アトラス加賀ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/kaga/index.html/

所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
　　　JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[821: 匿名さん]

>>818 マンコミュファンさん
不動産の営業にあまり期待しない方がよいよ。
大抵のモデルにはお抱えのFPがいますので、うまく活用しましょうね。変に丸め込まれないように。

[822: 匿名]

年収の5倍、6倍のローンでも背中押すＦＰも
いますからね。
結局だれが費用負担して仕事してるのかも
大事です。

[823: 通りがかり]

FP作成のキャッシュフロー表は、自分の人生のエンディングを何歳に設定するかで、全然結果が違ってくるので注意ですね。試算の最終年を60歳とか65歳に設定した場合は「問題なし」でも、終わりを85歳とか90歳にすると、「貯金マイナス」になったりするので。

[824: マンション検討中さん]

ローン組むにしても通常3倍、高くても4倍と相談中のFPから聞いてますので、世帯年収1400万のご家族でも躊躇はするでしょうねぇ

[825: 匿名さん]

ご近所のマンションでは、余った駐車場を外部の人に貸し出すようになってますね。

ここに住むなら、車いらないと思いますけど。
持っても使い道がない。

近くで、駐車場のあるスーパーはサミットだけです。オーケーにもありますが、
極端に狭くて、軽自動車でないと置けないです。

[826: 匿名さん]

＞通常3倍、高くても4倍と相談中のFPから聞いてますので

それは嘘。今都内は、年収の７倍が常識。

きついのは間違いないですが、それくらい出さないとまともなマンションは
買えません。

[827: 匿名]

>>825
中山道を車で下って、安い大規模スーパーに
買い出しっていうあたりが現実的ですかね。

駐車場の外貸しは、
管理組合に納税義務が生じるんでしたっけ？

[828: マンション検討中さん]

年収の7倍でないと買えないマンションなんて、私は到底身の丈にあったものでは気がします。

それが常識だからと受け入れるのか、身の丈にあったものを買うのかはひとそれぞれですが、きちんと生涯のお金の設計をしたうえで判断したいものです。

[829: 評判気になるさん]

なので、それなりの収入のある人しかこのマンションは買えません。
もっと都心から遠い場所か、城東などで伝統的に相場が低めな地域とか、ずっと郊外に行きましょう。

このあたりは、それなりの年収がある人しか買えません（大事なことなので２度書きました。）。

[830: 匿名]

このあたりは、というかこのマンションは、
ですね。
ちょっと前まではずっと低い収入で買えてたの
ですから。

[831: マンション検討中さん]

手取りで650万〜700万（額面800〜900強？）あれば、月々20万円（ローン＋諸費用）を支払っても何とかやっていけると思うのですが。。
年間240万円くらいだったら大丈夫ですよね。。

なので、年収500万円の人の7〜8倍と、800万円の人の7〜8倍は単純に比較は出来ないと思いました。。

[832: 匿名]

例えば35年間、800万をキープできる目算なら
いいんじゃないかな...

[833: マンション検討中さん]

例えば老後の貯蓄や、子供持ちなら諸々の学費、必須ではないですが趣味やレジャーの試算など含めて問題ないのであれば良いのではないでしょうか。

備えあれば憂いなしですが、それが絶対ではないとは思っています…

[834: 評判気になるさん]

>>830
アベノミクス前なら日経平均は１万円未満で買えたのだから、今の株価は割高だと言われてもね・・・

買える収入のない場合は、下がるまで待っているか、中古にするか、別のところに行くかしかない。

どこにいっても「割高」だけどね。

[835: 匿名さん]

今日の現地です。クローラークレーンが見えます。

[836: 匿名さん]

東隣の史跡公園です。右側が既存の加賀公園、左側が旧野口研究所になります。写真で見る限り、史跡公園は既存の加賀公園の倍以上の広さになるみたいですね。

[837: 名無しさん]

