パークコート南麻布ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート南麻布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1519/

所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
　　　都営地下鉄三田線「白金高輪」駅　徒歩9分
　　　東京メトロ南北線「白金高輪」駅　徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：26.01平米～103.07平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

環境悪いですね。
南麻布は麻布の中でも麻布十番と同じくらい序列的には下ですし、思ったより安くなると思いますよ。

[2: 匿名さん]

>>1 匿名さん
坪500位からありそうですね

[3: 匿名さん]

南麻布アドレスの中では最低クラスの悪立地ですね。麻布十番駅まで徒歩5分というのは評価できそう。
内廊下で西側の部屋なら、単価次第で検討もありかと。

[4: 匿名さん]

坪単価500なら武蔵小山と迷う人もいそうです
ファミリーは武蔵小山の方が良いかもですね

[5: 通りがかりさん]

正直武蔵小山と南麻布では格が違いすぎるかと思います。

[6: 匿名さん]

>>5 通りがかりさん

確かにここの地歴からすると武蔵小山とは格が違いますね

[7: 匿名さん]

初心者マークが唐突に武蔵小山を持ち出したら荒し確定です。

反応しないようにしましょう。

[8: 匿名さん]

この立地でパークコートで売るとは？！余程土地を高く仕入れたので高く売らざるを得ず、無理くりパークコートにして仕様をあげて、高値販売を目指したとしか思えん。はっきり言って相応しくない立地

[9: 匿名さん]

>>7 匿名さん

といいますと？

[10: 匿名さん]

若干の駅距離差はあるものの、パークホームズ南麻布レジデンスがパークホームズでここがパークコートなのは、整合性がとれないでしょ。

[11: 匿名さん]

>>8 匿名さん

浜松町のタワーと同じですね。高くせざるを得ずパークコートにするという。

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん

浜松町安かったですよ。
その理屈では武蔵小山がパークコートで無いのがおかしくなる。

[13: 匿名さん]

南麻布でパークコート、しかも屋上ラウンジ付きとくれば、こんなきわどい立地でも文句なくパークコート価格で売れるのでしょう。

[14: 匿名さん]

>>10
パークホームズ南麻布レジデンスはボイド型外廊下なので、中に入るとイマイチ高級感に欠ける。

[15: 匿名さん]

パークコートと言ってもタワーのほうは数自体が稀少で、乃木坂以外は今のところ割安（値上りした結果論的に）同列に語るべきではなかと。
ここと状況が酷似しているのは駿河台でしょうね。
どうしても高くせざるを得ないが明らかに割高（といっても価格未定な現状では時期尚早かも）。

[16: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[17: マンション検討中さん]

パークコートという名称は、庭が売りのマンション、つまり屋上庭園のような付加価値をもったマンションという意味なのでしょうか？

それとも、パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズ　というようなマンションのグレードを意味するのでしょうか？

[18: マンション検討中さん]

これまではパークコートだと80㎡でも1LDKだと思っていましたが、
60㎡で2LDKなど、間取りの選択の幅が広いように感じました。

つまりパークコートでも間取りの選択肢を広げて
間取りによっては買いやすい価格で物件を提供してくれる
方針と考えてよいのですね？

[19: 匿名さん]

>>18 マンション検討中さん
パークマンションですらそんな間取りのものはないですよ。

[20: マンション検討中さん]

>>19
何年前だかもう忘れましたが、同じ南麻布にある同じ番地のパークコート、
といっても、もう少し仙台坂上の近く、丘の頂上付近のパークコートで
80㎡の1LDKが8000万円で売りに出されているのを見たことがあります。

せっかくすばらしいマンションなのに、80㎡ 1LDKで8000万円だと
ちょっと手が出せない。

80㎡ 1LDK8000万円でなくて、60㎡ 2LDKで6000万円だとか、
30㎡ 2Kで3000万なら、なんとか手がとどくのにな・・と
くやしい思いをした人は沢山いたと思うのです。

といっても 60㎡ 2LDK 6000万円だとか、30㎡ 2K 3000万円だと
パークコートでなくなってしまうとうことなのですよね。

[21: マンション検討中さん]

今回のパークコートの特徴は、幹線道路に面している立地なので
ぐっと容積率が緩和されていることだと思うのです。
したがって、南麻布の高台のマンションよりも、ぐっと買いやすい
値段で物件を提供してもらえる可能性があるわけですよね。

高台でなくても、あの場所は、駅から平坦な道のりの歩道が
整備されていて非常に移動しやすいと思うのです。

さらには、間取りの選択肢をひろげることによって
丘の頂上のパークコートのときに
「80㎡ 1LDK 8000万円でなくて、60㎡ 2LDKで6000万円だとか、
30㎡ 2Kで3000万なら、なんとか手がとどくのにな・・」とくやしい
思いをした沢山の人の救済措置、つまり丘の頂上のパークコートの
ときにくやしい思いをした人の夢をかなえてくれるというのが
このマンションの意図するところだと考えていいのですよね。

