アトラス加賀ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アトラス加賀についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/kaga/index.html/

所在地：東京都板橋区加賀一丁目3356番-151（地番）
交通：都営地下鉄三田線「新板橋」駅徒歩9分
　　　都営地下鉄三田線「板橋区役所前」徒歩10分
　　　JR埼京線「板橋」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.20平米～94.91平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：旭化成不動産コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: マンション検討中さん]

ここだけに限らず荒川超えると一気に値段下がりますね。やはり、川の存在は大きいのか。笑

[202: 匿名さん]

>186

ブリリア大山はもっと駅が近かったでしょう？
今の御時世駅距離の影響が大きいから、それより高い値付だと苦労すると思いますよ。

あと、ここの間取りがイケてないのは
中住戸のL1、G1タイプで
ほぼ柱が1本入ってしまっているところ。
ホームページに掲載する比較的マシな間取りでこれでは、
ほかも期待が持てないと思います。

柱半分はよくある間取りですが、この柱で面積を消費する度合いはひどい。


加えて言うなら、風呂もあまり良くないですね。
謎の1616仕様だったり、面積のあるF3rの間取りで70平米で普通に使われる1418だったり・・・

[203: 匿名]

スロップシンクと浴室面積がトレードオフだと
ちょっと謎ですね。
設備正面は細かくは明らかになってませんが、
バルコニーにつくタイプの腰高のものなのか、
床面に合わせた高さのシンクなのか。
どういう使用スタイルをデベが提案してくるの
かは興味ありますが。

[204: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん
立地的にはシティテラスとほぼ同じですから、そことの比較はされますよね、どうしても。
さすがにその辺は旭化成も意識してると思うんですが、どうでしょうかね。

[205: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん

確かに、プラウドシティは比較対象ですね。ここの中古を坪10くらい上回ってきたら、悩みます…

[206: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん
>>202 匿名さん

プラウドシティ加賀もシティテラスも、廊下側の柱がガツンとインフレームとか洗面所入口がリビングインというのは同じなので、アトラスも揃えてきている感じがします。シティテラスはバルコニーのスロップシンクがありますが。

ただ、既存の両者どちらも南向きの住戸が無いというのと、対面の建物でリビング眺望に阻害がある住戸が多いというハンデがあります。そこをアトラスがうまく整えると両者にないメリットになりますね。(つまり高くなる)

[207: 匿名さん]

>>203 匿名さん

スロップシンクは床面ではなく普通の腰の高さです。洗濯機と同様に収納の下に設置される形ですね。オプションで良かったんじゃないか・・と思います。

[208: 匿名さん]

緑多くて子育てしやすそうで気になってます

比較的リーズナブルな価格設定だと嬉しいですが、昨今のマンション相場を考えると厳しいですかね、、、

[209: 匿名さん]

>>206 匿名さん

プラウドは洗面所リビングインではないですよ。スロップシンクは量はベランダにあります。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
スロップシンクはシティテラスもプラウドも両方ベランダにあります。

[211: 206匿名さん]

>>209 匿名さん
>>210 匿名さん

あ、すみません。
たまたま見た中古の間取りに記載されていませんでした。あるならプラウドシティが良いですね。
補足訂正ついでに書きますと、両方とも南向き寄りの住戸はあるにはありますが、シティテラスは一部の住戸だったりプラウドは眺望無しだったりなので、ハンデは否めません。

[212: 評判気になるさん]

>>200 マンション検討中さん
普通に超えるのではないかな。
プラウドは新築時平均250位。
その後、1割地価上昇&建築コスト2割上昇。単純計算ならプラウドの15%増しな、285万。共用施設があまりないことを差し引いても280万位でしょうね。

[213: 匿名さん]

新宿まで通勤することを考えると、板橋駅から電車で9分直通です。板橋駅まで徒歩14分。電車の待ち時間が2,3分、新宿駅から会社まで数分。
会社が駅直結だったら30分で着きます。駅から歩いてもドアツードアで40分です。