>>826 匿名さん
このマンションは良い。
私には買える金額。
しかし板橋にしては高すぎる。
価格下落リスクあり。
そして竣工未入居リスク。
現価格で一期申込は勇気がいる。

ゆえに様子見。
万が一蒸発するなら縁がなかった。

[838: マンション検討中さん]

>>837 名無しさん
確かに、最近の市況として仕方ない価格なのかもしれませんが、「板橋区」でしかも徒歩10分の物件に坪300万円だす人がどれ程いるかですよね。本来そのくらいの小金持ちはもっと都心に住みたいわけで。
共働きの人はもっと駅近信仰でしょうし。

[839: マンション検討中さん]

>管理組合に納税義務が生じるんでしたっけ？

収入額次第でしょう。

[840: 匿名]

住宅価格の値段ほど、わからないものはない。

1980年代以前　住宅は絶対に安くならないと言われていた。
1990年代　暴落、二度とあがらないと言われていた。
2010年代　暴騰

土地の値段は今でも、ゆっくりながら上昇している。建材は
暴騰中。

これで下がる要素はない。赤字で業者が売るとは思えない。

なお、加賀は、大山、常盤台と並んで、板橋区の中では
もっとも土地の値段が高いみたいです。

　

[841: 匿名さん]

地縁のない人は坪単価300なら晴海の物件ともろに競合しますよね。
都心からの距離は段違いですから苦労しそうな気がします。

同じぐらいの江古田の物件は大苦戦の上売れ残ってるから、ここも300なら瞬間とは行かないでしょう。
むしろ長期戦になりそうに思う

280で来られるならそこそこのペースで行けそうだとは思うけど。

[842: 匿名さん]

晴海と比較する人はいないと思う。
それぞれターゲットが全然違うから。

江古田は被るけど、大江戸線と三田線の違いは大きいんじゃない？
それに加賀の環境はエリア全体だけど江古田の森はピンポイント。周りは雑然としてる。
もちろん、板橋アドレスより中野という人もいるだろうけどね。

[843: マンコミュファンさん]

>>838 マンション検討中さん
まるで、坪300万ならいまでも都心にすめるような口ぶりで、意味不明ですよ。
坪300じゃ都心には住めないんだけど。

さらにいうと駅近はさらに高いんですけど。

[844: マンコミュファンさん]

>>841 匿名さん
晴海のパークタワーは、駅の改札までだと20分とかかかるし、修繕費がタワーなので高い。

それで平均坪単価は300万越えてるよね？
立地もコンセプトも大分違うので、あまり被らないよ。

[845: 匿名さん]

>>841 匿名さん
晴海のような湾岸地域を好むような人はターゲットではないと思います。
それにしても、晴海フラッグって勝どきまで遠すぎますよね。BRTの輸送力も足りるのかな？

[846: マンコミュファンさん]

>>841 匿名さん
給料は実質下がっているのに、不動産は高騰しているのだから、割安な物件でもない限り竣工前完売は難しいでしょう。

ここはいまの相場相応程度で、内外装は分譲見合いの水準を保っているので、立地気に入るかどうかでしょう。

売れ行きが悪ければ値下げはあるかもしれないけど、売り出してみないとわからないでしょう。

[847: 匿名さん]

>>845 匿名さん
BRTといってもバスにしか見えないし、増便っていまの運転手不足のなかできるのでしょうか？

[848: マンション検討中さん]

江古田や晴海フラッグを検討してしまう気持ちは分からなくもないです。

わたしも説明会に行ってこの価格なら他にも候補にしようと考えてしまいましたから。
ただ、コメントにも出ているようにそもそものターゲットは違うのは事実ですが、ある程度検討幅があるひとなら移っても全然おかしくないですね。
あとは竣工や入居タイミングだとおもいます。

わたしの場合は新築に拘りないので、勤務地からの距離、学区さえ確保できれば検討比較の対象です。

[849: マンション検討中さん]