[22: 匿名さん]

丘とは多分あそこのパークコートのことを指していると思います。

内覧したことがあるのでお答えしますが、くやしい思いをした人はあまりいないのでは、と思います。検討物件から除外した一個人の感想なので、気を悪くしないでください。
救済措置とか夢を叶えるとかいう表現を用いるあたり、おそらく購入者さんだと思いますので。

[23: 匿名さん]

あぁ。
電線に囲まれた駅遠のちっちゃいマンションね。
中丸見えだからいつもカーテンしまってますね。
もうだいぶ古いですし、なんとか売り抜けてこちらに買いかえたいのでは。

[24: 匿名さん]

>>17 マンション検討中さん
後者です。

[25: マンション検討中さん]

>>24
南麻布1丁目のマンションは、高台、低地にかかわらずパークコート
南麻布2丁目のマンションは、定期借地、所有権にかかわらずパークホームズ

高級物件＝好立地　と思いますので
パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズと考えると
若干整合性が悪いような気がしますが？

何年前だかもう忘れましたが、
元麻布でパークハウスとは思えない
ものすごく買いやすい値段のパークハウスが売りに出されたことがありますが、
今回もそのように買いやすい物件を提供してくれると考えていいのですね？

[26: 匿名]

所詮、マンションのブランドなど企業の場当たり的なもの。
城東エリアのA区ｋ区や多摩のＨ市やⅯ市にパークコートができても
驚きません。

[27: マンション検討中さん]

出た、パークコートスレ定番のネガさん^^;
いつも企業のブランド戦略云々と同じカキコされてますね

[28: 匿名さん]

個人攻撃は止めましょう
真面目に議論する場です

[29: マンション検討中さん]

「ノブレス・オブリージュ」という言い方がありますが
お金持ちだけを相手にして、貧乏人を無視して切り捨てることが財閥の役割ではない。

つまり、お金持ちの理想（80㎡ 1LDK 8000万円 南麻布の高台）に対応することだけが
財閥の役割ではなくて、平民の希望（60㎡ 2LDK 6000万円 南麻布の中腹）だとか
貧乏人の救済措置（30㎡ 2DK 3000万円 南麻布の低地でもOK）にも親切に対応し、
財閥らしい寛大さを持って、夢のある物件を提供していくことが、本来の財閥の役割である。

いや、むしろそのような弾力的で柔軟な考え方ができないと、
財閥自体も生き残っていくことができないわけですよね。

今回の物件は、そのような財閥の姿勢が試される試金石の物件と考えていいのですね。

[30: 匿名さん]

と、言いますと？(・・?)

[31: マンション検討中さん]

「マンションは企画が勝負」という考え方があります。

>>25で、高級物件＝好立地　と考えると若干整合性が悪いといった指摘がありますが
財閥らしい企画力で、そのような矛盾点を凌駕するような
質の高い物件を提供してくれると期待していいのですよね。

そして、本来のパークコートに相当する裕福層だけでなく、
従来よりも幅が広い購入層に対応できる柔軟性の高い物件を
提供してくれると考えていていいのですよね。

[32: 匿名さん]

南麻布のパークコートで、裕福層のパークコートなんて、ない、でしょ。

[33: 匿名さん]

古川沿い高速道路幹線道路直面ということを受け入れれば、南麻布アドレスで駅徒歩5分のブランドマンションを手に入れられる。

[34: マンション検討中さん]

1億円以上の予算、つまり本当のお金持ちだと、
南麻布でも、もっと高台の物件に目が行ってしまう。

また、6000万円以上の予算だと価格的に世田谷あたりの
戸建と競合してしまう。
6000万円出せば、世田谷あたりに、敷地はうんと狭く
なってしまうけど、土地代込みで駐車場付き3LDKの
建売が買えちゃうからね。

それでは、5000万円以下の予算だとどうかというと
やっぱり世田谷区よりも郊外の戸建と競合してしまう。
5000万円予算で、世田谷区よりずっと郊外になって
しまうけど一生ものの戸建が買えちゃうからね。
（それが一昔前の私が昔とった選択）

したがって、このあたりの需要は投機で買われるの
でなければ、賃貸か単身者～夫婦だけの世帯が
中心だと思う。

だから、このあたりで、パークコートのブランドで
どのように勝負するのか・・

それが財閥の企画力の腕の見せ所、醍醐味だと思う。

[35: マンション検討中さん]

世田谷の戸建てとは全く競合しないと思いますが
世田谷の戸建ても1.5億は出さないとまともなの買えないでしょう
3階建ての狭小ミニ戸建てなんて論外ですし

[36: 匿名さん]

近くのちっちゃい築古電線パークコートからの
買い替え需要でうまりそう。

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん
どっちかというと近くの定借パークホームズ南麻布ザレジデンスからの方が多いんじゃないかな。元々安くて含み益たっぷりあるし、所有権に買い替えたい人も多いだろう。

