アトラス加賀ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/kaga/index.html/

所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
　　　JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[251: 匿名さん]

加賀は30年度の都市景観大賞で特別賞を受賞しています。
http://www.mlit.go.jp/common/001235817.pdf

駅近物件はもちろん魅力的です。でもそれとは別の魅力が加賀にはありますよー！

[252: 匿名]

>>250
立地も物件内容も、子育て世帯をメインターゲットにしてる感じですかね。
駅の遠さや坂道階段はシニア世帯にはマイナス、
学区の良さは子育て世帯にプラスと思います。

[253: 匿名さん]

モデルルームはどこにできるんでしょうかね。

[254: 匿名さん]

オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、アトラスを検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。

[255: 匿名さん]

消費税増税前のオーベルがこの価格。
増税後に竣工するアトラスは、増税分を考慮した価格であるべき。そういう意味でも大山と同価格だと厳しい。

そもそも増税したら不動産市況なんて下落する。

[256: 匿名さん]

>>255 匿名さん
ここの土地は入札じゃないですからね。建築費は変わらないけど、土地が適正価格で仕入れられている可能性が高いのであまり価格で無理をする必要はないと思われます。@280くらいできて、周辺の実需買換層を根こそぎ持っていく作戦じゃないかと思います。

[257: 匿名さん]

物件概要によると会員組織の方を対象に優先分譲をするとの記載があります。第1期でも申し込めない部屋があるってことですね。
ちょっと残念。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
あ、本当ですね。優先分譲気になりますね！どういう住戸が対象になるのかなぁ？

[259: 匿名さん]

ここの魅力はなんと言っても三方を公園と石神井川に接している事だと思います。
ここは敷地形状も良いので南西向きと南東向きになりますが、南西向きは板谷公園の緑を、南西向きは加賀公園の緑と石神井川の緑と春は桜を楽しむことができます。
どの住戸を選んでもほぼ確定眺望というのも魅力ですね。

[260: 匿名さん]

誤植がありましたので訂正します。
ここの魅力はなんと言っても三方を公園と石神井川に接している事だと思います。
ここは敷地形状も良いので南西向きと南東向きになりますが、南西向きは板谷公園の緑を、南東向きは加賀公園の緑と石神井川の緑と春は桜を楽しむことができます。
どの住戸を選んでもほぼ確定眺望というのも魅力ですね

[261: 匿名さん]

駐車場が８７台と戸数の半分を大きく下回っていて、これだと足らない気がしますがどうなんでしょうね。

[262: 坪単価比較中さん]

お隣のシティテラスは385戸に対して駐車場194台。設置率約50％。空き区画あり。
こちらは227戸に対して87台。設置率38％。
かなり堅めにみてるのでしょう。

車のローン、駐車場代、保険費用、ガス代（充電費用）などを合わせると、毎月3～4万円分タクシーに乗れますからね。加賀は深夜でも5分以内でタクシー来てくれますし。
シェアカーなどの普及を想定すると、このくらいの数でいいと感じます。

[263: 匿名さん]

ここみたいに駅から遠いなら駐車場は余るぐらいでないと後々困るよ。
中古で売りとか賃貸にに出しても駐車場がないから話がまとまらないことは多い。
目先の維持費なんて小銭だから、いっぱい作ってくれないと資産価値が下がるんですが・・・

[264: 匿名さん]

>>262 坪単価比較中さん
私も駐車場は38%で適切、もしくは多すぎると思います。10年単位で見たら、シェアカー自動運転の時代ですよ。

[265: 匿名さん]

駅徒歩5分でも板橋区・練馬区なら駐車場は50%ぐらい埋まるからね。
全然足りないと思いますよ。

マンション価格が上がってきて、（昔よりは）所得の高い世帯がこのあたりにマンションを買うようになったから、全然足りないんですよね・・・

[266: 匿名さん]

>>263
平置きならそうなのですが、機械式は維持費も更新費も莫大です。
少し足りないくらいが将来的には良いと思います。

[267: 匿名さん]

維持費なんて小銭ですよ。
駐車場がないことでリセールとか賃貸がしにくい方がこのあたりの立地では死活問題です。
そもそも、板橋の中では地位が高くて古い価値観の人も多いので車がないっていうことはありえないと思いますよ。

東上線、埼京線の駅前立地ならこのぐらいの駐車場率でも足りるんですけどね。

[268: 匿名さん]

ここは徒歩数分圏内にタイムズカーシェアが四ヶ所ほどありますね。土日しか乗らない家庭ならカーシェアも便利に使える場所だと思います。流しのタクシーも多くて便利です。

[269: 匿名さん]