ということで、やはり価格ですねー

[850: 匿名]

>>843
過去の相場では坪300で割といいエリアのマンションを買えてたのが、所得層としては当時と同じクラスにいるはずなのに今は板橋区しか買えなくなっているっていう、感覚的なところを言っているんじゃないですかね。
経済全体がインフレになってるわけじゃないので、数年前には板橋区なんて考えてなかったっていう層を取り込めるかはひとつのポイントかもしれません。

[851: 職人さん]

プラウドシティは安かったな　買えばよかたな　後の祭り

[852: 匿名さん]

>>851
本当に後の祭りですが、同感です。
リーマンショック後で震災前なので相場も建築費も安かったですからね。
あの場所で平均200前半だったと記憶しています。一応アドレスは豊島区で。

出てくる中古は分譲価格より高くて、それでもすぐ売れてしまう。
不動産には波があると言われますが、また安くなる時が来るのでしょうかね。

[853: マンション検討中さん]

後の祭りですが、そもそもアトラスを購入検討しようとする方って当時はまだ購入の「こ」の字も頭に無かったのでは…

なので、仮に「高いと騒ぐなら何故あの時買わなかった」と言われても全然ピンとこないんですよね、わたしみたいに。

[854: 匿名]

そういう方の方が購入に踏み切りやすいと
思います。

[855: 匿名さん]

うちみたいに新築で最近探してるのに、割高だとか、昔の文京区は！とか叫ばれても、意味ないのよね。

なお、中古も検討してます。

[856: マンション検討中さん]

>>855 匿名さん

わたしも同様、中古も検討比較しています。
エリアも少々広げて。

[857: マンション検討中さん]

あと300万安ければ、目に優しいんですけどねー。。
絶妙な値付けをしたつもりかもしれませんが、シングルインカムサラリーマンにはキツイ(>_<)。。
中古にします！

[858: マンション検討中さん]

プラウドシティって加賀学園通りの方では？

[859: 名無しさん]

>>853 マンション検討中さん
不動産は市況の変化が激しいですから…ラッキーもありますよね。今の市況は明らかに割高ですから、待つのは賢明な判断だと思います。
もうじき株式市場も暴落しそうですから、資産価格は全体的に下がりますよ。

[860: 通りがかりさん]

このマンション近くの某マンションに住んでいるものですが、元々マンション内にサラリーマン世帯は少ないように思います。うちはちなみに旦那の仕事の都合で今のマンションを売却しますが、元値よりも高値で売れました。そのぐらいの価値がある立地だと思います。参考までに。

[861: 通りがかり]

今の市況なら
・23区内に立地
・2000年代初頭～2014年頃に分譲
という条件に当てはまるマンションなら、殆どの物件が元値より高値で売却できるはず。

加賀を否定するわけじゃないけど、元値より高く売却できたのは、「加賀が価値ある土地だから」という理由ではなく、首都圏全体がそういう市況だからです。

[862: 通りがかり]

城東地区や千葉埼玉、中小デベの物件とココを比べるのは失礼にあたるけど、例えば現在発売中のMajor7の物件でも若干ターミナル駅から離れれば、

プラウド宮前平(3LDK5320万円～)
ブリリアシティ石神井台(3LDK4798万円～)

など、仕様も地盤も悪くない物件が見つかる。

片道の通勤時間を10分前後削るのに、1000万以上の追加コストをかける価値が果たしてあるのかどうか。

今後も加賀が高騰して物件価値が上がる一方で、宮前平や石神井は価値が低迷する、というのであれば話は別ですけど。

[863: 862]

先日の週刊ダイヤモンド掲載のAI予測を改めて見てみたら

板橋区役所前　5350万円→6639万円
たまプラーザ　5776万円→5632万円　(宮前平は掲載がないので近隣駅で比較)
石神井公園　　5250万円→5116万円　(上石神井は掲載がないので、西武池袋線の近隣駅で比較)

