上品だし住みやすいし。
資産性でいうとそりゃタワーなのかもだけど。

[136: 匿名さん]

>>134 匿名さん

同じ広さの土地で作れる部屋数が少ないので低層は割高になります。売却利益を狙えるのはタワーが確実だと思いますよ。

[137: 匿名さん]

タワー版のパークコートでは六本木ヒルトップが最高に良いと思うわ。

[138: マンション検討中さん]

ピアース南麻布もまだ売れ残ってます

[139: 匿名さん]

ピアース南麻布はここ以上に場所が悪い。高速と古川がまさに目の前。駅から近いことだけが良い点。

[140: 匿名さん]

浜松町とか、南麻布とはいえ超低地とか、最近パークコートの名前の安売りが酷く、残念至極。いっそどこかみたいに「ザ・パークコート」とかしてみてはどうか？　

[141: 匿名さん]

>>139
目糞鼻糞

[142: マンション検討中さん]

26㎡　 １K　　 2600万円
40㎡　 １LDK　 4000万円
55㎡　 ２LDK　 5500万円
平成初期のバブル崩壊後、マンション価格が最安値
だった頃（1998年〜2004年頃）によく見られた
南麻布低地〜白金高輪のマンション価格。
普通のサラリーマンでも、なんとか都心の物件に
手がとどいた時代でした。


26㎡　 １K　　 3500万円
40㎡　 １LDK　 5000万円
55㎡　 ２LDK　 7500万円
オリンピック景気によって、上昇した
南麻布低地〜白金高輪のマンション価格。
オリンピック景気による不動産価格の上昇は
都心の物件が中心なので、ちょっと郊外に行けば、
まだまだ買いやすい物件はいくらでもある。


26㎡　 １K　　 3980万円
40㎡　 １LDK　 6500万円
55㎡　 ２LDK　 9000万円
南麻布（低地）のパークコート価格（推定）
南麻布の地に、なんとか手がとどく価格帯のパークコート
を期待している人も相当数いると思うので、
財閥の器の大きさを感じさせるような
寛大なる価格設定をお願いしますよ。

[143: 匿名さん]

いくらアドレスが南麻布とはいえ、こんな悪立地のパークコートの55平米に9000万も出す人はアホだと思う。

[144: 通りがかりさん]

過去に26m2と100m2の共存タイプがPCにありましたか？
あえて26m2を間取りに加えたデベの意図は？
グロスを抑えた。売りやすさ優先ですかね。察するに、デベ自身、立地に対する自信の無さの裏返しか
単価が気になるところです

[145: 通りがかりさん]

26m2 4100万円台から
55m2で9500万円台
これくらいを予定してるのでは
パークリュクス白金高輪が初期410ー520で販売、現在中古で坪470以上なら
これくらいが下限では

[146: 匿名]

いろいろ言ったって、仕込みの土地がないんだからアドレスさえくっついてりゃパークコートくらい名付けるだろ。
浜松町アドレスでさえパークコートの時代だぜ。

パークマンションくらいだよ、ふさわしい立地でなきゃ企画しないなんてのは。
パークコートはオーダースーツじゃなくて吊るしなんだよ。
六本木のヒルトップ級でなきゃパークコートにしない！なんて言って数年休んでたら三井も商売に成らんだろ。

[147: 匿名さん]

六本木ヒルトップも南麻布低地も同じパークコートだなんて、世知辛い世の中だね、

[148: マンション検討中さん]

>>142 マンション検討中さん
高いでしょ！

[149: マンコミュファンさん]

>>146 匿名さん
私もたまたま買ったマンションがパークコートだったけど昔の方が乱発してたと思う
買うときも特にブランドとも思ってなかったけどね

[150: 匿名さん]

昔は普通に杉並区や世田谷区でもパークコート出してた
今は港千代田渋谷新宿だけだよね
中央区でも頑なに出さない印象

[151: マンション検討中さん]

>>118: 匿名さん　
>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。

マンション業者さんもプロですから、マンション用地を仕入れる時には
その土地の容積率、マンションの建築費用、完成したマンションの販売予想価格
などを勘案したうえで「商売になる」と判断したからこそ
土地を仕入れていると思うのです。
・・にもかかわらず、高値でマンション用地を仕入れたということは

良好な住環境で、良心的な価格のマンションを企画できるようなマンション用地がない

ということだと思うのです。
エンドの人の立場で考えると
「今は、無理して、マンションを買うような時期ではない」
「買わないで済むのなら、買わないに越したことはない」
ということになるのでしょうか？

[152: 匿名さん]