>>267 匿名さん

修繕積立金の計画が狂ってしまうのであまり空きが多いのは好ましくないと思います。修繕積立金の値上げは総会で決議が必要になるので簡単なことではないです。
数分歩けば駐車場はいくらでもあります。

[270: 匿名さん]

>269

数分歩くことを前提にする人にしかリセールできないってことですよね。
やっぱり資産価値的には大きなマイナスなように感じます。

加賀が安かったシティハウスのころはともかく、
野村のプラウドでは駐車場が満車との書き込みもありましたし、
このぐらいの相場でここを買う人にとっては駐車場ナシはきついと思います。
そんな中で駐車場が少ないと、リセールの相手は収入レベルが落ちる人になっちゃうわけで・・・厳しいですよね。

[271: 購入決定者]

私は、駐車場利用予定です。
駐車場が利用できないと困りますが、機械式って事故や老朽化による鯖が付着するのが心配です。

[272: マンション比較中さん]

この天井相場で購入するんだから高値掴みは確実なわけで、
今年〜来年にマンション購入する人はリセールの事はあまり考えてないのでは？
リセールする頃には相場は今よりも相当落ちてるだろうから
おそらく結構な赤字になりますよね。

[273: 匿名さん]

>272
まだ天井ではないですよ。
少なくとも、今は実需ベースですから標準的な範囲だと思います。

[274: 名無しさん]

>>270 匿名さん

プラウドも駐車場余ってるよ

[275: マンション比較中さん]

>>273
需要と供給バランス取れてるかなぁ？
ここ1年あたりに販売された23区の新築マンションで2割、3割空き部屋の物件結構ありますよ。
当然だけど規模が大きくなるほど顕著。
オリンピックまではこの高値相場維持でそれ以降は確実に下がるんじゃないかなぁ。
あくまでも個人的所見ですが今が天井相場だと思います。

[276: 評判気になるさん]

>>275 マンション比較中さん
天井相場の考え方、世間一般にはそう言われていますね。
もう所有の方ですか？それとも、これからご購入であればいつ頃買う予定ですか？

[277: 匿名さん]

>>270 匿名さん

シティテラスだしプラウドの駐車場は空きがあらますよ。

[278: 匿名さん]

>>275 マンション比較中さん
売れる物件とそうでない物件がはっきりしてきた感じはしますね。近隣だと、ガーデンズ東京王子864邸、ブリリア大山パークフロント135邸、オーベル板橋本町92邸など駅近とは言えないまでも徒歩圏内の物件は竣工よりだいぶ前に完売または完売見込みになっています。

[279: 匿名さん]

>>269 匿名さん
先日、築40年のマンションの総会で、二回目の修積みの値上げが了承されました。現実的な額であれば反対はほとんどありませんよ。

[280: 匿名さん]

ガーデンズ東京王子のカームコート157戸は気づいたら完売してたみたいな感じでした。北区で最寄りが東十条と王子神谷という地味な場所@270でです。この価格帯のニーズは根強いものがあるのではないかと思います。
シティテラスを売り出した時は高い高いと言われてましたけど、プラウドはもっと高かったわけです。自分が欲しいと思う時に買うのが一番良いのではないかと思います。

[281: 匿名さん]

板橋駅まで徒歩１４分は遠いなぁと思います。電車に乗れば新宿まで１０分かからないのは魅力だけど。悩むけどほかに候補となる物件がなかなかない。板橋駅前と十条駅前のタワマンは高くて手が出ないし。

[282: 匿名さん]

>>275 マンション比較中さん
オリンピック以降に価格下がる説もだいぶ怪しくなってきたようですよ。大手ゼネコンはオリンピック以降の受注も抱えているとの報道もありましたし。建設作業員の減少、高齢化も気になるところです。

[283: 匿名さん]

>275
今売れ残ってるところはあっても、値下げして売り切ろうとしたり、バルクで業者に売ったりするところはないですよね。
城北地域だと、江古田・成増なんかはかなりの売れ残りですが、売り主は別に半値でも叩き売ってて言う感じじゃないです（1割程度は下げるようですが・・・）

ということは、現時点で需給ギャップがあっても、中期的には解消されるという見方が主流になってるんでしょう。
少なくとも今の価格よりも大きく下がったところが均衡点だとは思われませんね。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん
成増は元々が高すぎると思います。なんであんな値付けしたのかな。

[285: 匿名さん]

