アトラス加賀ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/kaga/index.html/

所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
　　　JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 匿名さん]

>>400=396 さんへ

再開発ってそういうものですよ。
公共施設などを整備する代わりに高さや容積率の制限が緩和されるのです。
アナタの好き嫌いに関係なく2つの再開発は実現しますので悪しからず。

[402: マンション比較中さん]

400匿名さんの恨み節が酷いな
野村絡みで嫌な事でもあったの？
読んでてあなたの根暗な性格が垣間見えて気分悪くなる

[403: 匿名さん]

この物件は駅から程よく離れた落ち着いた住宅街ですから駅前の喧騒が苦手という人にもおススメできます。

[404: 匿名さん]

＞公共施設などを整備する代わりに高さや容積率の制限が緩和されるのです。

いや、だから、公共施設なんてどこにもないんですよ。

敷地目一杯建ててるので・・・・・。

[405: 匿名さん]

＞400匿名さんの恨み節が酷いな

そう言われると困りますが、

板橋区は平成２７年に、高層ビルに対して大幅な高度制限を設定しました。

このため、板橋区の既存の一定の高さのマンションは、建て替えができなくなりました。
いわゆる既存不適格になってしまったのです。建て替えを控えているサンシティなんか
が該当します。

新しい高層マンションも建てられません。

ある程度の高さのマンションでないと、値段が高くなってしまいます。

アトラス加賀は、この制度変更の前に申請出したんですかね？制度変更後
であれば、中層マンションしか建てられないはず。値段も上がると思います。

区の土地だけ、高度制限をはずす、というのはおかしいと私は思います。
最近のマンションはほとんどが高層でしょう。
困るのはそういうマンションを買った板橋区の住民ですよ。
かなりの人数になると思います。

[406: 匿名さん]

405さん、参考になります。

びっくりして見てきました。

http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/067/attached/attach_67635_...

アトラス加賀のあたりは高度制限が35mのようですね。

既存不適格かどうか、業者に確認したいと思います。

[407: マンション検討中さん]

こちら、廊下側がアウトフレームでないのとてもが残念ですね。。
長谷工さんと共同してコスト削減を図っているんですね。。
でもまぁ、それだけコストを意識してファミリー層に販売したいのでしょう。
目の肥えた人はちゃんと気がつくでしょうに。。

[408: 匿名さん]

>>405 匿名さん
加賀一・二丁目は都市計画法に規定される地区計画が定められていますので適用除外です。
地区計画に定められている高度は45mです。
悪気はないのかもしれませんが、誤った情報でスレを見られている皆さんを不安にしないでくださいね。

[409: 匿名さん]

>>407 マンション検討中さん
今時は廊下側もアウトフレームの物件はなかなかないですよ。近場ではガーデンズ東京王子は、長谷工直床でしたけど完全なアウトフレームでしたね。
新築の供給が絞られている現状ではクオリティを求めるなら中古も視野に入れて見てくださいね。

[410: 匿名さん]

マンションブロガーさんも注目のエリアです。
https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1052779631135182848

[411: マンション検討中さん]

現地見てきました！やっぱり加賀は静謐感あふれる、落ち着いたいい場所ですね。石神井川の遊歩道の雰囲気の良さ、水の透明度の高さにもビックリ！帝京まで行くとドトールやKFCなど、意外と賑わってるスポットもあったりして好印象でした。

ただ、アドレスは正真正銘の加賀ですけど、ロケーションは加賀というより殆ど板橋四丁目であることにも気が付きました。Center of 加賀じゃなくて、Edge of 加賀。駅からの行き帰りの経路も含めて『加賀のエクスクルーシブ感』じゃなくて『板橋のゴチャゴチャ感』強め。

価格にあまりにも「加賀プレミアム」が乗っかってると「ええーっ？」ってなっちゃいそう。

[412: マンション比較中さん]

まぁでも加賀アドレスに違いないからそういう価格にしたんだろうね

[413: マンション検討中さん]

ここは学区金沢小学校なんですよね。
学区再編とならないといいけど…

[414: 匿名さん]