[214: 匿名]

電車で20分プラス徒歩5分の方がいいような。
板橋駅を日常使いするのはきつそうだなあ。

[215: 匿名さん]

>>214 匿名さん
通勤は三田線、週末に池袋、新宿に遊びに行くときは埼京線みたいなスタイルの方が向いてますね。

[216: 匿名さん]

>>214 匿名さん
満員電車の時間が長いより歩く方が好きかな

でも座って通勤できるなら電車の時間長い方がいい！

[217: 匿名さん]

埼京線って悪名高いですけど、混雑も新宿まででそこから先は空いてます。新宿までの10分が結構キツイけど。

[218: 匿名さん]

夏の暑いときに板橋駅まで歩いたら大汗かくでしょうね。

[219: 匿名さん]

この物件は新板橋駅徒歩9分、板橋区役所前駅徒歩10分。新板橋から大手町は16分なのに公式HPでは板橋区役所前から18分と案内されてます。
大手町まで16分と表記できるのに何故に板橋区役所前からの時間をのせてるのか、よくわかりません。なんででしょう？

[220: 匿名さん]

ソライエ成増、成増駅徒歩１１分。坪単価280。これが今の相場ならば。ここは300が妥当になるな。

[221: 匿名]

今の相場じゃなかったんだよ...

[222: 匿名さん]

>>220 匿名さん

ソライエ成増は、価格設定を間違えたから物凄く売れ残ってますよ

[223: マンション検討中さん]

>>220 匿名さん
ソライエ成増は稀にみる大苦戦でとっても有名ですよ（笑）全然入居していないという噂です。つまり値段設定が高すぎた。
先の入居者がいる手前表面価格は変えられませんから、それはもう全然売れてません。
それに1〜2年前と比べ若干ですが市況も落ち着いてますから、いま300万円でアトラスが出て来たら大苦戦するでしょうね。
お隣のシティやプラウドと比べても当然の結果になります。

[224: 名無しさん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[225: 匿名さん]

>>223 マンション検討中さん
あらら、そうなんですね。ソライエ成増の価格はあてになりませんね。やはりブリリア大山パークフロント@273が基準になりそうですね。

[226: 匿名さん]

ザ・パークハウス赤羽志茂オイコスは@220。
南北線徒歩６分でこの価格。なんか凄く安く感じてしまう。

[227: 匿名]

その価格帯は区内エリアでは当面お目にかかれな
いかも知れませんね。検討範囲を外れるので現地見たことはありませんが。

成増は現地見ました。
悪くはないですが、やっぱマーケットの目はシビ
アですね。

[228: 匿名]

成増は売主が鉄道なんで、マンションひとつ売れ
なくてもビクともしないでしょうが、一般のデベ
は、かさにかかってうっかり間違えると危ない。

[229: 匿名]

>>219
単に駅のネームバリューの問題ですかね？
区役所が確実に新板橋を上回る確証も無い
ですが。

けど、実際に定期買うなら区役所にするかも
知れないですね。商店街も使えますし。

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん
私がデベ担当なら大手町１６分を出していきますけどね。前面に。１６分と１８分では全然受ける感じが違うし。

[231: 匿名さん]

帰宅時に買い物をするには区役所前で降りる方が断然便利です。
八百屋やスーパーはそちら側に集中しています。
物価も安いので日常の生活圏は区役所前になるでしょう。
売り主もそこのところを考えていているのではないでしょうか。

[232: 匿名さん]

駅力は板橋区役所前駅の方が高いと思いますけど、新板橋駅から帰りにライフにも寄れるし。
大手町１６分を強調する方が得策だと思うんですけどね。

[233: 匿名]

確かに売る側としてはそうですよね。
少しでも大手町側への近さをアピールするのが
普通な気がしますが、なぜでしょうね。
加賀というと、区役所前または十条のイメージが
あるのかも知れません。それに沿ったとか？

[234: 匿名さん]