どこまでネタ、煽りかは分からないですけど駐車場についてはそれなりの規模のマンションで設置率50%、全部埋まってるところが本当にあるなら知りたいですね。
駐車場はシティテラスもプラウドも新築時からずっと余ってます。
ここの設置率38%は間違いなく適切。本当に心配してる人がいるなら安心して大丈夫です。一昔前ならかなり少ないですけど場所にもよりますが最近は30%あたりも多い。もちろん埼玉方面は100%とか未だにありますが。

実際モデルルーム行った時に聞くと良いけど駐車場稼働は8割程度で計算しているはずなのでそれ以下だと修繕費にインパクト出ますね。このくらいならそれも大丈夫でしょ。

[286: 匿名さん]

大規模緩和が終わればマンション検討者の購買力は間違いなく落ち込むので、リセールバリューに響きます。それが何年後かは分かりませんが、この物件を手放す検討をする頃には、間違いなく出口を迎えているでしょうね。

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん
下がる時はいずれ来るでしょうね。ただ、大規模緩和の終了がマイナス金利の解消を指すなら影響は非常に軽微だと思います。
加えて多少金融引き締めを行なったところで、カネ余りの状況は変わらないです。
リーマンショックのような経済危機があれば一時的に下がることはあると思いますが。

[288: 匿名さん]

空き家が800万戸もあるのに何故、新築を作るのかなどとの話が出ることがありますが、単純な話で今の購入者のニーズを全く満たしていないからです。木密地域の築50年とか60年の狭小戸建が空いても入居したい人が限られてしまうのです。
高島平や多摩ニュータウンの空き家が増えるのも同じ理由です。

[289: 匿名さん]

>>286 匿名さん
リセールバリューを考えるなら、十条と板橋のタワマン待ちでよいのではないかと思います。ここよりだいぶ高いと思いますが、リセールの不安はほぼないです。駅前再開発のタワマンの価格が下がったっていうのはあまり聞かないです。、

[290: マンコミュファンさん]

>>289 匿名さん
今の市況という前提で坪380〜430万くらいしそうだけど、アトラス検討する人が天秤かけるかな?

[291: 匿名さん]

>>290 マンコミュファンさん

天秤かけられないでしょうね、資金的に。

[292: マンション検討中さん]

再開発タワマンと本物件は、そもそも対象が違う。ここと比較するのはどのマンションですかね？

[293: 匿名さん]

リセールの時に困るのは残債割れだと思います。
10年後にいくらぐらいで売れるかはプラウドやシティテラスの中古価格が参考になります。

[294: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん
ないと思います。板橋〜十条、新板橋〜板橋本町では。

[295: 検討板ユーザーさん]

>>294 匿名さん

オーベルとか、プレミスト志村三丁目とかですかね？

[296: 匿名さん]

>>295 検討板ユーザーさん
オーベルは完売。
志村三丁目は価格面で優位性があれば対象になるかもしれませんね。ただ、坂下で街の雰囲気も異なるしJRまで徒歩圏内でもないし、対抗馬としては弱いと思います。

[297: 匿名さん]

板谷公園と加賀公園と石神井川に三方が接している立地は23区では希少だと思います。
しかも加賀公園は史跡公園として整備されることが決定しています。
他に比較できる物件がないのは当然という気もします。

[298: 検討板ユーザーさん]

>>296 匿名さん
オーベル板橋本町は完売したんですね。
情報ありがとうございました。

[299: 通りがかりさん]

297みたいな内容、何回も見た気がする...

[300: 匿名さん]

>>299 通りがかりさん

まあ、それしか売りがないですからね。

[301: 購入予定者]

>>300 匿名さん
その売りって他に中々ないと思うよ。

[302: 匿名さん]

うん、南向きと東向き、全部の部屋が公園ビューで永久保証。
これはなかなかないと思う。
極端に条件が悪い部屋（北向きとか日照ナシとか）があると中古で安く買い叩かれて変な住民が入ってくるけど、ここはその心配が少ない。

[303: 匿名さん]

ここは南東向きと南西向きの配棟でその前が公園ですからね。

[304: 匿名さん]

加賀地域の南東端に立地しているので、中層階以上は眺望も期待できそうですね。
加賀マンションは上層階でも他のマンションで眺望が遮られるケースが多いから。

[305: マンション検討中さん]

目の前が公園だからビューや陽当たりが永久保証と思って買ったら、公園がとり潰されて戸建てになった友人を知っているので永久保証とは言えないかと…
新しくできる公園だし、さすがに数十年は大丈夫なんでしょうけど

[306: 通りがかりさん]