>>413 マンション検討中さん
金沢小は児童の増加を見越して昨年度に増築が完了しているので学区の変更はありません。
ご安心ください。

[415: 検討板ユーザーさん]

ここは9月入居ですよね？
現在、城西エリアに住んでおり購入を検討しているのですが、2020年4月から幼稚園入園予定の子供がおり、入居時期が合わず悩んでおります…
同じようなお悩みを持つご家庭もいらっしゃるのではないかと思うのですが、皆さんどうされるのでしょうか？

[416: 通りがかりさん]

それ、私も不思議でした。
幼稚園、小学校中学校...などは、まぁ転園転校すればいいんでしょうけど、
保育園は…？と。
4月入園でさえあぶれるこの地域で、
年度途中なんて絶対無理ですからね。

[417: 検討板ユーザーさん]

>>416 通りがかりさん
そうですよね。保育園だと無理ですよね。
幼稚園も4月に入園して、入園金や制服代がかかるのに、半年で転園してまた転園先で同じ費用がかかりますよね。
もしかして売主さんは、元々この地域に住む人をターゲットにしているのでしょうかね。

[418: 匿名さん]

>>406 匿名さん
問い合わせ結果どうでした？

[419: 匿名さん]

まだ聞いてません。

大丈夫、というコメントがついたので、大丈夫かなと安心してたんですが、
違うんですか？

ご自分でも確認したほうがいいと思います。

ここに、正しいことが書かれているとは限りません。

一言聞くだけでしょう。社員の名前、内容をメモしてあれば、
後から責任問えますよ。

[420: マンション検討中さん]

「後から責任を問う」とは何だか穏やかな話ではないですね…

仮にマンションに開発制限や高度制限がかかってる場合は、必ず重説で説明されますので、「知らないで買ってしまった！」ということはあり得ませんし、事前に知りたいのであれば、モデルルームに出かけて商談する際に、営業マンに確認すればいいだけの話のような。

[421: 名無しさん]

>>411 マンション検討中さん
まあ、現状は加賀の中心は資生堂、加賀レジ、テラス加賀。プラウドの交差点からみどりばし辺りだよな

[422: 匿名さん]

>>419 匿名さん
大丈夫というコメントで安心するのはどうかなと思いますよ。あなたが書かれているとおり、
ここに、正しいことが書かれているとは限りません。

[423: 匿名さん]

>>415 検討板ユーザーさん
2021年3月に引越しすることで解決です。引き渡しを受けてもすぐ引越しする必要はないので。

[424: 検討板ユーザーさん]

>>423 匿名さん
でもその場合、引き渡し〜引っ越しまで、いまの住まいの家賃と、マンションのローンが重なりますよね…それも痛い…

[425: 匿名さん]

>>424 検討板ユーザーさん
引き渡し時に引っ越してしまい、保育園などは城西まで送り迎えする手もあります。
時間をかけて送り迎えをするか、半年分の家賃をローンととともに払うか、どちらかの選択です。最近は3月引き渡しの物件が減ってきているので、引き渡しと入居がずれることによるコストは必要経費と割り切った方が楽だと思いますよ。

[426: 匿名さん]

月のローンが15万円とすれば半年で90万円。うーん安くはないど。9月に引き渡しだからどうしようもないわ。

[427: 匿名さん]

板橋区役所前駅からだと狭い王子新道を抜けてくることになりますが、マンション近くまでくると、東板橋体育館、シティテラス、野口研究所、アトラスと整然とした建物、セットバックされた広い歩道が続きます。

[428: 匿名さん]

>>419 匿名さん
早く聞いた方が良いよ。そして結果を教えて。

[429: マンション検討中さん]

google earthで眺望のイメージを掴んでみました。まず、南東方向。

[430: マンション検討中さん]

続いて南方向

[431: マンション検討中さん]

最後に、南西方向。
隣のシティテラスの窓位置から推測するに、だいたい現地７階〜8階からの高さに相当すると思われます。

・中層階でも、眺望は抜けてて見晴らしは良い
・目の前の板谷公園の緑が目に優しい
・窓から見えるのは、加賀の緑あふれるゆったりとした情景ではなく、板橋の雑然とした街並み

