アトラス加賀ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/kaga/index.html/

所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
　　　JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[461: マンション検討中さん]

>>460 マンション検討中さん
発表される価格帯としっかり見比べて検討したいところですね。

[462: 匿名さん]

>>460 マンション検討中さん
シテイテラスの中古と比べると、290は躊躇してしまう。価格下落リスクという意味で…

[463: マンション検討中さん]

現地見てきました
加賀地区にはいると閑静な感じはするものの
駅から加賀地区までの道のりは道幅も狭く、交通量も多いのがネックですね
周りの環境として公園や緑に囲まれているのは事実なものの、想像していたよりも狭く（といってもその辺の公園よりよっぽどひろい）、また管理が行き届いていない感じは否めませんでした。
石神井川側は道もボコボコで狭く、堀も深いのでリバーサイド的なロケーションではなかったです
それでも展望としては確保できるのはよさそうですが

[464: マンション検討中さん]

>>462 匿名さん
ただ、プラウドの中古は@300の売り出し価格になっているんですよね。その辺をどう考えるかだと思います。

[465: 通りがかりさん]

プラウドと加賀レジは出来がいいですからね～

[466: マンション検討中さん]

今は中古の出物が少ないから、強気の坪単価でも成立してるのではないかと。ここで一気に新築が220戸も供給されたら、さすがのプラウドも@300はキープできないのでは…

[467: マンション検討中さん]

スレ見ていると、デベが「高くても仕方ないよね」キャンペーン投稿してる気が…
ただ、高めの中古物件に流れるひと達も掻っ攫うくらいの魅力的な価格帯だと嬉しいですねー

[468: 検討板ユーザーさん]

そんなうまくいくわけないさー

[469: マンション検討中さん]

>>465 通りがかりさん

加賀レジデンスは頭ふたつみっつ抜けていると思います。壁式免震構造。天井高いっぱいの2.5mフルハイトサッシュ。柱・梁・袖壁などの出っ張りなし。美しい外観。
間違いなく加賀のflagshipです。

[470: マンション検討中さん]

坪単価@290という情報がありましたが、いよいよ明日、はっきりしますね。楽しみ。

[471: マンション検討中さん]

>>467 マンション検討中さん

ちょうど良い価格を設定して欲しいと思います。倍率が高くなるのも困ので。

[472: 匿名さん]

これだけの立地と設備なら坪290でも完成前に完売するのは間違いない物件です。
第一期販売の好調さからさらに坪が上がる懸念さえありますね。

[473: マンション検討中さん]

ディスポーザー完備、大理石キッチン天板など、公開されてる設備仕様は高め。水栓はどこのメーカー？トイレはタンクレス？床は二重床なの？共用廊下側の格子はルーバー面格子？などなど、公開されてない部分の細かい仕様が気になります。

これ、全ての部分が高仕様だったら、かなりお値段高くなりそうだけど、、、

[474: 通りがかりさん]

>>464 マンション検討中さん
プラウドの成約価格は坪250〜280位だよ。
今300で売ろうとしている人は新築価格から25％増しで売ろうとしている欲張りさんです。

[475: 匿名さん]

今日から楽しみ。
でも290なら私は撤退。
将来の暴落リスクを受け入れられない。過去の価格推移から、板橋では間違いなく高値掴み。

[476: 匿名さん]

中古が坪250〜280位のエリアで新築を同水準で売るはずがない。
290～と考えるのが普通では？

[477: マンション検討中さん]

>>475 匿名さん
わたしも同じ感覚ですね。
加賀というロケーションには魅力を感じますが、個人的には高級仕様でなくても全然オーケー。
正直これからマンションの空室は増える一方で賃貸を選んだり、中古をリノベーションしたりする時代。
住戸に多額のお金を割くよりも、旅行や子供と過ごす事にお金を使っていきたいと考えています。
モデルルーム事前案内会に参加しますので、是非いい回答を期待したいところです。

[478: 住民板ユーザーさん5]

みなさん価格どうでした？

[479: マンション検討中さん]

>>478 住民板ユーザーさん5さん
みなさんの予想通り285〜290万円でした。
うーーん。加賀とは言え板橋区。高いから見送りかな。

[480: 通りがかりさん]