という価格推移予測になってました。

※2018年-2023年対比、3LDK70平米換算
※2018年に築10年の物件が、2023年の築15年時にいくらになるか、という想定

都心区ではないけれど、環七の内側で準都心(豊島・文京と近接)と言える立地だし、将来の値上がりも濃厚ということで、強気の値付けなんでしょうね。将来、住み替えを考えている人は、郊外に逃げて価格を抑えるより、売却時の差益が狙えるここの方が後々有利になる可能性が高いですね。(※AI予測のシナリオ通りに行けばの話ですが…)

[864: 通りがかりさん]

そもそも現在時点で板橋区役所前の新築70平米が5350万で買えるんですか？

[865: eマンションさん]

>>864 通りがかりさん

今年の初めくらいだったら買えた。

[866: 名無しさん]

>>865 eマンションさん

どこのマンションですか？！

[867: 匿名さん]

>>864
863さんの書込みをちゃんと読みなよ。
＞2018年に築10年の物件が、2023年の築15年時にいくらになるか、という想定
って書かれてるじゃん。

[869: マンション検討中さん]

もう考えても答えがでないので、ほしいかほしくないかで考えて1期で申し込むことにしました。

[870: 口コミ知りたいさん]

>>869 マンション検討中さん
買えるならいいんじゃないですかね。
羨ましいです。

[871: マンション検討中さん]

>>869 マンション検討中さん

わたしもそれでいいと思います。
リセール前提や過去や周りと比べて相対的に高いからとか考えず、単純にこの価格を「生活を切り詰めることなく払っていけるか」な気がします。

わたしは一つの手段として、FPを利用してその回答を得るつもりです。

[872: 通りがかりさん]

近隣のマンションを3年ほど前に買いましたが、一番高い時期に買う事を覚悟して購入しました。検討した中でそのマンションが一番気に入りましたから。
結果的にその時よりもさらにマンション価格は上がり続けていますが、そんな事予想している人は当時ほとんどいませんでしたよ。
今検討できる中で一番気に入ったマンションを買えば後悔はあまりしないと思います。

[873: マンション掲示板さん]

>>865 eマンションさん

オーブンレジとかオーペル

[874: マンション掲示板さん]

>>869 マンション検討中さん

一期は様子見した方が成増か江古田の方が地獄に落ちてますよ。

[875: 名無しさん]

>>873 マンション掲示板さん

なるほど！そうだったんですね！

[876: け]

>>873 マンション掲示板さん

そうだったんですね。検討してみたかったです。

[877: マンション検討中さん]

ここの掲示板をみていると、オーベル買っておいてよかったと思うわ

[878: 通りがかりさん]

オーベルなら高くてもアトラスの方がいいかなぁ。

[879: マンション検討中さん]

>>878 通りがかりさん
同じくオーベルは購入するほどの魅力は無かったんですよね

[880: マンション検討中さん]

うちは大手町勤務なので三田線沿線がいいんですよね。
こちらは割高みたいなので、オープンレジテンシア板橋か、プレミスト志村三丁目にしたいと思います。

[881: マンション検討中さん]

東武の成増や積水の江古田のように、あとで買った人が1,000万円近く値引きされるリスクを鑑みて、それでも良しと思える人は一期で申し込んだら良いと思います。

[882: 通りがかりさん]

確かにそうですね。。
最近の市況を利用した便乗値上げと思わざるを得ません。長谷工施工です。
一期で買った方々が言い値で買ってくれれば、そのあと多少値引きしても相当な利益を出すでしょう。

[883: 匿名さん]

>>851 職人さん

プラウドも当時は高い高いと散々言われてましたけどね。

[884: 匿名さん]

プラウドは第1期で150戸売り出しました。抽選も10戸以上はあったと記憶しています。
立地も値段も総戸数も違うのでアトラスは第1期にそこまでは出せないんじゃないかなと思います。100戸出せたら好調なんでしょうね。