といったところでしょうか。

[432: 通りがかりさん]

他力本願な方が散見されるスレですね

[433: 検討板ユーザーさん]

>>432 通りがかりさん
どういうことですか？

[434: 匿名]

ここは低層階でも良い条件ですよね。
すると、低層から高層まで大きな価格差は無い
感じになるのかな？

[435: マンション検討中さん]

階層であまり差がないと、高層階からバカ売れ→低層階ばかり売れ残り、となるので、価格差は設けてくると予想。1F上がる毎に60万〜70万円差で、1Fと15Fで1,000万円くらい差が付くようなイメージじゃないでしょうか。

[436: マンション検討中さん]

>>431 マンション検討中さん
雑然とした街並みも遠くから見ると情景に溶け込んでいい感じの風景になるかもしれませんよ。でもまあ、緑を楽しみたいなら2階とか3階もありだなと思います。
それにしてもどの方面も抜け感がありますね。さすが加賀最前列！！

[437: マンション検討中さん]

>>432 通りがかりさん
情報は共有しましょうよ。そのための掲示板なんだから。

[438: マンション検討中さん]

今日、現地を通りかかりましたが基礎工事の真っ最中でした。

[439: マンション検討中さん]

＞438さん
ここは土曜日も工事してますよね！工期の短縮はコストにも好影響でしょうから、どれだけの値段になるのか興味あります！

先発の加賀レジ、シティテラス、プラウドシティと比較して、どれだけ特色を打ち出せるのか期待ですね。

ブランド＝アトラス(旭化成)
建設業者＝長谷工
共用施設＝ラウンジ&庭園のみ？(コンシェルジュもカフェもないんかな？)
というのが、ちょっと気になりますけど。

何かとdisられることが多い長谷工ですけど、「長谷工が作った傑作マンション」として、後世にまで語り継がれるような作品になることに期待。

[440: マンション検討中さん]

都営大江戸線ってトンネルが深いところにあるのでホームまで時間がかかるんですね。車内が狭くて圧迫感あるし。
その点、三田線はホームまで時間がかからないし、新車で8両化が予定されているし結構よい路線だなぁと思いました。

[441: マンション検討中さん]

JRの良いところは改札からホームまで近いところ。十条駅なんか改札の目の前がホームだしね。
板橋駅は短いエスカレーター上がるだけ。

[442: マンション検討中さん]

>>439 マンション検討中さん
グランアルト 淺沼組
加賀レジデンス 鹿島
シティテラス 西松建設
プラウドシティ 三井住友建設
ということで中堅ゼネコンのマンションが多いですが、デザインはどこも個性的で素敵だなと思います。アトラスもデザインは良さそう！
ということで

[443: マンション検討中さん]

価格について、まもなく公表かと思います。
坪単価290万〜と予想致しますが、みなさんいかがでしょうか？

[444: マンション検討中さん]

>>443 マンション検討中さん
会員限定案内会で@290と案内されているようですよ。なので270くらいの部屋もあるんじゃないかなと予想します。

[445: マンション検討中さん]

11/3からの事前案内会が楽しみですね。いよいよ全貌が明らかになるのか。

[446: マンション検討中さん]

板橋駅、十条駅最寄りはファミリー層の需要があるにも関わらず、供給が極端に少ないですね。駅前のタワマンは買える層が限られているのでここには期待してます。

[447: 名無しさん]

いろんな意味で価格オープンが楽しみ。

[448: 口コミ知りたいさん]

旭化成さんゆかりの地ですから、スイスイと売れるような価格を期待したいですね。
志村の大和ハウスが全然売れなくなるかもしれませんが（笑）

[449: マンション検討中さん]

高くても売れる。他に選択肢がない。
中古を選ぶ選択はあるけどね。

[450: マンション検討中さん]

隣のシティテラスは、新築当時70平米5100万円だったから、ここが坪290だったらほぼ同じ買い物で＋1200万か。買うのが3年違うだけで、子供3人分の4年間の大学授業料(私立文系)、はたまたメルセデスCクラス3台分相当の差。