新板橋駅は最短ルートだと民家やビルの間の細い階段を登る必要がありますよね。大勢が往来するような道ではなさそうです。
それに駅徒歩9分は平面距離で算出なので、急な階段では厳しいという意見が噴出するのは見えています。駅入口も寂しいし、想定客層にマイナス印象を与えるよりは、最初から比較的にぎわいがあってフラットな区役所前にフォーカスするというデベの作戦では？

[235: 匿名さん]

ライフ仲宿店までは、新板橋駅からは区役所前まで一駅以上歩く必要があり、
そのあと戻らなくてはなりません。
また、板橋区役所で降りると帰宅時に体育館や図書館に最短で寄ることができます。
購入検討者の方は地図と現場をよく歩いて見て検討してください。

[236: 匿名さん]

>>235 匿名さん

ライフは仲宿店ではなく板橋店が新板橋駅からの帰宅の途中にあります。

[237: 匿名さん]

ライフ板橋店は新板橋駅からアトラスまでの最短ルートから1〜2分迂回する形ですね。

[238: 匿名さん]

いずれにせよ、定期料金はそれほど差が無いので、
区役所まで買っておいて駅を使い分ければよいのでしょう。
ところで三田線も近年、朝はとても混みます。

[239: 匿名さん]

ライフ経由の帰宅は850m/徒歩11分なので、距離で見ると区役所前からの徒歩10分より少し遠くなりそうです。

[240: 匿名さん]

通りに出るまで道がせまい、夜は暗くて人通りがない、で子供にはあまり使って欲しくないかも。

[241: 匿名さん]

>>238 匿名さん
三田線は8両化が決定していますよ。2021年度なので後、3年後ですが。

[242: 匿名さん]

>>239 匿名さん
電車に乗る時間が2分短くなるからどっこいどっこいな気がします。私なら新板橋を使うと思います。階段を登るルートではなくライフ経由で。

[243: 匿名さん]

>>242 匿名さん

特定のお店の話だと、販売から入居までに移転や閉店もありえるものです。売主は現地を調べ尽くして、ライフ板橋店だけでは他のデメリットをカバーできないと判断したのでしょう。

もちろん、実際にどの駅を使うかは購入者の自由です。新板橋を使いたい人にはそれで良いのでは。

[244: 匿名]

検討者が調べたり見に来るに当たって、
区役所側から見てくれた方がアピールしやすい
ということかも知れませんね。

[245: 匿名さん]

人気の路線が付近にあると多少遠くてもそちらの最寄りを前面に出してくるケースがあります。
西新宿が最寄りなのに新宿駅徒歩●分とか。

[246: 匿名さん]

>>244 匿名さん

モデルに行ったときに聞いてみますね。

[247: 匿名さん]

>>238 匿名さん
区役所まで買うに賛成

[248: 匿名さん]

公式HPにデザインが載っています。板谷公園に面したメインエントランスがカッコ良い。

[249: 匿名]

なかなかよいですね。
南も東も抜けが良いのはこのマンションの利点
ですね。
これで100平米の間取りがないのは、プラウドの
苦戦やコストの上昇が足枷なんでしょうかね。
もうすこし市況が落ち着いていたら、価格は
低く、間取りは広くなっていたかも知れません
ね。

[250: 匿名さん]

公式サイトはポップに明るく「ONE KAGA TOKYO」ですか。大名屋敷の重厚なイメージではなくて、思ったよりカジュアル路線だと思いました。

[251: 匿名さん]

加賀は30年度の都市景観大賞で特別賞を受賞しています。
http://www.mlit.go.jp/common/001235817.pdf

駅近物件はもちろん魅力的です。でもそれとは別の魅力が加賀にはありますよー！

[252: 匿名]

>>250
立地も物件内容も、子育て世帯をメインターゲットにしてる感じですかね。
駅の遠さや坂道階段はシニア世帯にはマイナス、
学区の良さは子育て世帯にプラスと思います。

[253: 匿名さん]

モデルルームはどこにできるんでしょうかね。

[254: 匿名さん]

オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、アトラスを検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。

[255: 匿名さん]

消費税増税前のオーベルがこの価格。
増税後に竣工するアトラスは、増税分を考慮した価格であるべき。そういう意味でも大山と同価格だと厳しい。

そもそも増税したら不動産市況なんて下落する。

[256: 匿名さん]

>>255 匿名さん
ここの土地は入札じゃないですからね。建築費は変わらないけど、土地が適正価格で仕入れられている可能性が高いのであまり価格で無理をする必要はないと思われます。@280くらいできて、周辺の実需買換層を根こそぎ持っていく作戦じゃないかと思います。

[257: 匿名さん]

物件概要によると会員組織の方を対象に優先分譲をするとの記載があります。第1期でも申し込めない部屋があるってことですね。
ちょっと残念。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
あ、本当ですね。優先分譲気になりますね！どういう住戸が対象になるのかなぁ？

[259: 匿名さん]

ここの魅力はなんと言っても三方を公園と石神井川に接している事だと思います。
ここは敷地形状も良いので南西向きと南東向きになりますが、南西向きは板谷公園の緑を、南西向きは加賀公園の緑と石神井川の緑と春は桜を楽しむことができます。
どの住戸を選んでもほぼ確定眺望というのも魅力ですね。

[260: 匿名さん]

誤植がありましたので訂正します。
ここの魅力はなんと言っても三方を公園と石神井川に接している事だと思います。
ここは敷地形状も良いので南西向きと南東向きになりますが、南西向きは板谷公園の緑を、南東向きは加賀公園の緑と石神井川の緑と春は桜を楽しむことができます。
どの住戸を選んでもほぼ確定眺望というのも魅力ですね

[261: 匿名さん]

駐車場が８７台と戸数の半分を大きく下回っていて、これだと足らない気がしますがどうなんでしょうね。

[262: 坪単価比較中さん]

お隣のシティテラスは385戸に対して駐車場194台。設置率約50％。空き区画あり。
こちらは227戸に対して87台。設置率38％。
かなり堅めにみてるのでしょう。

車のローン、駐車場代、保険費用、ガス代（充電費用）などを合わせると、毎月3～4万円分タクシーに乗れますからね。加賀は深夜でも5分以内でタクシー来てくれますし。
シェアカーなどの普及を想定すると、このくらいの数でいいと感じます。

[263: 匿名さん]

ここみたいに駅から遠いなら駐車場は余るぐらいでないと後々困るよ。
中古で売りとか賃貸にに出しても駐車場がないから話がまとまらないことは多い。
目先の維持費なんて小銭だから、いっぱい作ってくれないと資産価値が下がるんですが・・・

[264: 匿名さん]

>>262 坪単価比較中さん
私も駐車場は38%で適切、もしくは多すぎると思います。10年単位で見たら、シェアカー自動運転の時代ですよ。

[265: 匿名さん]

駅徒歩5分でも板橋区・練馬区なら駐車場は50%ぐらい埋まるからね。
全然足りないと思いますよ。

マンション価格が上がってきて、（昔よりは）所得の高い世帯がこのあたりにマンションを買うようになったから、全然足りないんですよね・・・

[266: 匿名さん]

>>263
平置きならそうなのですが、機械式は維持費も更新費も莫大です。
少し足りないくらいが将来的には良いと思います。

[267: 匿名さん]

維持費なんて小銭ですよ。
駐車場がないことでリセールとか賃貸がしにくい方がこのあたりの立地では死活問題です。
そもそも、板橋の中では地位が高くて古い価値観の人も多いので車がないっていうことはありえないと思いますよ。

東上線、埼京線の駅前立地ならこのぐらいの駐車場率でも足りるんですけどね。

[268: 匿名さん]

ここは徒歩数分圏内にタイムズカーシェアが四ヶ所ほどありますね。土日しか乗らない家庭ならカーシェアも便利に使える場所だと思います。流しのタクシーも多くて便利です。

[269: 匿名さん]