[885: 通りがかりさん]

一期で買うのはリスクあり過ぎますね。
あとで値引きがありそう。。

[886: マンション検討中さん]

>>874 マンション掲示板さん

869です。1期見送りが賢明！ありがとうございます～かしこまりました。価格もまだ全部出てませんし、来月の眺望確認をして部屋に目星をつけつつ見送ってみます(笑)

支払は今の家賃と同額か少し安いので払えます。あとは、払っていけるようにがんばる♪

[887: 通りがかりさん]

確かに施工会社や共用設備、駅距離を鑑みたらここがプラウドと同じ中古価格で出せるとは思えません。
1000万はあり得ないですが、数百万の値引きはあるかもしれないので、一期は様子見でもいいかもしれませんね。

[888: け]

>>879 マンション検討中さん

板橋に地縁が無い人から見たら、同地域だから似たり寄ったりですね。

[889: 検討者]

>>878 通りがかりさん

1500万の差がありますかねぇ

[890: 口コミ知りたいさん]

デベ:一期を見送りつつ検討している人が多いから値下げはしなくても良さそうですね

[891: 匿名さん]

最後まで値下げしなくても買う人は買うからねー

[892: 通りがかりさん]

一期は見送ると書き込んでいる方が多いですね。。
南東向きも南西向きも間取りは似たり寄ったりのものが多いですし、こだわりが無ければその方がいいのかもしれませんね。

逆に、二期以降に値上げしてくるリスクは無さそうですね。

[893: 匿名さん]

>>892 通りがかりさん

旭化成の販売手法ってどうなんですかね。住友不動産さんなら値上げはよくあることだと思いますが。

[894: 匿名]

ものすごく売れる物件なら、一期とか二期とかわけないよね。

値段はもう決まっているはず。二期で値段下げる場合は、すでに、売った一期の分の値段も下げる（返却する）のが普通。

売れ行きは全く読めない。この値段だもんなあ。

[895: マンション検討中さん]

プラウド加賀学園通りの中古と比べて高いとか思うなら、プラウドの中古買った方がよいよ。
ただし、中古は自分に合って納得できる価格の物件を買うのが実は難しい。
幅広な検討が必要なので、がんばって！

[896: 口コミ知りたいさん]

>>894 匿名さん

返却はしないんじゃないですか？

[897: マンション検討中さん]

ブリリアシティ横浜磯子は、分譲開始後に大量に売れ残ってしまい

・残住戸を一斉値下げ
・契約済み住戸は、「契約価格の変更」という形で値下げ対応

というやり方で、全契約者にフェアな対応でした。ただ、これはレアケースで、普通は契約済み住戸をわざわざ値下げして返金する、なんて事はしないですよね。

[898: 通りがかりさん]

そもそも値下げしないといけないくらい売れ残る物件はスレの雰囲気でわかると思いますよ。ソライエみたいに。

[899: マンション検討中さん]

>>898 通りがかりさん

他の掲示板の雰囲気はわかりませんが、あまりポジティブな意見が交わされてないですよね、ここは。

販売開始すると、「成約しました、楽しみです」などの意見が飛び交うのでしょうか…

[900: 通りがかりさん]

市場が「（価格と比較して）魅力なし」と判断している結果でしょうね。
欲しい人は買えば良いですが、高値掴む可能性高いです。

[901: 通りがかりさん]

残念ながら貧乏人は加賀には住めないのです

[902: 匿名]

これから買う人については、確かに一理
ありますね...