マンション価格もそろそろ天井だろうし、最高値圏でわざわざ手を出すのはアホらしい。だけど他に目ぼしい物件はないし、あと4〜5年待って家賃相当分以上にマンション価格が値下がりする保証もなし。やはりここで買うしかないのか…(苦悩)。旭化成レジデンスに罪はないけど、いやー、時代が悪いわ…。

[451: 通りがかりさん]

３年前からずっとマンション価格は天井って言われ続けてますよね

[452: マンコミュファンさん]

>>451 通りがかりさん
下がって初めて、「あぁ、あそこが天井だったんだなぁ」って分かるんですよね。

[453: マンション検討中さん]

>>452 マンコミュファンさん
株みたいなものですね。

[454: マンション検討中さん]

>>450 マンション検討中さん
高くなってますからね。数年前と比べたらちょっとビックリしますよね。これから先の価格はわからないから、欲しいと思ったときが買い時と思って思い切るんでしょうね。

[455: マンション検討中さん]

ここは加賀の中でも立地がよいのが強み。敷地形状が四角形で配棟計画も理想的。
将来的な物件価格がどうなるかわかりませんが
住んでよかったと思えるマンションになる予感がビンビンします。

[456: 検討板ユーザーさん]

そうそう、買う本人が満足ならそれでいいんですよね。人によっては阿鼻叫喚の金額となろうとも。

[457: 検討板ユーザーさん]

>>455 マンション検討中さん

「加賀の中でも立地が良い」というのは、どの辺りを評価してそう思われたのでしょうか？

アドレスは加賀で、学区も加賀ですけど、ロケーションも駅までの動線も、ほとんど板橋四丁目だなぁ、と個人的には感じたので。
(煽ってるように聞こえたら申し訳ありません)

[458: マンション検討中さん]

加賀のとある公園へ一度子供を連れて遊びにいきましたが、駅近ではないものの緑が多く雰囲気も良く（学区も良く）て非常に魅力を感じました。
みなさんが投稿されてる様に買い物の不便さは否めないかな、と思っています。
ただ、やはり気になるのは価格帯ですかね。
お手頃な価格なら即決ですが、昨今の高騰具合の価格帯なら、周辺の中古を選んじゃいそうです…
（同じ感覚のひと多そうな気がします）

[459: マンション検討中さん]

>>457 検討板ユーザーさん
1.ロケーション
①板谷公園、加賀公園、石神井隣接
2.眺望
①低層階であらば周辺の緑が、5階以上なら周辺に遮る建物がないため眺望がよいです。
加賀の他のマンションは、高層階でも加賀の別のマンションが眺望を遮るケースがほとんどです。
3.買物
ライフ板橋店まで徒歩７分
他のマンションなら10分はかかります。
4.動線
板橋区役所前駅をメイン使いにするのであれば、王子新道を歩くことになります。アトラス加賀→野口研究所→保育園→高齢者住宅→東板橋体育館とここまではセットバックされた歩道もあって加賀を感じられると思います。
道路の反対側は加賀ではないので、板橋の古い町並みが目に入るのは避けられませんね。
ただ、加賀レジデンスやプラウドも結局は上十条の木密地域を通って駅に行くんでどこもこんなもんかなと。
5.その他
動線まで含めて環境を考えると、湾岸のタワマンの方が良いと思います。来年5月から晴海のオリンピック選手村を販売するようですから、そこを、狙うのもよいかもしれませんね。

[460: マンション検討中さん]

>>458 マンション検討中さん

今ならシティテラスの中古が良さそうですね。@250くらいで売り出されてますね。

[461: マンション検討中さん]

>>460 マンション検討中さん
発表される価格帯としっかり見比べて検討したいところですね。

[462: 匿名さん]

>>460 マンション検討中さん
シテイテラスの中古と比べると、290は躊躇してしまう。価格下落リスクという意味で…

[463: マンション検討中さん]

現地見てきました
加賀地区にはいると閑静な感じはするものの
駅から加賀地区までの道のりは道幅も狭く、交通量も多いのがネックですね
周りの環境として公園や緑に囲まれているのは事実なものの、想像していたよりも狭く（といってもその辺の公園よりよっぽどひろい）、また管理が行き届いていない感じは否めませんでした。
石神井川側は道もボコボコで狭く、堀も深いのでリバーサイド的なロケーションではなかったです
それでも展望としては確保できるのはよさそうですが