[38: マンション検討中さん]

戸建とマンションが競合するとか書いてる人間は金額とか投資目線でしか考えてないんだろうな。実需だと全く嗜好性が違うわけだが。そのくせ、金でしか考えてないのにペルソナも把握できないなんて投資のセンスも無さすぎる。まあ、だからこのスレなのか。。

[39: マンション検討中さん]

>>38
「都心のマンションにするか、郊外の一戸建にするか」は
「住宅を購入するか賃貸か」と同じくらい普遍性が高い
永遠のテーマですよ。

「南麻布で駅徒歩5分の財閥マンション」なら
将来、確実に売り抜けることができると思われるので
そこがこのマンションの最高のセールスポイントですね。

いっぽう、都心のコンパクトマンションと郊外の一戸建を比較して
「都心のものすごく狭いマンションの予算で、郊外の一生ものの
一戸建が買えるのなら、私は郊外の一戸建でいいや」という考え方を
する人がいたとしても、依然としてその考え方を否定することも
できないですよね。

[40: マンション検討中さん]

ちょっと昔、東京港区の海側が再開発される前は、
港区を、山手線の内側（内陸側）と外側（海側）とにわける
考え方があったと思うのです。

そして、港区山手線内（内陸側）は、古くからある由緒ある住宅地と
いうことで評価が定まっていましたが、同じ港区でも山手線の外側
（海側）は評価がむずかしいと思われていた時代があったと思うのです。

海側には坂がなくて移動しやすいという優位性があったし、海側は
再開発で将来が楽しみという見方もできたと思うのですが、それでも、
内陸側と海側には「地ぐらい」に大きな差があるように思われました。

しかし、港区の海側における財閥の開発力には、驚くほどの先進性が
あり、港区海側の再開発は、目が覚めるほど創造的だったと思うのです。

つまり、海側の再開発によって、港区は、「港」区という名前の通り、
海側がメインの区なのだと思うようになるわけです。

港区山手線内（内陸側）は、由緒ある高級住宅地だけど
港区山手線外（海側）は、財閥が企画し、提案した未来都市
であると思うようになるわけです。

財閥の企画力で、港区の海側だけでなく、南麻布の古川沿いにも、
目が覚めるような、先進的で創造的な物件を提案してほしいですよ。

[41: 匿名さん]

古川沿い低地のブランド価値向上は、今後予定されている麻布十番(三田小山町西)ー白金高輪(白金1x2件、高輪1x2件、三田5)の再開発にかかっていると思う。
先行した麻布十番最寄りの三田一丁目パークタワーとシティタワー、白金一丁目のアエルシティは成功しているので、今後の再開発の成功は十分勝算があると思う。

[42: 匿名さん]

>>40
下手な文章だな
陸と海の差は依然あるし、むしろ更に広がったかな

[43: 匿名さん]

海側も芝浦アイランドができてからは価値が上がったと思うよ。

[44: 匿名さん]

再開発はいいことだけれど、再開発されたからといって、海側は山側と肩を並べられるわけではないよ。
再開発されて垢ぬけた海側のエリア、というだけのこと。

[45: マンション検討中さん]

差が小さくなった感じはしないけどねー
海側は今も昔も労働者が肩寄せ合って暮らすエリア
長屋からタワー型団地になっても本質は何も変わらない

[46: 匿名]

住まいで一番大事なのは地盤

次にエリア

その次がデベロッパー

後は施工会社、駅徒歩、仕様などなど

と、思っている。

地盤で言えば海上、海岸、海沿いは無理。

低地は一概に地盤は悪からず、元大きな河川の川底だったりすると玉砂利が出て地盤がよく直接基礎も可能であったりと、以前は中目黒の目黒川沿いの直接基礎物件を買ったりもした。もう売ってしまったが。

この物件は地盤はどうなのかな？

低地は一概に

[47: 匿名]

低地が一概に悪いとは思わない。

台地は大概は良いと思うが。

[48: 匿名さん]

古川沿いは有名な水害エリアのうえ、首都高隣接という港区で最低の住環境。
三田一丁目がそれに当たる。特に再開発が予定されている、三田小山西地区の場所は劣悪。
多少の水害対策をしたところで真っ先に浸水する場所には変わりないだろう。
首都高排ガス騒音地帯なので肺を鍛えたい方以外は避けるべき場所。騒音で精神的にもつらい。
子連れの方はご参考まで。

[49: マンション検討中さん]

小学校がほぼ隣の様ですが毎日騒がしそうですね涙
運動会の放送などもまる聞こえなんでしょうか？

[50: 検討板ユーザーさん]

近隣住民です。運動会は毎日あるわけでないし、小学校の授業は平日夕方までと土曜昼までなので、生活する上で特に意識するようなことはないでしょう。
そもそも東町小学校よりも目の前の麻布通りと首都高、そして何よりニノ橋の韓国会館前で右翼街宣車がやるヘイトスピーチの方がよほどうるさいです。