>>267 匿名さん

修繕積立金の計画が狂ってしまうのであまり空きが多いのは好ましくないと思います。修繕積立金の値上げは総会で決議が必要になるので簡単なことではないです。
数分歩けば駐車場はいくらでもあります。

[270: 匿名さん]

>269

数分歩くことを前提にする人にしかリセールできないってことですよね。
やっぱり資産価値的には大きなマイナスなように感じます。

加賀が安かったシティハウスのころはともかく、
野村のプラウドでは駐車場が満車との書き込みもありましたし、
このぐらいの相場でここを買う人にとっては駐車場ナシはきついと思います。
そんな中で駐車場が少ないと、リセールの相手は収入レベルが落ちる人になっちゃうわけで・・・厳しいですよね。

[271: 購入決定者]

私は、駐車場利用予定です。
駐車場が利用できないと困りますが、機械式って事故や老朽化による鯖が付着するのが心配です。

[272: マンション比較中さん]

この天井相場で購入するんだから高値掴みは確実なわけで、
今年〜来年にマンション購入する人はリセールの事はあまり考えてないのでは？
リセールする頃には相場は今よりも相当落ちてるだろうから
おそらく結構な赤字になりますよね。

[273: 匿名さん]

>272
まだ天井ではないですよ。
少なくとも、今は実需ベースですから標準的な範囲だと思います。

[274: 名無しさん]

>>270 匿名さん

プラウドも駐車場余ってるよ

[275: マンション比較中さん]

>>273
需要と供給バランス取れてるかなぁ？
ここ1年あたりに販売された23区の新築マンションで2割、3割空き部屋の物件結構ありますよ。
当然だけど規模が大きくなるほど顕著。
オリンピックまではこの高値相場維持でそれ以降は確実に下がるんじゃないかなぁ。
あくまでも個人的所見ですが今が天井相場だと思います。

[276: 評判気になるさん]

>>275 マンション比較中さん
天井相場の考え方、世間一般にはそう言われていますね。
もう所有の方ですか？それとも、これからご購入であればいつ頃買う予定ですか？

[277: 匿名さん]

>>270 匿名さん

シティテラスだしプラウドの駐車場は空きがあらますよ。

[278: 匿名さん]

>>275 マンション比較中さん
売れる物件とそうでない物件がはっきりしてきた感じはしますね。近隣だと、ガーデンズ東京王子864邸、ブリリア大山パークフロント135邸、オーベル板橋本町92邸など駅近とは言えないまでも徒歩圏内の物件は竣工よりだいぶ前に完売または完売見込みになっています。

[279: 匿名さん]

>>269 匿名さん
先日、築40年のマンションの総会で、二回目の修積みの値上げが了承されました。現実的な額であれば反対はほとんどありませんよ。

[280: 匿名さん]

ガーデンズ東京王子のカームコート157戸は気づいたら完売してたみたいな感じでした。北区で最寄りが東十条と王子神谷という地味な場所@270でです。この価格帯のニーズは根強いものがあるのではないかと思います。
シティテラスを売り出した時は高い高いと言われてましたけど、プラウドはもっと高かったわけです。自分が欲しいと思う時に買うのが一番良いのではないかと思います。

[281: 匿名さん]

板橋駅まで徒歩１４分は遠いなぁと思います。電車に乗れば新宿まで１０分かからないのは魅力だけど。悩むけどほかに候補となる物件がなかなかない。板橋駅前と十条駅前のタワマンは高くて手が出ないし。

[282: 匿名さん]

>>275 マンション比較中さん
オリンピック以降に価格下がる説もだいぶ怪しくなってきたようですよ。大手ゼネコンはオリンピック以降の受注も抱えているとの報道もありましたし。建設作業員の減少、高齢化も気になるところです。

[283: 匿名さん]

>275
今売れ残ってるところはあっても、値下げして売り切ろうとしたり、バルクで業者に売ったりするところはないですよね。
城北地域だと、江古田・成増なんかはかなりの売れ残りですが、売り主は別に半値でも叩き売ってて言う感じじゃないです（1割程度は下げるようですが・・・）