[464: マンション検討中さん]

>>462 匿名さん
ただ、プラウドの中古は@300の売り出し価格になっているんですよね。その辺をどう考えるかだと思います。

[465: 通りがかりさん]

プラウドと加賀レジは出来がいいですからね～

[466: マンション検討中さん]

今は中古の出物が少ないから、強気の坪単価でも成立してるのではないかと。ここで一気に新築が220戸も供給されたら、さすがのプラウドも@300はキープできないのでは…

[467: マンション検討中さん]

スレ見ていると、デベが「高くても仕方ないよね」キャンペーン投稿してる気が…
ただ、高めの中古物件に流れるひと達も掻っ攫うくらいの魅力的な価格帯だと嬉しいですねー

[468: 検討板ユーザーさん]

そんなうまくいくわけないさー

[469: マンション検討中さん]

>>465 通りがかりさん

加賀レジデンスは頭ふたつみっつ抜けていると思います。壁式免震構造。天井高いっぱいの2.5mフルハイトサッシュ。柱・梁・袖壁などの出っ張りなし。美しい外観。
間違いなく加賀のflagshipです。

[470: マンション検討中さん]

坪単価@290という情報がありましたが、いよいよ明日、はっきりしますね。楽しみ。

[471: マンション検討中さん]

>>467 マンション検討中さん

ちょうど良い価格を設定して欲しいと思います。倍率が高くなるのも困ので。

[472: 匿名さん]

これだけの立地と設備なら坪290でも完成前に完売するのは間違いない物件です。
第一期販売の好調さからさらに坪が上がる懸念さえありますね。

[473: マンション検討中さん]

ディスポーザー完備、大理石キッチン天板など、公開されてる設備仕様は高め。水栓はどこのメーカー？トイレはタンクレス？床は二重床なの？共用廊下側の格子はルーバー面格子？などなど、公開されてない部分の細かい仕様が気になります。

これ、全ての部分が高仕様だったら、かなりお値段高くなりそうだけど、、、

[474: 通りがかりさん]

>>464 マンション検討中さん
プラウドの成約価格は坪250〜280位だよ。
今300で売ろうとしている人は新築価格から25％増しで売ろうとしている欲張りさんです。

[475: 匿名さん]

今日から楽しみ。
でも290なら私は撤退。
将来の暴落リスクを受け入れられない。過去の価格推移から、板橋では間違いなく高値掴み。

[476: 匿名さん]

中古が坪250〜280位のエリアで新築を同水準で売るはずがない。
290～と考えるのが普通では？

[477: マンション検討中さん]

>>475 匿名さん
わたしも同じ感覚ですね。
加賀というロケーションには魅力を感じますが、個人的には高級仕様でなくても全然オーケー。
正直これからマンションの空室は増える一方で賃貸を選んだり、中古をリノベーションしたりする時代。
住戸に多額のお金を割くよりも、旅行や子供と過ごす事にお金を使っていきたいと考えています。
モデルルーム事前案内会に参加しますので、是非いい回答を期待したいところです。

[478: 住民板ユーザーさん5]

みなさん価格どうでした？

[479: マンション検討中さん]

>>478 住民板ユーザーさん5さん
みなさんの予想通り285〜290万円でした。
うーーん。加賀とは言え板橋区。高いから見送りかな。

[480: 通りがかりさん]

絶妙な値付けをしてきましたね～！
けど十条と板橋の再開発等を考慮したら、まだ買いだと思います。@300超えたら厳しいと思ってました。

[481: マンション検討中さん]

>>480 通りがかりさん
板橋駅に再開発予定があるのですか？
それは知らなかった。営業さんも何も言ってなかったな。けどそれでも板橋区でこの価格はないかな。

[482: マンション検討中さん]

売る側からしたら絶妙なところでしょうが買う側からしたら微妙なところですね…
ちなみに公表された坪単価は低層、高層どちらでしょうか？全体平均的なところですかね？

[483: マンション検討中さん]