昔公園の隣に住んだことあるけど、夏は夜中にガキが花火したり、たむろったりしてうるさいし、虫も多いし、良いことばかりでもないような。

[307: 匿名さん]

>>305 マンション検討中さん
加賀公園は国指定史跡公園に指定させれているので変わることはないでしょう。
板谷公園は区の登録文化財になっています。
史跡や文化財を壊すことはないですから、そこは安心してよいと思いますよ。

[308: 匿名さん]

抜けが確保されるイコール遠くから見ると室内が丸見えです。遮るものがないですから。

お隣のシティテラス、バルコニーの手摺りのガラスが透明なのもあり、8階くらいまでは全ての住戸が丸見えです。

皆さんはどう対処しますか？

[309: 匿名様]

>>308
ここの完成予想図見た？　お隣みたいにはならないよ。


＞抜けが確保されるイコール遠くから見ると室内が丸見えです。遮るものがないですから。

いちいちケチをつけないといられない性格みたいですね。

[310: 匿名さん]

中庭の完成予想CG、皆さんどう思われてるんですか…もっといい使い方あるんじゃないかなと

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん
私もそう思いました。デザイン性は理解できるのですが、敷地内の芝生広場みたいなものの方が実用性があると思います。

[312: 匿名さん]

>>308 匿名さん

必要に応じてカーテンを閉めればよいと思います。南東でも南西でも近くに高い建物がないですから常時オープンでも問題ないのではないかと思いますよ！

[313: 匿名さん]

そうですね。100mも離れればプライバシーが気になるほど家の中まで見えないですよ。
昼は屋内は暗いし、夜はリビングの照明の色がわかる程度。

[314: 匿名さん]

方角は板橋4丁目方面、滝野川方面になるんだけど、高い建物ないです。
これも他の加賀のマンションにはない良いところです。現地を見れば外からの視線の問題がない事が分かりますよ。

[315: 匿名さん]

眺望と言えば、昨日はあいにくの天気でしたが北区花火会が開催されプラウドからもよく見えました。アトラスからもよく見えると思いますよ！！

[316: 匿名さん]

>>306 通りがかりさん

板谷公園や加賀公園はそのようなことは無いので安心してくださいね。

[317: 匿名さん]

旭化成のマーケティングでは、三方が自然に囲まれている、加賀アドレス、ほぼ全邸が南向きの３つがターゲットであるファミリー層が魅力に感じるということですね。
単身者やディンクスで利便性重視だけど価格は抑えたいという方は、オープンレジデンシア板橋パークフロントなんて良いんじゃないでしょうか。板橋役所前駅徒歩４分で駅近と堂々と言える距離です。残り2邸だそうですが。

[318: 匿名さん]

三田線は今日は本蓮沼で折り返し運転だそうです。台風とか雪とか年に数回のことですが三田線でも地下部分は災害に強いのは助かります。

[319: マンコミュファンさん]

>>316 匿名さん
加賀公園は花見と花火で結構賑やかでしたよ。
もっともせいぜい23時くらいまでだったと思いますが。

[320: 匿名さん]

今日は、高島平〜西台間の倒木の影響で新板橋での折り返しだったようですね。

[321: 匿名さん]

オープンレジデンシア板橋は、板橋駅徒歩４分、新板橋駅徒歩５分、下板橋駅徒歩４分。3駅3路線が使える立地は魅力ですね。利便性重視ならこちら良いですね。

[322: マンション比較中さん]

プンレジか・・笑
このブランドの物件は絶対に買いたくないが立地は確かにここよりはいいな

[323: 匿名さん]

>>322 マンション比較中さん
家政大学横の補助73号線の予定地にミニ戸建を分譲してるのにはビックリしました。買う方も買う方だけど。

[324: 匿名さん]

オープンレジデンシア板橋パークフロントの方は完売となってます。

[325: 匿名さん]

>>322 マンション比較中さん
まあ、ここを検討する層の人は、オープンレジデンシアは買わないでしょうね。

[326: 匿名さん]

板谷公園から現地

[327: 匿名さん]

加賀公園から

[328: 匿名さん]

北側の石神井川の加賀橋から

[329: 匿名さん]

加賀橋から物件反対側（西側）のシティテラス加賀

[330: マンション検討中さん]

>>307 匿名さん
そうなんですね！本当に永久保証ですね。
そしたら価格次第で本検討したいです。
あとは板橋区の行政が頑張ってくれたら。。。

資料請求はしましたが、昨今高そうです…。

[331: 匿名さん]