[903: マンション検討中さん]

アトラス加賀、素敵なマンションですよね。他の区からの転入を検討しているものです。どなたか加賀地区の保育事情に詳しい方いますか？？待機児童は結構多いんですかね？

[904: 職人さん]

今は金がある方もこの程度の場所で鼻息が荒くなるなんて23区に住むのは大変なんですねえ　シミジミ

[905: 通りがかりさん]

>>904 職人さん
そうなんです。この程度の場所にも住めない人はとっとと埼玉や千葉を検討した方が幸せになれます。

[906: 名無しさん]

2018年は株式市場を含む全資産価格の天井です。マンションも例外ではない。マクロ的に流動性が縮小してるからです。

これからまだまだ資産価格が上がりそうだった2014年や2016年のマンション購入とは、市況が違う。

今買うなら、それなりの値頃感が無いと価値暴落は避けられない。

[907: 通りがかりさん]

>>906 名無しさん
それは３年前もみんな言ってたから笑

[908: 匿名さん]

埼京線の車内広告が新しくなってました。

[909: 匿名さん]

>>906 名無しさん
値頃感がある物件がないというのが、私の実感なのですがよい物件ないですかね？

[910: 匿名さん]

>>904 職人さん

数年前と比べると供給数が限られていますからね、23区に住むのは大変だと思いますよ。

[911: マンション検討中さん]

>>903 マンション検討中さん
うちも気になります。アトラス加賀はほぼ全てファミリー層向けにもかかわらず近隣の保育園の数は少なそうです。入居が9月からというのも微妙ですよね。半年くらいは待機児童を覚悟しないといけないんでしょかね？

[912: 匿名さん]

>>903 マンション検討中さん
昨年4月にシティテラス横に1件。本町に1件新規開設されました。待機児童については区役所で教えてくれますよ。

[913: 検討板ユーザーさん]

https://r.nikkei.com/article/DGKKZO36921710V21C18A0MM8000?s=3

住宅ローン減税は来年あたりに制度改正されて、現行の「最大10年」から「最大15年」に延長されそう。
これで、ますます世間のマンション購入意欲にブーストがかかって、物件価格が高止まりしそうですね…

[914: 匿名さん]

>906
マネーストックも減少してないのに、なんで天井って言えるんでしょうね？
知ったかぶりで雰囲気でものを言ってるでしょう。

まだ、天井を示す指数は出てきていませんよ。
地価LOOKレポートもまだまだ上昇基調が続いています。

[915: 検討板ユーザーさん]

>>903 マンション検討中さん
近隣のマンションの者です。
もともと加賀地区の保育園は、加賀保育園だけでしたが、今年4月にシティテラス横に1つ、板橋3丁目に1つ認可保育園が開園し、加賀2丁目には小規模保育所ができました。
来年4月には家政大のナースリールームが小規模保育所になり、家政大の幼稚園が認定こども園になるようです。

ただ、板橋駅、新板橋駅付近には認可保育園がないため、その辺りにお住まいの方（板橋四小の学区）も加賀地区の保育園を希望され、毎年倍率は高いです。年度途中の申し込みでは、転勤などで空きが出ない限り、まず入れません。
4月申し込みは、夫婦フルタイム＋兄弟で同時申込であれば、点数が高くなりますので有利ですが、お子さん1人だと厳しいです。
仲宿、大山、板橋本町まで広げれば、どこかの認可保育園には入れるかと思います。

[916: 匿名]

天井高2400って全フロアですか？

[917: 検討板ユーザーさん]

保育園事情はかなり厳しいと思います。新設園がいくつかできましたが、もともと板橋区役所前周辺は板橋区の中でも保育園が少なく新設園は別園に通っていた兄弟点のある家族が兄弟一緒になる様に入園しています(近くの保育園に友人が通っていて確認済み)なので途中入園できるのは年中さん以上であれば新設園になら入れるとの事でした。0歳から3歳児クラスはまず無理だそうです。

[918: マンション検討中さん]

保育園事情は不確かな友人やネットの口コミに頼るじゃなくて公開されてる情報で判断した方がいいと思いますよ

[919: 通りがかりさん]

特にここの掲示板はあてにならないと思うよ笑

[920: 通りがかりさん]

公表されてる待機児童ほど当てにならないのも問題ですよね笑