>>482 マンション検討中さん
低層中層あたりの平均ですね。高層は300超えますね。

[484: 匿名さん]

高いと言う人も一部にいますが加賀という立地を考えたら普通に完売するでしょうね。

[485: マンション検討中さん]

>>484 匿名さん
立地そんなにいいかなぁ。駅は遠いし。その駅も魅力的ではないし。商業施設はないし…加賀がそんなに良いと言われる理由がわからないなぁ。板橋区民以外は価値がわからないのではないかな。加賀と言っても板橋区。板橋区でこの価格は普通に考えて高過ぎるように感じるなぁ。

[486: 匿名さん]

共用施設が魅力的ではないですね。
あの庭園いらないから、ちょっとしたカフェとかゲストルームとか作ればよかったのに。

[487: マンション検討中さん]

うーん、その価格帯なら撤収します。
なんだかなぁ、ちょっと残念です。

[488: マンション検討中さん]

標準装備がかなり高仕様でした。
特にキッチンが素敵で魅力的です。
でも価格がなぁ〜。
最安値でも2階、北寄り5800万です。
あとはやはり6千越え(低層階)
とっても素敵でしたが
庶民の我が家は残念ながら見送りですねー…

[489: 匿名]

>>484
完売はするんでしょうが、どれくらいかかるでしょうね。
多少条件が悪くても一段安い部屋がなくて、
低層から見ても早々に6000万オーバーとなると
220戸はそれなりに時間かかるかも。

[490: 口コミ知りたいさん]

売れ残りを狙います笑
その価格じゃ即完売は無理でしょう。

[491: 口コミ知りたいさん]

あんなに駅から遠くて坂を上る必要があるのに高いですね。中古に流れます。
旭化成さん、残念でした。大好評完売は無理ですね。

[492: マンション掲示板さん]

加賀レジのようにスーパーゼネコン施工ならまだしも、長谷工さんですしね。。
決まり切った仕様で、（ノウハウが有るからとは言え）やっすーーい建設費で作ってるはずです。

[493: 通りがかりさん]

>>491 口コミ知りたいさん
残念でしたね！笑

[494: マンション検討中さん]

本日、モデルルーム行ってきました。
価格は強気でした。そして、駐車場がまさかの横幅1850とのことで…それが残念で。新しいマンションで立体駐車場のパレット幅1850ってどうなんでしょうか。

[495: マンション検討中さん]

>>494 マンション検討中さん

メルセデスEクラスが全幅1850、トヨタ・アルファードも全幅1850、マツダCX-8が全幅1840、という事を考えたら、世の中の大半の車が収容できそうな気がしますが。それより重要なのは収容可能な高さのような気がします！
ミニバンやSUVも大丈夫な高さでした？

[496: 匿名]

>>490
どこの住戸でも環境は悪くない、間取りの広さはだいたい似たようなところにまとまっている、
ということで、もし売れ残りがあればそれはまさに福、でしょうね。
売り切れなら別にいいと割り切るなら、その考え方もありかもしれません。

[497: 匿名]

>>495
海外の潮流に沿ってだんだん普通車の幅が広く
なってきてるんですよね。
数年前なら1800でも大概は収まったと思うんですが。
特別高級とかでなくても、現行ボルボとか、
トヨタの新型ＲＡＶ４あたりは
1850でもはみ出してくるのでは。

[498: 495]

>>497 匿名さん

調べてみたら、今度のRAV4は全幅1855なんですね…！
1990年代には、こんなに全高が高いミニバンが普及するとは想像できませんでしたし、10-20年スパンで考えたら、今後もっと幅が広がる可能性はありますね。

[499: マンション検討中さん]

価格が高いと言って今回は見送りと言った皆さんは、どういう物件に流れるのでしょうか？
それでしたら、少し前のオーべルで勝負すべきだったのでは？それとも、埼玉川口ですか？

[500: マンション検討中さん]

>>495 マンション検討中さん
私の車ですと買い替えが必要なパレットの横幅でした。
高さはミニバンか入る2100とセダンタイプが限界？の1550が半々くらいでしたね。