>>323
あの開発はもっと批判されてしかるべきですね。
家づくり街づくりにああいう姿勢なのかと思うと、本当にオプレジは買いたくないです。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん
オープンハウスき土地が渡った経緯も気になります。近隣住民からするとあの開発はないでしょうと言いたい。

[333: 匿名さん]

>>330 マンション検討中さん
北は石神井川なんで三方とも確定眺望です。板谷公園と加賀公園の先は低層住宅街が続いているので、背の高いマンションを建てられるようなまとまった土地はありません。
現状では中山道沿いのパークタワー板橋21階、板橋ビュータワー30階が南東方面に見えますが、現地から700から800m以上は離れていると思います。
価格は気になるところですね。購入検討者は城北地区の在住者が中心になるわけで、あまり高い設定にはしないんじゃないかと予想してますがどうでしょうかね。

[334: 匿名さん]

>>333 匿名さん
本当に価格次第ですね。城北に地縁がある人って平民が大多数ですから、あまり無茶な設定だと売れ残らないか不安です…

かくいう私は城北出身の平民です笑

[335: 匿名]

地縁アリの検討者が多そうですよね

>>332
それって具体的にどの辺りですか？
差し支えなければ、後学のため教えて欲しいです。

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん
補助73号線が計画されている、埼京線と東京家政大学に挟まれている細長い土地です。
東京家政大学側は道路用地にかからないように建物が建てられています。

[337: 通りがかりさん]

あの戸建て群、オープンハウスだったんですか～

｢73号線の予定地ですが、計画は頓挫してますから、立ち退きなんてことにはなりませんよ〜｣
とでも言われて買ってるのかな？

｢数年後には道路になるのでどくことになります｣なんて言われたら、買おうと思いませんから...
いくらぐらいだったか知りませんけど。

[338: マンション比較中さん]

いずれにせよオープン〜関連は色々とひどい
気をつけたほうがいいですよ

[339: 匿名]

>>336
ありがとうございます。

土地の前所有者が早く手放したかったとか
ですかね。

[340: 匿名さん]

>>335

参考画像を作りました。
どんな開発かイメージできますでしょうか。
　

[341: 匿名さん]

幸いあちらは北区十条台なので、ああいう家を買う方たちと同じ学区にはなりません。

[342: 匿名さん]

F3rタイプの間取りよいですね。南東側は加賀公園、北側は石神井の桜を楽しめますね。
洋室3の柱の出っ張りは残念ですが、それでも魅力的なプランだと思います。

[343: 匿名さん]

>>340 匿名さん

それはないよなぁ。というのがよくわかります。

[344: 匿名さん]

>>337 通りがかりさん
上十条の土地取得率は8%だそうで、道路完成まで後、20年くらいかかりそうです。その後に家政大学の区間に着手するとしたら、20年は住めそうですけどね。計画は進んでますよ、蟻の歩みかもしれませんが。

[345: 匿名さん]

サプエントランスに車寄せがあるのは便利だし格好よいですね。ただ、敢えていうなら屋根がないのが残念。

[346: マンション検討中さん]

ちょっと周りがごちゃごちゃしてるかな？
この辺抜けて都内諦めて和光市とかの方が住みやすいんですかね？

[347: 匿名さん]

>>346 マンション検討中さん

住みやすさだけなら和光市の方が上だと私も思います。が、和光市から都内に通勤はやはり遠い…

[348: 匿名さん]

和光ならこのあたりと通勤は変わらないことが多いと思いますよ。
yahooで調べたところ、ザ・パークハウス和光市（和光市徒歩8分）なら

・to新宿
from和光市→27分+徒歩8分＝35分
from加賀→10分+徒歩14分＝24分

・to東京
from和光市→35分+徒歩8分=42分
from加賀→30分+9分（新板橋から大手町経由徒歩）=39分

さほど変わりません。
埼玉は浦和まで行くと相当遠いですが、東京寄りの和光・川口あたりなら駅徒歩次第では都内よりも通勤は楽です。

余談ですが、多摩地区が不人気になってるのはそのことに多くの人が気付いたからなんですよね
バブルのころは便利な埼玉より不便な東京多摩地区でしたから・・・

[349: 匿名さん]

>>348 匿名さん
通勤利便性なら浦和の方がよいですよ。東京、新宿にそれぞれ25分程度です。上野東京ライン、湘南新宿ラインともダイヤ乱れや運転見合せが他の路線と比べて多いのがたまにキズですが。ただ、浦和駅周辺はたかいですよね。

[350: 匿名さん]

南東方面の板橋区史跡公園です。