絶妙な値付けをしてきましたね～！
けど十条と板橋の再開発等を考慮したら、まだ買いだと思います。@300超えたら厳しいと思ってました。

[481: マンション検討中さん]

>>480 通りがかりさん
板橋駅に再開発予定があるのですか？
それは知らなかった。営業さんも何も言ってなかったな。けどそれでも板橋区でこの価格はないかな。

[482: マンション検討中さん]

売る側からしたら絶妙なところでしょうが買う側からしたら微妙なところですね…
ちなみに公表された坪単価は低層、高層どちらでしょうか？全体平均的なところですかね？

[483: マンション検討中さん]

>>482 マンション検討中さん
低層中層あたりの平均ですね。高層は300超えますね。

[484: 匿名さん]

高いと言う人も一部にいますが加賀という立地を考えたら普通に完売するでしょうね。

[485: マンション検討中さん]

>>484 匿名さん
立地そんなにいいかなぁ。駅は遠いし。その駅も魅力的ではないし。商業施設はないし…加賀がそんなに良いと言われる理由がわからないなぁ。板橋区民以外は価値がわからないのではないかな。加賀と言っても板橋区。板橋区でこの価格は普通に考えて高過ぎるように感じるなぁ。

[486: 匿名さん]

共用施設が魅力的ではないですね。
あの庭園いらないから、ちょっとしたカフェとかゲストルームとか作ればよかったのに。

[487: マンション検討中さん]

うーん、その価格帯なら撤収します。
なんだかなぁ、ちょっと残念です。

[488: マンション検討中さん]

標準装備がかなり高仕様でした。
特にキッチンが素敵で魅力的です。
でも価格がなぁ〜。
最安値でも2階、北寄り5800万です。
あとはやはり6千越え(低層階)
とっても素敵でしたが
庶民の我が家は残念ながら見送りですねー…

[489: 匿名]

>>484
完売はするんでしょうが、どれくらいかかるでしょうね。
多少条件が悪くても一段安い部屋がなくて、
低層から見ても早々に6000万オーバーとなると
220戸はそれなりに時間かかるかも。

[490: 口コミ知りたいさん]

売れ残りを狙います笑
その価格じゃ即完売は無理でしょう。

[491: 口コミ知りたいさん]

あんなに駅から遠くて坂を上る必要があるのに高いですね。中古に流れます。
旭化成さん、残念でした。大好評完売は無理ですね。

[492: マンション掲示板さん]

加賀レジのようにスーパーゼネコン施工ならまだしも、長谷工さんですしね。。
決まり切った仕様で、（ノウハウが有るからとは言え）やっすーーい建設費で作ってるはずです。

[493: 通りがかりさん]

>>491 口コミ知りたいさん
残念でしたね！笑

[494: マンション検討中さん]

本日、モデルルーム行ってきました。
価格は強気でした。そして、駐車場がまさかの横幅1850とのことで…それが残念で。新しいマンションで立体駐車場のパレット幅1850ってどうなんでしょうか。

[495: マンション検討中さん]

>>494 マンション検討中さん

メルセデスEクラスが全幅1850、トヨタ・アルファードも全幅1850、マツダCX-8が全幅1840、という事を考えたら、世の中の大半の車が収容できそうな気がしますが。それより重要なのは収容可能な高さのような気がします！
ミニバンやSUVも大丈夫な高さでした？

[496: 匿名]

>>490
どこの住戸でも環境は悪くない、間取りの広さはだいたい似たようなところにまとまっている、
ということで、もし売れ残りがあればそれはまさに福、でしょうね。
売り切れなら別にいいと割り切るなら、その考え方もありかもしれません。

[497: 匿名]

>>495
海外の潮流に沿ってだんだん普通車の幅が広く
なってきてるんですよね。
数年前なら1800でも大概は収まったと思うんですが。
特別高級とかでなくても、現行ボルボとか、
トヨタの新型ＲＡＶ４あたりは
1850でもはみ出してくるのでは。

[498: 495]

>>497 匿名さん

調べてみたら、今度のRAV4は全幅1855なんですね…！
1990年代には、こんなに全高が高いミニバンが普及するとは想像できませんでしたし、10-20年スパンで考えたら、今後もっと幅が広がる可能性はありますね。