>>151

>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。

最近タワーもそうでないものも、こういうパークコートが多すぎるな。六本木ヒルトップのころからは隔世の感。

[153: マンション検討中さん]

>>145さんの値付けを参考にさせていただいて
南麻布（低地）パークコートの価格表（あくまでも推定）
を作製させていただきます。

103m2 　　最上階プレミアム住戸　　16000万円
80ｍ2 　　　 2LDK 　　 13500万円
70m2 　　　 2LDK 　　 11500万円
60m2 　　　 2LDK 　 　 10500万円
50m2 　　　 2LDK 　 　 8500万円　
40m2 　　　 1LDK 　　 6500万円
26m2 　　　 1K 　　　　 4100万円


きわめて大雑把には、麻布十番（三田1丁目）のパークコートの
低層階の中古物件とかぶりそうな価格帯と考えていいのでしょうか？

一般的には、タワーマンションは分譲価格や維持費が割高な印象があります。
見方によってはタワーマンションの低層階よりも有利な物件ですよね？

[154: 匿名さん]

パークコート麻布十番タワーは駅近だし古川と大通りから1ブロック下がってるから、それと比べるとここの立地はもう少し落ちるのではないかと。
アドレスが南麻布になる分、綱町ではない三田よりはプレミアムがつくと思うけど、どうだろうね。

[155: 匿名]

>>152 匿名さん
六本木ヒルトップ平均400半ばくらいだったんじゃね？買おうかどうしようか迷って南青山を買ったんだけど、安かったよね

[156: 匿名さん]

六本木ヒルトップは梁だらけで現代版パークコートタワーを経験した人だと住むにはストレスたまるよ

[157: 匿名さん]

同じ仙石山尾根道沿いに建つ虎ノ門タワーズレジデンスも、新築時坪単価400万円を切るぐらいだった。

[158: 匿名さん]

パークコート論を各自の持論で評価しても無意味でしょう。
マーケットにパークコートたる価値があると認められたと言えるのは、売れ行きだけです。

[159: 匿名さん]

>>158 匿名さん

パークコートクラスになると、売れ行きは物件の良し悪しより株式市場の状況に左右されるからねえ。最近は坪単価が高くなったのでパークコート、という感じだけと。

[160: マンション検討中さん]

たとえば、幹線道路沿いにパークコートが企画されるとして、
そのすぐ近く、幹線道路からほんの少し奥まったところに
パークホームズが存在するとしたら
パークコートよりパークホームズのほうが立地がいい
ということになるのでしょうか？

[161: 匿名さん]

そりゃ立地に関してはそうなるでしょ。

[162: マンション検討中さん]

>>158: 匿名さん
>マーケットにパークコートたる価値があると認められたと言えるのは、売れ行きだけです。

マンション業者さんが、なぜ、そのマンションに「パークコート」という名前をつけるのか
といった、マンション業者さんのマンション造りの方針、基本的な考え方も、
依然として大切だと思うのです。

>>31「マンションは企画が勝負」という考え方が出てきましたが
なぜパークコートという名前をつけるのかは
そのマンションの企画の一つだと思うのです。

[163: マンション検討中さん]

そろそろオリンピック価格もピークアウトして
新価格のマンションを売り出して欲しいですね。

>>85 さんのように、コツコツ、年数をかけて資金を用意して
なんとか手がとどく価格帯のパークコートを期待している人もいるので

「さすが財閥不動産」「さすがパークコート」とみんなに思われる
物件を提供して欲しいものですね。

[164: 匿名さん]

最近はパークコートと呼んで良いのは、タワーだけだな。

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん

タワーも最近のは浜松町線路際とか、赤坂、六本木とかの過去のパークコートタワーより肝心の立地がかなり見劣りする。

[166: 匿名さん]

初心者マークの人をスルーすれば、このスレは健全に議論が進むと思います。

[167: 匿名]

>>156 匿名さん
そうなんですか⁈
スルーしてよかった。
尾根道の、行止りの、ロケーションでもあるし、少々ペンシル感もありますね。

[168: 匿名さん]

最新のタワー建築物と立地を差し引きすれば浜松町も赤坂も大差はありませんよ。

別格と呼んで良いのは、檜町公園と青山のパークコートタワーだけ。
私は迷わず買いましたよ。

[169: 匿名さん]

檜町公園のパークコートは非の打ち所がないマンションだと思う。

[170: 匿名さん]

たしかに、ここでパークコートなんだ、という感じですね。

浜松町とか、線路脇でパークコートはどうなのよ、と思いましたが、都心でタワーなら、なんでもパークコートなんだろう、と思っていました。