ということは、現時点で需給ギャップがあっても、中期的には解消されるという見方が主流になってるんでしょう。
少なくとも今の価格よりも大きく下がったところが均衡点だとは思われませんね。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん
成増は元々が高すぎると思います。なんであんな値付けしたのかな。

[285: 匿名さん]

どこまでネタ、煽りかは分からないですけど駐車場についてはそれなりの規模のマンションで設置率50%、全部埋まってるところが本当にあるなら知りたいですね。
駐車場はシティテラスもプラウドも新築時からずっと余ってます。
ここの設置率38%は間違いなく適切。本当に心配してる人がいるなら安心して大丈夫です。一昔前ならかなり少ないですけど場所にもよりますが最近は30%あたりも多い。もちろん埼玉方面は100%とか未だにありますが。

実際モデルルーム行った時に聞くと良いけど駐車場稼働は8割程度で計算しているはずなのでそれ以下だと修繕費にインパクト出ますね。このくらいならそれも大丈夫でしょ。

[286: 匿名さん]

大規模緩和が終わればマンション検討者の購買力は間違いなく落ち込むので、リセールバリューに響きます。それが何年後かは分かりませんが、この物件を手放す検討をする頃には、間違いなく出口を迎えているでしょうね。

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん
下がる時はいずれ来るでしょうね。ただ、大規模緩和の終了がマイナス金利の解消を指すなら影響は非常に軽微だと思います。
加えて多少金融引き締めを行なったところで、カネ余りの状況は変わらないです。
リーマンショックのような経済危機があれば一時的に下がることはあると思いますが。

[288: 匿名さん]

空き家が800万戸もあるのに何故、新築を作るのかなどとの話が出ることがありますが、単純な話で今の購入者のニーズを全く満たしていないからです。木密地域の築50年とか60年の狭小戸建が空いても入居したい人が限られてしまうのです。
高島平や多摩ニュータウンの空き家が増えるのも同じ理由です。

[289: 匿名さん]

>>286 匿名さん
リセールバリューを考えるなら、十条と板橋のタワマン待ちでよいのではないかと思います。ここよりだいぶ高いと思いますが、リセールの不安はほぼないです。駅前再開発のタワマンの価格が下がったっていうのはあまり聞かないです。、

[290: マンコミュファンさん]

>>289 匿名さん
今の市況という前提で坪380〜430万くらいしそうだけど、アトラス検討する人が天秤かけるかな?

[291: 匿名さん]

>>290 マンコミュファンさん

天秤かけられないでしょうね、資金的に。

[292: マンション検討中さん]

再開発タワマンと本物件は、そもそも対象が違う。ここと比較するのはどのマンションですかね？

[293: 匿名さん]

リセールの時に困るのは残債割れだと思います。
10年後にいくらぐらいで売れるかはプラウドやシティテラスの中古価格が参考になります。

[294: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん
ないと思います。板橋〜十条、新板橋〜板橋本町では。

[295: 検討板ユーザーさん]

>>294 匿名さん

オーベルとか、プレミスト志村三丁目とかですかね？

[296: 匿名さん]

>>295 検討板ユーザーさん
オーベルは完売。
志村三丁目は価格面で優位性があれば対象になるかもしれませんね。ただ、坂下で街の雰囲気も異なるしJRまで徒歩圏内でもないし、対抗馬としては弱いと思います。

[297: 匿名さん]

板谷公園と加賀公園と石神井川に三方が接している立地は23区では希少だと思います。
しかも加賀公園は史跡公園として整備されることが決定しています。
他に比較できる物件がないのは当然という気もします。

[298: 検討板ユーザーさん]

>>296 匿名さん
オーベル板橋本町は完売したんですね。
情報ありがとうございました。

[299: 通りがかりさん]

297みたいな内容、何回も見た気がする...

[300: 匿名さん]

>>299 通りがかりさん

まあ、それしか売りがないですからね。