[499: マンション検討中さん]

価格が高いと言って今回は見送りと言った皆さんは、どういう物件に流れるのでしょうか？
それでしたら、少し前のオーべルで勝負すべきだったのでは？それとも、埼玉川口ですか？

[500: マンション検討中さん]

>>495 マンション検討中さん
私の車ですと買い替えが必要なパレットの横幅でした。
高さはミニバンか入る2100とセダンタイプが限界？の1550が半々くらいでしたね。

[501: 通りがかりさん]

最新のマンションが出るたびに「◯◯にしては、高い」という方ばかりです！
新築はこの相場状況だし、これだけ都心に近いんだから相場からしたら高くはないのにね。
◯◯にしては高いとか言って回る方には、相場なりと考える新築マンションを教えて欲しい。

[502: 495]

>>500 マンション検討中さん
全高1550タイプが半分ですか。コンパクトカーや軽、セダンが半分、ミニバンとSUVで残り半分って想定なんですかね。

駐車場設置率がタイトだと、コンパクトカー→SUVへの買い替えの時なんかに、全高2110のパレットが空いてない、なんて事があるかもしれないですね。

[503: 通りがかりさん]

>>501 通りがかりさん
一生迷ってろ！そして失い続けるんだ…貴重な機会(チャンス)を…
ってどこかのお偉いさんが言ってたのを思い出しますね。

[504: マンション検討中さん]

シティテラスが当時坪250、プラウドが坪220。皆さまはアトラス加賀ならいくらが妥当と考えますか？
個人的には駅からの遠さ、周辺にスーパーなど買い物する場所がないこと等考えると、280から290では将来の価格下落は避けられないように感じます。
もちろん学区や公園などの環境が子育てにいいこと等理解しています。
ですが何十年後かのマンションの価格を考えると立地が何より大事なのではないかと…。今のマンション相場も踏まえ皆さまの意見お聞かせいただきだいです。

[505: 匿名さん]

>>504 マンション検討中さん
そうだねぇ。250が妥当じゃない？
それに、モデルルーム行ったけど、確かに設備仕様は高級感あるけど、間取りがダメだね。いまどき中居室は売れないでしょ。いま主流の縦リビがものすごく少ない。
ここは完売まで2年以上はかかると思うよ。

[506: マンション検討中さん]

売れ残りを狙う人が多いかもしれないですね。
早期完売を目指すなら、第一期でがつんガツンと値引きしないとダメかもですね。

[507: 通りがかりさん]

買えない層が騒いでて超ウケる(笑)

[508: マンション掲示板さん]

>>505 匿名さん
250は、和光でも買えるかどうか。
間取りに関しては、主流は縦リバだけど実際の使い勝手はワイドリビングのほうがあると思う。完売するかどうかは、誰もわからない。

[509: マンション掲示板さん]

>>506 マンション検討中さん
同感です。「相場が高いから」と言って、便乗値上げしてる感もあります。
販売の現場としては、即完売してしまっても上（本社）から「もっと高く売れたのでは？」と
言われてしまうため絶妙な価格設定が求められます。
最初は高めに設定して、買える人（結果的に残念な人）に買ってもらうのです。
販売後半や竣工してからは、最初に買った人たちにはバレないように、水面下値引きが横行してるのですよ。市況として契約率が低いことは明らかです。最後は値引きしかないでしょう。

最初から買える人にはたくさんデベに利益を供与してもらって、後で買う人は薄利で買いましょう(^^)

[510: マンション検討中さん]

>>504 マンション検討中さん

せめて最低ラインで240かなと考えていました。（低層70平米で5000万〜）
あくまで希望も含めてですけど…

公表されたという坪単価はマーケット自体の高騰や将来的な下落前提で、購入者の足元見てる感じは否めないですね。デベとしての好感は全く持てません…（ビジネスとしては当然でしょうけど）

既に投稿された方の情報が確かなら、頭金の条件などあるもののローン組むにしても世帯年収で最低1500万以上ないと無理な買い物になる気がしますね…（FPの方曰くローン組むにあたり世帯年収×4,5年分が無理のない範囲を前提）